您當前的位置：國土資發(fā)〔1999〕222號 關(guān)于印發(fā)《規范國有土地租賃若干意見(jiàn)》的通知
關(guān)于印發(fā)《規范國有土地租賃若干意見(jiàn)》的通知
各省、自治區、直轄市及計劃單列市土地(國土)管理局(廳)，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設兵團土地管理局：
近年來(lái)，一些地方土地管理部門(mén)深化土地使用制度改革，完善土地有償使用方式，開(kāi)展了國有土地租賃試點(diǎn)，取得了一定的經(jīng)驗。新頒布的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)已將國有土地租賃規定為國有土地有償使用的一種方式。為貫徹實(shí)施《條例》，規范國有土地租賃行為，現將《規范國有土地租賃若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)印發(fā)給你們，請結合本地實(shí)際認真貫徹執行。
中華人民共和國國土資源部
一九九九年七月二十七日
一、嚴格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規定，確定國有土地租賃的適用范圍。
國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。
對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃；對因發(fā)生土地轉讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實(shí)行租賃。對于新增建設用地，重點(diǎn)仍應是推行和完善國有土地出讓?zhuān)赓U只作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租憑。
二、國有土地租賃，可以采用招標、拍賣(mài)或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣(mài)方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國家規定的最低地價(jià)折算的最低租金標準，協(xié)議出租結果要報上級土地行政主管部門(mén)備案，并向社會(huì )公開(kāi)披露，接受上級土地行政主管部門(mén)和社會(huì )監督。
三、國有土地租賃的租金標準應與地價(jià)標準相均衡。承租人取得土地使用權時(shí)未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權時(shí)支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關(guān)費用后的地價(jià)余額折算。
采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長(cháng)期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調整的時(shí)間間隔和調整方式。
四、國有土地租賃可以根據具體情況實(shí)行短期租賃和長(cháng)期租賃。對短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構筑物建設后長(cháng)期使用的土地，應實(shí)行長(cháng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(cháng)租賃期限不得超過(guò)法律規定的同類(lèi)用途土地出讓最高年期。
五、租賃期限六個(gè)月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標準調整的時(shí)間和調整幅度、出租方和承租方的權利義務(wù)等。
六、國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。
承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權利。
承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務(wù)隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續有效。
地上房屋建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權實(shí)現時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉讓。
在使用年期內，承租人有優(yōu)先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續后，終止租賃關(guān)系。
七、國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回；因社會(huì )公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應對承租人給予合理補償。
承租土地使用權期滿(mǎn)，承租人可申請續期，除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的，應予以批準。未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無(wú)償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構筑物，恢復土地原狀。
承租人未按合同約定開(kāi)發(fā)建設、未經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意轉讓、轉租或不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，土地行政主管部門(mén)可以解除合同，依法收回承租土地使用權。
八、各級土地行政主管部門(mén)要切實(shí)加強國有土地租金的征收工作，協(xié)助財政部門(mén)作好土地租金的使用管理。收取的土地租金應當參照國有土地出讓金的管理辦法進(jìn)行管理，按規定納入當地國有土地有償使用收入，專(zhuān)項用于城市基礎設施建設和土地開(kāi)發(fā)。
九、各省、市在本《意見(jiàn)》下發(fā)前對國有土地租賃適用范圍已有規定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的，暫按已有規定及《國有土地租賃合同》的約定執行，并在今后工作中逐步規范；本《意見(jiàn)》下發(fā)后實(shí)施國有土地租賃的，一律按本《意見(jiàn)》要求規范辦理。
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