桂政發(fā)〔1994〕79號《廣西壯族自治區人民政府印發(fā)廣西壯族自治區貫徹國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定的實(shí)施方案的通知》

廣西壯族自治區人民政府印發(fā)廣西壯族自治區貫徹國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定的實(shí)施方案的通知



桂政發(fā)〔1994〕79號            1994年9月30日

為了建立與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制相適應的新的住房制度，加快住房建設步伐，加快解決人民群眾的住房問(wèn)題，根據“國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》），結合我區房改的實(shí)際情況，特制定如下實(shí)施方案：

一、關(guān)于城鎮住房制度改革的根本目的、基本內容和我區近期房改主要任務(wù)

1、城鎮住房制度改革作為經(jīng)濟制度改革的重要組成部分，其根本目的是：建立與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實(shí)現住房商品化、社會(huì )化；加快住房建設，改善居住條件，逐步滿(mǎn)足城鎮居民不斷增長(cháng)的住房需求。

2、城鎮住房制度改革的基本內容是：把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變?yōu)閲?、單位、個(gè)人三者合理負擔的體制；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì )化、專(zhuān)業(yè)化運行的體制；把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會(huì )保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商品性并存的住房信貸體系；建立規范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì )化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、城鎮住房制度改革要堅持配套、分階段推進(jìn)。我區近期房改的主要任務(wù)是：繼續穩步出售公有住房，認真做好與原售房政策的銜接工作；全面推行住房公積金制度；積極推進(jìn)租金改革；切實(shí)加快經(jīng)濟適用住房建設；加強住房售后管理，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì )化的房屋維修管理市場(chǎng)。加強領(lǐng)導，統籌安排，全面推進(jìn)我區城鎮住房制度改革。

二、繼續穩步出售公有住房，認真做好與原售房政策的銜接工作我區住房制度改革幾年來(lái)的實(shí)踐證明，穩步出售公有住房，有利于搞活住房存量，加快回收資金，促進(jìn)住房建設，也有利于加快租金改革步伐，引導居民消費，適應了居民購房置業(yè)的要求，因此要繼續穩步出售公有住房。

1、售房原則城鎮公有住房，除市（縣）以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮職工出售（在職副省級以上干部住房暫不出售），職工購買(mǎi)公有住房堅持自愿的原則。新建住房和騰空的舊住房實(shí)行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶(hù)、無(wú)房戶(hù)。

2、售房?jì)r(jià)格出售公有住房分別實(shí)行市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)和標準價(jià)。高收入家庭實(shí)行市場(chǎng)價(jià)；中低收入家庭實(shí)行成本價(jià)。成本價(jià)包括住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等7項因素（小區級非營(yíng)業(yè)性配套公建費是否列入成本由各市、縣自行確定）。舊房的成本價(jià)按售房當年新房的成本價(jià)成新折扣（折舊年限一般為50年）計算，使用年限超過(guò)30年的，以30年計算。

目前以成本價(jià)售房有困難的市（縣），可以實(shí)行標準價(jià)作為過(guò)渡，標準價(jià)由兩部分組成：一是職工個(gè)人負擔的部分（簡(jiǎn)稱(chēng)負擔價(jià)），二是職工用單位資助的住房公積金抵交的部分（簡(jiǎn)稱(chēng)抵交價(jià)）。1994年負擔價(jià)為雙職工所在市、縣上1年平均工資的3倍，2000年以前達到3. 5倍。抵交價(jià)按雙職工65年內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80%計算（標準價(jià)的計算方法見(jiàn)附件一）。

出售公有住房的成本價(jià)和標準由市、縣人民政府逐年測定，報自治區住房制度改革領(lǐng)導小組批準后公布執行。以每年7月1日至次年6月30日為一年度。

實(shí)際售價(jià)根據住房所處地段、結構、層次、朝向、設施和裝修處因素進(jìn)行調整。

3、優(yōu)惠政策

（1）現住房?jì)?yōu)惠。職工按成本價(jià)或標準價(jià)購買(mǎi)現已住用的公房，可給予現住房?jì)?yōu)惠。1994年購買(mǎi)現住房分別按成本價(jià)或負擔價(jià)優(yōu)惠5%，以后逐年減少，至2000年全部取消；舊房的抵交價(jià)，根據使用年限適當降低，使用年限10年（含10年）的不能低于新房抵交價(jià)的90%，超過(guò)10年的，最多不能低于新房抵交價(jià)的80%。

（2）工齡折扣。售房單位應根據購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣（含夫婦雙方）。每年工齡折扣的數額，按抵交價(jià)除以65年（男職工35年，女職工30年）計算。離退休職工計算工齡折扣的時(shí)間，按國家規定的離退休年齡計算。

（3）一次性付款折扣。凡一次性付清房款者，減收應付房款不高于20%。

（4）職工按成本價(jià)或標準價(jià)購買(mǎi)公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次。購買(mǎi)的住房面積標準仍按自治區批準的各市、縣房改方案執行，超過(guò)標準部分，一律按市場(chǎng)價(jià)。

4、分期付款無(wú)力一次付清房款者，可實(shí)行分期付款，但首次付款不得低于房款的30%，余款按月還本付息，還款年限不得超過(guò)10年。購房人也可向金融機構申請抵押貸款。

5、明確產(chǎn)權職工以市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)的住房，產(chǎn)權歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規定交納有關(guān)稅費后，收入歸個(gè)人所有。

職工以成本價(jià)購買(mǎi)的住房，產(chǎn)權歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關(guān)稅費后，收入歸個(gè)人所有。

職工以標準價(jià)購買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權，可以繼承。一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買(mǎi)、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和有關(guān)稅費后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權比例分配。

6、做好售房政策銜接對于在《決定》出臺以前按自治區方案關(guān)于部分產(chǎn)權的規定已經(jīng)出售的公有住房（包括已交預付款的），仍予以認可，但須按《決定》的規定按照售房當年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權比例。也可經(jīng)購房人同意，按成本價(jià)補足房?jì)r(jià)款及差額部分的利息后，原購住房產(chǎn)權全部歸個(gè)人所有（具體計算辦法見(jiàn)附件二）。

