廈國資產(chǎn)〔2018〕140號《廈門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )印發(fā)〈廈門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )關(guān)于規范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導意見(jiàn)〉的通知》

《廈門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )印發(fā)〈廈門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )關(guān)于規范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導意見(jiàn)〉的通知》



廈國資產(chǎn)〔2018〕140號

各市直管?chē)衅髽I(yè)、委托主管部門(mén)和管委會(huì )管理的國有企業(yè)：

為了規范國有企業(yè)的資產(chǎn)出租行為，提高國有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，現將《關(guān)于規范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導意見(jiàn)》印發(fā)你們，請按規定執行。

附件：《廈門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )關(guān)于規范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導意見(jiàn)》

廈門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )

2018年4月28日

廈門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )關(guān)于規范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導意見(jiàn)

各市直管?chē)衅髽I(yè)、委托主管部門(mén)和管委會(huì )管理的國有企業(yè)：

為了進(jìn)一步規范市屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租行為，提高國有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，防止國有資產(chǎn)流失，確保國有資產(chǎn)的保值、增值，根據《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》等有關(guān)法律法規的規定，結合本市實(shí)際，提出以下意見(jiàn)：

一、指導思想和基本原則

（一）指導思想

認真貫徹落實(shí)國家、省、市政策規定精神，進(jìn)一步明確市國資委和市屬?lài)衅髽I(yè)在資產(chǎn)出租管理方面的職責權限，充分發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)效用，提高企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)租賃工作更加公開(kāi)透明、合法規范、高效務(wù)實(shí)，提升租賃資產(chǎn)經(jīng)濟效益，落實(shí)企業(yè)主體責任，從源頭上預防和治理腐敗，防止國有資產(chǎn)流失，實(shí)現國有資產(chǎn)保值增值。

（二）基本原則

1.堅持市國資委引導與市場(chǎng)運作相結合的原則。在市國資委的推動(dòng)和引導下，建立面向市場(chǎng)的公開(kāi)招租體系，充分發(fā)揮企業(yè)自主、市場(chǎng)配置的作用，實(shí)現國有資產(chǎn)保值增值。

2.堅持公開(kāi)、公平、公正與效率相結合的原則。推動(dòng)企業(yè)資產(chǎn)公開(kāi)向社會(huì )招租，提倡企業(yè)依托信息化工具招租，提高資產(chǎn)的管理和使用效益，提高企業(yè)資產(chǎn)出租管理的透明度。

3.堅持招租底價(jià)市場(chǎng)比照原則。標的資產(chǎn)招租底價(jià)應主要根據周邊同類(lèi)資產(chǎn)、相同地段、類(lèi)似功能等相關(guān)情況，按市場(chǎng)比較原則綜合確定。

4.堅持崗位分離、相互制約的原則。實(shí)行公開(kāi)招租具體操作部門(mén)和人員與定租部門(mén)和人員相分離，最大限度減少人為因素，確保招租工作的公開(kāi)、透明，增強、相互制約。

二、適用范圍

本指導意見(jiàn)適用于市國資委所出資企業(yè)及其所屬各級全資、控股以及實(shí)際控制的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)）。

本指導意見(jiàn)所稱(chēng)的資產(chǎn)出租是指企業(yè)將自身?yè)碛械姆橇鲃?dòng)性資產(chǎn)（包括土地使用權、房屋建筑物、設備、廣告位等），租賃給自然人、法人或其它組織（以下簡(jiǎn)稱(chēng)承租人）使用，向承租人收取租金的經(jīng)營(yíng)行為。

三、構建責任體系

市國資委、企業(yè)和產(chǎn)權交易機構應建立權限清晰、職責明確的出租管理服務(wù)責任體系。

（一）市國資委是企業(yè)資產(chǎn)出租工作的監督主體，主要履行以下職責：

1.探索建立企業(yè)資產(chǎn)出租的協(xié)同發(fā)展機制，提高資產(chǎn)出租的經(jīng)濟效益與社會(huì )效益；

2.督促企業(yè)建立健全資產(chǎn)租賃管理制度；

3.推動(dòng)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)權交易機構或自行組織公開(kāi)招租；

