發(fā)改投資〔2023〕236號《國家發(fā)展改革委關(guān)于規范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》

國家發(fā)展改革委關(guān)于規范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知







發(fā)改投資〔2023〕236號

各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設兵團發(fā)展改革委，有關(guān)中央企業(yè)：

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2022〕19號）、《中國證監會(huì )、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監發(fā)〔2020〕40號）等要求，進(jìn)一步提升基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“基礎設施REITs”）項目申報推薦的質(zhì)量和效率，促進(jìn)基礎設施REITs市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，現就有關(guān)工作通知如下：

一、認真做好項目前期培育

（一）充分認識前期培育工作的重要性?；A設施REITs項目的前期培育，包括梳理篩選資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規手續、解決難點(diǎn)問(wèn)題等工作。切實(shí)做好項目前期培育，對于加強項目?jì)?、保障項目合規、提升資產(chǎn)質(zhì)量、促進(jìn)穩健運營(yíng)、提高推薦效率具有重要意義。各地方發(fā)展改革委要高度重視基礎設施REITs項目前期培育工作，幫助和指導發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人等共同做好項目培育，推動(dòng)項目盡快具備申報條件，并及時(shí)向我委反映共性問(wèn)題和解決建議。

（二）確保申報材料真實(shí)客觀(guān)。發(fā)起人（原始權益人）要按照《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）、《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關(guān)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2022〕617號）、本通知及項目申報格式文本的要求，認真準備項目申報材料，真實(shí)、全面、客觀(guān)反映項目情況，不得弄虛作假、避重就輕、違規包裝。要如實(shí)提供項目歷史收益數據，全面分析可能影響項目收益的各項因素，客觀(guān)預測項目未來(lái)收益水平。如發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人等未真實(shí)、全面、客觀(guān)反映項目情況，故意瞞報漏報甚至弄虛作假的，我委將視情節輕重，采取提醒談話(huà)、暫停受理等方式予以處理，并提請有關(guān)部門(mén)依法予以懲戒。

（三）組織做好部門(mén)協(xié)調。各地方發(fā)展改革委要與中國證監會(huì )當地派出機構、滬深證券交易所，以及本地區行業(yè)管理、自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉建設等部門(mén)加強溝通配合，共同協(xié)調解決項目前期培育階段遇到的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，盡可能縮短項目培育周期。要按照國辦發(fā)〔2022〕19號文件的要求，在依法合規的前提下，積極落實(shí)項目盤(pán)活條件，重點(diǎn)圍繞投資管理手續完善、產(chǎn)權證書(shū)辦理、土地使用合規、資產(chǎn)轉讓條件確認等，協(xié)調有關(guān)方面對項目發(fā)行基礎設施REITs予以支持。

二、合理把握項目發(fā)行條件

（四）支持消費基礎設施建設。貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng )新消費場(chǎng)景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。項目用地性質(zhì)應符合土地管理相關(guān)規定。項目發(fā)起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數字化轉型投資力度，更好滿(mǎn)足居民消費需求。嚴禁規避房地產(chǎn)調控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項目變相融資。

（五）合理把握項目收益與規模。根據不同類(lèi)型基礎設施REITs項目的具體情況，合理把握項目收益水平。申報發(fā)行基礎設施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)收益權類(lèi)項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)收益權類(lèi)項目，預計未來(lái)3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%?？赏ㄟ^(guò)剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來(lái)源、降低運營(yíng)成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發(fā)行要求。首次發(fā)行基礎設施REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元。

（六）嚴把投資管理合規性。投資管理手續是否合規，應以項目投資建設時(shí)的法律法規和國家政策作為主要判定依據。項目投資建設時(shí)無(wú)需辦理但按現行規定應當辦理的有關(guān)手續，應按當時(shí)規定把握，并說(shuō)明有關(guān)情況；項目投資建設時(shí)應當辦理但現行規定已經(jīng)取消或與其他手續合并的有關(guān)手續，如有缺失，應由相關(guān)負責部門(mén)說(shuō)明情況或出具處理意見(jiàn)；按照項目投資建設時(shí)和現行規定均需辦理的有關(guān)手續，如有缺失，原則上應由相關(guān)負責部門(mén)依法補辦，確實(shí)無(wú)法補辦的應由相關(guān)負責部門(mén)出具處理意見(jiàn)。如項目曾進(jìn)行改變功能用途的重大改擴建，應主要依據改擴建時(shí)的相關(guān)手續辦理情況判斷其投資管理合規性。

