贛國稅營(yíng)改增辦發(fā)〔2016〕52號《江西省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增政策問(wèn)題解答四（房地產(chǎn)業(yè)）》

江西省國家稅務(wù)局營(yíng)改增領(lǐng)導小組辦公室關(guān)于發(fā)布《江西省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增政策問(wèn)題解答四（房地產(chǎn)業(yè)）》的通知

贛國稅營(yíng)改增辦發(fā)〔2016〕52號

各市、縣(區)國家稅務(wù)局：

為打好全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)工作“改進(jìn)好”戰役，省局對試點(diǎn)政策執行中遇到的房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)問(wèn)題，重新進(jìn)行了梳理，供各地參考。在財政部和總局未出臺新的政策規定之前，本次解答與之前解答不一致的，在以后具體處理中暫按此《解答》意見(jiàn)執行。
 

江西省國稅局營(yíng)改增領(lǐng)導小組辦公室

2016年12月27日
 

江西省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增政策問(wèn)題解答四（房地產(chǎn)業(yè)）
 

一、房地產(chǎn)一般納稅人老項目，選擇按一般計稅方法計稅，5月1前收到售房預收款，已繳納營(yíng)業(yè)稅，5月1日后收到剩余的售房尾款，如何計算土地扣除款？

答：根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第八款規定，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對應的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。5月1日后收取的售房尾款，以按規定扣除按該套房對應的土地款后的余額為銷(xiāo)售額。

二、4月30前開(kāi)具的地稅預收款收據，現退房，5月1日后能否紅字開(kāi)具國稅領(lǐng)取的預收款收據？

答：不得開(kāi)具國稅部門(mén)監制的紅字預收款收據，應按規定向地稅部門(mén)申請退還預繳的營(yíng)業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已交營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具預收款收據的預收款是否可以補開(kāi)國稅局領(lǐng)取的預收款收據？

答：已交營(yíng)業(yè)稅的預收款，不得補開(kāi)國稅部門(mén)監制的預收款收據。

四、房地產(chǎn)公司返還給拆遷戶(hù)的住房，是否視同銷(xiāo)售？銷(xiāo)售收入如何確認？

答：房地產(chǎn)公司將拆遷還建的不動(dòng)產(chǎn)交付被拆遷人，按銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目繳納增值稅。

根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(2016年第70號)第二條規定，其銷(xiāo)售額按下列方法和順序確認：

(1)按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。

五、房地產(chǎn)企業(yè)從其他房地產(chǎn)企業(yè)購買(mǎi)的土地未開(kāi)發(fā)建設，按照36號文的規定不能對土地價(jià)款進(jìn)行差額扣除，企業(yè)反映如不能扣除土地價(jià)款稅收負擔很重，可否視為老項目適用簡(jiǎn)易征收計稅呢？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡(jiǎn)易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。從其他單位和個(gè)人購買(mǎi)土地使用權，取得合法有效的增值稅專(zhuān)用發(fā)票注明的進(jìn)項稅額可按規定抵扣。

是否能按老項目，按照《建筑工程施工許可證》或建筑施工承包合同注明的開(kāi)工日期來(lái)判定。

六、房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)商鋪后轉為企業(yè)自持物業(yè)(該商鋪于2015年開(kāi)工，2016年8月達到竣工條件辦理產(chǎn)權證轉為自持物業(yè))，該物業(yè)后續出租判斷可否實(shí)行簡(jiǎn)易征收，需要以開(kāi)工日期或產(chǎn)權證上注明日期界定老項目嗎？如需要，是以哪個(gè)日期為準？

答：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法按5%的征收率計算應納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，屬于以自建方式取得不動(dòng)產(chǎn)，自建項目施工許可證注明開(kāi)工日期為2016年4月30日前的，可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法按5%征收率計算應納稅額。

七、房地產(chǎn)企業(yè)的人防工程做車(chē)位，合同是70年的租賃，也不能辦理產(chǎn)權證，該類(lèi)業(yè)務(wù)算銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，還是租賃？發(fā)票如何開(kāi)具？

答：根據總局有關(guān)政策解答精神，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購買(mǎi)方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權力，仍應按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理。

