您當前的位置：鄭政辦〔2023〕18號《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市城市更新實(shí)施辦法（試行）的通知》
鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市城市更新實(shí)施辦法（試行）的通知
鄭政辦〔2023〕18號
各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，各區縣（市）人民政府，市人民政府各部門(mén)，各有關(guān)單位：
《鄭州市城市更新實(shí)施辦法（試行）》已經(jīng)市政府研究同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。
鄭州市人民政府辦公廳
2023年6月9日
鄭州市城市更新實(shí)施辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的戰略部署，以“當好國家隊、提升國際化、引領(lǐng)現代化河南建設”為總目標，加快“四高地、一樞紐、一重地、一中心”和鄭州都市圈建設，充分發(fā)揮城市更新在節約集約利用土地、保障城市發(fā)展空間、完善城市公共服務(wù)等方面的重要作用，持續提升城市發(fā)展能級和品質(zhì)，依據相關(guān)法律法規和文件精神，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的城市更新行動(dòng)及其監督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)城市更新，是指通過(guò)整治提升、改建完善和拆除重建等方式，開(kāi)展城市空間形態(tài)與功能的持續完善和優(yōu)化調整，達到城市空間重塑、城市功能完善、人居環(huán)境改善、城市文化復興、生態(tài)環(huán)境修復、經(jīng)濟結構優(yōu)化、安全隱患消除的目標，具體包括：
（一）以危舊房屋、老舊小區、城中村等為更新對象，提升居住品質(zhì)的項目；
（二）以老舊的廠(chǎng)房、倉儲、市場(chǎng)、樓宇、產(chǎn)業(yè)園區等低效或者閑置用地、建（構）筑物為更新對象，盤(pán)活低效資源的項目；
（三）以老舊街區、歷史文化街區、標志性建（構）筑物等為更新對象，提升城市風(fēng)貌的項目；
（四）以市政基礎設施、公共服務(wù)設施、城市交通體系、智慧城市建設等為更新對象，提升城市功能的項目；
（五）以綠色空間、濱河空間、生態(tài)廊道等為更新對象，提升生態(tài)環(huán)境品質(zhì)的項目；
（六）以提高城市綜合承載能力、防災抗災減災能力等為更新目標，提升城市韌性的項目；
（七）經(jīng)市人民政府確定的其他城市更新項目。
鼓勵統籌區域內多種類(lèi)型項目，實(shí)施片區更新。
第四條 本市城市更新應堅持“以人為本、民生優(yōu)先，注重生態(tài)、延續文化，統籌規劃、用好空間，政府主導、市場(chǎng)運作，試點(diǎn)先行、有序推進(jìn)”的原則。
第五條 市人民政府負責統籌全市城市更新工作，研究、審議城市更新相關(guān)重大事項。
市城建主管部門(mén)作為本市城市更新工作主管部門(mén)，具體協(xié)調推動(dòng)本市城市更新工作。市資源規劃、發(fā)展改革、財政、生態(tài)環(huán)境、住房保障、城管、文物、文化廣電和旅游、金融、大數據、工信、科技、商務(wù)、水利、園林、市場(chǎng)監管、市場(chǎng)發(fā)展、消防、人防、國資、稅務(wù)、應急、民政、教育、衛健等部門(mén)按照各自職責，依法做好城市更新相關(guān)工作。
第六條 各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府具體負責本行政區域內城市更新工作，并進(jìn)行全過(guò)程監督管理，組織實(shí)施各類(lèi)城市更新項目。
區級城市更新工作主管部門(mén)由各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府自行確定。
鄉（鎮）人民政府、街道辦事處協(xié)助做好轄區內城市更新相關(guān)工作。
第二章 城市體檢
第七條 市城市更新主管部門(mén)、各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府應按照住建部關(guān)于開(kāi)展城市體檢工作的具體要求，組織開(kāi)展城市體檢工作，城市體檢結果應作為編制城市更新專(zhuān)項規劃和城市更新年度計劃的依據。
第八條 市城市更新主管部門(mén)、各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府應在住建部發(fā)布的城市體檢指標體系基礎上，構建符合自身發(fā)展特點(diǎn)、需求的特色體檢指標體系，精準查找城市建設和發(fā)展中的短板與不足，推動(dòng)城市結構優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升。城市體檢工作具體要求另行制定。
第三章 規劃和計劃
第九條 城市更新以國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、國土空間規劃為引領(lǐng)，并以控制性詳細規劃作為規劃許可、改造實(shí)施的法定依據。
第十條 市資源規劃主管部門(mén)應組織編制主城區城市更新專(zhuān)項規劃，報市人民政府批準。
依法批準的城市更新專(zhuān)項規劃是指導城市更新工作的重要依據。城市更新專(zhuān)項規劃應明確規劃期內城市更新總體目標和發(fā)展策略、劃定重點(diǎn)更新區域、確定組織體系和更新保障機制等主要內容。
鄭州航空港區、各縣（市）、上街區資源規劃部門(mén)應組織編制各轄區城市更新專(zhuān)項規劃，報同級政府（管委會(huì )）批準。
