寧政辦發(fā)〔2017〕190號《南京市人民政府辦公廳轉發(fā)市房產(chǎn)局關(guān)于進(jìn)一步規范我市物業(yè)管理項目交接工作意見(jiàn)的通知》

《南京市人民政府辦公廳轉發(fā)市房產(chǎn)局關(guān)于進(jìn)一步規范我市物業(yè)管理項目交接工作意見(jiàn)的通知》



寧政辦發(fā)〔2017〕190號

各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

經(jīng)市政府同意，現將市房產(chǎn)局擬定的《關(guān)于進(jìn)一步規范我市物業(yè)管理項目交接工作的意見(jiàn)》轉發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

南京市人民政府辦公廳

2017年10月26日

（此件公開(kāi)發(fā)布）

關(guān)于進(jìn)一步規范我市物業(yè)管理項目交接工作的意見(jiàn)

（市房產(chǎn)局 2017年10月）

為貫徹落實(shí)《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加強和完善城鄉社區治理的意見(jiàn)》，規范各方主體物業(yè)管理項目交接行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下稱(chēng)省條例）、《南京市住宅物業(yè)管理條例》（以下稱(chēng)市條例）等有關(guān)規定，提出如下意見(jiàn)。

一、總體要求

按照社會(huì )矛盾和安全隱患大排查大整治行動(dòng)的總體要求，從夯實(shí)基礎、社區治理大局出發(fā)，堅持以矛盾糾紛化解為導向，按照“屬地監管、權責明確、多方聯(lián)動(dòng)、依法有序”的原則，加強對物業(yè)管理項目交接的規范，加強對物業(yè)交接突發(fā)事件和問(wèn)題隱患的排查和應急處理，確保物業(yè)管理交接不發(fā)生重大群體性上訪(fǎng)事件。

二、相關(guān)制度

南京市住宅區物業(yè)管理項目交接應當嚴格按照省條例第五十五條、第五十六條的規定。政府部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織在交接過(guò)程中應當執行下列八項制度。

（一）依法選聘制度

1．根據《物權法》及相關(guān)法規規定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當由業(yè)主共同決定。住宅區成立業(yè)主大會(huì )后，業(yè)主大會(huì )有權更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按規定開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。

2．業(yè)主大會(huì )、業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定選聘或者續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的區物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府），并在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。

3．合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )決定解聘在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應按規定開(kāi)展選聘工作；合同未到期，業(yè)主大會(huì )需解聘在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當通過(guò)協(xié)商或司法等途徑解除合同，明確違約責任及解決辦法。

4．在選聘工作開(kāi)展前，業(yè)主委員會(huì )應當制定并公開(kāi)住宅區物業(yè)服務(wù)標準、人員配置、服務(wù)價(jià)格等量化指標，充分聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，同時(shí)公告業(yè)主意見(jiàn)、建議的采納情況。如有20%以上業(yè)主書(shū)面提出意見(jiàn)、建議或異議的，業(yè)主組織應將所提內容提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決。業(yè)主委員會(huì )在取得業(yè)主大會(huì )關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的授權后，應按照“公平、公開(kāi)、公正”的原則，依照相關(guān)程序開(kāi)展選聘工作，具體實(shí)施細則由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定。

（二）第三方評估制度

根據市條例、《南京市物業(yè)服務(wù)第三方評估管理暫行辦法》（寧政規〔2017〕10號）規定，提倡業(yè)主組織在制定物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)管理項目交接時(shí)按照有關(guān)技術(shù)導則實(shí)行第三方評估。業(yè)主委員會(huì )可以聘請第三方評估機構指導上述工作流程，明確住宅區物業(yè)管理現狀、重點(diǎn)難點(diǎn)、服務(wù)標準、收費標準、交接事項及交接協(xié)議等。區和街道監管部門(mén)可通過(guò)政府購買(mǎi)服務(wù)等方式，組織第三方評估機構參與，指導、協(xié)助和監督轄區內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘和物業(yè)管理項目交接工作。

（三）公開(kāi)招標制度

鼓勵、提倡業(yè)主組織通過(guò)全市統一的招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì )在取得業(yè)主大會(huì )授權后，應依照相關(guān)法律法規，以招標人身份通過(guò)公開(kāi)招標方式開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，具體實(shí)施細則由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定。

（四）競聘企業(yè)公示制度

業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示競聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況。包括：企業(yè)簡(jiǎn)介、營(yíng)業(yè)執照、近三年信用記錄、在管項目業(yè)績(jì)、擬派項目負責人簡(jiǎn)歷及近三年行業(yè)信用記錄、物業(yè)服務(wù)標準和收費價(jià)格、物業(yè)管理方案、競聘行為準則承諾書(shū)（示范文本由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定）。

