京建法〔2021〕4號《北京市住房和城鄉建設委員會(huì )關(guān)于印發(fā)〈北京市物業(yè)管理委員會(huì )組建辦法〉的通知》

《北京市住房和城鄉建設委員會(huì )關(guān)于印發(fā)〈北京市物業(yè)管理委員會(huì )組建辦法〉的通知》






京建法〔2021〕4號

各區住房城鄉（市）建設委、房管局，各有關(guān)單位：

為貫徹實(shí)施《北京市物業(yè)管理條例》，規范本市物業(yè)管理委員會(huì )組建工作，市住房城鄉建設委研究制定了《北京市物業(yè)管理委員會(huì )組建辦法》，現印發(fā)給你們，請遵照執行。

北京市住房和城鄉建設委員會(huì )

2021年3月18日

北京市物業(yè)管理委員會(huì )組建辦法

第一條  為規范本市物業(yè)管理委員會(huì )組建工作，依據《北京市物業(yè)管理條例》，制定本辦法。

第二條  本市行政區域內的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。其他物業(yè)項目參照執行。

第三條  物業(yè)管理委員會(huì )依照《北京市物業(yè)管理條例》承擔相關(guān)職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

成立業(yè)主大會(huì )但是尚未成立業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )組織業(yè)主大會(huì )按照《北京市物業(yè)管理條例》第三十四條的規定履行職責，并組織執行業(yè)主大會(huì )的決定。

未成立業(yè)主大會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )組織業(yè)主行使《北京市物業(yè)管理條例》第三十四條和第四十四條規定的業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的職責。

第四條  市住房城鄉建設主管部門(mén)負責建立健全物業(yè)管理委員會(huì )委員培訓制度。

區住房城鄉（市）建設或者房屋主管部門(mén)負責組織對轄區內物業(yè)管理委員會(huì )委員開(kāi)展培訓。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建本轄區內物業(yè)管理委員會(huì )，指導、監督物業(yè)管理委員會(huì )依法履行職責。

第五條  一個(gè)物業(yè)管理區域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì )。

堅持黨建引領(lǐng)，推動(dòng)在物業(yè)管理委員會(huì )中建立黨組織。充分發(fā)揮業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和社區志愿者在社區治理中的帶頭作用，引導和支持其積極參選物業(yè)管理委員會(huì )委員。

第六條  物業(yè)管理委員會(huì )由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等7人以上單數組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì )委員人數的二分之一。

業(yè)主擔任物業(yè)管理委員會(huì )委員的，應當符合下列條件：

（一）擁護中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導，遵紀守法；

（二）熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力并具備必要的工作時(shí)間；

（三）身體健康，具有完全民事行為能力；

（四）公告之日前一年度在本物業(yè)管理區域內居住半年以上；

（五）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費、不存在欠繳專(zhuān)項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔費用的情況；

（六）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系；

（七）未有《北京市物業(yè)管理條例》規定的房屋使用禁止規定的行為；

（八）未有法律法規規定的其他不宜擔任物業(yè)管理委員會(huì )委員的情形。

第七條  有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì )：

（一）已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分不足建筑物總面積百分之五十的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì )條件，但經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的；

（三）業(yè)主大會(huì )成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的。

第八條  符合組建條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府就物業(yè)管理區域擬組建物業(yè)管理委員會(huì )事項進(jìn)行公告。公告中明確物業(yè)管理委員會(huì )委員的人選要求、報名方式、起始日期等。

公告應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置至少兩處公示。物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置是指公告欄、小區出入口、單元門(mén)、電梯轎廂內、客服場(chǎng)所等。

公示期限不得少于7日。

第九條  物業(yè)管理委員會(huì )委員人選通過(guò)下列方式產(chǎn)生：

（一）社區黨組織推薦；

（二）居民委員會(huì )、村民委員會(huì )推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

其中自薦、推薦的人選人數應當為物業(yè)管理委員會(huì )總人數的兩倍以?xún)?。?lián)名業(yè)主應當不少于10人。推薦人選應當經(jīng)本人同意。

公示截止日后7日內，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織居民委員會(huì )、村民委員會(huì )根據人選自薦、推薦情況，確定物業(yè)管理委員會(huì )委員名單。其中，物業(yè)管理委員會(huì )主任由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )代表?yè)?。副主任由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )指定一名業(yè)主代表?yè)巍?br />
第十條  物業(yè)管理委員會(huì )委員姓名、職業(yè)、住址等應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置至少兩處公示。公示期限不得少于7日。如有異議的，應書(shū)面向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在7日內完成核查，并將核查結果在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