第十一條 各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府應組織編制城市更新年度計劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)更新計劃），對年度內擬實(shí)施的城市更新項目做出統一安排。更新計劃應當明確擬實(shí)施項目的更新范圍、更新定位、更新內容、時(shí)序安排等內容，其中更新定位要符合城市規劃用地主導功能要求。
鄭東新區、鄭州經(jīng)開(kāi)區、鄭州高新區、市內五區依據鄭州市國土空間總體規劃、鄭州市城市“六線(xiàn)”規劃控制導則、城市更新專(zhuān)項規劃等相關(guān)規劃，結合市人民政府工作安排、城市體檢成果及城市更新項目實(shí)施條件，組織編制轄區更新計劃，編制過(guò)程中應廣泛聽(tīng)取相關(guān)單位和個(gè)人的意見(jiàn)，并向社會(huì )公示，經(jīng)同級政府（管委會(huì )）批準后，報市城市更新主管部門(mén)匯總。市城市更新主管部門(mén)結合市人民政府工作安排和各開(kāi)發(fā)區、各區報送的更新計劃，統籌制定全市更新計劃。制定完成后報市人民政府審定，并及時(shí)向社會(huì )公布。
鄭州航空港區、各縣（市）、上街區也應根據轄區國土空間總體規劃等相關(guān)規劃，結合市人民政府工作安排、城市體檢成果等，組織編制更新計劃，經(jīng)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、區縣（市）人民政府審定后向社會(huì )公布，并報市城市更新主管部門(mén)備案。
第十二條 經(jīng)審定的計劃，因公共利益、規劃統籌、項目實(shí)施等原因確需調整的，應按計劃編制程序，重新審查后方可調整。
第四章 實(shí)施要求
第十三條 實(shí)施提升居住品質(zhì)的項目時(shí)，應尊重居民意愿，通過(guò)完善配套設施、消除安全隱患、提升管理水平，為居民打造安全、舒適的居住環(huán)境。
在危舊住房更新中，要依據房屋安全鑒定結果，結合國土空間規劃和城市設計的要求，在充分征詢(xún)居民意愿的前提下，采取成片改造、加固維修、原址翻建和征收拆除等方式進(jìn)行更新。
在老舊小區更新中，以居民自愿為前提，以改善民生為核心，以?xún)?yōu)化城市公共基礎設施、居住環(huán)境為目標，探索多渠道融資、社會(huì )化參與的新路徑，著(zhù)力解決老舊小區基礎設施缺失、設施設備陳舊、功能配套不全、日常管理服務(wù)缺失、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題，重點(diǎn)關(guān)注加裝電梯、老舊建筑安全隱患治理、完善充電樁等配套設施、適老化改造、建筑節能改造、老舊管網(wǎng)改造等，科學(xué)編制改造規劃和方案，系統化推進(jìn)老舊小區改造。研究建立老舊小區后期管理長(cháng)效機制。
在城中村更新中，以完善功能、疏解人口、改善環(huán)境為重點(diǎn)，關(guān)注優(yōu)化空間結構、轉換集體建設用地性質(zhì)、系統改造提升基礎設施和公共服務(wù)設施，統籌推進(jìn)強弱電下地，完善文化場(chǎng)館、學(xué)校、醫院、農貿市場(chǎng)等配套設施。原城中村改造項目經(jīng)各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府研究、市級組織評審，并報請市政府批準后，可列入城市更新項目。
第十四條 實(shí)施盤(pán)活低效資源類(lèi)城市更新項目時(shí)，以老舊廠(chǎng)區、老舊市場(chǎng)等為重點(diǎn)，以盤(pán)活利用“閑置土地、城鎮低效用地”為主攻方向，充分激發(fā)存量資源潛能。
在老舊廠(chǎng)區更新中，在嚴格落實(shí)工業(yè)遺產(chǎn)保護和利用的基礎上，統籌產(chǎn)業(yè)結構升級、提升產(chǎn)業(yè)鏈、培優(yōu)產(chǎn)業(yè)集群等因素，明確更新片區產(chǎn)業(yè)定位、落地條件、規模布局、性質(zhì)用途、時(shí)序安排、保障措施等內容，通過(guò)引入高新產(chǎn)業(yè)、轉換建設用地用途、轉變空間功能等方式，打造發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、文化旅游等業(yè)態(tài)的空間或場(chǎng)所，鼓勵綠色化改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，增強城市活力。
在老舊市場(chǎng)更新中，在尊重原有業(yè)態(tài)的前提下，根據區域及城市發(fā)展需要，通過(guò)業(yè)態(tài)導入與升級、環(huán)境提升等方式，實(shí)現低效資源的盤(pán)活與利用。
第十五條 實(shí)施城市風(fēng)貌提升類(lèi)更新項目時(shí)，注重城市文脈傳承和城市肌理延續，保留鄭州特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格等“基因”，妥善處理好保留城市記憶和彰顯城市風(fēng)范之間的關(guān)系，堅持以文化促產(chǎn)業(yè)、創(chuàng )品牌，推動(dòng)文化與新興產(chǎn)業(yè)緊密融合。打造一批具有地方特色的民俗文化街、旅游休閑街區等魅力街區，彰顯傳統街巷文化魅力。注重提升城市特色風(fēng)貌，落實(shí)“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀(guān)”的建筑方針，杜絕“貪大、媚洋、求怪”等建筑亂象，將城市設計作為精細化管控城市風(fēng)貌、塑造城市特色的有力手段，對新建建筑進(jìn)行體量、高度、色彩、立面等要素導控，規范設置戶(hù)外廣告、牌匾標識，并與周邊景觀(guān)風(fēng)貌相協(xié)調，對建成環(huán)境實(shí)施立面整治、亮化改造等提升局部風(fēng)貌的改造工程。
第十六條 實(shí)施提升城市功能的項目時(shí)，著(zhù)力補齊市政基礎設施、公共服務(wù)設施短板，加強對現有設施的更新升級，不斷優(yōu)化城市路網(wǎng)結構，推動(dòng)數字技術(shù)在城市建設管理中的應用。