（五）競聘情況預報預告制度

業(yè)主組織、擬承接項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、擬退出項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應向項目所在地的區物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）及時(shí)書(shū)面報告物業(yè)企業(yè)選聘過(guò)程和情況。業(yè)主大會(huì )形成選聘決定后，業(yè)主委員會(huì )應當在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，將業(yè)主大會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示，公示時(shí)間不少于7日。

（六）聯(lián)席會(huì )議制度

由區物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）牽頭，充分發(fā)揮市條例第六十九條規定聯(lián)席會(huì )議制度作用，協(xié)調推進(jìn)條塊結合，聯(lián)合各相關(guān)單位部門(mén)，依托市、區、街三級管理體系，加強綜治、公安、信訪(fǎng)、調解、司法、物價(jià)、市場(chǎng)監管、稅務(wù)、消防等部門(mén)的聯(lián)合執法和協(xié)作聯(lián)動(dòng)，分工協(xié)作，密切配合，共同抓好物業(yè)管理項目交接過(guò)程中的矛盾調處工作。

（七）違規懲戒制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理項目交接時(shí)出現強行接管、拒不移交、未按照規定履行退出程序的，或在競聘物業(yè)管理項目時(shí)采取不正當競爭手段，未完整如實(shí)公布企業(yè)情況的，由區物業(yè)管理行政主管部門(mén)和相關(guān)職能部門(mén)依法實(shí)施行政處罰，并將相關(guān)失信行為記入企業(yè)信用信息系統，向社會(huì )公布。處理方式包括：

1．行政處罰。根據省條例第八十七條規定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定辦理移交手續，或者在辦理交接至撤出物業(yè)管理區域前的期間內不維持正常的物業(yè)管理秩序的，區級物業(yè)主管部門(mén)可對其處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；提請頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)依法降低其資質(zhì)等級直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。對于在物業(yè)移交中擾亂公共秩序、妨礙治安管理等行為，由公安部門(mén)依法處置。

2．預征失信信息。因物業(yè)管理項目交接引發(fā)群體性事件、造成嚴重社會(huì )影響的，對新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)均先按扣分標準上限先行征集失信信息，并暫時(shí)停止其在本市物業(yè)管理市場(chǎng)承接新的物業(yè)管理項目。事實(shí)調查清楚后，按照相關(guān)規定進(jìn)行處理。對于違反預報告、公開(kāi)公示等上述制度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，立即納入失信信息征集范圍。

3．撤銷(xiāo)違法決定。業(yè)主委員會(huì )未依法施行物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘和物業(yè)管理項目交接的，或存在違反法律、法規規定，超越業(yè)主大會(huì )賦予職權，侵害業(yè)主合法權益情形的，由所在地的區物業(yè)管理行政主管部門(mén)或街道辦事處（鎮人民政府）責令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的區物業(yè)管理行政主管部門(mén)或街道辦事處（鎮人民政府）依法撤銷(xiāo)其違法決定，并指導所在地社區組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉新的業(yè)主委員會(huì )。

（八）輿情通報制度

市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）應建立切實(shí)可行的信息互動(dòng)機制，有效應對、及時(shí)通報物業(yè)交接的實(shí)際情況，向各方傳遞物業(yè)項目交接過(guò)程中的協(xié)調工作，對于典型案例予以書(shū)面通報。指定熟悉法規、政策的同志擔任物業(yè)新聞發(fā)言人，及時(shí)向社會(huì )公布相關(guān)信息，正面引導輿論導向，為矛盾化解創(chuàng )造良好外部氛圍。

三、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導。市政府建立全市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。市房產(chǎn)局負責加強綜合協(xié)調，積極聯(lián)系市綜治、法院、公安、城管、消防、地稅、工商等部門(mén)按照各自工作職責，指導各區開(kāi)展工作，做好全市物業(yè)管理項目交接的統籌工作；負責落實(shí)日常檢查制度和重大典型案例通報機制；負責組織行業(yè)協(xié)會(huì )、物業(yè)行業(yè)管理專(zhuān)家制定物業(yè)管理項目評估流程、交接查驗、交接協(xié)議示范文本。區政府負責建立街道辦事處（鎮人民政府）及相關(guān)職能部門(mén)共同參與的物業(yè)管理重大矛盾應急協(xié)調機制，加大對街道辦事處（鎮人民政府）履行物業(yè)管理職責的考核力度，將街道物業(yè)管理交接矛盾發(fā)生率、街道主要領(lǐng)導協(xié)調情況作為重要考核內容。街道辦事處（鎮人民政府）應當依法指導、協(xié)助和監督轄區內物業(yè)管理項目的移交和接管工作，及時(shí)協(xié)調解決業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接項目管理階段出現的問(wèn)題。