對于在《決定》出臺以前違反自治區統一政策規定低價(jià)出售的公有住房，應一律按自治區的方案予以糾正，再明確產(chǎn)權比例。

《決定》公布之后出售公有住房一律按《決定》規定的售房政策執行，自治區和各級人民政府原規定出售公有住房的標準價(jià)和最低價(jià)一律停止執行。

7、售房款的管理國有住房的出售收入按住房產(chǎn)權關(guān)系和一定比例上交同級財政和留歸單位，分別納入城市住房基金和單位住房基金；其他公有住房出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。各級人民政府要建立和健全專(zhuān)門(mén)的住房資金管理機構，在同級房改領(lǐng)導小組領(lǐng)導下，對城市、單位、個(gè)人三級住房基金進(jìn)行統一歸集、統一管理、專(zhuān)戶(hù)儲存、專(zhuān)款專(zhuān)用。住房資金管理機構掛靠哪個(gè)部門(mén)管理，仍由各地自定。住房資金的存貸款業(yè)務(wù)由該管理機構委托經(jīng)當地人民政府指定的專(zhuān)業(yè)銀行辦理，受委托的專(zhuān)業(yè)銀行根據委托協(xié)議辦理相關(guān)的金融業(yè)務(wù)。

要繼續做好原售房資金轉入各級住房基金的核定、劃轉工作。劃轉的資金和原有的住房補貼，要逐步理入職工工資或用于列支公積金。

三、全面推行公積金制度住房公積金是一項個(gè)人的長(cháng)期性住房?jì)π?。?shí)行住房公積金制度有利于住房資金的積累、周轉和政策性抵押貸款制度的建立；有利于增強職工自我保障意識，提高職工購、建住房能力，促進(jìn)住房建設。全區所有行政和企業(yè)、事業(yè)單位及其職工均應按照“個(gè)人存儲、單位資助、統一管理、專(zhuān)項使用”的原則交納公積金，建立住房公積金制度，并要做出預算安排，列入預算計劃。

1、公積金的繳存率住房公積金由在職職工個(gè)人及其所在單位，分別按職工個(gè)人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，歸個(gè)人所有，作為個(gè)人住房基金存入個(gè)人公積金帳戶(hù)，用于購、建、大修住房。職工離退休時(shí)，本息余額一次結清，退還職工本人。“八五”期間，我區住房公積金的繳存率定為上一年12月工資額的5%。外資企業(yè)及其中方職工的住房公積金繳交率也同樣執行這個(gè)比例。

2、已推行公積金的市、縣，要按《決定》進(jìn)一步規范完善，形成制度。尚未建立住房公積金制度的市、縣，最遲至1995年6月30日前都要推行住房公積金制度。公積金的列支渠道按《決定》的規定辦理。

3、住房公積金的管理住房公積金是類(lèi)似職工工資，屬于個(gè)人所有并具有社會(huì )保障性質(zhì)的資金。各市、縣政府負責制定公積金的歸集、使用、管理等有關(guān)具體規定，審定公積金的使用計劃和財務(wù)收支預算。各市、縣人民政府要根據責權利一致的原則由專(zhuān)門(mén)的住房資金（含公積金）管理機構，負責住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計劃等管理工作。

四、積極推進(jìn)租金改革

1、租金改革的原則租金改革要考慮租售比價(jià)的合理化。租金提高的幅度和次數，要與售房?jì)r(jià)格從標準價(jià)向成本價(jià)過(guò)渡的步驟相聯(lián)系，也要與當地居民的收入水平相適應，要根據物價(jià)指數控制目標統籌安排。

2、租金改革規劃1996年全區租金水平要達到房租支出占雙職工家庭平均工資收入的5%。到2000年，住房租金原則上應達到占雙職工家庭平均工資的15%。各市、縣每年6月30日前根據自治區的提租規劃和上年12月當地職工的收入水平測定并公布下一年度租金提高的幅度。有條件的市、縣或單位，應結合實(shí)際情況，較快實(shí)現向成本租金的過(guò)渡。

職工實(shí)交租金還應根據住房所處地段、結構、設施、裝修等因素進(jìn)行調整。

3、新房新租為推動(dòng)新房率先進(jìn)入住房新體制，在租金水平達到成本租金以前，新建公有住房（含騰空的舊住房）的租金標準應高于同期現住房的租金標準。各市、縣人民政府可對新房實(shí)行新租作出具體規定，還可以對職工承擔新房（含騰空的舊住房）交納租賃保證金和認購住房債券做出具體規定。

4、減、免、補辦法租金調整后，離退休職工、政府民政部門(mén)確定的社會(huì )救濟戶(hù)和非在職的優(yōu)撫戶(hù)等，實(shí)交租金超過(guò)個(gè)人合理部分已造成生活困難的，可繼續實(shí)行減免補政策，具體辦法如下：1937年7月6日以前參加革命工作的離休干部、已故離休干部的配偶及政府民政部門(mén)確定的社會(huì )救濟戶(hù)和非在職的優(yōu)撫戶(hù)，提租后每戶(hù)每月凈增租金全部免交；1937年7月7日至1945年9月2日參加革命工作的離休干部，提租后每戶(hù)每月凈增租金免交70%；1945年9月3日至1949年9月30日參加革命工作的離休干部提租后每戶(hù)每月凈增租金免交50%；建國以后參加工作，1985年工資改革以前的退休職工提租后每戶(hù)每月凈增租金免交30%。

5、住房在規定標準之內的職工家庭，用規定的個(gè)人合理負擔部分加上全部住房補貼，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當給予補助，列支渠道按《決定》的規定辦理。

6、加強對租金收入的管理租金收入歸產(chǎn)權單位所有，納入單位住房基金，由住房資金管理機構管理，用于住房維修、管理、建設和城鎮住房制度改革。

五、切實(shí)加快經(jīng)濟適用住房建設各市、縣人民政府要十分重視經(jīng)濟適用住房的開(kāi)發(fā)建設，盡快把房改歸集起來(lái)的資金充分有效地用到住房建設上，加快解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。

1、政府扶持，各有關(guān)部門(mén)配合，抓好經(jīng)濟適用住房建設各市、縣人民政府對經(jīng)濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應；對經(jīng)濟適用住房建設項目，各有關(guān)部門(mén)要在計劃、規劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。各市、縣房改部門(mén)要會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定本地經(jīng)濟適用住房建設的當年計劃和“九五”規劃，并做好經(jīng)濟適用住房建設的組織協(xié)調、分配和管理工作。各級建設行政主管部門(mén)要切實(shí)組織好經(jīng)濟適用住房建設的施工工作。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟適用住房要占20%以上。金融單位在信貸等方面應予以支持。