在市政基礎設施更新中，大力推進(jìn)市政公用老舊管網(wǎng)及城市窨井設施提升，開(kāi)展道路空洞檢測，關(guān)注動(dòng)態(tài)更新地下管線(xiàn)信息數據，推動(dòng)城市道路、城市照明、供水、排水、燃氣、供熱等基礎設施智能化改造和地下管線(xiàn)信息在新型智慧城市管理中的應用。
在完善公共服務(wù)設施中，注重完善義務(wù)教育學(xué)校、幼兒園、警務(wù)工作站、消防站、醫療衛生設施、養老服務(wù)設施、各類(lèi)便民服務(wù)設施，配套建設含辦公、商場(chǎng)、休閑娛樂(lè )、兒童游樂(lè )、游泳館、健身房等多功能的綜合性商業(yè)中心和社會(huì )停車(chē)場(chǎng)，因地制宜配套社區書(shū)屋、足球籃球運動(dòng)場(chǎng)地設施、健身活動(dòng)場(chǎng)所，構建“15分鐘社區服務(wù)圈”“5分鐘便民生活圈”。促進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)＋政務(wù)服務(wù)”向居住社區延伸。
在優(yōu)化城市路網(wǎng)體系中，注重完善立體交通體系，加強交通節點(diǎn)堵點(diǎn)治理，構建“軌道＋公交＋慢行”的綠色交通體系，落實(shí)無(wú)障礙設計要求，打造通行有序、穩靜化的安全街道，綠色出行、生態(tài)種植的綠色街道，智慧出行、集約整合的智慧街道，功能復合、舒適宜人、文化傳承的活力街道。
在智慧城市建設中，在充分利用現有資源基礎上，按照強化共用、整合通用、開(kāi)放應用的思路，重點(diǎn)開(kāi)展城市治理、民生服務(wù)、生態(tài)宜居、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等智能化創(chuàng )新應用，利用新一代信息技術(shù)打破設備、組織間的數據孤島，逐步打造智慧城市。
第十七條 實(shí)施提升生態(tài)環(huán)境品質(zhì)的項目時(shí)，進(jìn)一步合理布局，完善綠地結構，推進(jìn)老舊公園提質(zhì)改造，新建一批公園綠地，合理利用城市道路兩側公共空間，增加道路附屬綠地。注重本土特色植物運用，降低綠地建設與管養成本。注重植物色彩季相變化，加強彩色植物運用。利用邊角地、廢棄地、閑置地等建設“口袋公園”“袖珍公園”等休閑場(chǎng)地。深入開(kāi)展生態(tài)廊道系統性、連通性建設，全面提升生態(tài)廊道品質(zhì)。
第十八條 實(shí)施提升城市韌性的項目時(shí)，統籌交通物流、供電、供水、供氣、信息通訊等生命線(xiàn)工程建設，加大“積水點(diǎn)”整治力度，切實(shí)提高安全風(fēng)險防控和應急救援能力，合理規劃布局應急避難、應急醫療場(chǎng)所，完善應急交通體系，改善體育場(chǎng)館等公共建筑和設施的應急避難功能和應急醫療功能。加強抗震消防能力建設，統籌考慮更新區域的實(shí)際情況，綜合運用建筑抗震、消防新技術(shù)等手段，提升更新區域整體抗震、消防性能，增強火災防控治理水平，推動(dòng)消防救援力量全面發(fā)展，構建科學(xué)指揮、專(zhuān)常兼備、覆蓋全面的消防應急救援體系。
第十九條 在實(shí)施統籌多類(lèi)型項目的片區更新中，以挖掘片區發(fā)展潛力、提升片區資源價(jià)值為目標，發(fā)揮屬地文化資源、自然資源、上位規劃等優(yōu)勢，落實(shí)海綿城市、綠色建筑、無(wú)障礙等設計理念，通過(guò)補齊城市公共基礎設施短板、完善市政基礎設施、優(yōu)化空間結構、升級產(chǎn)業(yè)布局等途徑，提升片區資源價(jià)值和人居環(huán)境。鼓勵軌道交通場(chǎng)站、公交場(chǎng)站等與周邊存量建筑一體化更新，實(shí)現軌道交通、公共交通與城市更新有機融合，帶動(dòng)周邊存量資源提質(zhì)增效。
第五章 實(shí)施過(guò)程
第二十條 城市更新項目應確定實(shí)施主體，具體負責前期策劃、現狀評估、方案編制、項目報批、施工建設、后期運營(yíng)等事項。
第二十一條 城市更新項目的實(shí)施主體由物業(yè)權利人依法確定。本辦法所稱(chēng)物業(yè)權利人是指不動(dòng)產(chǎn)所有權人、合法建造或者依法取得不動(dòng)產(chǎn)但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的單位和個(gè)人、依法取得不動(dòng)產(chǎn)使用權的單位和個(gè)人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等。
涉及單一物業(yè)權利人的，物業(yè)權利人自行確定實(shí)施主體；涉及多個(gè)物業(yè)權利人的，協(xié)商一致后共同確定實(shí)施主體；無(wú)法協(xié)商一致，涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定實(shí)施主體。
因維護公共利益、公共安全等確需實(shí)施的城市更新項目，無(wú)法確定實(shí)施主體的，由開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、區縣（市）人民政府依法采取招標等方式確定實(shí)施主體。
對于重大和跨區域的城市更新項目，可由市政府統籌組織。
第二十二條 各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府可根據更新實(shí)際需要，賦予實(shí)施主體推動(dòng)達成區域更新意愿、整合市場(chǎng)資源、推動(dòng)項目統籌組合、參與規劃編制、實(shí)施土地前期準備、配合土地供應、統籌整體利益、推進(jìn)更新項目實(shí)施等職能。更新完成后，實(shí)施主體有權利依法按照相關(guān)約定、協(xié)議享受項目的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)等收益。
