寧政發(fā)〔2016〕75號《南京市政府關(guān)于推進(jìn)供給側結構性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》

南京市政府關(guān)于推進(jìn)供給側結構性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)

寧政發(fā)〔2016〕75號

各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

為貫徹落實(shí)中央和省委省政府關(guān)于推進(jìn)供給側結構性改革的工作部署，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，現提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、總體要求

全面貫徹中央關(guān)于深化住房制度改革和提高戶(hù)籍人口城鎮化率的戰略決策，突出分類(lèi)指導、因地施策，遵循“密切監測、精準施策、綜合協(xié)調、確保長(cháng)效”的總體原則，以支持合理住房需求、優(yōu)化庫存結構、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)為導向，落實(shí)主體責任，強化執行力度，統籌實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側結構性改革。到2020年底，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運行效率效能顯著(zhù)提升，基本建立符合市場(chǎng)規律、購租并舉的住房體系，形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的良性發(fā)展格局。

二、工作舉措

（一）分類(lèi)施策做好去庫存工作。按照國家、省去庫存的要求，重點(diǎn)支持剛性住房需求，鼓勵引導改善性住房需求，遏制投機性住房需求，保持全市商品房的適度庫存規模，保持商品住宅的合理去化周期。進(jìn)一步深化戶(hù)籍制度改革，有效釋放農業(yè)轉移人口城鎮購房需求。認真執行國家有關(guān)個(gè)人住房金融稅收等各項優(yōu)惠政策，降低居民購房成本。對商品住宅庫存相對較集中的區域，充分對接國家和省在戶(hù)籍、財稅、金融、公積金等方面的去庫存支持政策，加大棚戶(hù)區改造貨幣化安置力度，合理引導需求流向。完善統計方法，開(kāi)展商辦庫存的系統性調查，掌握未售未用商業(yè)辦公用房底數。鼓勵和支持各區、園區出臺扶持政策，結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在符合規劃的前提下，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將庫存商業(yè)、辦公等非住宅類(lèi)商品房改造為孵化器、眾創(chuàng )空間等生產(chǎn)性用房，并按規定享受?chē)液褪∮嘘P(guān)政策優(yōu)惠。對于商辦庫存較多、去化周期較長(cháng)的區域，根據實(shí)際情況，在符合規劃的前提下，經(jīng)市政府批準，允許調整土地用途、規劃條件，引導未開(kāi)發(fā)商業(yè)、辦公用地轉型利用，用于國家支持的養老、文化、體育等新興產(chǎn)業(yè)項目的開(kāi)發(fā)建設，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。此類(lèi)按照新用途或者新規劃條件開(kāi)發(fā)建設的項目，應重新辦理相關(guān)用地手續。對領(lǐng)取商品房預售許可證超過(guò)3年以上未出售的非住宅類(lèi)商品房，鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)轉化為自持物業(yè)，支持各區在發(fā)展總部經(jīng)濟園區、新興產(chǎn)業(yè)基地過(guò)程中，優(yōu)先使用上述自持物業(yè)。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將閑置的商業(yè)辦公用房轉售為租。

（二）保持合理土地供應規模節奏。充分發(fā)揮土地調節房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。2016年，以滿(mǎn)足自住剛性和改善性住房需求為主，全市新建商品住宅用地供應規模不低于500公頃。加大土地出讓計劃執行力度，確保出讓計劃落實(shí)到位。合理安排不同區域土地上市量，增加土地市場(chǎng)需求旺盛區域的土地供應規模，優(yōu)先推出區域優(yōu)質(zhì)成熟地塊，保持房地產(chǎn)用地市場(chǎng)供需基本平衡。加快土地供應節奏，穩定土地市場(chǎng)預期。優(yōu)化土地供應方式，緊密結合土地征收安置及多層次住房保障需要，將各區及住房保障和房產(chǎn)部門(mén)提出的在擬出讓土地面積5萬(wàn)平方米以上住宅用地中配建共有產(chǎn)權房、公共租賃房等保障性住房的相關(guān)要求（套型比例、規模數量、建設標準、交付時(shí)間等），一并納入土地出讓條件；繼續執行“限地價(jià)、競保障房資金或面積”的競價(jià)方式，在公布出讓起始價(jià)的同時(shí)公布最高限價(jià)，最高限價(jià)原則上控制在起始價(jià)上浮45%左右。在達到最高限價(jià)時(shí)仍有競爭的，則停止競爭地價(jià)，改為競爭保障房建設面積或資金，出資最高者或面積最大者為競得人，保障房建設資金應與土地出讓金首付款一并支付。

