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北京市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告〔十五屆〕第88號
《北京市城市更新條例》已由北京市第十五屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第四十五次會(huì )議于2022年11月25日通過(guò)，現予公布，自2023年3月1日起施行。
北京市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )
2022年11月25日
北京市城市更新條例
目錄
第一章 總 則
第二章 城市更新規劃
第三章 城市更新主體
第四章 城市更新實(shí)施
第一節 實(shí)施要求
第二節 實(shí)施程序
第五章 城市更新保障
第六章 監督管理
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了落實(shí)北京城市總體規劃，以新時(shí)代首都發(fā)展為統領(lǐng)推動(dòng)城市更新，加強“四個(gè)中心”功能建設，提高“四個(gè)服務(wù)”水平，優(yōu)化城市功能和空間布局，改善人居環(huán)境，加強歷史文化保護傳承，激發(fā)城市活力，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，建設國際一流的和諧宜居之都，根據有關(guān)法律、行政法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的城市更新活動(dòng)及其監督管理，適用本條例。
本條例所稱(chēng)城市更新，是指對本市建成區內城市空間形態(tài)和城市功能的持續完善和優(yōu)化調整，具體包括：
（一）以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區等房屋安全，提升居住品質(zhì)為主的居住類(lèi)城市更新；
（二）以推動(dòng)老舊廠(chǎng)房、低效產(chǎn)業(yè)園區、老舊低效樓宇、傳統商業(yè)設施等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類(lèi)城市更新；
（三）以更新改造老舊市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施，保障安全、補足短板為主的設施類(lèi)城市更新；
（四）以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統等環(huán)境品質(zhì)為主的公共空間類(lèi)城市更新；
（五）以統籌存量資源配置、優(yōu)化功能布局，實(shí)現片區可持續發(fā)展的區域綜合性城市更新；
（六）市人民政府確定的其他城市更新活動(dòng)。
本市城市更新活動(dòng)不包括土地一級開(kāi)發(fā)、商品住宅開(kāi)發(fā)等項目。
第三條 本市城市更新堅持黨的領(lǐng)導，堅持以人民為中心，堅持落實(shí)首都城市戰略定位，堅持統籌發(fā)展與安全，堅持敬畏歷史、敬畏文化、敬畏生態(tài)。
本市城市更新工作遵循規劃引領(lǐng)、民生優(yōu)先，政府統籌、市場(chǎng)運作，科技賦能、綠色發(fā)展，問(wèn)題導向、有序推進(jìn)，多元參與、共建共享的原則，實(shí)行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主。
第四條 開(kāi)展城市更新活動(dòng)，遵循以下基本要求：
（一）堅持先治理、后更新，與“疏解整治促提升”工作相銜接，與各類(lèi)城市開(kāi)發(fā)建設方式、城鄉結合部建設改造相協(xié)調；
（二）完善區域功能，優(yōu)先補齊市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施短板；
（三）落實(shí)既有建筑所有權人安全主體責任，消除各類(lèi)安全隱患；
（四）落實(shí)城市風(fēng)貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴格控制大規模拆除、增建，優(yōu)化城市設計，延續歷史文脈，凸顯首都城市特色；
（五）落實(shí)綠色發(fā)展要求，開(kāi)展既有建筑節能綠色改造，提升建筑能效水平，發(fā)揮綠色建筑集約發(fā)展效應，打造綠色生態(tài)城市；
（六）統籌地上地下空間一體化、集約化提升改造，提高城市空間資源利用效率；
（七）落實(shí)海綿城市、韌性城市建設要求，提高城市防澇、防洪、防疫、防災等能力；
（八）推廣先進(jìn)建筑技術(shù)、材料以及設備，推動(dòng)數字技術(shù)創(chuàng )新與集成應用，推進(jìn)智慧城市建設；
（九）落實(shí)無(wú)障礙環(huán)境建設要求，推進(jìn)適老化宜居環(huán)境和兒童友好型城市建設。
第五條 本市建立城市更新組織領(lǐng)導和工作協(xié)調機制。市人民政府負責統籌全市城市更新工作，研究、審議城市更新相關(guān)重大事項。
