湘建房〔2019〕199號《湖南省住房和城鄉建設廳湖南省財政廳關(guān)于加強物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理的通知》

湖南省住房和城鄉建設廳湖南省財政廳關(guān)于加強物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理的通知







湘建房〔2019〕199號

各市州住房和城鄉建設局(住房保障服務(wù)中心)、財政局：

根據《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》《湖南省物業(yè)管理條例》《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定，為加強物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護物業(yè)專(zhuān)項維修資金所有者的合法權益，現將有關(guān)要求通知如下：

一、物業(yè)專(zhuān)項維修資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、所有權人決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監督管理，按照“誰(shuí)使用、誰(shuí)受益、誰(shuí)分攤”的原則，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)維修工程)，不得列支與物業(yè)維修工程無(wú)關(guān)或者應當由建設單位、施工單位承擔的費用。

二、各市州、縣市房地產(chǎn)主管部門(mén)要會(huì )同同級財政部門(mén)加強本行政區域內物業(yè)專(zhuān)項維修資金的指導和監督工作。設區的市、縣市房地產(chǎn)主管部門(mén)的物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構具體負責物業(yè)專(zhuān)項維修資金的日常管理工作。區房地產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)要按照規定的職責分工，負責物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理相關(guān)工作。

三、設區的市、縣市房地產(chǎn)主管部門(mén)應當合理確定商品住宅、非住宅的首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存標準，向社會(huì )公布并適時(shí)調整。同時(shí)，要會(huì )同同級財政部門(mén)制定公開(kāi)招標辦法，通過(guò)公開(kāi)招標的方式，在當地選擇存款利率高、信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)的商業(yè)銀行作為物業(yè)專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，開(kāi)立物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。區房地產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)要加強業(yè)主大會(huì )自行管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的指導和監督。業(yè)主大會(huì )決定自行管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，應當在當地選擇一家商業(yè)銀行開(kāi)設結算帳戶(hù)，設立物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，并報所在地物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構備案。

四、新建商品房的首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金應當存入物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。預售商品房的，由購房者在辦理商品房預售合同備案前存入。開(kāi)發(fā)建設單位應當按照國家、省有關(guān)規定交存首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

五、物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)下以物業(yè)管理區域為單位設總賬，以幢為單位設分幢賬，按房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬。業(yè)主分戶(hù)賬面物業(yè)專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時(shí)續交;續交的物業(yè)專(zhuān)項維修資金可以一次性交存，也可逐月交存。未交納物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者物業(yè)專(zhuān)項維修資金余額不足的，物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構要依法催交。

六、使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，由受益的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤或者協(xié)議分攤，分攤費用從受益的業(yè)主分戶(hù)賬中列支;分戶(hù)賬面余額不足的，或者未交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，由受益的業(yè)主直接支付。

物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構或者業(yè)主委員會(huì )應當定期與維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行核對物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬目，并將物業(yè)管理區域內物業(yè)專(zhuān)項維修資金總帳、棟(幢)帳、分戶(hù)帳的交存、使用、增值收益和結存、年度審計等情況，每年定期向全體業(yè)主公布。

七、物業(yè)專(zhuān)項維修資金可以計劃使用、一般使用和應急使用。

(一)計劃使用。適用物業(yè)管理區域內全體業(yè)主受益、費用在五萬(wàn)元以下、可以預見(jiàn)且以延長(cháng)物業(yè)使用壽命為主要目的的周期性物業(yè)維修工程。業(yè)主大會(huì )可以采用一次投票集中表決多個(gè)計劃維修項目的方式使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。計劃使用總金額不得超過(guò)本物業(yè)管理區域物業(yè)專(zhuān)項維修資金交存總額的百分之五，且計劃使用期限不超過(guò)五年。需要計劃使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，由業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況編制使用計劃，向當地物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構提出申請進(jìn)行備案后，按計劃使用。

(二)一般使用。適用物業(yè)管理區域內部分業(yè)主受益、臨時(shí)發(fā)生并需要在較短時(shí)間內完成的物業(yè)維修工程，經(jīng)有利害關(guān)系的專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，采取一次投票表決一個(gè)項目的方式使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

需要一般使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主報修或者發(fā)現問(wèn)題后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )現場(chǎng)核實(shí)，編制物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用方案，通過(guò)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意，向物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構提出申請進(jìn)行備案;未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主提出申請。