第二十三條 本市建立城市更新項目庫，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。由各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府根據城市更新專(zhuān)項規劃、實(shí)施主體申報情況和城市發(fā)展實(shí)際需要，分類(lèi)建立項目種子庫，根據實(shí)際工作開(kāi)展情況及時(shí)補充、調整。
對具備實(shí)施條件的城市更新項目，由物業(yè)權利人委托實(shí)施主體編制策劃方案，征詢(xún)利害關(guān)系人意見(jiàn)，并進(jìn)行現狀調查。城市更新策劃方案應當依據國土空間總體規劃、城市更新專(zhuān)項規劃、城市空間規劃等上位規劃進(jìn)行編制，主要包括項目概況、現狀分析或項目體檢、更新目標及主要內容、業(yè)態(tài)定位、空間規劃、實(shí)施主體、更新方式、更新效果對比、投融資模式、財務(wù)指標分析、建設時(shí)序、風(fēng)險評估等內容。策劃方案完成編制后，由各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府按程序申請納入市城市更新項目庫。
對納入市城市更新項目庫的城市更新項目，不得擅自變更策劃方案，對確需變更的，應報市級城市更新主管部門(mén)備案，涉及更新目標及主要內容、業(yè)態(tài)定位、空間規劃、建設時(shí)序等重大變更的，應按項目入庫流程重新報審。
第二十四條 對列入城市更新項目庫的項目，由物業(yè)權利人委托實(shí)施主體，以控制性詳細規劃等上位規劃和策劃方案為依據，編制城市更新項目實(shí)施方案。實(shí)施方案主要包括更新背景、更新目標、更新必要性、規劃依據、更新方式、現狀分析、規劃設計方案、供地方式、更新效果對比、財務(wù)指標分析、建設時(shí)序、運營(yíng)管理模式等內容，涉及經(jīng)營(yíng)的更新項目還需包括市場(chǎng)分析。
第二十五條 實(shí)施方案經(jīng)項目所在開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、區縣（市）人民政府批準、并公示后方可實(shí)施，公示通過(guò)后的實(shí)施方案應報市城市更新主管部門(mén)備案。
經(jīng)批準的實(shí)施方案出現調整的，應報開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、區縣（市）人民政府和市城市更新主管部門(mén)重新備案，涉及更新目標、更新方式、規劃設計方案等重大調整，以及影響公共利益等情況的，應按照程序重新報批。
經(jīng)批準的實(shí)施方案作為項目行政審批、監管、驗收、融資、財稅支持等各項工作的重要依據。
第六章 更新政策
第二十六條 市財政部門(mén)、各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府安排資金對涉及公共利益的各類(lèi)城市更新項目予以支持，引導社會(huì )資本參與。
鼓勵通過(guò)發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式，籌集改造資金。支持社會(huì )資本開(kāi)展類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs、ABS等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
鼓勵積極利用國家政策性金融機構對城市更新的支持政策籌集資金，引導商業(yè)金融機構開(kāi)展多樣化金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng )新，滿(mǎn)足城市更新融資需求，依據經(jīng)批準的項目實(shí)施方案提供項目融資。
第二十七條 組建鄭州市城市更新發(fā)展基金，按照“政府指導、企業(yè)發(fā)起、市場(chǎng)運作”的原則，由市財政部門(mén)牽頭，鄭州城市發(fā)展集團有限公司具體負責設立和運作，聚焦鄭州市城區的各類(lèi)城市更新項目進(jìn)行市場(chǎng)化運作。
第二十八條 更新區域內項目的用地性質(zhì)、容積率、建筑高度等指標，在保障公共利益、符合更新目標的前提下，可以按照上位規劃予以?xún)?yōu)化，列入市城市更新項目庫的居住類(lèi)項目容積率依據國家規范控制，并納入控制性詳細規劃的編制。
對實(shí)施主體在城市更新中承擔文物、歷史風(fēng)貌區、歷史建筑保護、修繕和活化利用，以及按規劃配建城市基礎設施和公共服務(wù)設施、公共住房以及增加城市公共空間等情形的，可以按規定給予容積率等規劃指標支持。
因歷史風(fēng)貌保護、危舊住房更新、舊廠(chǎng)房更新、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)轉型升級需要，在滿(mǎn)足安全要求及保障公共利益的前提下，征得相關(guān)物業(yè)權利人和利害關(guān)系人同意，更新單元內保留部分的建筑間距、退讓、日照、密度、面寬、綠地率、交通、停車(chē)位、市政配套等，較實(shí)施更新前有所提升、單項更新指標不低于現狀的，可根據經(jīng)批準的實(shí)施方案確定。
第二十九條 本市探索既有建筑用途轉換。既有建筑在符合規劃和確保安全的前提下，依法征得物業(yè)權利人以及其他利害關(guān)系人同意，并經(jīng)相關(guān)行政主管部門(mén)批準后，可以按照下列情形進(jìn)行用途轉換：
（一）老舊小區既有公共服務(wù)設施配套用房，可以根據實(shí)際需求用于市政、養老、文化、體育、教育等公共用途；
（二）既有公共管理和公共服務(wù)類(lèi)建筑用途可以相互轉換，既有商業(yè)類(lèi)、服務(wù)業(yè)類(lèi)建筑用途可以相互轉換；
（三）既有建筑增（擴）建部分可以用于住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務(wù)設施和基礎設施等；
具體細則由相關(guān)主管部門(mén)另行研究制定。
第三十條 城市更新項目中，對于保持現狀建設格局基本不變，僅通過(guò)局部拆建、保留修繕、完善基礎設施以及建筑物功能轉換等方式開(kāi)展的下列項目，不需編制控制性詳細規劃，以經(jīng)批準的實(shí)施方案為依據，指導項目實(shí)施和辦理相關(guān)手續。