開(kāi)發(fā)建設經(jīng)濟適用住房可繼續執行自治區原房改方案和有關(guān)規定的稅費減免優(yōu)惠政策，具體減免項目由各市、縣人民政府自定。

2、繼續鼓勵集資合作建房，加快解危解困要充分調動(dòng)各方面積極因素，在統一規劃的前提下，加快住房建設步伐。凡是有條件自己解決職工住房的企業(yè)和單位，要繼續大力推進(jìn)集資合作建房。各市、縣房改辦和住房資金管理機構要認真做好已歸集的單位住房資金的回撥工作，積極支持單位建房和集資建房，并做好政策指導和組織協(xié)調工作，要積極創(chuàng )造條件，推進(jìn)城鎮經(jīng)濟適用住房小區建設，加快城鎮危舊房改造和解決困難戶(hù)的住房問(wèn)題，逐步建立起完善的國家、集體、個(gè)人三者合理負擔的住房建設投資體制。

六、加強住房售后管理，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì )化的房屋維修管理市場(chǎng)只有建立完善的住房管理體系、方便的住房維修服務(wù)市場(chǎng)以及合理的住房服務(wù)價(jià)格體系并形成機制，才能解除購房職工的后顧之憂(yōu)。

1、改革現行的城鎮住房管理體制按照建立住房新制度的要求，各地可組建維修管理小組或管委會(huì )，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)，為住宅區居民提供多層次、綜合性和社會(huì )化的維修管理服務(wù)，逐步改變由各單位維修管理住房的體制為社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化運行的體制。

2、售后維修、管理的經(jīng)費籌措職工按《決定》規定購買(mǎi)的住房，各項維修開(kāi)支由產(chǎn)權人負擔。售后樓房應建立共用部位、共用設施的維修基金，維修基金的利息（儲蓄期間按銀行規定的個(gè)人儲蓄存款利息計息）用于支付共用部位、共用設施的維修費用，不足部分由產(chǎn)權人按各自占有房屋建筑面積的比例分攤。

3、建立和發(fā)展房產(chǎn)交易和維修管理市場(chǎng)發(fā)展便于交易的規范化房產(chǎn)市場(chǎng)和較為完善、周到的售后維修服務(wù)是促進(jìn)出售公房的重要前提。職工購買(mǎi)公房，要辦理住房產(chǎn)權過(guò)戶(hù)和登記手續及相應的土地使用權變更登記手續；轉讓?zhuān)ǔ鍪?、交換、贈與）、出租、抵押、繼承所購住房，要按國家和當地人民政府的規定交納有關(guān)稅費。要加強市場(chǎng)管理，規范交易程序，完善稅收和資產(chǎn)評估制度，盡快完善有關(guān)政策法規，把住房市場(chǎng)納入法制軌道。

七、加強領(lǐng)導，統籌安排，加快推進(jìn)住房制度改革加快住房建設和推進(jìn)住房制度改革是各級人民政府的重要職責，各級政府要把房改作為一項重要任務(wù)和經(jīng)濟發(fā)展戰略的重點(diǎn)之一來(lái)抓。房改直接關(guān)系廣大群眾的切身利益，關(guān)系政治穩定和社會(huì )安定，涉及到各個(gè)方面和各個(gè)部門(mén)，各級政府應當高度重視，加強對這項工作的領(lǐng)導。

1、健全機構，加強房改隊伍建設住房制度改革是一項長(cháng)期任務(wù)，也是一項政策性、理論性、專(zhuān)業(yè)技術(shù)性較強的工作，各級人民政府要建立健全工作機構，給其機構定級定編，并賦以相應的協(xié)調責任和決策權力。要有計劃地進(jìn)行干部培訓，使房改有一支穩定的政治思想好，業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬，作風(fēng)扎實(shí)的干部隊伍，防止不正之風(fēng)和以權謀私。

2、把企業(yè)房改作為城鎮住房制度改革的重點(diǎn)企業(yè)房改是建立現代企業(yè)制度的重要內容之一，各級政府要為企業(yè)房改創(chuàng )造條件，積極支持企業(yè)開(kāi)展集資建房，加快解決企業(yè)職工住房問(wèn)題。有條件的國有大中型企業(yè)，應結合企業(yè)經(jīng)營(yíng)機制轉換和勞動(dòng)工資制度改革，采取成立房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，或把企業(yè)住房委托給社會(huì )化的物業(yè)管理公司，或由本企業(yè)與其它企業(yè)、單位一起組建股份制的物業(yè)管理公司等多種形式，把住房建設、分配、管理和維修服務(wù)等職能從企業(yè)中分離出去，加快實(shí)現住房的商品化、社會(huì )化。

3、繼續加強房改的宣傳工作廣大群眾的支持是房改堅實(shí)的社會(huì )基礎。要利用各種宣傳工具，向群眾講明加快房改的目的、意義、政策和實(shí)施步驟，注意針對群眾中的思想認識問(wèn)題做好解釋宣傳工作，提高城鎮居民的住房商品化意識，積極參與住房制度改革。

4、各市、縣要根據《決定》規定的統一政策，結合本地區社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平，制定本地的深化住房制度改革實(shí)施細則，并按規定報自治區房改領(lǐng)導小組批準后執行。所有單位，不論隸屬關(guān)系，都應服從所在市、縣政府對房改的統一部署和政策。自治區和各地、市政府要根據《決定》精神，加強檢查、督促，保證國家房改政策的順利實(shí)施。

5、嚴肅房改紀律。各級監察部門(mén)要加強紀律監督、檢查，對不執行國家統一政策，低價(jià)售房，變相增加優(yōu)惠，挪用房改資金以及在房改中以權謀私等違紀行為要嚴肅查處。各部門(mén)指定的有關(guān)房改的文件和配套政策頒布，須經(jīng)自治區房改領(lǐng)導小組會(huì )簽同意，方能下發(fā)執行。

