滬府辦〔2017〕49號《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)〉的通知》

《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)〉的通知》






滬府辦〔2017〕49號

各區人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局，有關(guān)單位：

經(jīng)市政府同意，現將《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請認真按照執行。





 

上海市人民政府辦公廳

2017年9月15日




 

上海市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)

為貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2016〕39號），落實(shí)《上海市住房發(fā)展“十三五”規劃》，現就加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)提出以下實(shí)施意見(jiàn)：

一、明確總體要求

（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì )和習近平總書(shū)記系列重要講話(huà)精神，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，以滿(mǎn)足市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)、以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障。健全住房租賃制度，加大租賃權益保護力度，鼓勵住房租賃居住模式。堅持以企業(yè)為主體和市場(chǎng)化運作，加快推進(jìn)供給側結構性改革，多措并舉、擴大增量、盤(pán)活存量，大幅增加各類(lèi)租賃住房建設供應，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，滿(mǎn)足多層次的住房租賃需求，為將上海建設成為有溫度的創(chuàng )新之城、人文之城和生態(tài)之城提供租賃居住保障。

（二）發(fā)展目標。增加各類(lèi)租賃住房供應，促進(jìn)購租并舉住房體系建設，多層次、多品種、多渠道發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，充分發(fā)揮租賃住房高效、精準、靈活的特點(diǎn)，滿(mǎn)足不同層次、不同人群住有所居的需求。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。

二、保障租賃當事人權益，構建超大城市租賃宜居生活

（一）不斷完善公共服務(wù)政策。依法登記備案的住房承租人可以按照國家和本市有關(guān)規定，享受相關(guān)公共服務(wù)政策。非本市戶(hù)籍承租人可以按照規定申領(lǐng)上海市居住證，申請居住證積分；本市戶(hù)籍承租人，可以按照規定申請辦理人戶(hù)分離人員居住登記。居住證持證人和持《本市戶(hù)籍人戶(hù)分離人員居住申請（回執）》人員，可以按照規定享有子女義務(wù)教育、公共衛生、社會(huì )保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務(wù)。積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照本市有關(guān)規定，享受相關(guān)基本公共服務(wù)待遇。（責任部門(mén)：市發(fā)展改革委、市公安局、市人力資源社會(huì )保障局、市教委、市衛生計生委、市公積金中心）

（二）依法保護承租人穩定居住權。健全規章制度，完善住房租賃合同示范文本，明確各方權利義務(wù)。出租人應當保證住房和室內設施環(huán)保、安全，承租人應當按照合同約定按時(shí)繳納租金，合理使用住房和室內設施。住房租賃合同期限內，出租人無(wú)正當理由不得解除合同，不得強制驅逐承租人，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。鼓勵租賃當事人簽訂長(cháng)期租賃合同，穩定租賃關(guān)系，住房租賃企業(yè)出租自持經(jīng)營(yíng)的租賃住房，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年，保障承租人長(cháng)期、穩定的居住權益。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市工商局、市政府法制辦）

（三）落實(shí)稅收優(yōu)惠。凡是依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個(gè)人，要進(jìn)一步落實(shí)好稅收優(yōu)惠政策。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的優(yōu)惠政策，對個(gè)人出租住房取得的收入按照1.5%計算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元（含預收款分攤）的，可以按照規定享受免征增值稅政策；對一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)的，適用6%的增值稅稅率。落實(shí)國家對個(gè)人住房租賃個(gè)人所得稅等稅收優(yōu)惠政策。（責任部門(mén)：市地稅局、各區政府）

（四）提高住房公積金使用效率。凡是在本市穩定就業(yè)、無(wú)自有住房且繳存住房公積金的職工，均可按照現有政策提取住房公積金用于支付住房租金。實(shí)施住房公積金政策的人才導向，滿(mǎn)足一定積分的引進(jìn)人才，放寬提取使用條件。優(yōu)化住房租賃提取公積金辦理流程，對承租住房租賃企業(yè)提供的房源，試點(diǎn)和推廣住房租賃企業(yè)集中辦理業(yè)務(wù)。加快開(kāi)通網(wǎng)上申請提取住房公積金支付租金的業(yè)務(wù)，增加便捷服務(wù)新渠道。（責任部門(mén)：市公積金中心）

（五）完善引進(jìn)人才租房補貼政策。各區政府、各用人單位應當結合區域和單位實(shí)際，制定引進(jìn)人才認定標準和租房補貼標準，落實(shí)用人單位主體責任，減輕引進(jìn)人才租房壓力，幫助引進(jìn)人才租房安居，建立以市場(chǎng)化運作為主導，長(cháng)期、穩定的租住新模式。（責任部門(mén)：各區政府）

