浙高法〔2020〕6號《浙江省高級人民法院執行局關(guān)于規范不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)、變賣(mài)工作指引》

浙江省高級人民法院執行局關(guān)于規范不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)、變賣(mài)工作指引









浙高法〔2020〕6號

針對近年來(lái)我省法院在不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)變賣(mài)中存在的問(wèn)題，根據《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規定》和《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規定》等法律、司法解釋的規定，就規范不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)、變賣(mài)工作，指引如下：

一、不動(dòng)產(chǎn)現狀的查明

1．（查明現狀的職責）執行法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)前，應依法查明不動(dòng)產(chǎn)的土地用途（含用地性質(zhì)）、土地使用權種類(lèi)、權屬、權利負擔、占有使用、已知瑕疵、欠繳的稅費和本次變價(jià)應繳稅費的計算方法以及其他實(shí)際狀況，并制怍拍賣(mài)財產(chǎn)現狀的調查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。

2．（需查明事項的含義）執行法院應查明的事項含義如下：

(1)土地用途主要是指按照有關(guān)政府部門(mén)編制的土地利用總體規劃，案涉土地的用地分類(lèi)情況，通常分為農用地，建設用地和未利用地等；用地性質(zhì)是指是城市規劃管理部門(mén)根據城市總體規劃的需要，對某種用地所規定的用途，通常分為居住用地、工業(yè)用地，教育文化用地、商業(yè)用地、綜合用地等；對于工業(yè)用地，還應查明是否屬于“標準地”及競買(mǎi)條件。

(2)土地使用權的種類(lèi)是指國有土地使用權和集體土地使用權及其最初取得方式（主要分為劃撥取得、出讓取得兩種），如屬于劃撥取得，還應查明過(guò)戶(hù)時(shí)應繳納的土地出讓金數額或計算方法。對劃撥取得的土地使用權、集體土地使用權，執行法院處置前應先征詢(xún)政府有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)。

(3)權屬是指土地使用權和房產(chǎn)的所有權狀況，主要包括不動(dòng)產(chǎn)的所權人（如共有的，含共有人，共有形式和共有份額）的登記情況，取得時(shí)間和使用年限、不動(dòng)產(chǎn)異議登記等權屬爭議情況和查封登記情況，是否可以通過(guò)拍賣(mài)、變賣(mài)的方式變更登記，是否可以依據現狀拍賣(mài)，變賣(mài)后再根據原證載信息辦理過(guò)戶(hù)等。

(4)權利負擔主要是指不動(dòng)產(chǎn)抵押登記．不動(dòng)產(chǎn)預告登記、用益物權等情況。

(5)占有使用主要是指是否存在租賃，是否存在其他占有使用人等情況。

(6)已知瑕疵主要包括不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物現狀與登記情況不一致、屬于無(wú)證房產(chǎn)或部分屬于無(wú)證房產(chǎn)及其他重大瑕疵情況。

(7)欠繳稅費是被執行人在稅務(wù)部門(mén)的信息系統中有相關(guān)稅源登記數據，且已發(fā)生納稅義務(wù)但未申報的欠繳稅費（包括欠繳稅、費，滯納金、罰款），以及被執行人所欠社會(huì )保險費等：本次變價(jià)應繳稅費的計算方法是指稅務(wù)部門(mén)提供的本次不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)和辦理所有權轉移登記應繳納稅費的計算方法。

(8)其他實(shí)際狀況是指附屬設施、裝修裝飾、不動(dòng)產(chǎn)的位置與登記載明位置是否一致、是否存在買(mǎi)受人資格限制等與競買(mǎi)人利益相關(guān)的事項；住宅可能存在車(chē)庫、地下室等附屬用房的，應一并查明。

3．（調查的方法和要求）執行法院應赴不動(dòng)產(chǎn)所在地進(jìn)行現場(chǎng)勘查，并通過(guò)文字、圖片、視頻等形式，就不動(dòng)產(chǎn)的位置結構，裝修裝飾，附屬設施，占有使用、瑕疵等現狀情況做好調查，并記錄在案，制作調查筆錄，與圖片、視頻等資料一并歸入案卷。

對土地用途、土地使用權和權屬狀況、權利負擔以及欠繳稅費和本次變價(jià)應繳稅費的計算方法等情況，執行法院應向有關(guān)的國土、不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)等部門(mén)進(jìn)行調查。

對不動(dòng)產(chǎn)附屬設施、裝修裝飾的情況，現狀與登記不一致，無(wú)證房產(chǎn)等瑕疵情況，可委托專(zhuān)業(yè)機構在評估階段進(jìn)行詳細調查。

