法釋〔2005〕5號《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋








法釋〔2005〕5號

已被修訂，2020年修訂版請參閱：法釋〔2005〕5號《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（2020年修訂案全文）

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》已于2004年11月23日由最高人民法院審判委員會(huì )第1334次會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2005年8月1日起施行。



 

最高人民法院

二○○五年六月十八日

最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋

（2004年11月23日最高人民法院審判委員會(huì )第1334次會(huì )議通過(guò)）

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規定，結合民事審判實(shí)踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問(wèn)題，制定本解釋。

一、土地使用權出讓合同糾紛

第一條 本解釋所稱(chēng)的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門(mén)作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協(xié)議。

第二條 開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無(wú)效。

本解釋實(shí)施前，開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)追認的，可以認定合同有效。

第三條 經(jīng)市、縣人民政府批準同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時(shí)當地政府按照國家規定確定的最低價(jià)的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價(jià)格條款無(wú)效。

當事人請求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評估價(jià)格交納土地使用權出讓金的，應予支持；受讓方不同意按照市場(chǎng)評估價(jià)格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過(guò)錯承擔責任。

第四條 土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。

第五條 受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門(mén)同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時(shí)同種用途的土地出讓金標準調整土地出讓金的，應予支持。

第六條 受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

二、土地使用權轉讓合同糾紛

第七條 本解釋所稱(chēng)的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價(jià)款的協(xié)議。

第八條 土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無(wú)效的，不予支持。

第九條 轉讓方未取得出讓土地使用權證書(shū)與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書(shū)或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。

第十條 土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個(gè)轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

（一）已經(jīng)辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應予支持；

（二）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務(wù)的，應予支持；

（三）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開(kāi)發(fā)土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務(wù)的，應予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。

未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規定處理。

第十一條 土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。

第十二條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意轉讓?zhuān)⒂墒茏尫睫k理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。

第十三條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。

三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛

第十四條 本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風(fēng)險合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內容的協(xié)議。

第十五條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應當認定合同有效。

當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應當認定合同無(wú)效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。

第十六條 土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續的，應當認定合同有效。

第十七條 投資數額超出合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過(guò)錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過(guò)錯無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條 房屋實(shí)際建筑面積少于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過(guò)錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人過(guò)錯無(wú)法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十九條 在下列情形下，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：

（一）依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設項目未經(jīng)有批準權的人民政府主管部門(mén)批準；

（二）房地產(chǎn)建設項目未取得建設工程規劃許可證；

（三）擅自變更建設工程規劃。

因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當事人按照過(guò)錯承擔。

第二十條 房屋實(shí)際建筑面積超出規劃建筑面積，經(jīng)有批準權的人民政府主管部門(mén)批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第二十一條 當事人違反規劃開(kāi)發(fā)建設的房屋，被有批準權的人民政府主管部門(mén)認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協(xié)商不成的，按照當事人過(guò)錯確定責任；過(guò)錯無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

第二十二條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實(shí)際投資比例分配利潤。

第二十三條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

第二十四條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

第二十五條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

第二十六條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。

第二十七條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

四、其它

第二十八條 本解釋自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一審案件適用本解釋。

本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。

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