（六）提升租賃住房生活配套功能。租賃住房建設既要滿(mǎn)足日常生活服務(wù)需要，也要關(guān)注社區精神文化需求。各區政府、各建設運營(yíng)單位應當針對租住人群特征，在租賃住房項目及周邊，增設便利店、洗衣房、活動(dòng)室、健身房、快遞收發(fā)、餐飲配送、交通等生活配套設施，使租房成為更便捷、更靈活的生活體驗。傳承海派居住文化，體現人文關(guān)懷，增加公共社交空間，提升社區空間品質(zhì)，倡導引入社會(huì )化機構提供服務(wù)，營(yíng)造更優(yōu)雅、更體面的租住氛圍，讓城市租房生活更有溫度。（責任部門(mén)：各區政府）

三、建立住房租賃平臺，提供線(xiàn)上線(xiàn)下同步服務(wù)

（一）建立全市統一的住房租賃公共服務(wù)平臺。發(fā)揮交易服務(wù)、行業(yè)監管和市場(chǎng)監測作用。按照“開(kāi)放、共享”的原則，實(shí)現與相關(guān)管理部門(mén)業(yè)務(wù)系統、市場(chǎng)化網(wǎng)絡(luò )住房租賃平臺的鏈接，規范住房租賃信息發(fā)布和應用，為承租人依法申請辦理居住登記、義務(wù)教育、繳存使用住房公積金、公共租賃住房貨幣化補貼、公共衛生等公共服務(wù)事項提供便利。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃國土資源局、市發(fā)展改革委、市財政局、市經(jīng)濟信息化委、市民政局、市工商局、市公安局、市教委、市衛生計生委、市公積金中心）

（二）強化住房租賃平臺線(xiàn)上服務(wù)功能。大力支持專(zhuān)業(yè)、規范、誠信的市場(chǎng)化網(wǎng)絡(luò )住房租賃平臺建設。制定住房租賃合同網(wǎng)簽示范文本，推行住房租賃合同網(wǎng)簽備案。建立住房租賃當事人實(shí)名認證機制，為企業(yè)和群眾提供安全、便捷、暢通的房源核驗、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、市場(chǎng)主體信用信息查詢(xún)和信用評價(jià)等線(xiàn)上一站式服務(wù)。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市民政局、市發(fā)展改革委、市經(jīng)濟信息化委、市工商局、市公安局）

（三）建立覆蓋全市的住房租賃線(xiàn)下服務(wù)體系。成立市、區兩級住房租賃服務(wù)中心，設立專(zhuān)業(yè)服務(wù)窗口，提供企業(yè)備案、入網(wǎng)認證、房源核驗、發(fā)布租賃信息、租賃合同網(wǎng)簽備案等一門(mén)式集中服務(wù)。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、各區政府）

（四）建立住房租賃市場(chǎng)監測監管體系。依托住房租賃公共服務(wù)平臺，歸集管理部門(mén)、市場(chǎng)主體、租賃住房項目等各類(lèi)信息，實(shí)現從土地出讓、規劃建設、存量改建、房源供應、網(wǎng)簽備案等基礎數據的全覆蓋，強化住房租賃市場(chǎng)分析研判，加強住房租金監測，提高市場(chǎng)監管的預見(jiàn)性、針對性和有效性。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃國土資源局）

四、加大租賃住房供應，實(shí)現住有所居目標

（一）大力新建租賃住房。各區應當根據住房發(fā)展規劃和新一輪城市總體規劃要求，編制租賃住房專(zhuān)項規劃，合理確定租賃住房建設規模和布局。同時(shí)，開(kāi)展公共服務(wù)設施評估，補充完善教育、醫療等配套設施，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。鼓勵各區通過(guò)新增用地建設租賃住房，引導土地、資金等資源合理配置，重點(diǎn)在高校及科研院所周邊、科創(chuàng )園區、產(chǎn)業(yè)集聚區、商業(yè)商務(wù)集聚區，以及交通樞紐地區（含軌交站點(diǎn)周邊）等交通便捷、生產(chǎn)生活便利、租賃住房需求集中區域，優(yōu)化審批流程，加快開(kāi)工建設，有序推進(jìn)租賃住房建設供應。（責任部門(mén)：各區政府、市規劃國土資源局、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局）

（二）允許商辦用房等按照規定改建用于住房租賃。對于區域商辦閑置過(guò)大，職住不平衡的，按照“以區為主、總量控制、守住底線(xiàn)”的原則，在符合規劃要求，保證使用安全、消防安全、配套完善的前提下，由區政府牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合評估，建立快速審批通道，探索實(shí)施并聯(lián)審批，允許將商辦用房等按照規定改建為租賃住房，簽訂土地補充出讓合同，土地使用年限和容積率不變。改建后按照變更許可后的審批要求，進(jìn)行規劃、建設及消防審核驗收，可以辦理住房租賃合同登記備案。（責任部門(mén)：市規劃國土資源局、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市公安局、市消防局、市工商局、市經(jīng)濟信息化委、市電力公司、市自來(lái)水公司、市燃氣公司、各區政府）

