建房〔2010〕53號《住房和城鄉建設部關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》

住房和城鄉建設部關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知

建房〔2010〕53號

各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市建委(房地局)，新疆生產(chǎn)建設兵團建設局：

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔2010〕4號)要求，進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，完善商品住房預售制度，整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，維護住房消費者合法權益，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管

(一)加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷(xiāo)售，不得采取返本銷(xiāo)售、售后包租的方式預售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易。

(二)嚴肅查處捂盤(pán)惜售等違法違規行為。各地要加大對捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為的查處力度。對已經(jīng)取得預售許可，但未在規定時(shí)間內對外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準售房源對外公開(kāi)銷(xiāo)售，以及故意采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴肅查處。

(三)加強房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀監管。實(shí)行代理銷(xiāo)售商品住房的，應當委托在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當將經(jīng)紀服務(wù)項目、服務(wù)內容和收費標準在顯著(zhù)位置公示;額外提供的延伸服務(wù)項目，需事先向當事人說(shuō)明，并在委托合同中明確約定，不得分解收費項目和強制收取代書(shū)費、銀行按揭服務(wù)費等費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和執業(yè)人員不得炒賣(mài)房號，不得在代理過(guò)程中賺取差價(jià)，不得通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”違規交易，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息，不得采取內部認購、雇人排隊等手段制造銷(xiāo)售旺盛的虛假氛圍。

(四)加強商品住房買(mǎi)賣(mài)合同管理。各地要完善商品住房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，積極推行商品住房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。商品住房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本應對商品住房質(zhì)量性能，物業(yè)會(huì )所、車(chē)位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，并將《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》作為合同附件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當將商品住房買(mǎi)賣(mài)合同在合同訂立前向購房人明示。

(五)健全房地產(chǎn)信息公開(kāi)機制。各地要加強和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統建設，及時(shí)準確地向社會(huì )公布市場(chǎng)信息。市、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)要及時(shí)將批準的預售信息、可售樓盤(pán)及房源信息、違法違規行為查處情況等向社會(huì )公開(kāi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將預售許可情況、商品住房預售方案、開(kāi)發(fā)建設單位資質(zhì)、代理銷(xiāo)售的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案情況等信息，在銷(xiāo)售現場(chǎng)清晰明示。

(六)鼓勵推行商品住房現售試點(diǎn)。各地可結合當地實(shí)際，制定商品住房現售管理辦法，鼓勵和引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現售商品住房。實(shí)行現售的商品住房，應符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定的現售條件;在商品住房現售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當將符合現售條件的有關(guān)證明文件和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊報送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

二、完善商品住房預售制度

(七)嚴格商品住房預售許可管理。各地要結合當地實(shí)際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進(jìn)度要求，預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。住房供應不足的地區，要建立商品住房預售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預售條件的商品住房項目盡快辦理預售許可。

(八)強化商品住房預售方案管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照商品住房預售方案銷(xiāo)售商品住房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進(jìn)度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預售資金監管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。預售方案中主要內容發(fā)生變更的，應當報主管部門(mén)備案并公示。

(九)完善預售資金監管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶(hù)，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設;預售資金可按建設進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

(十)嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實(shí)行購房實(shí)名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數做出限制規定。購房人預訂商品住房后，未在規定時(shí)間內簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開(kāi)銷(xiāo)售。已簽訂商品住房買(mǎi)賣(mài)合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應遞交申請并說(shuō)明理由，所退房源應當公開(kāi)銷(xiāo)售。

三、加強預售商品住房交付和質(zhì)量管理

(十一)明確商品住房交付使用條件。各地要依據法律法規及有關(guān)建設標準，制定本地商品住房交付使用條件。商品住房交付使用條件應包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當地主管部門(mén)備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿(mǎn)足使用要求、北方地區住宅分戶(hù)熱計量裝置安裝符合設計要求、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度已落實(shí)、商品住房質(zhì)量責任承擔主體已明確、前期物業(yè)管理已落實(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時(shí)，應當向購房人出示上述相關(guān)證明資料。

(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項目單體工程質(zhì)量、節能環(huán)保性能、配套基礎設施和公共設施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經(jīng)驗，通過(guò)地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶(hù)驗收制度。北方地區要加強商品住房分戶(hù)熱計量裝置安裝的驗收管理。