第十一條  成立業(yè)主大會(huì )但是尚未成立業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )自成立之日起30日內，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案：

（一）業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定；

（二）業(yè)主大會(huì )議事規則；

（三）管理規約。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，5個(gè)工作日內予以備案，并出具業(yè)主大會(huì )備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會(huì )持業(yè)主大會(huì )備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章，持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會(huì )印章。

未成立業(yè)主大會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )于成立之日由街道辦事處、鄉鎮人民政府自行備案。物業(yè)管理委員會(huì )持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會(huì )印章。

第十二條  物業(yè)管理委員會(huì )負責組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，接受街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區黨組織、居民委員會(huì )、村民委員會(huì )的指導和監督，接受業(yè)主監督。組織業(yè)主行使下列職責：

（一）推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )；

（二）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議或者全體業(yè)主會(huì )議，報告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況和物業(yè)管理委員會(huì )履職情況；

（三）組織業(yè)主選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，確定或者調整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內容、服務(wù)標準和服務(wù)價(jià)格，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（四）組織業(yè)主決定共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（五）組織業(yè)主籌集、管理和使用專(zhuān)項維修資金；

（六）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費，監督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）組織業(yè)主制定或者修改管理規約、議事規則，監督管理規約的實(shí)施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規約的行為進(jìn)行制止；

（八）制作和保管會(huì )議記錄、共有部分的檔案、會(huì )計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；

（九）定期向業(yè)主通報工作情況；

（十）在物業(yè)管理區域內配合行政執法機關(guān)開(kāi)展執法工作；

（十一）配合、支持居民委員會(huì )、村民委員會(huì )依法履行職責，并接受其指導和監督；

（十二）業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責。

組織業(yè)主共同決定可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)市住房城鄉建設主管部門(mén)建立的電子投票系統進(jìn)行。

第十三條  物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。定期會(huì )議應當按照議事規則的規定召開(kāi)，每?jì)蓚€(gè)月召開(kāi)一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì )主任或者物業(yè)管理委員會(huì )三分之一以上委員提議，可以召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議的，主任應當組織召開(kāi)會(huì )議。

物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員且過(guò)半數業(yè)主代表委員參加。業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會(huì )議。

物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定應當經(jīng)過(guò)半數委員簽字同意。會(huì )議結束后3日內，物業(yè)管理委員會(huì )應當將會(huì )議情況以及確定事項在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示10個(gè)工作日。

物業(yè)管理委員會(huì )全體成員有同等表決權。

第十四條  物業(yè)管理委員會(huì )委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由物業(yè)管理委員會(huì )向業(yè)主公示，并應當在30日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理變更：

(一)不再是本物業(yè)管理區域內業(yè)主或者物業(yè)使用人；

(二)以書(shū)面形式向物業(yè)管理委員會(huì )提出辭職；

(三)因健康等原因無(wú)法履行職責且未提出辭職。

物業(yè)管理委員會(huì )委員一年內累計缺席物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議總次數一半以上，或者不再符合本辦法規定的委員條件的，物業(yè)管理委員會(huì )應當提請街道辦事處、鄉鎮人民政府依法終止其委員資格。

第十五條  物業(yè)管理委員會(huì )相關(guān)工作經(jīng)費及委員津貼由業(yè)主承擔的，應當由全體業(yè)主共同決定。

第十六條  物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)3年。期滿(mǎn)仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。

第十七條  已成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，并按照規定備案的，或者因物業(yè)管理區域調整、房屋滅失等其他客觀(guān)原因致使物業(yè)管理委員會(huì )無(wú)法存續的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在30日內解散物業(yè)管理委員會(huì )，收回物業(yè)管理委員會(huì )印章，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

第十八條  物業(yè)管理委員會(huì )應當依法履行職責。街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業(yè)管理委員會(huì )作出的違反法律法規和規章的決定，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第十九條  本辦法由北京市住房和城鄉建設委員會(huì )負責解釋。

第二十條  本辦法自2021年3月31日起實(shí)施。




附件：

1.物業(yè)管理委員會(huì )組建工作流程

2.關(guān)于物業(yè)管理區域組建物業(yè)管理委員會(huì )的公告

3.物業(yè)管理委員會(huì )委員人選自薦表

4.物業(yè)管理委員會(huì )委員人選社區推薦表

5.物業(yè)管理委員會(huì )委員人選聯(lián)名推薦表

6.物業(yè)管理委員會(huì )組成人員情況公示

7.物業(yè)管理委員會(huì )成立證明

8.印章刻制證明


 

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