（三）有效遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭。積極應對我市房地產(chǎn)發(fā)展的新情況，主動(dòng)履行調控的主體責任，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)。切實(shí)加強房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛區域普通商品住宅的價(jià)格指導，對六城區、江寧區、浦口區的商品住宅項目（不含戶(hù)型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均價(jià)為基準，按照價(jià)格區間分類(lèi)指導。申報均價(jià)2萬(wàn)元/平方米以下的，年化漲幅不宜高于12%；2—3萬(wàn)元/平方米的，年化漲幅不宜高于10%;3萬(wàn)元/平方米以上的，年化漲幅不宜高于8%；首次銷(xiāo)售的項目，申報均價(jià)參照周邊同類(lèi)型、同品質(zhì)樓盤(pán)。切實(shí)防止開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、邊賣(mài)邊漲。領(lǐng)取預售許可證的項目應一次性公開(kāi)全部房源，及時(shí)對外銷(xiāo)售；領(lǐng)取預售許可證后不銷(xiāo)售，欲整棟、大面積上調價(jià)格的，物價(jià)部門(mén)原則上不接受上調價(jià)格的申報；領(lǐng)取預售許可證后毛坯改精裝修房的項目，屬于預售方案的重大調整，在公示取得先期購房業(yè)主認可同意的基礎上，需對預售方案進(jìn)行重新備案，對價(jià)格申報進(jìn)行重新指導，原則上毛坯部分價(jià)格不變，精裝修價(jià)格按照第三方專(zhuān)業(yè)機構評估結果合理確定。及時(shí)開(kāi)展新建商品住房成本調查，對供應偏緊區域的典型樓盤(pán)，了解房?jì)r(jià)成本構成。對競拍取得的土地，溢價(jià)45%以上部分不作為準許成本調查內容，督促項目利潤率較高的開(kāi)發(fā)企業(yè)適當下調價(jià)格漲幅。認真做好毛坯和全裝修項目分類(lèi)分項統計，客觀(guān)反映市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)情況。

（四）加強市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)監管。加強服務(wù)，鼓勵和支持企業(yè)加快普通商品住宅上市節奏，增加有效供給。加強住房消費者權益保護，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)虛假廣告、霸王合同、捂盤(pán)惜售等違規行為，加大聯(lián)合執法和查處力度，及時(shí)公開(kāi)曝光典型案例，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。加強商品房預售和交易管理，加大日常動(dòng)態(tài)巡查的覆蓋面，完善商品房預售資金監管機制。大力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠信體系建設，建立差別化監管體系，對規范經(jīng)營(yíng)、誠信度較高企業(yè)和信譽(yù)差、存在不良行為的企業(yè)，適用不同監管標準，有效預防和化解市場(chǎng)風(fēng)險。加強土地供后監管，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)利用。嚴格規范出讓合同管理，對開(kāi)發(fā)企業(yè)付款、開(kāi)竣工等行為須嚴格按出讓合同要求履行。商品住宅用地開(kāi)工時(shí)間原則上不得超過(guò)土地交付之日起半年。地上建筑面積小于10萬(wàn)平方米的，合同約定開(kāi)發(fā)周期不得超過(guò)2年;10萬(wàn)平方米以上的，合同約定開(kāi)發(fā)周期不得超過(guò)3年。依托土地誠信系統，加大對出讓金催繳、違約責任處理、閑置土地、土地開(kāi)發(fā)企業(yè)不誠信行為等的處理力度，嚴厲打擊故意囤地行為，引導企業(yè)誠實(shí)守信，促進(jìn)盡快形成市場(chǎng)有效供給。加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、P2P平臺及小額貸款公司所開(kāi)展住房金融業(yè)務(wù)的監管，依法依規查處為客戶(hù)提供“首付貸”融資、加大購房杠桿、違反住房信貸政策的行為。

（五）積極推進(jìn)棚戶(hù)區改造和保障性安居工程建設。按照統籌協(xié)調、多策并舉、共建共享、建管并重的原則，進(jìn)一步加強危舊房城中村改造力度，2016年實(shí)施棚戶(hù)區改造面積250萬(wàn)平方米。進(jìn)一步提高征收和棚戶(hù)區改造貨幣化安置的比例。鼓勵選擇貨幣化安置方式，對在國有土地房屋征收過(guò)程中，選擇貨幣化補償、放棄申購征收安置房及保障性住房的市民，在簽約期限內搬家的，可給予不超過(guò)房地產(chǎn)評估總額20%的獎勵。通過(guò)使用政策性資金的信貸支持和集中支付，鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)給予適當優(yōu)惠折扣出售存量商品房，用于解決棚戶(hù)區改造過(guò)程中的群眾住房問(wèn)題。推進(jìn)保障性安居工程建設，加大保障性安居工程用地、規劃、資金、政策等要素整合，保持合理供地規模2016年新開(kāi)工各類(lèi)保障性住房400萬(wàn)平方米，竣工300萬(wàn)平方米。加快住房保障體系的轉型進(jìn)程，根據我市實(shí)際和可負擔能力，逐步擴大住房保障的覆蓋面，實(shí)現城市中低收入住房困難家庭的應保盡保。積極穩妥地將外地來(lái)寧創(chuàng )業(yè)、新就業(yè)的人才逐步納入公共租賃住房供應范圍。

