《上海市居住房屋租賃管理辦法》上海市人民政府令第68號（2014年修訂版全文）

上海市居住房屋租賃管理辦法

（2011年7月7日上海市人民政府令第68號公布,根據2014年3月24日上海市人民政府令第15號公布的《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市居住房屋租賃管理辦法〉的決定》修正并重新發(fā)布）

第一條（目的和依據）

為了加強本市居住房屋租賃管理，規范居住房屋租賃行為，保護居住房屋租賃當事人的合法權益，促進(jìn)居住房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區域內的居住房屋租賃及其相關(guān)監督管理活動(dòng)。

第三條（定義）

本辦法所稱(chēng)的居住房屋租賃，是指出租人將居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照雙方協(xié)商確定的租金標準支付租金的行為。

第四條（原則）

居住房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用的原則。

本市鼓勵和支持居住房屋租賃當事人建立長(cháng)期、穩定的房屋租賃關(guān)系。

第五條（管理部門(mén)）

市房屋行政管理部門(mén)是本市居住房屋租賃的行政主管部門(mén)。區、縣房屋行政管理部門(mén)負責本轄區內居住房屋租賃的具體監督管理工作，業(yè)務(wù)上受市房屋行政管理部門(mén)領(lǐng)導。

公安部門(mén)負責居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當事人的居住登記。

工商行政、衛生、質(zhì)量技監、食品藥品監督、文廣影視等行政管理部門(mén)負責查處利用租賃居住房屋進(jìn)行無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)的行為。

本市稅務(wù)、民政、人口計生、建設、規劃等行政管理部門(mén)按照各自職責，協(xié)同實(shí)施本辦法。

第六條（屬地管理）

區、縣人民政府應當將居住房屋租賃管理納入社區綜合管理的范圍。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當負責協(xié)調和處理轄區內居住房屋租賃事務(wù)和糾紛，承擔居住房屋租賃合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)租賃合同）登記備案工作。

居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )應當協(xié)助做好居住房屋租賃管理工作，督促居住房屋租賃當事人遵守國家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規定。

第七條（租賃當事人）

居住房屋的出租人應當是依法取得房地產(chǎn)權證或者其他合法權屬證明的房屋所有權人，以及法律、法規規定的其他權利人。

居住房屋的承租人可以是境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規另有規定的，從其規定。

出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營(yíng)業(yè)執照或者其他批準文件的法人和其他組織出租居住房屋。

第八條（禁止出租房屋的情形）

出租的居住房屋及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛生等方面的標準和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。

有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

（一）屬于違法建筑的；

（二）被鑒定為危險房屋的；

（三）違反規定，改變房屋使用性質(zhì)的；

（四）法律、法規、規章規定不得出租的其他情形。

第九條（最小出租單位）

出租居住房屋，應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。

原始設計為廚房、衛生間、陽(yáng)臺和地下儲藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。

第十條（最低人均承租面積和居住人數限制）

出租居住房屋，每個(gè)房間的居住人數不得超過(guò)2人（有法定贍養、撫養、扶養義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。

前款所稱(chēng)居住面積，是指原始設計為居住空間的房間的使用面積。

第十一條（集中出租管理）

集中出租房屋供他人居住，出租房間達到10間以上或者出租房屋居住使用人達到15人以上的，出租人應當建立管理制度，明確管理人員，落實(shí)安全管理職責，建立信息登記簿或者登記系統，并將相關(guān)登記信息報送公安部門(mén)備案。

居住物業(yè)管理區域內的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。

第十二條（租賃合同）

居住房屋租賃，租賃當事人應當依法訂立書(shū)面租賃合同。租賃合同包括下列主要內容：

（一）租賃當事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份證件的種類(lèi)及號碼；

（二）房屋坐落、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

（三）租賃用途；

（四）房屋交付日期；

（五）租賃期限和續租；

（六）租金標準、支付方式和期限；

（七）物業(yè)服務(wù)費及水、電、煤、通訊等公用事業(yè)費的承擔；

（八）房屋使用要求和維修責任；

（九）房屋返還時(shí)的狀態(tài)；

（十）違約責任和爭議解決方式；

（十一）租賃當事人約定的其他內容。

市房屋行政管理部門(mén)和市工商行政管理部門(mén)應當制定租賃合同示范文本，并在政府網(wǎng)站上公開(kāi)。

第十三條（登記備案）

租賃合同訂立后30日內，租賃當事人應當到租賃房屋所在地社區事務(wù)受理服務(wù)中心辦理租賃合同登記備案，但通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構訂立租賃合同的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代為辦理租賃合同登記備案。

