《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規程〉的公告》（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2021年第8號）

《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規程〉的公告》




國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2021年第8號
 

為了加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作流程，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規程》，現予以發(fā)布，自2021年10月8日起施行。

特此公告。




 

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

2021年9月3日

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規程




第一章 總則

第一條 為了加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅工作流程，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征管法》）及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規定，制定本規程。

第二條 本規程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅的征收管理。

第三條 納稅人應如實(shí)申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實(shí)性、準確性和完整性負責。

第四條 稅務(wù)機關(guān)應當依法加強項目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開(kāi)展清算審核、加強清算后再轉讓房地產(chǎn)的管理。

 

第二章 項目管理
 

第五條 土地增值稅以《建設工程規劃許可證》確認的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。

第六條 納稅人辦理土地增值稅項目報告手續時(shí)，應填報《土地增值稅項目信息報告表》，報告項目應與清算單位保持一致。

第七條 納稅人應按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，應按項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

第八條 同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，在預征時(shí)應分別適用預征率，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第九條 清算項目的容積率按以下順序確定：

（一）按建設工程規劃許可證上標明的容積率確認;

（二）按建設用地規劃許可證上標明的容積率確認;

（三）按土地出讓合同上標明的容積率確認;

（四）按其他合理的方式確認。

 

第三章 預繳申報管理

第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報前轉讓房地產(chǎn)取得銷(xiāo)售收入先按預征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入含預售收入。

第十一條 納稅人在收訖銷(xiāo)售收入款項或取得索取銷(xiāo)售收入款項憑據的次月15日內，向主管稅務(wù)機關(guān)申報并預繳稅款。

第十二條 納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同轉讓房地產(chǎn)預繳土地增值稅。


 

第四章 清算申報及受理

第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的;

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已銷(xiāo)售（包括視同銷(xiāo)售）的房地產(chǎn)建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

（二）取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;

（三）申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

納稅人符合前款第（三）項情形的，應當在辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。

第十五條 本規程第十三條和第十四條所稱(chēng)“竣工”和“竣工驗收”，是指除土地開(kāi)發(fā)外，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案;

（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始交付購買(mǎi)方;

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

第十六條 符合本規程第十三條規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，納稅人應當在滿(mǎn)足條件之日起90日內到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續。

符合本規程第十四條規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，應當通知納稅人，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

第十七條 納稅人辦理清算時(shí)，應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時(shí)間。

第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時(shí)，應依法計算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應繳納的土地增值稅，填寫(xiě)《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續。

第十九條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算申報資料后，應在10日內進(jìn)行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的，應當要求納稅人在15日內補齊，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無(wú)正當理由不得撤回。主管稅務(wù)機關(guān)在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時(shí)，應當對納稅人予以書(shū)面告知。

 

第五章 清算管理

第二十條 主管稅務(wù)機關(guān)應在項目清算受理之日起90日內（不包括納稅人反饋意見(jiàn)時(shí)間）完成清算審核，并將審核結果書(shū)面通知納稅人。如清算審核在90日內完成確有困難的,經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)的負責人批準，可以適當延期，但延期不得超過(guò)60日。

第二十一條 主管稅務(wù)機關(guān)在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見(jiàn)，并要求納稅人在15日內提出意見(jiàn)及補充資料。

主管稅務(wù)機關(guān)應在收到納稅人反饋意見(jiàn)后30日內出具清算審核結論，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第二十二條 清算審核應補繳的土地增值稅，主管稅務(wù)機關(guān)確定的補繳稅款期限不得超過(guò)90日。

納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務(wù)機關(guān)應當自清算審核結論送達之日起90日內辦理退還手續。

第二十三條 主管稅務(wù)機關(guān)受理清算后，稽查部門(mén)對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機關(guān)應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。


 

第六章 核定征收

第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行清算：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續或經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。

第二十五條 對符合核定征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)逐項核定銷(xiāo)售收入和扣除項目金額，確定應繳納的土地增值稅。

（一）銷(xiāo)售收入

根據納稅人日常申報的收入資料、數據和從政府主管部門(mén)取得該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部轉讓合同金額，確定轉讓房地產(chǎn)取得的銷(xiāo)售收入。對房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的，按規定進(jìn)行調整。

（二）扣除項目金額

1.土地價(jià)款。根據納稅人報送的資料，政府土地管理部門(mén)提供的土地價(jià)款或同期同類(lèi)基準地價(jià)，確定土地價(jià)款。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照當地工程造價(jià)參考指標核定。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。開(kāi)發(fā)費用=（土地價(jià)款+已核定開(kāi)發(fā)成本）X10%。

4.與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部規定的其他扣除項目的金額按照規定計算確認。

（三）根據上述方法確認銷(xiāo)售收入和扣除項目金額后，區分普通住宅、非普通住宅和其它類(lèi)型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應繳納的土地增值稅。

核定征收的各類(lèi)型房地產(chǎn)應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%。

第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)應當通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人送達核定稅款結論。

 

第七章 后續管理

第二十七條 土地增值稅清算申報后轉讓的房地產(chǎn)，納稅人應按規定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報。銷(xiāo)售收入按不含增值稅收入總額確認，扣除項目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費用額乘以清算后轉讓面積，加上轉讓環(huán)節繳納的與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。其中單位建筑面積成本費用的計算公式如下：

單位建筑面積成本費用額=清算時(shí)的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

清算時(shí)的扣除項目總金額不包括與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

第二十八條 納稅人在清算期間轉讓房地產(chǎn)的，納稅期限為主管稅務(wù)機關(guān)送達清算審核結論的次月15日內。

在主管稅務(wù)機關(guān)送達清算審核結論后轉讓房地產(chǎn)的，納稅人應按月匯總，并在次月15日內申報繳納土地增值稅。


 

第八章 法律責任
 

第二十九條 納稅人未按規定辦理項目登記、預繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報的，由主管稅務(wù)機關(guān)責令限期改正，并按照《征管法》及其實(shí)施細則等規定進(jìn)行處罰。

主管稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算過(guò)程中發(fā)現納稅人涉嫌偷稅的，應當移交稽查部門(mén)處理。

第三十條 納稅人未按規定期限預繳土地增值稅，或未按規定期限繳納清算審核應補繳稅款的，或未按尾盤(pán)銷(xiāo)售管理規定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規定，從繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，按日加收滯納金。

第三十一條 主管稅務(wù)機關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結論后，如稅務(wù)稽查、審計、財政等部門(mén)檢查發(fā)現納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實(shí)施細則有關(guān)規定處理。


 

第九章 附則
 

第三十二條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十三條 本規程所稱(chēng)的“主管稅務(wù)機關(guān)”是指管轄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的區稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所，所稱(chēng)的“日”是指自然日，所稱(chēng)的“以上”含本數。

第三十四條 本規程由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋?zhuān)疽幊涛幢M事項，按相關(guān)規定處理。

第三十五條 本規程自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，按本規程處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算申報主體問(wèn)題的公告》（海南省地方稅務(wù)局2010年第2號）、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅納稅人納稅義務(wù)的公告》（海南省地方稅務(wù)局2011年第2號）、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號）、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務(wù)局2016年第8號）和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》（瓊稅發(fā)〔2019〕8號）同時(shí)廢止。

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