(三)應急使用。適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進(jìn)行維修的緊急情況，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。應急維修的情形按照《湖南省物業(yè)管理條例》有關(guān)規定執行。需要應急使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應當提出應急使用申請，物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構應當立即組織現場(chǎng)勘察;確需立即維修的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應當立即組織維修單位實(shí)施搶修。出現應急維修情形且未有提出申請的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織代修。應急維修需要質(zhì)監、消防、電力、通訊、住房城鄉建設等部門(mén)進(jìn)行認定的，要盡快出具認定意見(jiàn);能夠現場(chǎng)認定的，要現場(chǎng)出具認定意見(jiàn)。

八、業(yè)主大會(huì )可以在管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則中約定對物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。采取異議表決方式投票表決物業(yè)專(zhuān)項維修資金計劃使用、一般使用的，按照《湖南省物業(yè)管理條例》有關(guān)規定執行。設區的市、縣市房地產(chǎn)主管部門(mén)要制定物業(yè)專(zhuān)項維修資金計劃使用、一般使用、應急使用的具體辦法和操作流程，公布相關(guān)示范文本。

九、物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用方案、涉及戶(hù)數、分攤方案(協(xié)議分攤方案)以及業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主表決決議等事項，應當在物業(yè)管理區域和物業(yè)維修工程項目的顯著(zhù)位置同時(shí)公示，公示期不少于七日。

十、物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責選聘物業(yè)維修單位;未成立業(yè)主大會(huì )的，由有利害關(guān)系的業(yè)主或者由其委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責選聘物業(yè)維修單位。擬選聘的物業(yè)維修單位、工程預算、維修工期起止時(shí)間、保修期限等事項，應當在物業(yè)管理區域和物業(yè)維修工程項目的顯著(zhù)位置同時(shí)公示，公示期不少于七日。公示期滿(mǎn)無(wú)異議的，物業(yè)維修工程組織方應當組織物業(yè)維修單位進(jìn)場(chǎng)施工，并監督施工直至竣工驗收。公示期內提出異議的，物業(yè)維修工程組織方自收到異議之日起五日內，書(shū)面答復異議人。物業(yè)維修工程竣工驗收按照有關(guān)規定需要備案的，應當報相關(guān)管理部門(mén)備案。

十一、物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構可以定期向社會(huì )公布物業(yè)維修單位及工程造價(jià)咨詢(xún)機構名單，供業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自行選擇。

十二、鼓勵第三方專(zhuān)業(yè)機構參與物業(yè)維修工程監理、驗收;監理、驗收等費用列入物業(yè)維修工程成本。物業(yè)維修工程費用五萬(wàn)元以上的，應當經(jīng)具備相應資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢(xún)機構進(jìn)行造價(jià)審核。

十三、物業(yè)維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)維修工程組織方應當將維修方案、工程審價(jià)報告、工程竣工驗收合格證明材料等事項在物業(yè)管理區域和物業(yè)維修工程項目的顯著(zhù)位置同時(shí)公示，公示期不少于七日。公示期滿(mǎn)無(wú)異議的，物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構應當將維修費用應付款項劃轉到物業(yè)維修單位。物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)應當通過(guò)轉賬結算，不得支取現金。物業(yè)維修工程費用只能支付到約定的物業(yè)維修單位賬戶(hù)。公示期內提出異議的，由異議人與物業(yè)維修工程組織方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會(huì )決定自行管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，參照前述規定執行。

十四、未成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )不能正常履職的住宅小區，由居(村)民委員會(huì )在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下，代行業(yè)主委員會(huì )的職責。

十五、各市州房地產(chǎn)主管部門(mén)要結合國家、省對老舊小區的改造政策和當地實(shí)際，制定物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理的具體辦法。要主動(dòng)將有關(guān)信息網(wǎng)站和聯(lián)系電話(huà)對外發(fā)布，接受社會(huì )和媒體監督，依托現有住房信息管理系統，有效嵌入物業(yè)專(zhuān)項維修資金業(yè)務(wù)查詢(xún)、辦理和業(yè)主表決等功能。

十六、已出售的公有住房物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理，按照國家、省有關(guān)規定執行。







 

湖南省住房和城鄉建設廳

湖南省財政廳

2019年10月17日

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