本《實(shí)施方案》由自治區房改辦解釋。

附件一：關(guān)于標準價(jià)出售公有住房的計算辦法

標準價(jià)是指目前以成本價(jià)向中低收入職工家庭售房確有困難的城市或城鎮，依據該城市或城鎮中低收入職工家庭經(jīng)濟承受能力確定的售房?jì)r(jià)格。標準價(jià)作為過(guò)渡性決策價(jià)格要隨著(zhù)中低收入職工家庭經(jīng)濟承受能力的提高而提高，逐步達到按成本價(jià)售房。

一、標準價(jià)計算辦法標準價(jià)按負擔價(jià)和抵交價(jià)之和測定。

（一）負擔價(jià)的計算負擔價(jià)是職工個(gè)人負擔的房?jì)r(jià)，按當地市（縣）雙職工年平均工資的一定倍數計算的房?jì)r(jià)。1994年為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍。計算負擔價(jià)的標準2面積統一按56m .負擔價(jià)的計算公式為：X＝A×2×P÷56

其中：X為每平方米建筑面積的負擔價(jià)，A為當地統計部門(mén)公布的上年職工平均工資；2為雙職工；P為房?jì)r(jià)與雙職工平均工資的倍數（1994年為3）；56指兩居室建筑面積，也是計算標準價(jià)的規定面積。九四年的負擔價(jià)計算公式簡(jiǎn)化為：

X=A×2×3÷56=0.107×A  即：X=0.107×A

（二）抵交價(jià)的計算

抵交價(jià)是指職工用房改中增發(fā)的住房補貼和住房公積金支付的房?jì)r(jià)?！稕Q定》規定，抵交價(jià)按雙職工65年（男職工35年、女職工30年）內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80%計算的房?jì)r(jià)（留下20%作為住房維修的費用）。

抵交價(jià)的計算公式為：Y=（Y1+Y2）÷56…………①

Y1=A.C1

Y2=A.C2

其中：Cl=a×b×［（1+8.12%）35-（1十6.66%）35/ （1+8.12%）-（1+6.66%）］×80%÷（1+6%）35

=5%×1.017×［（1+8.12%）35-（1+6.66%）35/（1+8.12%）-（1+6.66%）］×80%÷（1+6%）35

=2.1098≈2.11 C2=a×b×［（1+8.12%）30－（1+6.66%）30/（1+8.12%）-（1+6.66%）］×80%÷（1+6%）30

=5%×1.017 ×［（1+8.12%）30－（1+6.66%）30 /（1+8.12%）－（1+6.66%）］×80%÷（1+6%）30

=1.6904≈1.69

Yl=A.Cl=2.11×A

Y2=A.C2=1.69×A  把Y1  Y2代入①可簡(jiǎn)化為：Y=0.068×A

Y為抵交價(jià)，Y1Y2分別指男、女職工工作年限內測算的抵交價(jià)。C1、C2綜合系數分別為2.11、1.69.a為公積金交存率5%；b為當年內單位發(fā)給的住房公積金的年本息和系數，取1.017.

A為當地統計部門(mén)公布的上年職工平均工資標準價(jià)S=X+Y=0.107×A+0.068×A=0.175×A

其中：X為負擔價(jià)，Y為抵交價(jià)

（三）關(guān)于標準價(jià)計算公式中各種數據的規定標準價(jià)計算公式中，年工資增長(cháng)率8.12%，年物價(jià)增長(cháng)指數6%，住房公積金年儲蓄存款利率6.66%，男職工工作年限35年，女職工工作年限30年，二居室建筑面積56平方米（按照小康居住水平8平方米的標準和戶(hù)均3.5人推算得出），均為國家統一規定的測算標準價(jià)的數據。計算公式中職工平均工資按當地統計部門(mén)公布的上年職工平均工資確定。住房的實(shí)際售價(jià)應根據所處地段、結構、樓層、朝向、設施和裝修標準等因素區別計價(jià)。

例如：某市1993年職工平均工資為3600元，按上述辦法計算1994年標準價(jià)為：（A＝3600元）

負擔價(jià)：X＝0.107×A＝0.107×3600＝385.2（元/㎡ ）

抵交價(jià)：X＝0.068×A＝0.068×3600＝244.8（元/㎡）

標準價(jià)：S＝X＋Y＝385.2＋244.8＝630（元/㎡）

二、以標準價(jià)出售舊公有住房成新折扣的計算辦法1、以標準價(jià)出售舊公有住房，以出售當年新房標準價(jià)為100%，按下述辦法給予成新折扣：

（1）負擔價(jià)部分的成新折扣，按住房折舊年限50年計算，每早竣工使用一年成新折扣2%，使用年限超過(guò)30年按30年計算。

（2）抵交價(jià)部分的成新折扣，根據使用年限適當給予折扣，但最多不能超過(guò)新房抵交價(jià)的20%。

依據上述規定以標準價(jià)出售舊公有住房的年折舊率計算公式為：

年折舊率＝{[負擔價(jià)×2%+抵交價(jià)×20%÷30]/ 標準價(jià)}×100%

例如：一套舊住房已竣工使用20年，給予的成新折扣按年折舊率×20年計算。如出售的舊住房已竣工使用40，給予的成新折扣只能按年折舊率×30計算。

2、出售經(jīng)過(guò)大修或設備更新的舊住房，按簡(jiǎn)單的年限折舊率成新折扣確定的出售價(jià)格，與實(shí)際價(jià)值不符時(shí)，應按有關(guān)規定，經(jīng)實(shí)地評估后成新折扣。

三、工齡折扣的計算辦法《決定》中規定，對于購房職工沒(méi)有享受住房公積金的工作年限應給予工齡折扣。工齡折扣的計算年限以各城市公積金建立的時(shí)間為限。

每平方米建筑面積年工齡折扣的數額，按各城市每建筑平方米抵交價(jià)除以65年計算。計算公式為：

每平方米建筑面積年工齡折扣額：抵交價(jià)÷65

例如；某城市1994年售房抵交價(jià)為244.8元/㎡，則該城市職工購房年工齡折扣額為：244.8÷65：3.77（元/㎡·年）

注：工齡折扣的工齡計算時(shí)間，從職工參加工作之日起至國家規定的職工工作崗位離退休年齡止（夫妻一方已故的，計算時(shí)間按去逝那年止）；現已離退休職工按其實(shí)際工齡計算。