市住房城鄉建設部門(mén)負責綜合協(xié)調本市城市更新實(shí)施工作，研究制定相關(guān)政策、標準和規范，制定城市更新計劃并督促實(shí)施，跟蹤指導城市更新示范項目，按照職責推進(jìn)城市更新信息系統建設等工作。
市規劃自然資源部門(mén)負責組織編制城市更新相關(guān)規劃并督促實(shí)施，按照職責研究制定城市更新有關(guān)規劃、土地等政策。
市發(fā)展改革、財政、教育、科技、經(jīng)濟和信息化、民政、生態(tài)環(huán)境、城市管理、交通、水務(wù)、商務(wù)、文化旅游、衛生健康、市場(chǎng)監管、國資、文物、園林綠化、金融監管、政務(wù)服務(wù)、人防、稅務(wù)、公安、消防等部門(mén)，按照職責推進(jìn)城市更新工作。
第六條 區人民政府負責統籌推進(jìn)、組織協(xié)調和監督管理本行政區域內城市更新工作，組織實(shí)施重點(diǎn)項目、重點(diǎn)街區的城市更新；明確具體部門(mén)主管本區城市更新工作，其他各有關(guān)部門(mén)應當按照職能分工推進(jìn)實(shí)施城市更新工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當充分發(fā)揮“吹哨報到”、接訴即辦等機制作用，組織實(shí)施本轄區內街區更新，梳理轄區資源，搭建城市更新政府、居民、市場(chǎng)主體共建共治共享平臺，調解更新活動(dòng)中的糾紛。
居民委員會(huì )、村民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，了解、反映居民、村民更新需求，組織居民、村民參與城市更新活動(dòng)。
第七條 不動(dòng)產(chǎn)所有權人、合法建造或者依法取得不動(dòng)產(chǎn)但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的單位和個(gè)人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等作為物業(yè)權利人，依法開(kāi)展城市更新活動(dòng)，享有更新權利，承擔更新義務(wù)，合理利用土地，自覺(jué)推動(dòng)存量資源提質(zhì)增效。
國家機關(guān)、國有企業(yè)事業(yè)單位作為物業(yè)權利人的，應當主動(dòng)進(jìn)行更新；涉及產(chǎn)權劃轉、移交或者授權經(jīng)營(yíng)的，國家機關(guān)、國有企業(yè)事業(yè)單位應當積極洽商、主動(dòng)配合。直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位按照國家和本市公房管理有關(guān)規定在城市更新中承擔相應責任。
第八條 本市城市更新活動(dòng)應當按照公開(kāi)、公平、公正的要求，完善物業(yè)權利人、利害關(guān)系人依法參與城市更新規劃編制、政策制定、民主決策等方面的制度，建立健全城市更新協(xié)商共治機制，發(fā)揮業(yè)主自治組織作用，保障公眾在城市更新項目中的知情權、參與權和監督權。
鼓勵社會(huì )資本參與城市更新活動(dòng)、投資建設運營(yíng)城市更新項目；暢通市場(chǎng)主體參與渠道，依法保障其合法權益。市場(chǎng)主體應當積極履行社會(huì )責任。
城市更新活動(dòng)相關(guān)主體按照約定合理共擔改造成本，共享改造收益。
第九條 本市建立城市更新專(zhuān)家委員會(huì )制度，為城市更新有關(guān)活動(dòng)提供論證、咨詢(xún)意見(jiàn)。
本市建立責任規劃師參與制度，指導規劃實(shí)施，發(fā)揮技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)、公眾意見(jiàn)征集等作用，作為獨立第三方人員，對城市更新項目研提意見(jiàn)，協(xié)助監督項目實(shí)施。
第十條 本市充分利用信息化、數字化、智能化的新技術(shù)開(kāi)展城市更新工作，依托智慧城市信息化建設共性基礎平臺建立全市統一的城市更新信息系統，完善數據共享機制，提供征集城市更新需求、暢通社會(huì )公眾意愿表達渠道等服務(wù)保障功能。
市、區人民政府及其有關(guān)部門(mén)依托城市更新信息系統，對城市更新活動(dòng)進(jìn)行統籌推進(jìn)、監督管理，為城市更新項目的實(shí)施提供服務(wù)保障。
第十一條 本市推動(dòng)建立城市更新服務(wù)首都功能協(xié)同對接機制，加強服務(wù)保障，對于滿(mǎn)足更新條件的項目，按照投資分擔原則和責任分工，加快推進(jìn)城市更新項目實(shí)施。
第二章 城市更新規劃
第十二條 本市按照國土空間規劃體系要求，通過(guò)城市更新專(zhuān)項規劃和相關(guān)控制性詳細規劃對資源和任務(wù)進(jìn)行時(shí)空統籌和區域統籌，通過(guò)國土空間規劃“一張圖”系統對城市更新規劃進(jìn)行全生命周期管理，統籌配置、高效利用空間資源。
第十三條 市規劃自然資源部門(mén)組織編制城市更新專(zhuān)項規劃，經(jīng)市人民政府批準后，納入控制性詳細規劃。
城市更新專(zhuān)項規劃是指導本市行政區域內城市更新工作的總體安排，具體包括提出更新目標、明確組織體系、劃定重點(diǎn)更新區域、完善更新保障機制等內容。