三、切實(shí)提高申報推薦效率

（七）規范項目申報受理流程。項目前期培育階段結束、基本符合申報條件后，發(fā)起人（原始權益人）應按發(fā)改投資〔2021〕958號文、發(fā)改辦投資〔2022〕617號文等要求，向有關(guān)省級發(fā)展改革委報送項目申報材料。省級發(fā)展改革委應及時(shí)對項目申報材料進(jìn)行初步審核，對基本符合條件的項目應于5個(gè)工作日內正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個(gè)工作日內作出回復。

項目受理后，我委、省級發(fā)展改革委將明確專(zhuān)人對接，優(yōu)化工作流程，加快工作進(jìn)度，共同開(kāi)展項目判斷。省級發(fā)展改革委應及時(shí)將符合條件的項目申報文件和相關(guān)材料報送我委。為提高工作效率，如涉及省級其他部門(mén)的有關(guān)事項已由該部門(mén)（包括其下級部門(mén)）出具無(wú)異議函或書(shū)面支持意見(jiàn)，省級發(fā)展改革委向我委報送項目申報文件時(shí)不宜再重復會(huì )簽。

（八）完善中央企業(yè)申報流程。中央企業(yè)可將項目申報材料和項目所在地省級發(fā)展改革委意見(jiàn)直接報送我委，也可通過(guò)省級發(fā)展改革委報送。直接報送的，我委及時(shí)對項目申報材料進(jìn)行初步審核，對基本符合條件的項目于5個(gè)工作日內正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個(gè)工作日內作出回復。

（九）及時(shí)開(kāi)展咨詢(xún)評估。對省級發(fā)展改革委正式報送和我委直接受理的項目，我委將按照《國家發(fā)展改革委關(guān)于修訂印發(fā)〈國家發(fā)展改革委投資咨詢(xún)評估管理辦法〉的通知》（發(fā)改投資規〔2022〕632號）的規定，及時(shí)選取咨詢(xún)評估機構，辦理咨詢(xún)評估委托書(shū)，由咨詢(xún)評估機構對項目是否符合推薦條件進(jìn)行綜合評估。項目評估時(shí)間一般不超過(guò)30個(gè)工作日；咨詢(xún)評估機構因特殊情況確實(shí)難以在規定時(shí)限內完成的，征得投資司書(shū)面同意后，可以適當延長(cháng)完成時(shí)限。咨詢(xún)評估機構應在規定時(shí)限內提交評估報告。

（十）加快做好項目推薦。自項目正式受理之日起3個(gè)月內，應完成省級發(fā)展改革委報送、委托咨詢(xún)評估、有關(guān)業(yè)務(wù)司局會(huì )簽、向中國證監會(huì )推薦項目的相關(guān)工作。發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人等根據要求補充、修改項目材料的時(shí)間不計算在上述時(shí)間內。

四、充分發(fā)揮專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)機構作用

（十一）發(fā)揮專(zhuān)家前期輔導作用。項目前期培育階段，我委將適時(shí)組織相關(guān)行業(yè)專(zhuān)家對項目進(jìn)行輔導，就投資管理手續合規性、項目收益穩定性等方面研提意見(jiàn)。項目申報材料準備過(guò)程中，我委將根據需要組織行業(yè)專(zhuān)家提出修改完善意見(jiàn)。針對個(gè)別對項目有重大影響的關(guān)鍵問(wèn)題，發(fā)起人（原始權益人）可聘請權威的獨立第三方機構出具專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。我委將根據工作需要，必要時(shí)組織專(zhuān)業(yè)力量，對有關(guān)項目進(jìn)行現場(chǎng)核查。

（十二）確保咨詢(xún)評估客觀(guān)公正。咨詢(xún)評估機構應獨立、客觀(guān)、公正地開(kāi)展咨詢(xún)評估工作，認真梳理項目問(wèn)題、提出意見(jiàn)建議，確保評估時(shí)效和質(zhì)量。咨詢(xún)評估機構和有關(guān)評估人員應嚴格遵守廉潔紀律和保密紀律，未經(jīng)我委同意，不得與發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人以及相關(guān)中介機構私自聯(lián)系，不得泄露咨詢(xún)評估情況。咨詢(xún)評估機構及其直屬單位、控股或參股企業(yè)，以及所有評估人員，不得與發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人等單位存在利益關(guān)聯(lián)關(guān)系或直接商業(yè)競爭關(guān)系，不得參與被評估項目發(fā)行基礎設施REITs的前期準備工作。