例如：某同志1945年參加革命工作，1992年離休，其工齡應為47年。其愛(ài)人1955年參加工作，1992年退休其工齡為37年。夫婦兩人合計工齡為84年，該地自1993年推行住房公積金制度，該夫婦購房時(shí)，其工齡折扣總額為：（該夫婦在上例某城市工作，住房面積為80 ㎡）

年工齡折扣額×84×所購住房面積=3.77×84×80=25334.4（元）

四、現住房折扣的計算辦法

《決定》第17條規定："職工購買(mǎi)現已住用的公有住房，可適當給予折扣。"1994年現住房折扣率為負擔價(jià)的5%，以后每年減少1%?，F住房折扣的計算公式為：

每平方米建筑面積現住房折扣額=負擔價(jià)×折扣率

五、出售公有住房實(shí)際售價(jià)的計算公式

實(shí)際售價(jià)=（標準價(jià)－年工齡折扣額×夫婦雙方建立公積金前的工齡和）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×本套住房建筑面積－負擔價(jià)×現住房折扣率×本套住房建筑面積±標準價(jià)×成新率×環(huán)境因素增減率×本套住房建筑面積+設施項目及裝修增價(jià)款×設施項目及裝修的成新率

六、一次性付清房款折扣的計算方法

購房者支付房款時(shí)，可以一次性付清房款，也可以分期付款。一次性付款折扣率應參考當地購房政策性貸款利率與銀行儲蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定，最高不超過(guò)房?jì)r(jià)款的20%。

《決定》規定，分期付款的職工首次付款不得低于實(shí)際售價(jià)的30%。分期付款期限不得超過(guò)10年

七、實(shí)例操作根據自治區統計局公布的資料表明，廣西1993年職工年平均工資收入為：3368元，即A＝3368元

1、九四年廣西的負擔價(jià)為：X＝0.107×A＝0.107×3368 2＝360.38（元/㎡）

2、九四年廣西的抵交價(jià)為：Y＝0.068×A＝0.068×3368 2＝229.02（元/㎡ ）

3、九四年廣西的標準價(jià)為：S＝X＋Y＝360.38＋229.02 2＝589.4（元/㎡）

4、以區統計局公布的數據測算廣西的年折舊率為：

94年年折舊率＝(360.38×2%＋229.02×20%÷30)/589.4×100%＝1.48%

5、全區94年每平方米建筑面積年工齡折扣額＝抵交價(jià)Y÷65＝229.0 2 2÷65＝3.52（元/㎡．年）

6、94年全區每平方米建筑面積現住房折扣額2＝負擔價(jià)×5%＝360.38×5%＝18.02（元/㎡）

下面實(shí)例以區統計局公布數據為依據，測算：2例1、廣西某地1994年標準價(jià)589.4元/m（其中抵交價(jià)229.02 2 2元/m，負擔價(jià)為360.38元/m）年工齡折扣額為3.52元，建立公積金前2夫婦雙方已分別工作5年，該職工購買(mǎi)1994年竣工的一套60m新樓房的實(shí)際售價(jià)為：

實(shí)際售價(jià)＝（標準價(jià)－年工齡折扣×夫婦工齡）×住房面積＝（589.4－3.52×10）×60＝33252（元）

例2、該夫婦購買(mǎi)已竣工使用15年騰空的舊住房，其它條件用例1，其實(shí)際售價(jià)為：實(shí)際售價(jià)＝（589.4－3.52×10）×60×（1－1.48%×15）＝33252×0.778＝25870.06（元）

例3、該夫婦購買(mǎi)已竣工使用15年的現住房，其它條件用例2，其實(shí)際售價(jià)為：實(shí)際售價(jià)＝（589.4－3.52×10）×60×（1－1.48%×15）－360.38×5%×60＝25870.06－1081.14＝24788.92（元）

例4、某夫婦在未建立公積金前退休，夫婦雙方工作年限為70年，其它條件同例3，其實(shí)際售價(jià)為：實(shí)際售價(jià)＝（589.4－3.52×70）×60×（1－1.48%×15）－360.38×5%×60＝20580×0.778－1081.14＝16011.24－1081.14＝14930.1（元）

例5、其它條件同例4，付款方式采取一次性付款（一次性付款折扣率取20%），其實(shí)際付款額為：實(shí)際付款＝14930.1－14930.1×20%＝11944.08（元）

附件二：關(guān)于已售公有住房產(chǎn)權比例確定及按成本價(jià)出售公有住房的計算辦法“廣西壯族自治區貫徹《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》實(shí)施方案”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)施方案”）規定：“對于在《決定》出臺之前按自治區方案關(guān)于部分產(chǎn)權的規定已經(jīng)出售的公有住房（包括已交預付款的），仍予以認可，但須按《決定》的規定按照售房當年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權比例。經(jīng)購房人同意，也可按成本價(jià)補足房?jì)r(jià)款及差額部分的利息后，原住房產(chǎn)權全部歸個(gè)人所有”，同時(shí)向中低收入職工出售公有住房，在堅持自愿的原則下，可以實(shí)行成本價(jià)售房。為此，特制定本計算辦法。

一、按成本價(jià)的構成因素及計算口徑確定購房當年的新房平均成本

1、住房征地拆遷補償費征地拆遷補償費以二處以上有代表性的新征地發(fā)生數取值。其中幾項主要費用可參照下列標準取值：

①土地補償費：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的四倍取值。

②安置補償：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的3倍取值。

③青苗補償：按作物一造的畝產(chǎn)值取值。

④拆遷補償：屬于舊城改造的公房所發(fā)生拆遷補償費，按當地人民政府的有關(guān)規定取值。

⑤其他補償：按有關(guān)規定取值。

2、勘察設計和前期工程費勘察設計費按自治區有關(guān)規定的取費定額取值。

前期工程費按二處以上有代表性的住宅小區實(shí)際發(fā)生的臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整費取值。

3、建安工程費按當地統計部門(mén)公布的上年房屋建筑平方米造價(jià)取值。

4、住宅小區基礎設施建設費按二處以上有代表性的開(kāi)發(fā)建設住宅小區實(shí)際發(fā)生額取值。

5、管理費按上述（1）至（4）項之和為基數的1－3%取值。

6、貸款利息按當地建設銀行提供的本地區商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率，結合當地單位自建房的情況確定。

7、稅金按以上（1）至（6）項之和為基數，按國家和當地政府規定的營(yíng)業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加計征辦法確定。

例如、某市通過(guò)對當地93年住宅建設成本分析測算出：

1、征地和拆遷補償費為75元/㎡；

2、勘察設計及前期工程費21.78元/㎡；

3、建安工程費為419.29元/㎡；

4、小區基礎設施建設費31元/㎡；

5、管理費16.41元/㎡；

6、利息支出30.94元/㎡；

7、稅金19.34元/㎡；

故該市購房當年新房平均成本價(jià)為以上1-7項之和共613.77元/㎡.