編制城市更新專(zhuān)項規劃，應當向社會(huì )公開(kāi)，充分聽(tīng)取專(zhuān)家、社會(huì )公眾意見(jiàn)，及時(shí)將研究處理情況向公眾反饋。
第十四條 本市依法組織編制的控制性詳細規劃，作為城市更新項目實(shí)施的規劃依據。編制控制性詳細規劃應當落實(shí)城市總體規劃、分區規劃要求，進(jìn)行整體統籌。
編制更新類(lèi)控制性詳細規劃，應當根據城市建成區特點(diǎn)，結合更新需求以及群眾訴求，科學(xué)確定規劃范圍、深度和實(shí)施方式，小規模、漸進(jìn)式、靈活多樣地推進(jìn)城市更新。
第十五條 城市更新專(zhuān)項規劃和相關(guān)控制性詳細規劃的組織編制機關(guān)，在編制規劃時(shí)應當進(jìn)行現狀評估，分類(lèi)梳理存量資源的分布、功能、規模、權屬等信息，提出更新利用的引導方向和實(shí)施要求。涉及歷史文化資源的，應當開(kāi)展歷史文化資源調查評估。
規劃實(shí)施中應當優(yōu)先考慮存在重大安全隱患、居住環(huán)境差、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風(fēng)貌以及現有土地用途、建筑物使用功能、產(chǎn)業(yè)結構不適應經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展等情況的區域。
第十六條 市規劃自然資源、住房城鄉建設部門(mén)會(huì )同發(fā)展改革、財政、科技、經(jīng)濟和信息化、商務(wù)、城市管理、交通、水務(wù)、園林綠化、消防等部門(mén)制定更新導則，明確更新導向、技術(shù)標準等，指導城市更新規范實(shí)施。
第十七條 城市更新項目應當依據控制性詳細規劃和項目更新需要，編制實(shí)施方案。符合本市簡(jiǎn)易低風(fēng)險工程建設項目要求的，可以直接編制項目設計方案用于更新實(shí)施。
第三章 城市更新主體
第十八條 物業(yè)權利人在城市更新活動(dòng)中，享有以下權利：
（一）向本市各級人民政府及其有關(guān)部門(mén)提出更新需求和建議；
（二）自行或者委托進(jìn)行更新，也可以與市場(chǎng)主體合作進(jìn)行更新；
（三）更新后依法享有經(jīng)營(yíng)權和收益權；
（四）城市更新項目涉及多個(gè)物業(yè)權利人的，依法享有相應的表決權，對共用部位、共用設施設備在更新后依實(shí)施方案享有收益權；
（五）對城市更新實(shí)施過(guò)程享有知情權、監督權和建議權；
（六）對侵害自己合法權益的行為，有權請求承擔民事責任；
（七）法律法規規定的其他權利。
第十九條 物業(yè)權利人在城市更新活動(dòng)中，應當遵守以下規定：
（一）國家和本市城市更新有關(guān)法律法規規定和制度要求；
（二）配合有關(guān)部門(mén)組織開(kāi)展的城市更新相關(guān)現狀調查、意愿調查等工作，提供相關(guān)資料；
（三）履行業(yè)主義務(wù)，參與共有部分的管理，對共同決定事項進(jìn)行協(xié)商，執行業(yè)主依法作出的共同決定；
（四）執行經(jīng)本人同意或者業(yè)主共同決定報有關(guān)部門(mén)依法審查通過(guò)的實(shí)施方案，履行相應的出資義務(wù)，做好配合工作。
第二十條 城市更新項目涉及單一物業(yè)權利人的，物業(yè)權利人自行確定實(shí)施主體；涉及多個(gè)物業(yè)權利人的，協(xié)商一致后共同確定實(shí)施主體；無(wú)法協(xié)商一致，涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定實(shí)施主體。
城市更新項目權屬關(guān)系復雜，無(wú)法依據上述規則確定實(shí)施主體，但是涉及法律法規規定的公共利益、公共安全等情況確需更新的，可以由區人民政府依法采取招標等方式確定實(shí)施主體。確定實(shí)施主體應當充分征詢(xún)利害關(guān)系人意見(jiàn)，并通過(guò)城市更新信息系統公示。
第二十一條 多個(gè)相鄰或者相近城市更新項目的物業(yè)權利人，可以通過(guò)合伙、入股等多種方式組成新的物業(yè)權利人，統籌集約實(shí)施城市更新。
第二十二條 區人民政府依據城市更新專(zhuān)項規劃和相關(guān)控制性詳細規劃，可以將區域綜合性更新項目或者多個(gè)城市更新項目，劃定為一個(gè)城市更新實(shí)施單元，統一規劃、統籌實(shí)施。
區人民政府確定與實(shí)施單元范圍內城市更新活動(dòng)相適應的主體作為實(shí)施單元統籌主體，具體辦法由市住房城鄉建設部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定。實(shí)施單元統籌主體也可以作為項目實(shí)施主體。
區人民政府可以根據城市更新活動(dòng)需要，賦予實(shí)施單元統籌主體推動(dòng)達成區域更新意愿、整合市場(chǎng)資源、推動(dòng)項目統籌組合、推進(jìn)更新項目實(shí)施等職能。
第二十三條 實(shí)施主體負責開(kāi)展項目范圍內現狀評估、房屋建筑性能評估、消防安全評估、更新需求征詢(xún)、資源整合等工作，編制實(shí)施方案，推動(dòng)項目范圍內物業(yè)權利人達成共同決定。