(十三)落實(shí)預售商品住房質(zhì)量責任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當對其開(kāi)發(fā)建設的商品住房質(zhì)量承擔首要責任，勘察、設計、施工、監理等單位應當依據有關(guān)法律、法規的規定或者合同的約定承擔相應責任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、勘察、設計、施工、監理等單位的法定代表人、工程項目負責人、工程技術(shù)負責人、注冊執業(yè)人員按各自職責承擔相應責任。預售商品住房存在質(zhì)量問(wèn)題的，購房人有權依照法律、法規及合同約定要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔責任并賠償相應損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔責任后，有權向造成質(zhì)量問(wèn)題的相關(guān)單位和個(gè)人追責。

(十四)強化預售商品住房質(zhì)量保證機制。暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請商品住房預售許可時(shí)提交的預售方案，應當明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責任承擔主體，由質(zhì)量責任承擔主體提供擔保函。質(zhì)量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應的賠償能力。各地要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否建立商品住房質(zhì)量保證制度作為企業(yè)資質(zhì)管理的重要內容。各地要鼓勵推行預售商品住房質(zhì)量保證金制度，研究建立專(zhuān)業(yè)化維修制度。

四、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監督管理機制

(十五)全面開(kāi)展預售商品住房項目清理。各地近期要對所有在建的商品住房項目進(jìn)行一次清理和整治。對已取得預售許可的商品住房項目逐一排查，準確掌握已預售的商品住房數量、正在預售的商品住房數量和尚未開(kāi)盤(pán)的商品住房數量等情況，并將清理情況向社會(huì )公開(kāi);對尚未開(kāi)盤(pán)的商品住房項目，要責成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限期公開(kāi)銷(xiāo)售。直轄市、省會(huì )城市(自治區首府城市)、計劃單列市要將清理結果于今年6月底前報住房城鄉建設部。

(十六)加大對違法違規行為的查處力度。各地要通過(guò)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò )公開(kāi)、設立舉報投訴電話(huà)、現場(chǎng)巡查等措施，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)行為監管，加大對違法違規行為的查處力度。對退房率高、價(jià)格異常以及消費者投訴集中的項目，要重點(diǎn)核查。對存在違法違規行為的，要責令限期整改，記入房地產(chǎn)信用檔案，并可暫停商品住房網(wǎng)上簽約;對拒不整改的，要依法從嚴查處，直至取消其開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并將有關(guān)信息通報土地、稅收、金融、工商等相關(guān)部門(mén)，限制其參加土地購置、金融信貸等活動(dòng)。

(十七)加強房地產(chǎn)信用管理。各地要積極拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，發(fā)揮信用檔案作用，將銷(xiāo)售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開(kāi)等方面內容納入房地產(chǎn)信用體系，信用檔案應當作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據。對違法違規銷(xiāo)售、存在較為嚴重的質(zhì)量問(wèn)題、將不符合交付條件的住房交付使用、信息公開(kāi)不及時(shí)不準確等行為，應當記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案，公開(kāi)予以曝光。

(十八)嚴格相關(guān)人員責任追究制度。各地要加強對違法違規企業(yè)相關(guān)責任人的責任追究。對造成重大工程質(zhì)量事故的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法定代表人、負責人，無(wú)論其在何職何崗，身居何處，都要依法追究相應責任。對在預售商品住房管理中工作不力、失職瀆職的有關(guān)工作人員，要依法追究行政責任;對以權謀私、玩忽職守的，依法依規追究有關(guān)責任人的行政和法律責任。

(十九)落實(shí)監督檢查責任制度。各地要強化房地產(chǎn)主管部門(mén)管理職能，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)執法隊伍建設。省級住房和城鄉建設主管部門(mén)要加強對市、縣(區)房地產(chǎn)市場(chǎng)監管工作的指導和檢查。市、縣(區)房地產(chǎn)主管部門(mén)要建立商品住房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監管制度，加強銷(xiāo)售現場(chǎng)巡查;建設、規劃等部門(mén)要按照各自職責加強監管。各部門(mén)要加強協(xié)作、溝通和配合，建立健全信息共享、情況通報以及違法違規行為的聯(lián)合查處機制。各地要暢通舉報投訴渠道，重視和支持輿論監督，積極妥善處理矛盾糾紛，并及時(shí)公布處理結果。

其他商品房的市場(chǎng)監管參照本通知執行。
 

中華人民共和國住房和城鄉建設部

二〇一〇年四月十三日

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