二、根據職工現住房的建成年份及住房所處的地段、結構、層次、朝向、設施和裝修標準等因素確定該住房的實(shí)際成本價(jià)

實(shí)際成本價(jià)=（測定的平均成本價(jià)+設施項目及裝修增價(jià)/建筑面積）×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）

實(shí)際成本價(jià)款=實(shí)際成本價(jià)×建筑面積。

其中，舊房的成本價(jià)按售房當年新房的平均成本價(jià)成新折扣（折舊年限一般為50年）計算；住房所處地段按各市縣房改售房方案中劃分的地段區別計價(jià)；結構、樓層、朝向、設施和裝修標準等因素也按房改方案中售房評估確定的標準區別計價(jià)。

三、根據"實(shí)施方案"規定的各項售房折扣，計算職工按成本價(jià)購房的實(shí)際售房?jì)r(jià)

1、工齡折扣的計算，參照附件一工齡折扣的計算方法和規定，其計算公式為：

每平方米建筑面積年工齡折扣額= 0.068×A/65

其中：A為原售房上一年12月份統計部門(mén)公布的職工年平均工資。0.068為抵交價(jià)綜合系數，65為工齡計算的標準年限（男職工35年，女職工30年）。

2、依據"實(shí)施方案"第二條第3款規定："職工按成本價(jià)或標準價(jià)購買(mǎi)現已住用的公房，可給予現住房折扣。"按成本價(jià)售房現住房折扣按實(shí)際成本價(jià)的5%計算，其計算公式為：

每平方米建筑面積現住房折扣額二實(shí)際成本價(jià)×5%

其中5%為94年的現住房折扣率，以后逐年減少，至2000年全部取消。

故職工按成本價(jià)購房的實(shí)際售房?jì)r(jià)

=實(shí)際成本價(jià)－現住房折扣額－工齡折扣額

四、確定已售公有住房產(chǎn)權比例的計算公式：

產(chǎn)權比例=按原標準價(jià)的實(shí)際售房?jì)r(jià)/按成本價(jià)購房的實(shí)際售房?jì)r(jià)×100%

公式中"按原標準價(jià)的實(shí)際售房?jì)r(jià)"指職工購買(mǎi)現住房每平方米的實(shí)交款加上原一次性付款減收25%的部分。

五、購房者如愿意按成本價(jià)購房所需補交款的計算：補交金額＝［按成本價(jià)售房的實(shí)際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原標準價(jià)一次性實(shí)交款］×［1＋月利息率×已交款時(shí)間（月）］2

例1、某市張某以1993年原標準價(jià)購一套建筑面積70m（不包括樓梯等公用部分）住房。該住房是1987年元月竣工的磚混結構樓房，張某原購房一次性付款實(shí)交款為9800元。平均成新率為86%，設施項目及裝修增價(jià)為200元，地段增減率為－2%，樓層、朝向增減率均為零。該市公積金建立之前的張某夫婦合計工齡為65年，試確定張某的產(chǎn)權比例。

1）根據測算該市1993年磚混結構樓房的平均成本價(jià)為622.8元/m2，該套住房的成本價(jià)款為：

實(shí)際成本價(jià)=（測定的平均成本價(jià)＋設施項目及裝修增價(jià)/建筑面積） ×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）

＝（622.8＋ 200/70）×86%×（1－2%）=527.31（元）

實(shí)際成本價(jià)款＝實(shí)際成本價(jià)×建筑面積＝527.31×70＝36911.7（元）

2）張某原實(shí)交款加上原一次性付款減收25%部分為13067元

3）張某夫婦工齡折扣計算：該市93年職工年平均工資為A＝3586（元）

工齡折扣總額＝0.068×A÷65×該套住房建筑面積×夫婦雙方工齡＝0.068×3586÷65×70×65＝17069.35（元）

4）現住房折扣計算現住房折扣總額＝實(shí)際成本價(jià)款×5%＝1845.56（元）

故張某按售房當年成本價(jià)的實(shí)際售房?jì)r(jià)＝實(shí)際成本價(jià)－工齡折扣額－現住房折扣額

5）張某的產(chǎn)權比例

=（ 原實(shí)交款+原一次性付款減收25%部分）/ （該套住房成本價(jià)款－工齡折扣總額－現住房折扣總額）×100%=13067/ （36911.7－17069.35－1845.56）×100%=13067×100%/ 17996.8=72.6%

例2、在例1中張某要求以原成本價(jià)補足房?jì)r(jià)款及差額部分的利息購買(mǎi)住房全產(chǎn)權，其原交款時(shí)間為93年8月4日，補交款時(shí)間為94年8月4日，試計算應補交款是多少。（其中張某購房的一次性付款折扣取20%）

由例1得知：張某產(chǎn)權比例為72.6%，月利率取為9.15‰，計息時(shí)間為12個(gè)月。

補交金額＝［按成本價(jià)售房的實(shí)際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原標準價(jià)一次性交款］×［1＋月利息率×已交款時(shí)間（月）］＝［17996.8×（1－20%）－9800］×［1＋9.15‰×12］＝5102.45（元）

六、以成本價(jià)出售公有住房的計算方法

1、以成本價(jià)出售的公有住房，按購房當年的成本價(jià)成新折扣計算。折扣年限取50年，使用年限超過(guò)30年的，以30年計算，經(jīng)過(guò)大修或者設備更新的舊房舊房，按原有關(guān)政策和規定評估確定。