（二）規范交接流程。街道辦事處（鎮人民政府）應根據市條例第四十六條、第四十七條、第六十七條規定和本意見(jiàn)，結合本街道（鎮）交接項目實(shí)際情況，牽頭做好交接過(guò)程中的各項工作。街道物管、綜治、司法、公安派出所、業(yè)主代表、新老物業(yè)企業(yè)負責人應共同參與物業(yè)移交，列出書(shū)面交接清單和交接查驗內容，有序開(kāi)展移交工作。交接各方應當對物業(yè)管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用現狀給予確認，并報街道辦事處（鎮人民政府）備案。矛盾突出的小區，街道辦事處（鎮人民政府）物業(yè)管理部門(mén)、綜治部門(mén)、司法所和公安派出所應提前介入，共同參與，積極排查化解矛盾糾紛，防止因矛盾沖突引發(fā)群體性事件，并做好相關(guān)秩序維護工作。

（三）完善協(xié)調機制。街道辦事處（鎮人民政府）應當及時(shí)組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，協(xié)調解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現的問(wèn)題。在落實(shí)預報預告制度過(guò)程中，區物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當及時(shí)會(huì )同街道辦事處（鎮人民政府）和居民委員會(huì )（村民委員會(huì )）到物業(yè)項目聽(tīng)取業(yè)主組織、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續管理服務(wù)做好協(xié)調溝通工作，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題苗頭，及時(shí)處理。建立并完善第三方評估和調解機制，區、街道辦事處（鎮人民政府）可采用購買(mǎi)服務(wù)形式委托第三方機構組織，為各方提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和調解服務(wù)，參與物業(yè)交接過(guò)程中矛盾糾紛的協(xié)調。對于物業(yè)管理項目退出，且未能確定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處（鎮人民政府）應當落實(shí)必要應急措施，及時(shí)指導、協(xié)助業(yè)主大會(huì )、業(yè)主組織迅速安排符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)托管，實(shí)施階段性的基本物業(yè)服務(wù)，防止小區失管產(chǎn)生的次生不穩定隱患。

（四）落實(shí)日常管理。各區物業(yè)管理行政主管部門(mén)要會(huì )同街道、社區，通過(guò)專(zhuān)項檢查和日常動(dòng)態(tài)巡查，通過(guò)積極走訪(fǎng)小區和業(yè)主，通過(guò)12345工單和市民投訴，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題隱患，認真梳理情況，重點(diǎn)聚焦業(yè)主大會(huì )選舉業(yè)主組織（含換屆）、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新老物業(yè)交接等三類(lèi)情況，切實(shí)做好屬地重大物業(yè)管理矛盾的排查工作。對于排查出的矛盾問(wèn)題，要準確分析矛盾產(chǎn)生的根源和癥結，對于可能突發(fā)的矛盾糾紛，要建立各方溝通協(xié)調的平臺，形成工作預案，及時(shí)處理，及時(shí)緩和化解矛盾，力爭做到轄區內物業(yè)管理矛盾“小事在社區小區消化、大事在區內街道不激化”；對于重大的矛盾隱患和緊急情況，要及時(shí)上報區委、區政府和市房產(chǎn)局，加大聯(lián)動(dòng)協(xié)調的力度，切實(shí)降低影響社會(huì )穩定、影響南京物業(yè)管理聲譽(yù)等矛盾事件的發(fā)生率。行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培訓、教育和行業(yè)自律，通過(guò)自律公約形式，規范市場(chǎng)行為和市場(chǎng)秩序。對于違反自律公約的企業(yè)，應建立行業(yè)負面觀(guān)察和行業(yè)內通報的機制，對物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)起到警示作用。

以上意見(jiàn)，本市成立物業(yè)管理委員會(huì )的物業(yè)管理項目參照執行。

相關(guān)解讀：《關(guān)于進(jìn)一步規范物業(yè)管理項目交接的工作意見(jiàn)》解讀

附件下載：

寧政辦發(fā)[2017]190號.doc

本文鏈接：http://jumpstarthappiness.com/rule/47727.html

本文關(guān)鍵詞： 南京市, 南京市人民政府, 寧政辦發(fā)