（六）加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)轉型升級發(fā)展。鼓勵支持優(yōu)質(zhì)誠信房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，推進(jìn)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。大力發(fā)展新型建造方式，推廣裝配式建筑和成品住房，發(fā)展綠色、低碳、節能、環(huán)保的高品質(zhì)住房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成品住房發(fā)生的實(shí)際裝修成本，可按規定在稅前扣除。研究養老、科技、旅游、健康地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，支持跨界發(fā)展。鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設中小戶(hù)型、適銷(xiāo)對路的各類(lèi)住宅，加強市場(chǎng)監測和引導，在剛性需求集中的區域，保持100平方米左右戶(hù)型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程項目）的供應套數占比穩定在50%左右。

（七）提升城市宜居性和配套建設監管水平。加快推進(jìn)全市軌道交通、快速路網(wǎng)等互聯(lián)互通，提升城市功能，促進(jìn)產(chǎn)城融合。加強城市新區教育、衛生、醫療、養老、社會(huì )等公共服務(wù)設施配套建設，尤其要加大保障性住房配套跟進(jìn)力度，促進(jìn)區域均衡發(fā)展。認真落實(shí)住宅小區配套建設與交付的相關(guān)監管工作。支持各區在全市供給側改革的政策框架下，深度挖掘經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展潛力，創(chuàng )造創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，提升區域吸引力。

（八）逐步構建租購并舉住房制度。鼓勵和引導市民形成租購并舉的住房消費觀(guān)念，加快租賃市場(chǎng)培育，發(fā)展規?；赓U機構，規范租賃市場(chǎng)秩序。研究完善公租房貨幣化的相關(guān)政策和辦法，探索對于新就業(yè)人群，階段性給予承租社會(huì )化房屋的租金補貼，提高公租房等保障方式的覆蓋率和普惠度。鼓勵和支持區、園區利用存量資源，加強對人才住房的支持力度。積極培育誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，鼓勵企業(yè)擴大租賃市場(chǎng)規模。搭建房屋租賃信息平臺，提高房屋租賃市場(chǎng)的透明度和運行效率，拓展房屋租賃的新興配套服務(wù)領(lǐng)域。

（九）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監測分析工作。構建房地產(chǎn)市場(chǎng)大數據分析的工作機制，有效整合行業(yè)管理部門(mén)信息，加強與社會(huì )第三方機構的合作，通過(guò)多維度、全方位交叉分析，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監測的實(shí)時(shí)性、有效性和前瞻性，為實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢研判和精準施策提供信息支撐。

（十）加強輿論引導。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的正面宣傳引導，準確解讀促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的政策，客觀(guān)報道房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息。及時(shí)回應熱點(diǎn)問(wèn)題，防止不實(shí)信息誤導輿論。定期向社會(huì )公布經(jīng)營(yíng)性用地供應計劃安排，及時(shí)發(fā)布土地出讓預公告，引導市場(chǎng)發(fā)展方向。加大對中小戶(hù)型、匹配剛性需求產(chǎn)品的信息發(fā)布，推動(dòng)市場(chǎng)供需對接。倡導適度消費理念，警示市場(chǎng)投機風(fēng)險，營(yíng)造有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的良好氛圍。

三、保障機制

（一）強化組織領(lǐng)導。充分認識房地產(chǎn)去庫存、穩市場(chǎng)對于地方經(jīng)濟發(fā)展的重要意義，強化整體部署，切實(shí)抓好落實(shí)。綜合運用規劃、建設、用地、產(chǎn)業(yè)、財稅、金融等政策手段，擴大有效需求，打通供需通道，加快庫存結構優(yōu)化，穩定市場(chǎng)發(fā)展。努力適應新常態(tài)，落實(shí)地方調控主體責任。按照分類(lèi)施策要求，進(jìn)一步加強南京市住房和房地產(chǎn)工作領(lǐng)導小組工作的協(xié)同性、有效性。領(lǐng)導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常工作，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì )議。

（二）強化精準施策。進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運行數據的統計與共建共享機制，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測監管，準確把握市場(chǎng)變化趨勢、區域分化情況，及時(shí)研究制定有效應對措施，及時(shí)動(dòng)態(tài)調整政策組合工具箱內相關(guān)措施的發(fā)力點(diǎn)和力度，化解市場(chǎng)潛在風(fēng)險，抑制不合理需求過(guò)度釋放，防止房?jì)r(jià)階段性過(guò)快上漲，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續發(fā)展。

（三）強化協(xié)調推進(jìn)。切實(shí)加大因城施策、政策支持、行業(yè)指導、工作推進(jìn)的力度，加強統籌協(xié)調和督促檢查，進(jìn)一步細化任務(wù)分解和措施落實(shí)，形成分工明確、職責清晰、運轉高效、執行有力的工作機制，確保房地產(chǎn)供給側結構性改革的各項目標任務(wù)落實(shí)到位。
 

南京市人民政府

2016年4月18日

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