具備規劃設計、改造施工、物業(yè)管理、后期運營(yíng)等能力的市場(chǎng)主體，可以作為實(shí)施主體依法參與城市更新活動(dòng)。
第二十四條 城市更新項目涉及多個(gè)物業(yè)權利人的，通過(guò)共同協(xié)商確定實(shí)施方案；涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定。
實(shí)施電線(xiàn)、電纜、水管、暖氣、燃氣管線(xiàn)等建筑物以?xún)裙灿胁糠指脑斓?，可以根據管理規約或者議事規則由業(yè)主依法表決確定。
經(jīng)物業(yè)權利人同意或者依法共同表決通過(guò)的實(shí)施方案，由實(shí)施主體報區城市更新主管部門(mén)審查。
第二十五條 城市更新項目涉及多個(gè)物業(yè)權利人權益以及公眾利益的，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會(huì )、村民委員會(huì )可以依相關(guān)主體申請或者根據項目推進(jìn)需要，通過(guò)社區議事廳等形式，召開(kāi)項目確定聽(tīng)證會(huì )、實(shí)施方案協(xié)調會(huì )以及實(shí)施效果評議會(huì )，聽(tīng)取意見(jiàn)建議，協(xié)調利益，化解矛盾，推動(dòng)實(shí)施。區人民政府應當加強對議事協(xié)調工作的指導，健全完善相關(guān)工作指引。
第二十六條 物業(yè)權利人拒不執行實(shí)施方案的，其他物業(yè)權利人、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以依法向人民法院提起訴訟；造成實(shí)施主體損失的，實(shí)施主體可以依法向人民法院請求賠償。
本市鼓勵發(fā)揮人民調解制度作用，人民調解委員會(huì )可以依申請或者主動(dòng)開(kāi)展調解工作，幫助當事人自愿達成調解協(xié)議。
項目實(shí)施涉及法律法規規定的公共安全的，區城市更新主管部門(mén)可以參照重大行政決策的有關(guān)規定作出更新決定。物業(yè)權利人對決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在決定規定的期限內又不配合的，由區城市更新主管部門(mén)依法申請人民法院強制執行。
第二十七條 城市更新過(guò)程中，涉及公有住房騰退的，產(chǎn)權單位應當妥善安置承租人，可以采取租賃置換、產(chǎn)權置換等房屋置換方式或者貨幣補償方式予以安置補償。
項目范圍內直管公房承租人簽訂安置補償協(xié)議比例達到實(shí)施方案規定要求，承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權單位可以申請調解；調解不成的，區城市更新主管部門(mén)可以依申請作出更新決定。承租人對決定不服的，可以按照本條例第二十六條第三款規定執行。
第二十八條 城市更新過(guò)程中，需要對私有房屋進(jìn)行騰退的，實(shí)施主體可以采取產(chǎn)權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進(jìn)行協(xié)商。
城市更新項目范圍內物業(yè)權利人騰退協(xié)議簽約比例達到百分之九十五以上的，實(shí)施主體與未簽約物業(yè)權利人可以向區人民政府申請調解。調解不成且項目實(shí)施涉及法律、行政法規規定的公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關(guān)法律法規規定對未簽約的房屋實(shí)施房屋征收。
第二十九條 城市更新活動(dòng)中，相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，為城市更新活動(dòng)提供以下必要的便利：
（一）配合對現狀建筑物及其附屬設施進(jìn)行測量、改造、修繕；
（二）給予必要的通行區域、施工作業(yè)場(chǎng)所；
（三）提供實(shí)施更新改造必要的用水、排水等便利；
（四）其他城市更新活動(dòng)必要的便利。
對相鄰權利人造成損失的，應當依法給予補償或者賠償。
第四章 城市更新實(shí)施
第一節 實(shí)施要求
第三十條 實(shí)施首都功能核心區平房院落保護性修繕、恢復性修建的，可以采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環(huán)境，加強歷史文化保護，恢復傳統四合院基本格局；按照核心區控制性詳細規劃合理利用騰退房屋，建立健全平房區社會(huì )管理機制。核心區以外的地區可以參照執行。
實(shí)施主體完成直管公房申請式退租和恢復性修建后，可以獲得經(jīng)營(yíng)房屋的權利。推進(jìn)直管公房經(jīng)營(yíng)預期收益等應收賬款質(zhì)押，鼓勵金融機構向獲得區人民政府批準授權的實(shí)施主體給予貸款支持。
首都功能核心區平房院落騰退空間，在滿(mǎn)足居民共生院改造和申請式改善的基礎上，允許實(shí)施主體依據控制性詳細規劃，利用騰退空間發(fā)展租賃住房、便民服務(wù)、商務(wù)文化服務(wù)等行業(yè)。
區屬直管公房完成退租、騰退后，可以由實(shí)施主體與區人民政府授權的代持機構根據出資、添附情況，按照國有資產(chǎn)管理有關(guān)規定共同享有權益。