租賃合同登記備案內容發(fā)生變化、續租或者租賃關(guān)系終止的，租賃當事人應當在30日內，到原登記備案部門(mén)辦理租賃合同登記備案的變更、延續或者注銷(xiāo)手續。

第十四條（租賃信息系統）

市房屋行政管理部門(mén)應當推進(jìn)建設租賃合同登記備案信息系統，實(shí)行網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統。

第十五條（租金）

居住房屋租賃的租金標準，由租賃當事人在租賃合同中約定。承租人應當根據租賃合同約定，按時(shí)支付租金。

居住房屋租賃期限為1年或者1年以下的，租賃當事人應當在租賃合同中一次性約定租金標準；租賃期限為1年以上的，每年只能調整一次租金標準。但租賃合同中對租金標準調整另有約定的，從其約定。

租賃合同期間，出租人不得單方面提高租金標準。

出租人根據承租人的要求裝修房屋或者增設附屬設施、設備的，雙方可以協(xié)商調整租金標準。

第十六條（租賃保證金）

出租人可以按照租賃合同約定的數額，向承租人收取租賃保證金；未約定數額的，租賃保證金不得超過(guò)2個(gè)月的租金。

第十七條（轉租）

承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋；未約定的，承租人轉租房屋應當事先征得出租人的書(shū)面同意。

居住房屋轉租應當符合本辦法第八條、第九條、第十條的規定。

轉租人違反本條第一款、第二款規定的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求賠償損失。

居住房屋轉租的，應當按照本辦法第十二條、第十三條的規定訂立租賃合同，并辦理登記備案。

居住房屋轉租后，承租人不再居住使用的，可以與出租人協(xié)商解除租賃合同，由出租人與次承租人直接訂立租賃合同。

第十八條（續租）

居住房屋在租賃期間屆滿(mǎn)后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權。

租賃合同對續租已經(jīng)作出約定的，從其約定。未約定的，出租人不再繼續出租的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)前1個(gè)月通知承租人；未提前1個(gè)月通知的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

出租人提出解除前款規定的不定期租賃合同的，應當至少提前1個(gè)月書(shū)面通知承租人。

第十九條（買(mǎi)賣(mài)不破租賃）

房屋租賃期間，因買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、繼承等發(fā)生房屋所有權轉移的，新的房屋所有權人應當繼續履行原租賃合同，不得以房屋所有權已轉移為由要求終止租賃合同。

第二十條（優(yōu)先購買(mǎi)權）

房屋租賃期間，出租人出售房屋的，應當根據租賃合同約定的期限事先通知承租人；未約定的，應當至少提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權。承租人在收到通知后15日內未明確表示購買(mǎi)的，視作放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。

出租人出售房屋的，應當就出售房屋需要實(shí)地看房的時(shí)間等內容與承租人進(jìn)行協(xié)商，并不得妨礙承租人對房屋的正常使用。

第二十一條（繼續租賃）

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續租賃該房屋。

第二十二條（合同解除）

居住房屋租賃期間，任何一方當事人不得擅自解除租賃合同，但租賃合同約定的解除條件成就、租賃當事人協(xié)商一致或者存在法律規定合同解除情形的除外。

承租人未按照居住房屋使用性質(zhì)使用房屋的，出租人可以解除合同。

第二十三條（出租人的義務(wù)）

居住房屋的出租人應當與公安派出所簽訂《治安責任保證書(shū)》。

居住房屋的出租人應當履行下列義務(wù)：

（一）查驗承租人及居住使用人的身份證件，并按照公安部門(mén)的要求，登記承租人的姓名、身份證件的種類(lèi)和號碼；

（二）督促、配合居住使用人按照國家和本市的有關(guān)規定，及時(shí)辦理居住登記；

（三）向業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供承租人的聯(lián)系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守小區業(yè)主管理規約；

（四）發(fā)現承租人及居住使用人利用承租的居住房屋從事無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)的，及時(shí)報告工商行政等有關(guān)部門(mén)；

