國稅函〔2010〕220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知

國稅函〔2010〕220號

各省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^）國家稅務(wù)局：

為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細則的規定，現將土地增值稅清算工作中有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認的問(wèn)題

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時(shí)予以調整。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用的扣除問(wèn)題

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)扔嬎憧鄢?br />
（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?br />
全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應調整至財務(wù)費用中計算扣除。

四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時(shí)將此確認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補差價(jià)款，計入拆遷補償費；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補差價(jià)款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

七、關(guān)于轉讓舊房準予扣除項目的加計問(wèn)題

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題

納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

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