4．（禁止事項）執行法院不得未經(jīng)調查即對拍賣(mài)標的物表述為“詳見(jiàn)現狀”或“以現狀為準”。

二、處置參考價(jià)的確定

5．（處置參考價(jià)的確定辦法）執行法院要嚴格按照《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規定》，依法采取當事人議價(jià)、定向詢(xún)價(jià)、網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)、委托評估等方式確定財產(chǎn)處置參考價(jià)；直接采取委托評估的方式確定財產(chǎn)處置參考價(jià)的，應符合《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規定》第十四條、十五條的規定。

6．（可直接委托評估的情形）當事人議價(jià)不能或不成，對工業(yè)廠(chǎng)房，在建工程，商鋪較多的綜合市場(chǎng)，裝修裝飾財產(chǎn)價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)等不適合通過(guò)定向詢(xún)價(jià)、網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)等方式確定財產(chǎn)處置參考價(jià)的，執行法院可以直接采取委托評估的方式確定財產(chǎn)處置參考價(jià)。

對工業(yè)廠(chǎng)房，評估范圍應包含廠(chǎng)區內的附屬設施，如貨用電梯、行車(chē)、吊車(chē)、環(huán)保設施、消防設施、供水配電設施、綠化苗木等；對價(jià)值較大的專(zhuān)業(yè)設備、綠化苗木等，可由不動(dòng)產(chǎn)評估機構另行轉委托具有相關(guān)資質(zhì)的機構進(jìn)行評估，評估報告應對較大價(jià)值的附屬設施或其綠化苗木等單獨列明其財產(chǎn)清單和估值；對用地現狀情況，可視情委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行現場(chǎng)測繪，避免出現實(shí)際用地超出用地紅線(xiàn)或小于證載面積的瑕疵或估值失真情況。

對裝修裝飾財產(chǎn)價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)，評估報告應對其裝修裝飾的財產(chǎn)清單和價(jià)值予以單獨列明。

三、保管與騰退

7．（裁定拍賣(mài)前的保管）查封的不動(dòng)產(chǎn)，可以允許被執行人或占有人繼續使用；繼續使用可能?chē)乐販p損不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值或不利于變價(jià)的，應當委托第三人或者指定申請執行人保管，保管人不得使用。

委托第三人保管的，保管費用由被執行人負擔，并在變價(jià)款中作為變價(jià)費用優(yōu)先扣除。

8.（裁定拍賣(mài)后不動(dòng)產(chǎn)的騰退與例外）執行法院裁定拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)后，一般應及時(shí)騰空后再拍賣(mài)，但符合下列情形之一的除外：

(1)案外人對不動(dòng)產(chǎn)的占有合法且可以對抗申請執行人。

(2)占有人己繳納騰空保證金并作出書(shū)面騰空承諾的。騰空保證金金額可按1至6個(gè)月的租金或拍賣(mài)房產(chǎn)評估價(jià)（處置參考價(jià)）的5-10%標準計算；被處置不動(dòng)產(chǎn)為被執行人及其所撫養家屬維持生活所必需的居住房屋的，可不繳納騰空保證金，但應在保證書(shū)中寫(xiě)明“如不按時(shí)騰退，執行法院可在安置費中扣除相應金額”。

(3)不騰空拍賣(mài)更有利于財產(chǎn)變價(jià)的。

被執行人下落不明的，執行法院可進(jìn)行強制騰空。對核實(shí)物品需要另行存放保管的物品，由申請執行人提供場(chǎng)所或者墊付租金，并在拍賣(mài)價(jià)款中預留物品保管費用。

案外人以對不動(dòng)產(chǎn)的占有可以對抗申請執行人為由提出異議的，執行法院不得在異議審查期間以“現狀處置”為由對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)。

9．（先拍后騰的保管與騰空保證金的處理）執行法院根據本指引第8條決定先拍后騰的，執行法院應明確告知占有使用人負有妥善保管拍賣(mài)財產(chǎn)的義務(wù)，確保不動(dòng)產(chǎn)不出現人為損害導致的價(jià)值貶損，占有人須明確承諾拍賣(mài)成交后無(wú)條件騰空，并配合法院現場(chǎng)勘驗、現場(chǎng)看樣等工作。

被執行人或占有人在保證書(shū)承諾的期限內主動(dòng)騰退清空的，退還已繳騰空保證金；被執行人或占有人在保證書(shū)承諾的期限內未騰退清空并經(jīng)執行法院催告，在合理期限內仍拒不騰退清空的，執行法院應強制騰空，對已繳納的騰空保證金，執行法院可以沒(méi)收，并依次用于支付強制騰空費用、買(mǎi)受人因遲延交付而產(chǎn)生的租賃費用損失、清償債務(wù)、上繳財政。