（三）引導產(chǎn)業(yè)園區和集體經(jīng)濟組織建設租賃住房。鼓勵有條件的企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區利用產(chǎn)業(yè)類(lèi)工業(yè)用地，按照規定的比例，統一規劃、集中設置，配套建設單位租賃房、職工宿舍等租賃住房。穩妥有序開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)工作，探索優(yōu)化試點(diǎn)項目審批程序，完善集體租賃住房建設和運營(yíng)機制。（責任部門(mén)：市規劃國土資源局、市經(jīng)濟信息化委、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、相關(guān)區政府）

（四）完善供地方式。新增租賃住房用地采取公開(kāi)招標或公開(kāi)掛牌方式出讓?zhuān)》孔赓U市場(chǎng)前期培育過(guò)程中，可以參照本市有關(guān)保障住房用地供應方式實(shí)施土地供應。建立租賃住房地價(jià)評估體系，合理控制土地出讓價(jià)格。土地出讓合同中，應當明確地塊建設管理、功能管理、運營(yíng)管理等全生命周期管理要求。（責任部門(mén)：市規劃國土資源局、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局）

（五）完善建設使用標準。租賃住房（含轉化、改建）的設計和建設標準，可以結合項目實(shí)際情況，參照國家和本市相關(guān)規范，重點(diǎn)在戶(hù)型、退讓、間距、朝向、日照和車(chē)位配置等方面，給予政策支持；在耐火等級、防火分隔、安全疏散和消防設施等方面，明確相應的消防安全要求。租賃住房出租，應當遵守相關(guān)法律法規和租賃合同約定，不得以租代售，不得分割轉讓?zhuān)坏酶淖兎课萦猛?。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃國土資源局、市消防局、各區政府）

五、培育租賃市場(chǎng)供應主體，發(fā)展壯大住房租賃產(chǎn)業(yè)

（一）發(fā)揮企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)的主體作用。堅持企業(yè)主體運作，堅持市場(chǎng)化運作，不斷提升住房租賃企業(yè)規?；?、集約化、專(zhuān)業(yè)化水平。鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設立子公司，拓展住房租賃業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)申請工商登記時(shí)，經(jīng)營(yíng)范圍統一規范為住房租賃經(jīng)營(yíng)。支持住房租賃企業(yè)多渠道籌集房源，對房地產(chǎn)企業(yè)自持的租賃住房，以及轉化、改建的租賃房源，可以自行經(jīng)營(yíng)，也可以委托專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)運營(yíng)管理；住房租賃企業(yè)接受個(gè)人委托出租住房的，應當代為辦理相關(guān)登記備案手續，并可以為出租人代收代繳相關(guān)稅收。指導住房租賃企業(yè)成立行業(yè)協(xié)會(huì )，建立行業(yè)運營(yíng)規范，強化行業(yè)自律。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市工商局、市稅務(wù)局）

（二）大力發(fā)展代理經(jīng)租業(yè)務(wù)。鼓勵住房租賃企業(yè)通過(guò)收儲、轉租、改建等方式開(kāi)展代理經(jīng)租業(yè)務(wù)。對于住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租社會(huì )閑置存量住房的，允許按照國家和本市的住宅設計規范改造后出租。各區應當通過(guò)向企業(yè)定向投資、資金專(zhuān)項扶持、政府購買(mǎi)服務(wù)、合作籌集房源、搭建供需平臺、提供公共事業(yè)費收繳便利等多種方式，扶持正規代理經(jīng)租機構不斷擴大業(yè)務(wù)規模，培育一批龍頭企業(yè)。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市消防局、市經(jīng)濟信息化委、市電力公司、市自來(lái)水公司、市燃氣公司、各區政府）

（三）發(fā)揮國資國企的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。加大投入力度，支持相關(guān)國有企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。通過(guò)“市區聯(lián)動(dòng)、區區聯(lián)手”等形式，支持相關(guān)市屬、區屬?lài)衅髽I(yè)，采取新建租賃住房、收儲社會(huì )閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)配建的租賃住房等多種途徑，增加市場(chǎng)供給，穩定住房租金，對住房租賃市場(chǎng)起到“穩定器”“壓艙石”的作用。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市發(fā)展改革委、市國資委、各區政府）

（四）規范住房租賃經(jīng)紀機構。充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀機構作用，提供規范的住房租賃居間服務(wù)。建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員管理服務(wù)平臺，加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提升從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，努力提高經(jīng)紀服務(wù)質(zhì)量。修訂現行政府規章，增設處罰事項，提高處罰幅度，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員依法經(jīng)營(yíng)、誠實(shí)守信、公平交易。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市工商局、市物價(jià)局、市政府法制辦）