（一）改造中增加電梯、樓梯等輔助性設施；
（二）工業(yè)區在確保安全的基礎上，改造中增加不超過(guò)現狀建筑面積百分之十五的連廊、改造隔層等設施；
（三）增加綠地及其配套設施、社區用房、消防用房、停車(chē)設施、變配電室、水泵房、熱交換站、通信機房等公共服務(wù)和市政基礎設施；
（四）不可移動(dòng)文物、歷史建筑進(jìn)行活化利用、功能拓展中，完善公共服務(wù)設施和市政基礎設施，引入圖書(shū)館、博物館、美術(shù)館、實(shí)體書(shū)店、非遺傳承場(chǎng)所等文化和部分經(jīng)營(yíng)性服務(wù)功能；
（五）地下空間在符合人防、消防等要求的情況下用于市政、交通、公共服務(wù)、商業(yè)、倉儲等用途。
（六）城市更新項目中，對老舊住宅建筑原址拆除重建的，在不增加套數、滿(mǎn)足日照、退界、消防、安全的前提下，可適當完善戶(hù)型，增設物業(yè)管理、社區用房等配套設施，增加面積不超過(guò)原地上建筑面積20％。
第三十一條 城市更新范圍內未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但已取得土地、規劃審批手續的現狀建筑物，在屬地不動(dòng)產(chǎn)登記機構完成地籍調查后，可納入實(shí)施方案辦理相關(guān)手續。
對于審批手續不全、無(wú)任何手續、現狀與原審批情況不一致等情形，各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府應當組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調查、認定，涉及違反法律法規規章規定的，依照相關(guān)規定進(jìn)行處理。能夠按照現狀保留、并完善相關(guān)手續的建筑物，可納入實(shí)施方案辦理相關(guān)手續。
第三十二條 因風(fēng)貌保護、建筑保護等需要，在國有建設用地劃撥決定書(shū)或者出讓合同中明確應當予以保留的房屋，實(shí)施主體可以在申請建設用地使用權首次登記時(shí)一并申請房屋所有權首次登記，也可以與該國有建設用地上其他新建房屋一并申請房屋所有權首次登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明相關(guān)事項。
第三十三條 鼓勵市場(chǎng)化投資主體參與城市更新建設，通過(guò)銷(xiāo)售、租賃、政府購買(mǎi)服務(wù)等多元化方式拓寬城市更新項目收益來(lái)源。
第三十四條 在不改變更新項目實(shí)施方案確定的使用功能前提下，經(jīng)營(yíng)性服務(wù)設施建設用地使用權可依法轉讓或出租，也可將建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權等進(jìn)行抵押融資。抵押權實(shí)現后，應保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。
第三十五條 城市更新項目涉及征收安置的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規政策依法實(shí)施，鼓勵就地、就近購買(mǎi)存量房安置和貨幣化安置。
第三十六條 城市更新項目的消防設計應當嚴格執行現行消防技術(shù)規范。對現狀建筑進(jìn)行更新時(shí)，因受建筑本身及周邊場(chǎng)地等客觀(guān)條件限制，確無(wú)法按現行消防技術(shù)規范實(shí)施的，實(shí)施主體應組織開(kāi)展專(zhuān)項消防設計，采取相應加強措施，編制專(zhuān)項消防設計技術(shù)資料，組織不少于7名相關(guān)領(lǐng)域專(zhuān)家進(jìn)行評審，確保項目安全，專(zhuān)家評審意見(jiàn)，作為后續辦理相關(guān)手續的技術(shù)依據；此類(lèi)項目進(jìn)行消防驗收過(guò)程中，城建主管部門(mén)應組織具備相應能力的技術(shù)服務(wù)機構，開(kāi)展消防設施檢測、現場(chǎng)評定，形成意見(jiàn)或報告，作為辦理消防驗收手續的依據。
第三十七條 各審批部門(mén)應提高審批效率，探索優(yōu)化與實(shí)施城市更新相適應的審批流程，優(yōu)化審批環(huán)節，實(shí)施并聯(lián)審批，保障項目順利落地。
第七章 保障措施
第三十八條 各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府應建立健全城市更新專(zhuān)項工作機制，成立城市更新議事協(xié)調機構，協(xié)調推動(dòng)轄區內城市更新工作。
第三十九條 各相關(guān)職能部門(mén)要根據職責分工，對本辦法中的規劃調整、優(yōu)化審批流程等相關(guān)內容，及時(shí)研究出臺實(shí)施細則，有效推動(dòng)本市城市更新工作。
第四十條 各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府、市人民政府有關(guān)部門(mén)、各參與主體要嚴格執行國家和本市相關(guān)法律法規，確保依法合規推進(jìn)各類(lèi)更新改造工作。組織實(shí)施中確保公開(kāi)透明、公平公正，并接受社會(huì )各界和群眾監督。
第四十一條 加大對城市更新有關(guān)政策和典型項目的宣傳力度，充分依托各種傳播媒體，全面系統宣傳城市更新理念和重要意義，營(yíng)造全社會(huì )關(guān)心、關(guān)注、支持城市更新的良好氛圍。探索多種形式的公眾參與，擴大城市更新的公眾參與度和社會(huì )參與面，確保城市更新持續健康、平穩推進(jìn)。
第四十二條 加強督導考核力度，將城市更新納入“四掛鉤”考核體系。市城市更新主管部門(mén)應建立相應的考核細則，定期組織統一督導、考核評價(jià)工作，堅持定性與定量相結合、絕對數量與占比相結合，建立完善評價(jià)機制，對工作推進(jìn)快、標準質(zhì)量高的單位和個(gè)人以適當形式予以表?yè)P，對工作落實(shí)不力、動(dòng)作緩慢、完不成目標任務(wù)的開(kāi)發(fā)區、區縣（市）、市直部門(mén)和相關(guān)單位給予通報批評，并將考核情況向社會(huì )公布。