第三十一條 實(shí)施危舊樓房和簡(jiǎn)易樓改建的，建立物業(yè)權利人出資、社會(huì )籌資參與、政府支持的資金籌集模式，物業(yè)權利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費用。
改建項目應當不增加戶(hù)數，可以利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居住條件，可以在符合規劃、滿(mǎn)足安全要求的前提下，適當增加建筑規模作為共有產(chǎn)權住房或者保障性租賃住房。
對于位于重點(diǎn)地區和歷史文化街區內的危舊樓房和簡(jiǎn)易樓，鼓勵和引導物業(yè)權利人通過(guò)騰退外遷改善居住條件。
第三十二條 實(shí)施老舊小區綜合整治改造的，應當開(kāi)展住宅樓房抗震加固和節能綜合改造，整治提升小區環(huán)境，健全物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)費調整長(cháng)效機制，改善老舊小區居住品質(zhì)。經(jīng)業(yè)主依法共同決定，業(yè)主共有的設施與公共空間，可以通過(guò)改建、擴建用于補充小區便民服務(wù)設施等。
老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法由業(yè)主表決確定。業(yè)主可以依法確定費用分攤、收益分配等事項。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當健全利益協(xié)調機制，推動(dòng)形成各方認可的利益平衡方案。市住房城鄉建設部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)，通過(guò)制定工作指引等方式加強指導。
老舊小區綜合整治改造中包含售后公房的，售房單位應當進(jìn)行專(zhuān)項維修資金補建工作，售后公房業(yè)主應當按照國家和本市有關(guān)規定續籌專(zhuān)項維修資金。
第三十三條 實(shí)施老舊廠(chǎng)房更新改造的，在符合街區功能定位的前提下，鼓勵用于補充公共服務(wù)設施、發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)，補齊城市功能短板。
在符合規范要求、保障安全的基礎上，可以經(jīng)依法批準后合理利用廠(chǎng)房?jì)炔靠臻g進(jìn)行加層改造。
第三十四條 實(shí)施低效產(chǎn)業(yè)園區更新的，應當推動(dòng)傳統產(chǎn)業(yè)轉型升級，重點(diǎn)發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，聚集創(chuàng )新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)園區配套服務(wù)設施。
區人民政府應當建立產(chǎn)業(yè)園區分級分類(lèi)認定標準，將產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、投資強度、產(chǎn)出效率、創(chuàng )新能力、節能環(huán)保等要求，作為產(chǎn)業(yè)引入的條件。區人民政府組織與物業(yè)權利人以及實(shí)施主體簽訂履約監管協(xié)議，明確各方權利義務(wù)。
第三十五條 實(shí)施老舊低效樓宇更新的，應當優(yōu)化業(yè)態(tài)結構、完善建筑安全和使用功能、提升空間品質(zhì)、提高服務(wù)水平，拓展新場(chǎng)景、挖掘新消費潛力、提升城市活力，提高智能化水平、滿(mǎn)足現代商務(wù)辦公需求。
對于存在建筑安全隱患或者嚴重抗震安全隱患，以及不符合民用建筑節能強制性標準的老舊低效樓宇，物業(yè)權利人應當及時(shí)進(jìn)行更新；沒(méi)有能力更新的，可以向區人民政府申請收購建筑物、退回土地。
在符合規劃和安全等規定的條件下，可以在商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫療、社會(huì )福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租賃住房。
第三十六條 實(shí)施市政基礎設施更新改造的，應當完善道路網(wǎng)絡(luò )，補足交通設施短板，強化軌道交通一體化建設和場(chǎng)站復合利用，建設和完善綠色慢行交通系統，構建連續、通暢、安全的步行與自行車(chē)道網(wǎng)絡(luò )，促進(jìn)綠色交通設施改造。推進(jìn)綜合管廊建設，完善市政供給體系，建立市政專(zhuān)業(yè)整合工作推進(jìn)機制，統籌道路施工和地下管線(xiàn)建設，應當同步辦理立項、規劃和施工許可。城市更新項目涉及利用集體土地建設配套公共服務(wù)設施、道路和市政設施的，應當隨同項目一并研究。
實(shí)施老舊、閑置公共服務(wù)設施更新改造的，鼓勵利用存量資源改造為公共服務(wù)設施和便民服務(wù)設施，按照民生需求優(yōu)化功能、豐富供給，提升公共服務(wù)設施的服務(wù)能力與品質(zhì)。
實(shí)施老舊公共安全設施更新改造的，應當加強首都安全保障，提高城市韌性，提高城市應對多風(fēng)險疊加能力，確保首都持續安全穩定。