平均成新率=實(shí)際成新率+年限折舊剩余率/ 2

其中：實(shí)際成新率按實(shí)地評估確定；

年限折舊剩余率=（1－實(shí)際使用年限 /折舊年限50年× l00%）

2、以成本價(jià)出售的公有住房，住房的實(shí)際售價(jià)應根據地段、結構、樓層、朝向、設施和裝修標準等因素區別計價(jià)，對公用的樓梯、走廊等公用部分均不攤入各戶(hù)計算。

以成本價(jià)出售公有住房的計算公式為：房?jì)r(jià)=（成本價(jià)+ 設施項目及裝修增價(jià)/建筑面積）×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）

房款=房?jì)r(jià)×建筑面積

例3、某城市的-套56㎡（不包括樓梯等公用部分）磚混結構的住宅，已使用15年。經(jīng)實(shí)地評估成新為八成。樓層是第5層，樓層差價(jià)率+2%，地理位置處于外圍區，按規定減少2%，朝向屬東西向，按規定減少2%.該套住戶(hù)的夫婦合計工齡為60年。

經(jīng)調查測算94年該城市的住宅成本價(jià)為650元/m2，經(jīng)實(shí)地評估設施項目增加200元，該市94年職工年平均工齡A為3368元。

以成本價(jià)出售公有住房計算公式為：

房?jì)r(jià)=（成本價(jià)+ 設施項目及裝修增價(jià)/ 建筑面積）×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）（1/15）+0.8該房?jì)r(jià)=（650+ 200/56）×50/ 2×（1+2%－2%－2%）=653.5×0.75×0.98=480.32（元/㎡）

房款＝480.32×56＝26897.9（元）

工齡折扣額＝0.068×A÷65×夫婦雙方工齡×建筑面積＝0.068×3368÷65×60×56＝11838.7（元）

現住房折扣額＝房款×5%＝26897.9×5%＝1344.895（元）

實(shí)際應付房款＝（房款－工齡折扣額－現住房折扣額）×80%（一次性付款折扣取20%）

＝（26897.9－11838.7－1344.895）×80%＝10971.45（元）

七、關(guān)于成本價(jià)價(jià)格的審批程序出售公有住房的成本價(jià)由各市（縣）人民政府逐年測定，報自治區房改領(lǐng)導小組批準后公布執行，以每年七月一日至次年六月三十日為一年度。


 

附件二:關(guān)于已售公有住房產(chǎn)權比例確定

及按成本價(jià)出售公有住房的計算辦法“廣西壯族自治區貫徹《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》實(shí)施方案”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)施方案”）規定：“對于在《決定》出臺之前按自治區方案關(guān)于部分產(chǎn)權的規定已經(jīng)出售的公有住房（包括已交預付款的），仍予以認可，但須按《決定》的規定按照售房當年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權比例。經(jīng)購房人同意，也可按成本價(jià)補足房?jì)r(jià)款及差額部分的利息后，原住房產(chǎn)權全部歸個(gè)人所有”，同時(shí)向中低收入職工出售公有住房，在堅持自愿的原則下，可以實(shí)行成本價(jià)售房。為此，特制定本計算辦法。

一、按成本價(jià)的構成因素及計算口徑確定購房當年的新房平均成本

1、住房征地拆遷補償費征地拆遷補償費以二處以上有代表性的新征地發(fā)生數取值。其中幾項主要費用可參照下列標準取值：

①土地補償費：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的四倍取值。

②安置補償：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的3倍取值。

③青苗補償：按作物一造的畝產(chǎn)值取值。

④拆遷補償：屬于舊城改造的公房所發(fā)生拆遷補償費，按當地人民政府的有關(guān)規定取值。

⑤其他補償：按有關(guān)規定取值。

2、勘察設計和前期工程費勘察設計費按自治區有關(guān)規定的取費定額取值。

前期工程費按二處以上有代表性的住宅小區實(shí)際發(fā)生的臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整費取值。

3、建安工程費按當地統計部門(mén)公布的上年房屋建筑平方米造價(jià)取值。

4、住宅小區基礎設施建設費按二處以上有代表性的開(kāi)發(fā)建設住宅小區實(shí)際發(fā)生額取值。

5、管理費按上述（1）至（4）項之和為基數的1－3%取值。

6、貸款利息按當地建設銀行提供的本地區商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率，結合當地單位自建房的情況確定。

7、稅金按以上（1）至（6）項之和為基數，按國家和當地政府規定的營(yíng)業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加計征辦法確定。

例如、某市通過(guò)對當地93年住宅建設成本分析測算出：

1、征地和拆遷補償費為75元/㎡；

2、勘察設計及前期工程費21.78元/㎡；

3、建安工程費為419.29元/㎡；

4、小區基礎設施建設費31元/㎡；

5、管理費16.41元/㎡；

6、利息支出30.94元/㎡；

7、稅金19.34元/㎡；

二、根據職工現住房的建成年份及住房所處的地段、結構、層次、朝向、設施和裝修標準等因素確定該住房的實(shí)際成本價(jià)

實(shí)際成本價(jià)＝（測定的平均成本價(jià)＋設施項目及裝修增價(jià)/建筑面積）×平均成新率×建筑面積（1±地段、樓層、朝向增減率）

實(shí)際成本價(jià)款＝實(shí)際成本價(jià)×建筑面積。

其中，舊房的成本價(jià)按售房當年新房的平均成本價(jià)成新折扣（折扣年限一般為50年）計算；住房所處地段按各市縣房改售房方案中劃分的地段區別計價(jià)；結構、樓層、朝向、設施和裝修標準等因素也按房改方案中售房評估確定的標準區別計價(jià)。

三、根據“實(shí)施方案”規定的各項售房折扣，計算職工按成本價(jià)購房的實(shí)際售房?jì)r(jià)

1、工齡折扣的計算，參照附件一工齡折扣的計算方法和規定，其計算公式為：

每平方米建筑面積年工齡折扣額＝0.068×A/65

其中：A為原售房上一年12月份統計部門(mén)公布的職工年平均工資。0.068為抵交價(jià)綜合系數，65為工齡計算的標準年限（男職工35年，女職工30年）。

2、依據“實(shí)施方案”第二條第3款規定：“職工按成本價(jià)或標準價(jià)購買(mǎi)現已住用的公房，可給予現住房折扣。”按成本價(jià)售房現住房折扣按實(shí)際成本價(jià)的5%計算，其計算公式為：每平方米建筑面積現住房折扣額＝實(shí)際成本價(jià)×5%其中5%為94年的現住房折扣率，以后逐年減少，至2000年全部取消。