第四十三條 各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府應嚴格審批項目實(shí)施方案，加強對城市更新項目實(shí)施過(guò)程和后期運營(yíng)的監督管理，確保項目嚴格按照實(shí)施方案確定的更新目標、更新方向建設，推動(dòng)項目盡快落地見(jiàn)效。
第八章 其 他
第四十四條 鄭州航空港區、鄭東新區、鄭州經(jīng)開(kāi)區、鄭州高新區、中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區、上街區、鞏義市、登封市、新密市、滎陽(yáng)市、新鄭市、中牟縣適用本辦法。
第四十五條 本辦法自公布之日起施行。本市現行城市更新工作相關(guān)規定與本辦法要求不一致的，以本辦法為準。
附件：
1．城市更新土地規劃相關(guān)支持政策（試行）
2．城市更新項目入庫流程
城市更新土地規劃相關(guān)支持政策（試行）
一、城市更新項目中工業(yè)、倉儲用地使用權變更處置和供應
城市更新范圍內存量工業(yè)、倉儲用地可根據區域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉型升級，或根據《中共鄭州市委辦公廳 鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市城市有機更新工作中新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法的通知》（鄭辦〔2022〕58號）、《中共鄭州市委辦公廳 鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地管理促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見(jiàn)》（鄭辦〔2020〕18號）等文件規定調整為新型產(chǎn)業(yè)用地、新型工業(yè)用地；土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業(yè)、倉儲用地補辦出讓或國有承租工業(yè)、倉儲用地補辦出讓的，不再收回土地使用權，以協(xié)議方式辦理土地手續；連片改造中無(wú)法避讓的“天窗地”“插花地”“邊角地”等少量國有工業(yè)、倉儲用地（原則上不超過(guò)10畝），收購（收回）納入儲備后，可按協(xié)議方式供應給項目實(shí)施主體統一開(kāi)發(fā)建設。
單宗工業(yè)、倉儲用地，原則上不允許調整為商品住宅、商業(yè)（變相建設服務(wù)型公寓）等經(jīng)營(yíng)性用地，確需規劃調整的，不再列入城市更新項目，收購（收回）后納入儲備，以招拍掛方式重新供應。連片改造的工業(yè)、倉儲用地，規劃調整為商品住宅用地的，面積不得超過(guò)原工業(yè)、倉儲用地面積的二分之一；規劃調整為商業(yè)的用地上，不允許變相建設服務(wù)型公寓。規劃調整部分由政府收購（收回）后納入儲備，以招拍掛方式重新供應。
納入城市更新項目且符合更新規劃以及國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的存量工業(yè)、倉儲用地轉型升級，原使用權剩余年期較短時(shí)，經(jīng)各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、市內五區人民政府研究同意，允許使用權人在轉型升級時(shí)申請延長(cháng)土地使用權使用年期（原使用權剩余年期加延長(cháng)年期不得超過(guò)20年），簽訂補充合同并按規定補繳相應的土地價(jià)款。
市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)依據城市更新項目土地處置結果或出讓合同（補充合同）辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續。
二、城市更新項目中公共管理與公共服務(wù)、公用設施、交通運輸、公園綠地等用地使用權變更處置和供應
上述用途之間相互轉換的，不再收回土地使用權，依據規劃按程序辦理土地用途變更處置手續，新規劃用途變更為商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，收購（收回）后納入儲備，以招拍掛方式重新供應；對需要統一規劃、同步建設、難以拆分供地的混合類(lèi)項目，經(jīng)市政府批準，涉及兼容（配建）的經(jīng)營(yíng)性部分允許通過(guò)協(xié)議出讓方式辦理土地手續，統一由項目主要實(shí)施單位負責規劃建設。
市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)依據城市更新項目土地處置結果或出讓合同（補充合同）辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續。
三、城市更新項目中商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地使用權變更處置和供應
原出讓合同未約定用途變更需收回土地使用權的，可不再收回土地使用權，依據規劃按程序辦理土地用途變更處置手續，重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》，按規定補繳土地出讓金；在延續和保護控保建筑、文保建筑、傳統建筑的歷史價(jià)值和文化價(jià)值的基礎上通過(guò)實(shí)施保護修繕提升開(kāi)發(fā)利用價(jià)值，需要具備古建老宅保護修繕能力的特定主體實(shí)施項目建設的，可以將原有土地、房屋產(chǎn)權注銷(xiāo)后，通過(guò)協(xié)議出讓的方式辦理土地手續，統一由特定主體負責保護修繕。
市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)依據城市更新項目土地處置結果或出讓合同（補充合同）辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續。