4.監督企業(yè)資產(chǎn)出租管理行為；

5.探索建立全市國有企業(yè)資產(chǎn)承租信用體系。

（二）企業(yè)是資產(chǎn)租賃的管理和實(shí)施主體，主要履行以下職責：

1.所出資企業(yè)負責建立健全企業(yè)資產(chǎn)出租管理工作制度，明確資產(chǎn)租賃的決策審批權限，規范租賃管理業(yè)務(wù)流程；

2.所出資企業(yè)負責監管下屬子企業(yè)的資產(chǎn)出租管理行為，定期開(kāi)展監督檢查，探索建立承租人信用評級體系；

3.企業(yè)負責制定本企業(yè)資產(chǎn)出租方案；

4.企業(yè)負責組織實(shí)施本企業(yè)資產(chǎn)出租工作；

5.企業(yè)負責本企業(yè)資產(chǎn)的日常管理與安全維穩工作，建立健全資產(chǎn)出租管理機構，規范出租管理行為。

（三）經(jīng)批準合法設立的產(chǎn)權交易機構是企業(yè)資產(chǎn)出租公開(kāi)招租的服務(wù)主體，主要履行以下職責：

1.制定資產(chǎn)出租交易制度和交易流程，建立健全操作規則；

2.為企業(yè)公開(kāi)招租提供信息發(fā)布平臺、交易平臺和服務(wù)平臺；

3.建立企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)公開(kāi)招租數據庫，利用互聯(lián)網(wǎng)擴大招租信息的覆蓋面，積極探索為企業(yè)提供增值服務(wù)和適當降低交易成本，并及時(shí)向市國資委反饋；

4.配合開(kāi)展出租管理信息系統的開(kāi)發(fā)建設工作。

四、規范資產(chǎn)出租決策審批、建立健全管理制度

（一）建立健全資產(chǎn)出租管理制度

所出資企業(yè)必須結合自身實(shí)際情況，建立健全完整的企業(yè)出租管理制度，建立健全風(fēng)險預警機制，明確企業(yè)分管領(lǐng)導和具體部門(mén)負責資產(chǎn)出租管理工作，建立健全資產(chǎn)出租管理臺賬，完善出租管理流程，建立健全相互制約的崗位體系，加強對在租資產(chǎn)的跟蹤管理，規范租賃管理行為。

（二）規范決策審批程序

所出資企業(yè)必須建立健全資產(chǎn)租賃管理的內部決策程序，明確決策主體、決策權限和決策責任，堅持科學(xué)民主決策、集體決策，資產(chǎn)出租方案應按照企業(yè)資產(chǎn)出租管理制度設定的決策審批權限逐級履行決策程序。資產(chǎn)出租方案內容應包括：擬出租資產(chǎn)的產(chǎn)權狀況，實(shí)物現狀，資產(chǎn)明細清單，出租原因，擬出租用途、期限，租金收繳辦法，收繳保障措施、承租條件，對被市國資委和企業(yè)列入不誠信負面名單對象的處置措施、招租底價(jià)及底價(jià)擬訂依據，招租方式等。招租底價(jià)應主要根據市場(chǎng)價(jià)格、供需情況以及資產(chǎn)的實(shí)際狀況、資產(chǎn)的價(jià)值補償、產(chǎn)業(yè)培育和功能布局安排等因素綜合確定。土地使用權、房屋建筑物以周邊相同地段，類(lèi)似功能、用途參照物的市場(chǎng)租賃價(jià)格作為確定招租底價(jià)的主要參考依據；設備以同類(lèi)設備的市場(chǎng)租賃價(jià)格作為確定招租底價(jià)的主要參考依據。

（三）優(yōu)化出租期限

企業(yè)資產(chǎn)出租期限不宜過(guò)長(cháng)，一般不超過(guò)5年；特殊情況可以適當延長(cháng)，原則上不應超過(guò)10年，到期后重新公開(kāi)競爭招租。特殊情況下出租期限達到10年或10年以上的資產(chǎn)出租項目，資產(chǎn)產(chǎn)權持有單位提出出租方案逐級上報，經(jīng)所出資企業(yè)董事會(huì )（總經(jīng)理辦公會(huì )）研究批準，并在招租信息公布前5個(gè)工作日向市國資委報告。

五、實(shí)行公開(kāi)招租

（一）企業(yè)資產(chǎn)出租應采取公開(kāi)競爭招租的方式進(jìn)行，公開(kāi)披露信息，廣泛征集承租方，鼓勵通過(guò)合法設立的產(chǎn)權交易機構公開(kāi)競爭招租。單宗資產(chǎn)招租底價(jià)每年在200萬(wàn)元（含200萬(wàn)元）以上，必須進(jìn)入合法設立的產(chǎn)權交易機構公開(kāi)招租，其他資產(chǎn)租賃也應當采取公開(kāi)招租，承租人及租賃價(jià)格由公開(kāi)競爭招租擇優(yōu)確定。

（二）公開(kāi)招租信息應盡量擴大覆蓋面，同時(shí)在廈門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )網(wǎng)站上發(fā)布，發(fā)布時(shí)間均不得少于10天。

（三）企業(yè)自行公開(kāi)招租過(guò)程中，只有一個(gè)符合條件者報名的，經(jīng)企業(yè)批準后，可以按實(shí)際報價(jià)但不能低于招租底價(jià)簽訂租賃協(xié)議。若無(wú)符合條件者報名，應重新修改招租方案，并進(jìn)行第二次公開(kāi)招租。

