重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì )專(zhuān)家提示（第一期）-關(guān)于設備、不動(dòng)產(chǎn)單項資產(chǎn)評估的風(fēng)險提示函

重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì )專(zhuān)家提示（第一期）-關(guān)于設備、不動(dòng)產(chǎn)單項資產(chǎn)評估的風(fēng)險提示函

為了提高評估機構及資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員執業(yè)質(zhì)量，控制執業(yè)風(fēng)險，針對重慶市資產(chǎn)評估行業(yè)近期執業(yè)案例，協(xié)會(huì )專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì )對設備、不動(dòng)產(chǎn)單項資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中部分問(wèn)題進(jìn)行了討論和歸納，特別提示各評估機構及資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員在評估項目實(shí)施過(guò)程中關(guān)注以下相關(guān)事項：

一、設備轉讓單項評估的評估假設和價(jià)值內涵

設備作為一項動(dòng)產(chǎn)，資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員在執行設備轉讓(如出售、司法處置、對外投資、報廢等)單項評估業(yè)務(wù)時(shí)，應關(guān)注評估假設前提和評估價(jià)值內涵。

以設備是否繼續使用劃分，評估假設可分為繼續使用假設或者變現假設;以設備是否改變原有使用地點(diǎn)劃分，評估假設可分為原地使用假設或者移地使用假設;以設備使用是否改變現行用途劃分，評估假設可分為現行用途使用假設或者改變用途使用假設。資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應關(guān)注設備的預期用途和評估目的，以及設備的性能狀況、可移動(dòng)性等，與委托人溝通明確評估假設，并在評估報告的評估假設中明確設備是否改變用途、改變使用地點(diǎn)等。

在原地按現行用途繼續使用的評估假設前提下，設備評估的價(jià)值內涵一般包括設備的本體購置價(jià)、運雜費、安裝調試費用、基礎費用、資金成本、前期和其他費用等必要、合理的購置或購建成本。

在移地按現行用途繼續使用的評估假設前提下，應考慮設備移位對其價(jià)值產(chǎn)生的影響。資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應向委托人了解設備轉讓的方案以確定評估價(jià)值內涵，比如需運輸至異地安裝后使用的設備，設備評估的價(jià)值內涵一般不包括設備從移位到達到使用狀態(tài)所發(fā)生的運雜費、安裝調試費用、基礎費用、資金成本、前期和其他費用等;比如設備移地前需買(mǎi)方自行負責拆除的，評估價(jià)值內涵還需考慮買(mǎi)方承擔了額外拆除費用的影響。此外，設備移位還可能出現不可移動(dòng)設備報廢、可移動(dòng)設備發(fā)生損傷等情形。

在改變用途繼續使用的評估假設前提下，應考慮改變用途對其價(jià)值產(chǎn)生的影響，比如改變用途可能出現專(zhuān)用設備報廢、需要另行發(fā)生改造費用等情形。

在變現的評估假設前提下，資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應關(guān)注資產(chǎn)的性能及市場(chǎng)狀況，對于可二次使用的設備，評估價(jià)值內涵一般為二手設備的市場(chǎng)價(jià)值;對于無(wú)法二次使用的設備，評估價(jià)值內涵一般為設備拆零變現的殘余價(jià)值。是否可二手使用受設備實(shí)物狀況、技術(shù)性能、二手市場(chǎng)需求等因素綜合影響。

建議在評估報告的特別事項說(shuō)明中披露特定評估假設前提下設備評估的價(jià)值內涵，以便于報告使用者合理理解評估結論。

二、設備、不動(dòng)產(chǎn)轉讓單項評估關(guān)于增值稅的考慮

2016年3月，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)，通知自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。2017年11月19日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》(中華人民共和國國務(wù)院令第691號)，正式結束營(yíng)業(yè)稅的歷史使命。原營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內稅，增值稅為價(jià)外稅，因為價(jià)內稅與價(jià)外稅的差異，資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應關(guān)注在主要市場(chǎng)詢(xún)價(jià)獲取的資產(chǎn)價(jià)格信息是否包含增值稅。

增值稅實(shí)行憑專(zhuān)用發(fā)票抵扣稅款的制度，按照增值稅納稅人會(huì )計核算水平、經(jīng)營(yíng)規模將增值稅納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員可以通過(guò)產(chǎn)權人營(yíng)業(yè)執照記載的統一社會(huì )信用代碼在當地稅務(wù)局官網(wǎng)查詢(xún)產(chǎn)權人是否具有一般納稅人資格。一般納稅人當期應納增值稅稅額=當期銷(xiāo)項稅額-當期進(jìn)項稅額，小規模納稅人當期應納增值稅稅額=當期銷(xiāo)售額(不含增值稅)*征收率，其計稅方法、稅率存在差異，資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應關(guān)注產(chǎn)權人屬于一般納稅人還是小規模納稅人。

現行與設備、不動(dòng)產(chǎn)流轉相關(guān)的增值稅免稅政策列舉如下：(1)個(gè)人銷(xiāo)售自建自用的住房免征增值稅;(2)北京市、上海市、廣州市和深圳市以外地區的個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅;(3)軍隊空余房產(chǎn)租賃收入免征增值稅;(4)為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標準價(jià)出售住房取得的收入免征增值稅;(5)土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還土地使用者免征增值稅;(6)將土地使用權轉讓給農業(yè)生產(chǎn)者用于農業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅;納稅人采取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式將承包地流轉給農業(yè)生產(chǎn)者用于農業(yè)生產(chǎn)免征增值稅;(7)其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅;(8)直接用于科學(xué)研究、科學(xué)實(shí)驗和教學(xué)的進(jìn)口儀器、設備免征增值稅;(9)被撤銷(xiāo)金融機構以貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等財產(chǎn)清償債務(wù)免征增值稅。資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應關(guān)注評估目的對應的產(chǎn)權人經(jīng)濟行為是否屬于增值稅免稅行為。

設備、不動(dòng)產(chǎn)等轉讓單項評估對增值稅的考慮，是對委估資產(chǎn)在評估目的對應的經(jīng)濟行為流轉環(huán)節增值稅的考慮，資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應與委托人溝通明確評估價(jià)值內涵是否包含增值稅。對于增值稅應稅行為，若評估結論需包含增值稅，采用各資產(chǎn)評估方法評估時(shí)可先評估資產(chǎn)不含增值稅價(jià)，再根據適用的稅率計算增值稅。不論評估結論是否包含增值稅，建議在評估報告的評估結論和特別事項說(shuō)明中明確披露評估結論是否包含增值稅，若包含增值稅，建議在評估結論中同時(shí)明確對應的增值稅稅率，以便于報告使用者合理理解評估結論。

本執業(yè)風(fēng)險提示僅供評估機構及資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員在執業(yè)時(shí)參考，不是對相關(guān)法律法規、資產(chǎn)評估執業(yè)準則的解讀，也不能替代資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員在執業(yè)中結合項目實(shí)際情況進(jìn)行的職業(yè)判斷。






 

重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )

2020年12月18日

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