四、城市更新項目中老舊建筑原址拆除重建
在不違反法定上位規劃強制性?xún)热?，滿(mǎn)足相應日照標準、建筑間距、退地界距離、退道路紅線(xiàn)距離等要求，且權屬清晰、無(wú)違法現象、產(chǎn)權人改造意愿強烈、具備原址重建施工條件的舊住宅區，因公共利益需要、建成時(shí)間接近或超過(guò)設計使用年限（或經(jīng)相關(guān)部門(mén)認定為D級危房），項目實(shí)施方案經(jīng)各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、市內五區人民政府批準報市政府備案后，城市更新項目實(shí)施主體可采取以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新方式。
原址拆除重建需征詢(xún)房屋所有權人意見(jiàn)且全部同意，所需資金由房屋所有權人承擔。原址拆除重建項目不再編制控制性詳細規劃、不改變土地用途和使用權類(lèi)型、不進(jìn)行土地使用權處置。拆除前各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、市內五區人民政府建立擬拆除房屋的總面積、套數、戶(hù)型等清單臺賬，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)核查不動(dòng)產(chǎn)登記信息、出具土地權屬相關(guān)證明文件，經(jīng)城管部門(mén)認定無(wú)違法現象、城建部門(mén)認定具備原址重建施工條件后，資源規劃部門(mén)、城建部門(mén)分別為城市更新項目實(shí)施主體核發(fā)《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》。房屋拆除后由不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理產(chǎn)權注銷(xiāo)登記。
原址拆除重建項目應不減少住房建筑面積，對符合日照、建筑間距、退地界要求的，不增加套數，可適當增加房屋建筑面積，在滿(mǎn)足消防安全的前提下可適當增加物業(yè)管理、社區用房等公配設施，但增加的建筑面積不得超過(guò)原有地上總建筑面積的20％，不再收取土地價(jià)款，增加建筑面積主要用于優(yōu)化戶(hù)型，改善居住環(huán)境，完善配套設施等，不計入容積率、建筑密度、綠地率，地下空間開(kāi)發(fā)可用于滿(mǎn)足重建項目自身需求的機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停車(chē)以及可在地下設置的公配設施等，不再增收地下空間土地價(jià)款、不辦理地下空間使用權產(chǎn)權登記。完成重建后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)依據原土地證或土地查詢(xún)證明、新核發(fā)的建設工程規劃許可證、規劃核實(shí)意見(jiàn)書(shū)、竣工備案表等材料辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，以建設工程規劃許可證建設單位為登記權利主體。住房保障部門(mén)按照各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、市內五區人民政府提供的清單臺賬組織群眾辦理網(wǎng)簽備案，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)為房屋所有權人辦理轉移登記。
未開(kāi)發(fā)建設用地、獨立的廣場(chǎng)用地和停車(chē)場(chǎng)用地、土地使用權期限屆滿(mǎn)的用地、調出更新項目庫未滿(mǎn)三年的用地以及不滿(mǎn)足相應日照標準、建筑間距、退地界距離、退道路紅線(xiàn)距離等要求的建筑，不得列入原址拆除重建范圍。
五、城市更新項目用地過(guò)渡期政策
在不改變用地主體的條件下，城市更新項目符合更新專(zhuān)項規劃、控制詳細規劃以及國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、市內五區人民政府批準報市政府備案后，在5年內實(shí)行按原用途、原權利類(lèi)型使用土地的過(guò)渡期政策。過(guò)渡期內，可按新用途辦理規劃許可和施工許可手續，不進(jìn)行土地處置，不補繳土地價(jià)款，不辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；過(guò)渡期滿(mǎn)或轉讓時(shí)，經(jīng)各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、市內五區人民政府評估，符合更新專(zhuān)項規劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，已實(shí)現實(shí)施方案既定的使用功能和預期效果的，依規劃辦理土地使用權處置手續。補繳土地價(jià)款評估基準日為過(guò)渡期起始日，建設用地使用權使用年期按原土地使用權剩余年期確定。過(guò)渡期起始日為核發(fā)建設工程規劃許可證的日期。
六、城市更新項目中土地價(jià)款評估和繳納
城市更新項目通過(guò)收購（收回）納入儲備、重新供應的，按照相關(guān)要求評估土地價(jià)款；涉及新規劃用途變更進(jìn)行土地使用權處置的，按照新舊土地使用條件，委托有資質(zhì)的土地評估機構進(jìn)行市場(chǎng)評估，經(jīng)集體決策后確定土地價(jià)款。若土地供應時(shí)，原地上建筑物經(jīng)有關(guān)部門(mén)認定需保留、保護的，建筑物不再評估作價(jià)，隨土地一并按現狀供應。土地供應前，保留建筑物由各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、市內五區人民政府或市文物部門(mén)進(jìn)行管理。