第三十七條 實(shí)施公共空間更新改造的，應當統籌綠色空間、濱水空間、慢行系統、邊角地、插花地、夾心地等，改善環(huán)境品質(zhì)與風(fēng)貌特色。實(shí)施居住類(lèi)、產(chǎn)業(yè)類(lèi)城市更新項目時(shí)，可以依法將邊角地、插花地、夾心地同步納入相關(guān)實(shí)施方案，同步組織實(shí)施。
公共空間類(lèi)更新項目由項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者經(jīng)授權的企業(yè)擔任實(shí)施主體。企業(yè)可以通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)等方式運營(yíng)公共空間。有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)、公共服務(wù)企業(yè)予以專(zhuān)項支持。
第三十八條 本市統籌推進(jìn)區域綜合性更新。
推動(dòng)街區更新，整合街區各類(lèi)空間資源，統籌推進(jìn)居住類(lèi)、產(chǎn)業(yè)類(lèi)、設施類(lèi)、公共空間類(lèi)更新改造，補短板、強弱項，促進(jìn)生活空間改善提升、生產(chǎn)空間提質(zhì)增效，加強街區生態(tài)修復。
推動(dòng)軌道交通場(chǎng)站以及周邊存量建筑一體化更新，推進(jìn)場(chǎng)站用地綜合利用，實(shí)現軌道交通與城市更新有機融合，帶動(dòng)周邊存量資源提質(zhì)增效，促進(jìn)場(chǎng)站與周邊商業(yè)、辦公、居住等功能融合，補充公共服務(wù)設施。
推動(dòng)重大項目以及周邊地區更新，在重大項目建設時(shí)，應當梳理周邊地區功能以及配套設施短板，提出更新改造范圍和內容，推動(dòng)周邊地區老舊樓宇與傳統商圈、老舊廠(chǎng)房與低效產(chǎn)業(yè)園區提質(zhì)增效，促進(jìn)公共空間與公共設施品質(zhì)提升。
第二節 實(shí)施程序
第三十九條 本市建立市、區兩級城市更新項目庫，實(shí)行城市更新項目常態(tài)申報和動(dòng)態(tài)調整機制，由城市更新實(shí)施單元統籌主體、項目實(shí)施主體向區城市更新主管部門(mén)申報納入項目庫。具體辦法由市住房城鄉建設部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定。
具備實(shí)施條件的項目，有關(guān)部門(mén)應當聽(tīng)取項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府以及有關(guān)單位和個(gè)人意見(jiàn)，及時(shí)納入城市更新計劃。
第四十條 項目納入城市更新計劃后，實(shí)施主體開(kāi)展實(shí)施方案編制工作。編制過(guò)程中應當與相關(guān)物業(yè)權利人進(jìn)行充分協(xié)商，征詢(xún)利害關(guān)系人的意見(jiàn)。
實(shí)施主體結合實(shí)際情況編制實(shí)施方案，明確更新范圍、內容、方式以及建筑規模、使用功能、設計方案、建設計劃、土地取得方式、市政基礎設施和公共服務(wù)設施建設、成本測算、資金籌措方式、運營(yíng)管理模式、產(chǎn)權辦理等內容。市、區人民政府有關(guān)部門(mén)應當加強對實(shí)施主體編制實(shí)施方案的指導。
第四十一條 依照本條例第二十四條第三款規定確定的實(shí)施方案，報區城市更新主管部門(mén)，由區人民政府組織區城市更新主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合審查；涉及國家和本市重點(diǎn)項目、跨行政區域項目、涉密項目等重大項目的，應當報市人民政府批準。審查通過(guò)的，由區城市更新主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)出具意見(jiàn)，并在城市更新信息系統上對項目情況進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于十五個(gè)工作日。
對實(shí)施方案應當重點(diǎn)審核以下內容：
（一）是否符合城市更新規劃和導則相關(guān)要求；
（二）是否符合本條例第四條相關(guān)要求；
（三）現狀評估、房屋建筑性能評估等工作情況；
（四）更新需求征詢(xún)以及物業(yè)權利人對實(shí)施方案的協(xié)商表決情況；
（五）建筑規模、主體結構、使用用途調整等情況是否符合相關(guān)規劃；
（六）項目資金和用地保障情況；
（七）更新改造空間利用以及運營(yíng)、產(chǎn)權辦理、消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)評價(jià)情況。
第四十二條 政府投資為主的城市更新項目，可以由區人民政府或者實(shí)施主體將相同、相近類(lèi)型項目或者同一實(shí)施單元內的項目統一招標、統一設計。
區人民政府或者實(shí)施主體在項目納入城市更新計劃后，在項目主體、招標內容和資金來(lái)源等條件基本確定的前提下，可以依法開(kāi)展勘察設計招標等工作。