（十三）督促中介機構履職盡責。為基礎設施REITs項目提供服務(wù)的財務(wù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)、審計機構、評估機構、稅務(wù)咨詢(xún)顧問(wèn)等中介機構，在提供服務(wù)期間應未被列入嚴重失信主體名單，未被采取失信懲戒措施，未因違法違規問(wèn)題被有關(guān)監管機構禁止或限制開(kāi)展基礎設施REITs相關(guān)或同類(lèi)業(yè)務(wù)。律師事務(wù)所和會(huì )計師事務(wù)所近3年還應未發(fā)生重大違法違規事件。上述機構應切實(shí)發(fā)揮業(yè)務(wù)專(zhuān)長(cháng)，依法依規履行職責，保證出具的相關(guān)材料科學(xué)、合規、真實(shí)、全面、準確。

五、用好回收資金促進(jìn)有效投資

（十四）嚴格把握回收資金用途?；A設施REITs凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費、按規則參與戰略配售等資金后的回收資金）應主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目（含新建項目、改擴建項目）；其中，不超過(guò)30%的凈回收資金可用于盤(pán)活存量資產(chǎn)項目，不超過(guò)10%的凈回收資金可用于已上市基礎設施項目的小股東退出或補充發(fā)起人（原始權益人）流動(dòng)資金等。在符合國家政策及企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區域、跨行業(yè)使用；除國家有特殊規定外，任何地方或部門(mén)不得設置限制條件，影響企業(yè)按照市場(chǎng)化原則依法合規使用回收資金。

（十五）督促回收資金盡快使用。加快基礎設施REITs凈回收資金的投資進(jìn)度，盡快形成投資良性循環(huán)，更好支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展?；A設施REITs購入項目（含首次發(fā)行與新購入項目）完成之日起2年內，凈回收資金使用率原則上應不低于75%，3年內應全部使用完畢。凈回收資金使用進(jìn)度明顯不符預期的，應審慎考慮新購入項目安排。如回收資金實(shí)際投入項目與申報時(shí)擬投入項目不一致的，應按要求向有關(guān)省級發(fā)展改革委備案并說(shuō)明情況。

（十六）建立回收資金使用直報制度。為確?；厥召Y金盡快用于項目投資、有效支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，已上市基礎設施REITs項目發(fā)起人（原始權益人）應于每季度結束后5個(gè)工作日內向我委投資司直接報送回收資金使用情況，同步抄送再投資項目涉及的省級發(fā)展改革委。如回收資金使用進(jìn)度不及預期，我委將及時(shí)提醒有關(guān)項目發(fā)起人（原始權益人）；確有必要時(shí)，將提請有關(guān)省級發(fā)展改革委約談項目單位，了解具體情況，提出整改建議。

六、切實(shí)加強運營(yíng)管理

（十七）充分認識運營(yíng)管理的重要性。加強基礎設施REITs項目運營(yíng)管理，有利于向社會(huì )更好提供公共產(chǎn)品，保障公共利益；有利于提升項目運營(yíng)質(zhì)量和收益能力，保障投資者利益；有利于實(shí)現項目公共屬性和經(jīng)濟屬性的有機統一，保障基礎設施REITs市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。

（十八）注重項目運營(yíng)可持續性。運營(yíng)管理機構應結合項目情況，依法合規創(chuàng )新運營(yíng)模式，科學(xué)合理制定運營(yíng)計劃，做好底層資產(chǎn)更新維護，保障項目運營(yíng)和收益的可持續性。要積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，提升運營(yíng)質(zhì)量，降低運營(yíng)成本，保障項目盈利能力。要努力創(chuàng )新商業(yè)模式，挖掘項目商業(yè)價(jià)值，拓寬項目收益來(lái)源，提升REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。

（十九）加強資產(chǎn)運營(yíng)管理指導?；鸸芾砣嗣磕晗蚧鹜顿Y人公開(kāi)年度運營(yíng)情況時(shí)，應將有關(guān)情況抄送我委和有關(guān)省級發(fā)展改革委；如發(fā)生影響資產(chǎn)價(jià)值和項目收益的重大突發(fā)性事件，應在履行相關(guān)信息披露程序后及時(shí)抄送。有關(guān)省級發(fā)展改革委要對遇有較大問(wèn)題的項目加強幫助指導，提出意見(jiàn)建議?；A設施REITs新購入項目應同已發(fā)行項目的實(shí)際運營(yíng)表現掛鉤，運營(yíng)表現嚴重不符預期、引發(fā)較大負面輿情或出現重大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)安全事故的，應暫停新購入項目安排。

本通知自印發(fā)之日起生效。此前有關(guān)文件與本通知不一致的，以本通知為準。

特此通知。






 

國家發(fā)展改革委

2023年3月1日

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