八、購房者2016年4月30日前從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購入的不動(dòng)產(chǎn)，由于各種原因，未取得發(fā)票且未辦理產(chǎn)權證?，F到國稅部門(mén)要求自行納稅補開(kāi)正式發(fā)票，該如何處理？

答：根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第十三款規定，試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增式點(diǎn)之日前發(fā)生的應稅行為，應繳營(yíng)業(yè)稅。如未開(kāi)具發(fā)票的，可申請代開(kāi)，代開(kāi)時(shí)除攜帶《江西省國家稅務(wù)局代開(kāi)普通發(fā)票管理辦法》所列資料外，還應攜帶由原主管地稅局出具的納稅人未開(kāi)發(fā)票證明，包括納稅人已申報繳納營(yíng)業(yè)稅額、未開(kāi)具發(fā)票金額等以及未開(kāi)票業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅完稅憑證原件及復印件。

九、在房管部門(mén)還未出具實(shí)際測繪房產(chǎn)面積時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在地稅機關(guān)的催促下， 于 4月30日前在地稅機關(guān)已開(kāi)票繳稅，取得了地稅機關(guān)的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統一發(fā)票。5月1日后，如出現預售房產(chǎn)面積與實(shí)際房產(chǎn)測繪面積不符，需重開(kāi)發(fā)票的，應如何操作？ 如出現預售房產(chǎn)面積小于實(shí)際房產(chǎn)測繪面積，應補繳增值稅還是營(yíng)業(yè)稅？

答：根據贛地稅函[2016]21號文件規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取地稅部門(mén)代開(kāi)票方式開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，在5月1日之后發(fā)生房產(chǎn)實(shí)測建筑面積大于預測建筑面積的，按照規定納稅人應向地稅部門(mén)補繳營(yíng)業(yè)稅，就補繳部分開(kāi)具增值稅普通發(fā)票；實(shí)測建筑面積小于預測建筑面積的，納稅人向地稅部門(mén)申請辦理差額部分的退稅，并按規定作廢原已開(kāi)具的地稅發(fā)票，重新開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取自開(kāi)票方式開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，在結余地稅發(fā)票用完或7月1日后發(fā)生上述情況的，納稅人應正確區分稅款所屬期，按規定申報繳納；發(fā)票開(kāi)具按照國稅部門(mén)規定辦理。

十、個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅，“滿(mǎn)2年”是以房產(chǎn)證上的日期為準還是契稅發(fā)票上的日期為準？

答：根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3第五條規定，對于住房購買(mǎi)時(shí)間，應按照《國家稅務(wù)總局財政部建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關(guān)規定執行，即：個(gè)人購買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買(mǎi)房屋的時(shí)間。同時(shí)出具房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買(mǎi)房屋的時(shí)間。

十一、銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)時(shí)間如何確認？

答：根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)第45條規定，納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷(xiāo)售款項或者取得索取銷(xiāo)售款項憑據的當天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當天。

收訖銷(xiāo)售款項，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項。取得索取銷(xiāo)售款項憑據的當天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動(dòng)產(chǎn)權屬變更的當天。

根據房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售特點(diǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項應作為預收款，按照規定預繳增值稅。

十二、房地產(chǎn)業(yè)納稅人在營(yíng)改增前，已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅開(kāi)具了營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，在營(yíng)改增后發(fā)生票面信息錯誤，需要作廢原營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，想咨詢(xún)可以重新開(kāi)國稅的增值稅發(fā)票嗎？

答：如涉及變更購房人信息，應按退房(銷(xiāo)售退回)處理。按照根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第十三款規定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。

十三、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目收取的預收款，試點(diǎn)前在主管地稅機關(guān)已按規定申報繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票的，補開(kāi)增值稅發(fā)票是否按國家稅務(wù)總局公告2016年第23號規定截至2016年12月31日？

答：經(jīng)電話(huà)請示總局，《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第十七條規定“一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營(yíng)業(yè)稅的預收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。”屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)第三條第(七)項規定“國家稅務(wù)總局另有規定除外”的情形。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生補開(kāi)增值稅發(fā)票情形時(shí)，應當保留已按規定在主管?chē)悪C關(guān)申報繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)發(fā)票的相關(guān)資料。

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