（五）提供金融支持。鼓勵商業(yè)銀行等金融機構按照“依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續”的原則，進(jìn)一步優(yōu)化并創(chuàng )新針對住房租賃項目不同階段的金融產(chǎn)品和服務(wù)，加大信貸支持住房租賃產(chǎn)業(yè)的力度。鼓勵開(kāi)發(fā)性金融機構通過(guò)合理測算未來(lái)租賃收入現金流，提供符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(cháng)期低息貸款等金融解決方案。進(jìn)一步拓寬住房租賃企業(yè)的直接融資渠道，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類(lèi)債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。加快推進(jìn)針對租賃用房的各類(lèi)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規模。鼓勵保險機構依據相關(guān)法律法規規定，合理運用保險資金，充分發(fā)揮保險資金期限長(cháng)、體量大、交易結構與使用較為靈活的優(yōu)勢，為符合條件的住房租賃企業(yè)等提供金融支持。（責任部門(mén)：市金融辦、人民銀行上?？偛?、上海銀監局、上海證監局、上海保監局）

六、加強住房租賃監管，規范住房租賃市場(chǎng)秩序

（一）加強住房租賃經(jīng)營(yíng)主體管理。依托住房租賃公共服務(wù)平臺，建立健全各類(lèi)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等主體備案制度。經(jīng)過(guò)備案的各類(lèi)經(jīng)營(yíng)主體，可以依法依規享受稅收、金融以及運營(yíng)扶持等優(yōu)惠政策，申請集中辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。強化住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和從業(yè)人員信用管理，全面建立相關(guān)經(jīng)營(yíng)主體的信用檔案，實(shí)行“紅名單”“黑名單”分類(lèi)管理和公示制度，建立多部門(mén)守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市發(fā)展改革委、市工商局、市經(jīng)濟信息化委、市地稅局、市金融辦、市規劃國土資源局、各區政府）

（二）嚴厲查處住房租賃違法違規行為。持續開(kāi)展違法違規租賃行為綜合整治行動(dòng)，不斷加大對“群租”等突出問(wèn)題的打擊力度，維護住房租賃各方合法權益，確保人民群眾生命財產(chǎn)安全，守牢城市安全運行底線(xiàn)。對于違法違規的企業(yè)、機構和個(gè)人，依法從嚴從重給予處罰，并納入本市公共信用信息服務(wù)平臺進(jìn)行公示，作為重點(diǎn)監管對象，限制其市場(chǎng)準入、行政許可和融資等行為，停止執行相關(guān)優(yōu)惠政策；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市政府法制辦、市公安局、市工商局、市規劃國土資源局、市發(fā)展改革委、市經(jīng)濟信息化委、各區政府）

（三）積極推進(jìn)住房租賃綜合管理。堅持“條塊結合、以塊為主”的原則，落實(shí)屬地管理責任，發(fā)揮職能部門(mén)作用，逐步建立健全市、區、街鎮、居村委四級住房租賃管理體制。各區政府要將住房租賃納入社會(huì )綜合治理和社區網(wǎng)格化管理，統籌、整合各方管理力量，探索居民自治模式，做好住房租賃綜合管理工作。公安部門(mén)要將住房租賃企業(yè)登記的租住人員信息，接入本市實(shí)有人口信息管理系統，實(shí)現對租客信息的有效對接。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市公安局、市民政局、各區政府）

（四）完善住房租賃矛盾化解長(cháng)效機制。各鄉、鎮政府和街道辦事處應當結合社區黨建聯(lián)建工作，協(xié)調處理轄區內住房租賃事務(wù)和糾紛。充分發(fā)揮各街鎮人民調解委員會(huì )作用，將住房租賃糾紛納入調解范圍，化解住房租賃矛盾，維護住房租賃秩序。組建住房租賃公益律師隊伍，為住房租賃當事人提供法律援助服務(wù)，切實(shí)保障租賃當事人合法權益。（責任部門(mén)：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市司法局、各區政府）

各區、各有關(guān)部門(mén)、單位要充分認識加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義，根據市委、市政府的統一部署，加強組織領(lǐng)導，完善工作機制，抓好工作落實(shí)。各區要對照本實(shí)施意見(jiàn)，根據區域人口、面積和區域發(fā)展實(shí)際，進(jìn)一步細化、分解、落實(shí)目標任務(wù)，建立激勵考核機制，將目標任務(wù)完成情況納入政府考核，確保各項工作有序推進(jìn)。市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局將會(huì )同有關(guān)部門(mén)對各區落實(shí)情況進(jìn)行督促檢查。

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