（五）負責出租房屋及其提供的設施、設備的安全，告知安全使用事項，并定期進(jìn)行安全檢查和維護，及時(shí)發(fā)現和排除安全隱患；

（六）配合有關(guān)部門(mén)開(kāi)展對承租人及居住使用人違法違規行為的調查、制止及處罰等工作。

第二十四條（承租人的義務(wù)）

居住房屋的承租人應當履行以下義務(wù)：

（一）如實(shí)向出租人告知居住使用人的姓名、身份證件的種類(lèi)和號碼，并按照規定辦理居住登記；增加居住使用人的，還應當征得出租人的同意，并不得違反本辦法第十條第一款的規定；

（二）遵守業(yè)主管理規約，不得損害相鄰業(yè)主的合法權益；

（三）不得利用承租的居住房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（四）合理、安全使用房屋及設施、設備，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)、結構或者實(shí)施其他違法搭建行為。

第二十五條（對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的要求）

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當遵守國家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規定，向租賃當事人宣傳房屋租賃、實(shí)有人口服務(wù)和管理等政策，并引導租賃當事人使用租賃合同示范文本。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得居間、代理不符合本辦法規定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)，不得對租賃當事人隱瞞真實(shí)的房屋租金等信息以賺取差價(jià)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人員承租其居間、代理的居住房屋的，不得收取傭金。

第二十六條（代理經(jīng)租）

本市鼓勵專(zhuān)業(yè)代理經(jīng)租機構接受房屋所有權人或者法律、法規規定的其他權利人的委托，以自己的名義按照委托合同的約定，出租居住房屋，獲取收益。具體管理規定由市房屋行政管理部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)另行制定。

第二十七條（業(yè)主自我管理)

業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，可以根據本居住物業(yè)管理區域內的房屋租賃情況，制定相應的管理措施納入管理規約，并可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體實(shí)施。

居住房屋租賃當事人違反業(yè)主管理規約、損害他人合法權益的，業(yè)主委員會(huì )有權要求當事人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第二十八條（對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照鄉、鎮人民政府或者街道辦事處的要求，將居住物業(yè)管理區域內的房屋租賃情況，報送房屋所在地社區事務(wù)受理服務(wù)中心。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現租賃當事人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有違法違規行為的，應當及時(shí)予以勸阻、制止，并報告業(yè)主委員會(huì )或者有關(guān)部門(mén)。

第二十九條（糾紛解決）

出租人、承租人、相鄰業(yè)主在房屋租賃活動(dòng)中發(fā)生糾紛的，應當協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向人民調解委員會(huì )申請調解，也可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。符合規定條件的，可以依法向法律援助機構申請法律援助。

第三十條（已有處罰規定的處理）

違反本辦法規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，依照有關(guān)規定處理。

第三十一條（對違反治安、消防及居住登記等規定的處理）

違反本辦法第八條第一款規定，出租房屋不符合治安、消防等標準和要求的，由公安部門(mén)責令改正，并可處以1000元以上3萬(wàn)元以下罰款。

違反本辦法第十一條第一款規定，出租人未落實(shí)相應安全管理責任的，由公安部門(mén)責令改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；造成嚴重后果的，處以3萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

租賃當事人、居住使用人違反其他治安管理、居住登記管理等規定的，由公安部門(mén)按照有關(guān)規定處理。

第三十二條（對違反最小出租單位、居住人數限制和最低承租面積的處理）

違反本辦法第九條、第十條第一款規定，不符合最小出租單位、居住人數限制和最低人均承租面積規定的，由區、縣房屋行政管理部門(mén)責令責任人限期改正；逾期不改正的，可處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

第三十三條（對租賃當事人未按規定登記備案的處理）

違反本辦法第十三條規定，租賃當事人未在期限內辦理租賃合同登記備案手續的，由區、縣房屋行政管理部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，對個(gè)人處以1000元以下罰款，對單位處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款。

第三十四條（對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未按規定登記備案的處理）

違反本辦法第十三條第一款規定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未辦理登記備案的，由區、縣房屋行政管理部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處以3000元以上3萬(wàn)元以下罰款。

第三十五條（對房地產(chǎn)經(jīng)紀人違反經(jīng)紀管理規定的處理）

違反本辦法第二十五條第二款規定,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員居間、代理不符合本辦法規定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)的，由區、縣房屋行政管理部門(mén)責令限期改正，并暫停房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的網(wǎng)上備案資格；逾期不改正的，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構取消網(wǎng)上備案資格，并處以3萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

第三十六條（參照適用）

公有居住房屋轉租及其監督管理，參照適用本辦法。

第三十七條（施行日期）

本辦法自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府發(fā)布的《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》同時(shí)廢止。

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