第四十三條 實(shí)施主體依據審查通過(guò)的實(shí)施方案申請辦理投資、土地、規劃、建設等行政許可或者備案，由各主管部門(mén)依法并聯(lián)辦理；符合本市簡(jiǎn)易低風(fēng)險工程建設項目要求的，按照相關(guān)簡(jiǎn)易程序辦理。市住房城鄉建設、規劃自然資源部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)，建立科學(xué)合理的并聯(lián)辦理工作機制，優(yōu)化程序，提高效率。
第四十四條 在保障公共安全的前提下，城市更新中既有建筑改造的綠地率可以按照區域統籌核算，人防工程、建筑退線(xiàn)、建筑間距、日照時(shí)間、機動(dòng)車(chē)停車(chē)數量等無(wú)法達到現行標準和規范的，可以按照改造后不低于現狀的標準進(jìn)行審批。
有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)可以按照環(huán)境改善和整體功能提升的原則，制定適合城市更新既有建筑改造的標準和規范。
第四十五條 城市更新既有建筑改造應當確保消防安全，符合法律法規和有關(guān)消防技術(shù)標準要求。確實(shí)無(wú)法執行現行消防技術(shù)標準的，按照尊重歷史、因地制宜的原則，應當不低于原建造時(shí)的標準；或者采用消防性能化方法進(jìn)行設計，符合開(kāi)展特殊消防設計情形的，應當按照有關(guān)規定開(kāi)展特殊消防設計專(zhuān)家評審。
有關(guān)部門(mén)可以根據城市更新要求，依法制定相適應的既有建筑改造消防技術(shù)規范或者方案審查流程。
第四十六條 利用更新改造空間按照實(shí)施方案從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，有關(guān)部門(mén)應當辦理經(jīng)營(yíng)許可。
對于原有建筑物進(jìn)行多種功能使用，不變更不動(dòng)產(chǎn)登記的，不影響實(shí)施主體辦理市場(chǎng)主體登記以及經(jīng)營(yíng)許可手續。
第五章 城市更新保障
第四十七條 實(shí)施城市更新過(guò)程中，為了滿(mǎn)足安全、環(huán)保、無(wú)障礙標準等要求，增設必要的樓梯、風(fēng)道、無(wú)障礙設施、電梯、外墻保溫等附屬設施和室外開(kāi)敞性公共空間的，增加的建筑規?？梢圆挥嬋敫鲄^建筑管控規模，由各區單獨備案統計。
為了保障居民基本生活、補齊城市短板，實(shí)施市政基礎設施改造、公共服務(wù)設施改造、公共安全設施改造、危舊樓房成套化改造的，增加的建筑規模計入各區建筑管控規模，可以由各區單獨備案統計，進(jìn)行全區統籌。
第四十八條 本市探索實(shí)施建筑用途轉換、土地用途兼容。市規劃自然資源部門(mén)應當制定具體規則，明確用途轉換和兼容使用的正負面清單、比例管控等政策要求和技術(shù)標準。
存量建筑在符合規劃和管控要求的前提下，經(jīng)依法批準后可以轉換用途。鼓勵各類(lèi)存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施。公共管理與公共服務(wù)類(lèi)建筑用途之間可以相互轉換；商業(yè)服務(wù)業(yè)類(lèi)建筑用途之間可以相互轉換；工業(yè)以及倉儲類(lèi)建筑可以轉換為其他用途。
存量建筑用途轉換經(jīng)批準后依法辦理規劃建設手續。符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規劃用地性質(zhì)和土地用途管理；符合正面清單，但是超過(guò)比例管控要求的，應當依法辦理土地用途變更手續，按照不同建筑用途的建筑規模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合兼容用途及其建筑規模比例綜合確定地價(jià)。
住房城鄉建設、市場(chǎng)監管、稅務(wù)、衛生健康、生態(tài)環(huán)境、文化旅游、公安、消防等部門(mén)應當按照工作職責為建筑用途轉換和土地用途兼容使用提供政策和技術(shù)支撐，辦理建設、使用、運營(yíng)等相關(guān)手續，加強行業(yè)管理和安全監管。
第四十九條 開(kāi)展城市更新活動(dòng)的，國有建設用地依法采取租賃、出讓、先租后讓、作價(jià)出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式配置。采取有償使用方式配置國有建設用地的，可以按照國家規定采用協(xié)議方式辦理用地手續。
根據實(shí)施城市規劃需要，可以由政府依法收回國有建設用地使用權。重新配置的，經(jīng)營(yíng)性用地應當依法采取公開(kāi)招標、拍賣(mài)、掛牌等方式。未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準，不得分割轉讓土地使用權。
本市鼓勵在城市更新活動(dòng)中采取租賃方式配置國有建設用地。租賃國有建設用地可以依法登記，租賃期滿(mǎn)后可以續租。在租賃期以?xún)?，承租人按照規定支付土地租金并完成更新改造后，符合條件的，國有建設用地租賃可以依法轉為國有建設用地使用權出讓。
國有建設用地租賃、先租后讓和國有建設用地使用權作價(jià)出資或者入股的具體辦法由市規劃自然資源部門(mén)制定。