城市更新項目中涉及土地供應（處置）需繳納（補繳）土地價(jià)款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50％，分期繳納的最長(cháng)期限不超過(guò)1年。
七、城市更新項目建設用地規劃許可證辦理
（一）建設用地使用權類(lèi)型發(fā)生變化。城市更新范圍內存量國有建設用地由劃撥處置后變更為出讓?zhuān)ê瑓f(xié)議出讓和招拍掛方式公開(kāi)出讓?zhuān)┑?，在符合城市更新?zhuān)項規劃和控制性詳細規劃前提下，土地使用權人可持土地劃撥處置批準文件、國有建設用地使用權出讓合同及原建設用地規劃許可證等材料，申請注銷(xiāo)原建設用地規劃許可證，核發(fā)新的建設用地規劃許可證。
（二）建設用地用途發(fā)生變化。城市更新范圍內存量國有建設用地用途發(fā)生變化的，已按用途變更程序辦理土地處置手續或重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同后，在符合城市更新專(zhuān)項規劃和控制性詳細規劃前提下，土地使用權人可持土地用途變更處置批準文件或新簽訂的國有建設用地使用權出讓合同，及原建設用地規劃許可證等材料，申請注銷(xiāo)原建設用地規劃許可證，核發(fā)新的建設用地規劃許可證。
八、城市更新項目建設工程規劃許可證辦理
（一）屬于《鄭州市第一批工程建設項目行政審批豁免清單》和河南省《建設工程規劃許可豁免清單》內且符合城市更新專(zhuān)項規劃和控制性詳細規劃的城市更新建設項目，可以免于或無(wú)需開(kāi)展建設工程設計方案聯(lián)合審查，不再辦理建設工程規劃許可證，但必須在取得合法用地手續，滿(mǎn)足消防、交通、安全等規范要求后，依據相關(guān)法律規定及相應主管部門(mén)的要求進(jìn)行開(kāi)工建設。
（二）不屬于建設工程規劃許可豁免范圍內的城市更新建設項目，在符合城市更新專(zhuān)項規劃和控制性詳細規劃前提下，建設單位應持建設工程規劃設計方案、使用土地的有關(guān)證明文件及項目批準、核準或備案文件等材料，提出辦理建設工程規劃許可申請。
九、城市更新項目中土地出讓金分配
城市更新范圍內土地出讓金原則上按照《鄭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步調整完善市與區國有土地使用權出讓收支管理體制的通知》（鄭政文〔2021〕2號）文件規定比例補助區級或市級實(shí)施主體。
（一）關(guān)于集體土地調整為經(jīng)營(yíng)性用地的項目
城市更新涉及集體土地征收的，由轄區政府按照集體土地征收的有關(guān)規定依法對農村集體土地實(shí)施征收。土地出讓金按照鄭政文〔2021〕2號文件規定執行：扣除中央、省、市計提土地出讓總價(jià)款的33％，剩余67％的成本和凈收益全額撥付。
（二）關(guān)于國有土地調整為經(jīng)營(yíng)性用地的項目
1.涉及居住、商業(yè)、辦公（不含工業(yè)辦公）的國有土地。以居住為主的城市更新項目涉及的居住、商業(yè)、辦公（不含工業(yè)辦公）國有土地，可納入項目改造范圍，加快推進(jìn)實(shí)施。土地出讓金參照鄭政文〔2021〕2號文件執行：扣除中央、省、市計提土地出讓總價(jià)款的33％，剩余67％的成本和凈收益全額撥付。
2.涉及工業(yè)、倉儲等國有土地。單宗工業(yè)、倉儲用地鼓勵產(chǎn)業(yè)轉型升級，依據規劃調整為商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，不再列入城市更新項目。為提高土地利用效率，連片改造中無(wú)法避讓的“天窗地”“插花地”“邊角地”等少量國有工業(yè)、倉儲用地（原則上不超過(guò)10畝），收購補償按照現有政策執行，收益按市區兩級7.5∶2.5的比例分配。
（三）關(guān)于調整為其他用地的項目
土地以出讓方式調整為工業(yè)、倉儲用地的，扣除省級財政集中資金、國有土地收益基金、農業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金，剩余部分全額撥付；土地以劃撥方式供應的，劃撥權益價(jià)作為成本全額撥付。
十、適用范圍
城市更新土地規劃相關(guān)支持政策（試行）適用于鄭東新區、鄭州經(jīng)開(kāi)區、鄭州高新區、中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區范圍內已列入城市更新項目庫的城市更新項目。鄭州航空港區、上街區、鞏義市、登封市、新密市、滎陽(yáng)市、新鄭市、中牟縣可參照執行。
城市更新項目入庫流程
一、編制策劃方案
對納入城市更新種子庫的項目，由物業(yè)權利人委托實(shí)施主體按要求組織編制項目策劃方案，編制中應征詢(xún)利害關(guān)系人意見(jiàn)，并進(jìn)行現狀調查。
二、區級審核及公示
城市更新項目策劃方案編制完成后，由項目實(shí)施主體報各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府。各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府應在收到策劃方案20日內，組織轄區城建、資源規劃、工信、城管、住房保障等相關(guān)部門(mén)和相關(guān)領(lǐng)域專(zhuān)家，對城市更新項目策劃方案進(jìn)行審核，審核通過(guò)后公示，公示期5個(gè)工作日。公示通過(guò)后，各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府將策劃方案報市城市更新主管部門(mén)，申請納入市城市更新項目庫。
三、市級評審及公示
市級城市更新主管部門(mén)在收到各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各區縣（市）人民政府入庫申請30日內，組織相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行評審，通過(guò)后，納入城市更新儲備庫，并公示，公示期5個(gè)工作日。
四、項目入庫
項目完成公示后，由市級城市更新主管部門(mén)報市政府審定，納入市城市更新項目庫，并向社會(huì )發(fā)布。
打印
關(guān)閉