故職工按成本價(jià)購房的實(shí)際售房?jì)r(jià)＝實(shí)際成本價(jià)－現住房折扣額－工齡折扣額

四、確定已售公有住房產(chǎn)權比例的計算公式：

產(chǎn)權比例=按原標準價(jià)的實(shí)際售房?jì)r(jià)/按成本價(jià)購房的實(shí)際售房?jì)r(jià)×100%

公式中“按原標準價(jià)的實(shí)際售房?jì)r(jià)”指職工購買(mǎi)現住房每平方米的實(shí)交款加上原一次性付款減收25%的部分。

五、購房者如愿意按成本價(jià)購房所需補交款的計算：補交金額＝［按成本價(jià)售房的實(shí)際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原標準價(jià)一次性實(shí)交款］×［1＋月利息率×已交款時(shí)間（月）］2

例1、某市張某以1993年原標準價(jià)購一套建筑面積70m（不包括樓梯等公用部分）住房。該住房是1987年元月竣工的磚混結構樓房，張某原購房一次性付款實(shí)交款為9800元。平均成新率為86%，設施項目及裝修增價(jià)為200元，地段增減率為－2%，樓層、朝向增減率均為零。該市公積金建立之前的張某夫婦合計工齡為65年，試確定張某的產(chǎn)權比例。

1）根據測算該市1993年磚混結構樓房的平均成本價(jià)為622.8元/m2，該套住房的成本價(jià)款為：

實(shí)際成本價(jià)=（測定的平均成本價(jià)＋ 設施項目及裝修增價(jià)/ 建筑面積）×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）＝（622.8＋200/ 70）×86%×（1-2%）=527.31（元） 

實(shí)際成本價(jià)款＝實(shí)際成本價(jià)×建筑面積＝527.31×70＝36911.7（元）

2）張某原實(shí)交款加上原一次性付款減收25%部分為13067元3）張某夫婦工齡折扣計算：該市93年職工年平均工資為A＝3586（元）

工齡折扣總額＝0.068×A÷65×該套住房建筑面積×夫婦雙方工齡＝0.068×3586÷65×70×65＝17069.35（元）

4）現住房折扣計算現住房折扣總額＝實(shí)際成本價(jià)款×5%＝1845.56（元）

故張某按售房當年成本價(jià)的實(shí)際售房?jì)r(jià)＝實(shí)際成本價(jià)－工齡折扣額－現住房折扣額

5）張某的產(chǎn)權比例

=（原實(shí)交款+原一次性付款減收25%部分）/（該套住房成本價(jià)款－工齡折扣總額－現住房折扣總額100%=13067/（36911.7－17069.35－1845.56）×100%=13067×100%/17996.8=72.6%

例2、在例1中張某要求以原成本價(jià)補足房?jì)r(jià)款及差額部分的利息購買(mǎi)住房全產(chǎn)權，其原交款時(shí)間為93年8月4日，補交款時(shí)間為94年8月4日，試計算應補交款是多少。（其中張某購房的一次性付款折扣取20%）

由例1得知：張某產(chǎn)權比例為72.6%，月利率取為9.15‰，計息時(shí)間為12個(gè)月。

補交金額＝［按成本價(jià)售房的實(shí)際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原標準價(jià)一次性交款］×［1＋月利息率×已交款時(shí)間（月）］＝［17996.8×（1－20%）－9800］×［1＋9.15‰×12］＝5102.45（元）

六、以成本價(jià)出售公有住房的計算方法

1、以成本價(jià)出售的公有住房，按購房當年的成本價(jià)成新折扣計算。折扣年限取50年，使用年限超過(guò)30年的，以30年計算，經(jīng)過(guò)大修或者設備更新的舊房舊房，按原有關(guān)政策和規定評估確定。

平均成新率=（ 實(shí)際成新率+年限折舊剩余率/ 2）

其中：實(shí)際成新率按實(shí)地評估確定；

年限折舊剩余率=（1－實(shí)際使用年限/ 折舊年限50年× l00%）

2、以成本價(jià)出售的公有住房，住房的實(shí)際售價(jià)應根據地段、結構、樓層、朝向、設施和裝修標準等因素區別計價(jià)，對公用的樓梯、走廊等公用部分均不攤入各戶(hù)計算。

以成本價(jià)出售公有住房的計算公式為：

房?jì)r(jià)=（成本價(jià)+ 設施項目及裝修增價(jià)/ 建筑面積）×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）

房款=房?jì)r(jià)×建筑面積例3、某城市的一套56m（不包括樓梯等公用部分）磚混結構的住宅，已使用15年。經(jīng)實(shí)地評估成新為八成。樓層是第5層，樓層差價(jià)率＋2%，地理位置處于外圍區，按規定減少2%，朝向屬東西向，按規定減少2%。該套住房的夫婦合計工齡為60年。

2經(jīng)調查測算94年該城市的住宅成本價(jià)為650元/m，經(jīng)實(shí)地評估設施項目增加200元，該市94年職工年平均工資A為3368元。

以成本價(jià)出售公有住房計算公式為：

設施項目及裝修增價(jià)房?jì)r(jià)＝（成本價(jià)＋設施項目及裝修增價(jià)/ 建筑面積）×平均成新率建筑面積×（1±地段、樓層、朝向增減率）（1/15）＋0.8

該房?jì)r(jià)＝（650＋200/56）×50/2×（1＋2%－2%－2%）＝653.5×0.75×0.98 2＝480.32（元/㎡）

房款＝480.32×56＝26897.9（元）

工齡折扣額＝0.068×A÷65×夫婦雙方工齡×建筑面積＝0.068×3368÷65×60×56＝11838.7（元）

現住房折扣額＝房款×5%＝26897.9×5%＝1344.895（元）

實(shí)際應付房款＝（房款－工齡折扣額－現住房折扣額）×80%（一次性付款折扣取20%）＝（26897.9－11838.7－1344.895）×80%＝10971.45（元）

七、關(guān)于成本價(jià)價(jià)格的審批程序出售公有住房的成本價(jià)由各市（縣）人民政府逐年測定，報自治區房改領(lǐng)導小組批準后公布執行，以每年七月一日至次年六月三十日為一年度。

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