四、案外人占有不動(dòng)產(chǎn)的審查

10．（帶租拍賣(mài)異議的處理）執行法院根據調查情況初步判斷案外人對不動(dòng)產(chǎn)的租賃可以對抗申請執行人的，應及時(shí)就租賃期限、租金數額、租金支付方式等情況，征詢(xún)申請執行人的意見(jiàn)，并制作執行筆錄。

申請執行人未書(shū)面同意帶租拍賣(mài)的，執行法院應告知案外人及時(shí)提出保護租賃的書(shū)面異議，對該異議可按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進(jìn)行審查。

11．（抵押、查封后租賃異議的處理）人民法院執行抵押權設立或法院查封后出租的房屋，案外人以“未告知抵押情況”、“不知道房屋被查封”為由向執行法院提出書(shū)面異議的，異議審查期間可不停止執行。

五、公告與公示

12．（不動(dòng)產(chǎn)信息的公示）執行法院按照本指引第1條、第2條查明的有關(guān)情況，應當在拍賣(mài)公告中公示，詳細告知競買(mǎi)人。

拍賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)有權屬證書(shū)，評估報告（或其他定價(jià)依據）的，應將權屬證書(shū)、評估報告副本（或其他定價(jià)依據）作為附件上傳至網(wǎng)拍頁(yè)面進(jìn)行公示。

13．（公告中的特別提示）法律、行政法規和當地規劃、招商引資、環(huán)境保護等政策對買(mǎi)受人資格，條件有特殊規定，需要引起競買(mǎi)人注意的情形的，執行法院應在拍賣(mài)公告中予以提示。

六、付款期限與悔拍

14．（付款期限）執行法院可在拍賣(mài)公告和成交確認書(shū)中要求買(mǎi)受人在規定的期限內將拍賣(mài)余款全部匯入指定的賬戶(hù)：價(jià)款在500萬(wàn)元人民幣以?xún)鹊?，成交后二十日內繳清余款：價(jià)款在500萬(wàn)元人民幣以上的，成交后三十日內繳清余款。

15．（悔拍的認定及延期付款的例外）拍賣(mài)成交后，買(mǎi)受人未在公告規定的期限內支付余款的，執行法院應立即通知買(mǎi)受人支付余款。買(mǎi)受人明確表示不支付余款的，執行法院可認定其悔拍，并裁定重新拍賣(mài)。

特殊情況需延期付款的，買(mǎi)受人應書(shū)面申請并經(jīng)申請執行人同意，是否準許由執行法院組成合議庭評議確定，但最長(cháng)不得超過(guò)1個(gè)月，且買(mǎi)受人應另行支付逾期付款期間被執行人承擔的遲延履行期間的債務(wù)利息（以需繳納的欠款為基數，計算一般債務(wù)利息和加倍部分債務(wù)利息）。

16．（抵債后遲延付款的處理）以流拍的財產(chǎn)抵債后，承受人未在規定的期限內支付余款的，參照本指引第14、15條執行。

七、稅費負擔

17．（本次變價(jià)形成的稅費各自負擔）對于本次變價(jià)形成的稅費，相關(guān)法律法規明確規定負擔主體的，應由相應主體負擔。

被執行人應負擔本次變價(jià)產(chǎn)生的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅，個(gè)人所得稅等，買(mǎi)受人負擔印花稅、契稅。

被執行人應負擔的本次變價(jià)產(chǎn)生的稅費，由執行法院在拍賣(mài)款中扣劃后直接交付稅務(wù)部門(mén)，也可由買(mǎi)受人先行繳納后向執行法院申請退還墊付的稅費。

18．（歷史欠繳稅費的申請受償與例外）對被執行人的歷史欠繳稅費，稅務(wù)部門(mén)可依法向執行法院申請受償，但被執行人另有其他財產(chǎn)可供執行的，對稅務(wù)部門(mén)的申請不予支持。

19．（土地出讓金的負擔）處置國有劃撥土地使用權需補繳的土地出讓金，應當由被執行人依法負擔。執行法院可在拍賣(mài)款中扣劃后直接交付相關(guān)部門(mén)。執行法院不應在拍賣(mài)公告和特別提示中載明由買(mǎi)受人負擔。

八、其他

20（網(wǎng)絡(luò )變價(jià)的參照適用）執行法院通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺以變賣(mài)方式處置財產(chǎn)的，參照本指引執行。

21（實(shí)施時(shí)間）本指引自下發(fā)之日起執行。下發(fā)之日已公告拍賣(mài)、變賣(mài)的，可不執行本指引的規定。






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