六、規范日常管理

（一）加強合同管理

資產(chǎn)出租時(shí)，企業(yè)應與承租人依照《中華人民共和國合同法》的規定和招租方案的約定，簽訂規范的資產(chǎn)租賃合同。租賃合同主要內容應包括：出租資產(chǎn)狀況，出租用途，租賃期限，租金標準及遞增率，租金收取時(shí)間與方式，雙方權利與義務(wù)，合同變更、解除，合同糾紛的處理辦法和違約責任條款等，明確不得轉租，并特別載明合同終止情形及免責條款，如承租人擅自改變承租用途、市政建設需要搬遷、土地被收儲和企業(yè)改制、轉租以及不可抗力影響等情形，出租方有權提前終止合同。企業(yè)應當按合同約定加強合同履約管理，保證合同正常履行。承租人不履行或不完全履行合同，企業(yè)應當研究可行的解決辦法并及時(shí)采取措施，維護企業(yè)合法權益。

（二）加強招租對象的信用審核

企業(yè)在招租前應認真嚴謹地制訂招租方案，提出對招租入圍對象包括經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、銀行征信等級、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jì)、租賃合同履約記錄等要素在內的信用要求，并加強報名者的合格條件的審核，有惡意違約、拖欠較大金額租金或存在違約訴訟等情形的報名者不得承租或續租，建立企業(yè)內部承租信用體系負面名單，排除潛在違約風(fēng)險。

七、專(zhuān)業(yè)化招商經(jīng)營(yíng)

企業(yè)自營(yíng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型城市商業(yè)綜合體、大型交通樞紐中心、大型產(chǎn)業(yè)園區、物流園區等對業(yè)態(tài)有統一設計和規劃的資產(chǎn)由所出資企業(yè)按照內部決策流程審批后可開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化招商經(jīng)營(yíng)，所出資企業(yè)應按照“公開(kāi)、公平、公正”的原則，根據有關(guān)政府政策、市場(chǎng)規律、行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)制定針對性的招商經(jīng)營(yíng)方案、定價(jià)原則，不得轉租。

八、土地出租管理

（一）各企業(yè)是土地出租的管理和實(shí)施主體，應按照各相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)的行業(yè)管理要求進(jìn)一步落實(shí)企業(yè)主體責任，確保國有土地出租與管理合法規范，防止國有資產(chǎn)流失，不出現任何安全與維穩隱患。

（二）土地及其地上建筑物(附著(zhù)物)出租,應按照政府批準文件、土地出讓合同或劃撥決定書(shū)的規定使用,不得改變土地用途和建筑功能,不得新建建筑物、構筑物。

（三）劃撥土地及其地上建筑物（附著(zhù)物）出租的，應向所在地國土部門(mén)提出書(shū)面申請。經(jīng)批準同意出租的，應按規定繳交土地收益金，并按本指導意見(jiàn)公開(kāi)招租。

（四）未按土地出讓合同或劃撥決定書(shū)要求建設的未建地不得出租。

九、強化監督檢查

（一）各企業(yè)應結合本指導意見(jiàn)要求，對在租資產(chǎn)和專(zhuān)業(yè)招商的日常管理情況進(jìn)行定期檢查，對租賃合同的履行情況進(jìn)行隨機抽查，查找問(wèn)題，及時(shí)糾正，確保資產(chǎn)租賃管理工作規范有序。

（二）企業(yè)應當將資產(chǎn)租賃情況納入信息公開(kāi)范圍，向本企業(yè)職工公開(kāi)，接受職工監督。

（三）企業(yè)監事會(huì )和其他有關(guān)內部監督部門(mén)應對本企業(yè)的資產(chǎn)出租工作進(jìn)行監督，市國資委也將對企業(yè)的資產(chǎn)出租和專(zhuān)業(yè)化招商經(jīng)營(yíng)工作進(jìn)行定期或不定期監督檢查。

十、其他

（一）市國資委所出資企業(yè)之間、所出資企業(yè)直接或間接全資和絕對控股及實(shí)際控制企業(yè)之間的資產(chǎn)租賃行為，由有關(guān)企業(yè)在參考市場(chǎng)價(jià)格基礎上自行協(xié)商確定。

（二）列入我市行政資源和社會(huì )公共資源范圍的資產(chǎn)出租按照有關(guān)文件規定辦理。

（三）企業(yè)化管理的事業(yè)單位及其所投資的企、事業(yè)單位的資產(chǎn)出租行為參照本指導意見(jiàn)執行。

（四）本指導意見(jiàn)由市國資委負責解釋。

（五）本指導意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行，有效期５年?！稄B門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )印發(fā)<廈門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )關(guān)于規范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導意見(jiàn)>的通知》（廈國資產(chǎn)〔2015〕114號）同日廢止。

廈門(mén)市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )2018年4月28日印發(fā)

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