第五十條 在不改變用地主體的條件下，城市更新項目符合更新規劃以及國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的，在五年內可以繼續按照原用途和土地權利類(lèi)型使用土地，可以根據更新改造需要辦理建設工程規劃許可和建筑工程施工許可手續，暫不辦理用地手續和不動(dòng)產(chǎn)登記。
五年期滿(mǎn)或者涉及轉讓時(shí)，經(jīng)區人民政府評估，符合更新規劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，已經(jīng)實(shí)現既定的使用功能和預期效果的，可以按照本條例第四十九條規定以新用途辦理用地手續。允許用地主體提前申請按照新用途辦理用地手續。
五年期限的起始日從核發(fā)建筑工程施工許可證之日起計算；不需要辦理建筑工程施工許可證的，起始日從核發(fā)建設工程規劃許可證之日起計算。
第五十一條 在城市更新活動(dòng)中，可以采用彈性年期供應方式配置國有建設用地。采取租賃方式配置的，土地使用年期最長(cháng)不得超過(guò)二十年；采取先租后讓方式配置的，租讓年期之和不得超過(guò)該用途土地出讓法定最高年限。國有建設用地使用權剩余年期不足，確需延長(cháng)的，可以依法適當延長(cháng)使用年限，但是剩余年期與續期之和不得超過(guò)該用途土地出讓法定最高年限。
涉及繳納或者補繳土地價(jià)款的，應當考慮土地取得成本、公共要素貢獻等因素，綜合確定土地價(jià)款。
采取租賃方式使用土地的，土地租金按年支付或者分期繳納，租金標準根據前款以及地價(jià)評估規定確定。土地租金按年支付的，年租金應當按照市場(chǎng)租金水平定期評估后調整，時(shí)間間隔不得超過(guò)五年。
第五十二條 城市更新范圍內已取得土地和規劃審批手續的建筑物，可以納入實(shí)施方案研究后一并辦理相關(guān)手續。無(wú)審批手續、審批手續不全或者現狀與原審批不符的建筑，區人民政府應當組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調查、認定，涉及違反法律規定的，應當依法處理；不涉及違反法律規定的，經(jīng)公示后可以納入實(shí)施方案研究后一并辦理相關(guān)手續。
城市更新項目應當權屬清楚、界址清晰、面積準確，實(shí)施更新后依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
第五十三條 本市鼓勵在符合控制性詳細規劃的前提下，采取分層開(kāi)發(fā)的方式，合理利用地上、地下空間補充建設城市公共服務(wù)設施，并依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
支持將符合要求的地下空間用于便民服務(wù)設施、公共服務(wù)設施，補充完善街區服務(wù)功能。
第五十四條 市、區人民政府應當加強相關(guān)財政資金的統籌利用，可以對涉及公共利益、產(chǎn)業(yè)提升的城市更新項目予以資金支持，引導社會(huì )資本參與。鼓勵通過(guò)依法設立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式，籌集改造資金。
納入城市更新計劃的項目，依法享受行政事業(yè)性收費減免，相關(guān)納稅人依法享受稅收優(yōu)惠政策。
鼓勵金融機構依法開(kāi)展多樣化金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng )新，適應城市更新融資需求，依據審查通過(guò)的實(shí)施方案提供項目融資。
按照國家規定探索利用住房公積金支持城市更新項目。
第六章 監督管理
第五十五條 市、區人民政府及其有關(guān)部門(mén)在實(shí)施城市更新過(guò)程中，應當依法履行重大行政決策程序，統籌兼顧各方利益，暢通公眾參與渠道。
第五十六條 市人民政府以及市住房城鄉建設等有關(guān)部門(mén)應當加強對區人民政府及其有關(guān)部門(mén)城市更新過(guò)程中實(shí)施主體確定、實(shí)施方案審核、更新決定作出、審批手續辦理、信息系統公示等情況的監督指導。
國有資產(chǎn)監督管理機構應當建立健全與國有企業(yè)參與城市更新活動(dòng)相適應的考核機制。
第五十七條 區城市更新主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)對城市更新項目進(jìn)行全過(guò)程監督，可以結合項目特點(diǎn)，通過(guò)簽訂履約監管協(xié)議等方式明確監管主體、監管要求以及違約的處置方式，加強監督管理。
城市更新項目應當按照經(jīng)審查通過(guò)的實(shí)施方案進(jìn)行更新和經(jīng)營(yíng)利用，不得擅自改變用途、分割銷(xiāo)售。
第五十八條 對于違反城市更新有關(guān)規定的行為，任何單位和個(gè)人有權向市、區人民政府及其有關(guān)部門(mén)投訴、舉報，市、區人民政府及其有關(guān)部門(mén)應當按照規定及時(shí)核實(shí)處理。
第七章 附 則
第五十九條 本條例自2023年3月1日起施行。
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