《廈門(mén)市商品房預售管理規定》廈門(mén)市人民政府令第155號

《廈門(mén)市商品房預售管理規定》



廈門(mén)市人民政府令第155號

《廈門(mén)市商品房預售管理規定》已經(jīng)2013年11月29日市人民政府第40次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2014年1月1日起施行。

市長(cháng)劉可清

2013年12月1日

廈門(mén)市商品房預售管理規定

第一章總則

第一條為了規范商品房預售行為，維護商品房交易當事人合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《廈門(mén)經(jīng)濟特區城鎮房屋管理條例》等有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本規定。

第二條本規定所稱(chēng)商品房預售，是指預售人將其開(kāi)發(fā)的商品房在竣工驗收前出售給預購人，由預購人支付定金或者房?jì)r(jià)款的行為。

本規定所稱(chēng)預售人是指依法成立的預售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；預購人是指購買(mǎi)預售商品房的單位和個(gè)人。

第三條商品房預售應當遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠實(shí)信用的原則。

第四條市土地房屋主管部門(mén)（以下稱(chēng)預售主管部門(mén)）負責本市商品房的預售管理工作。

預售主管部門(mén)所屬的市土地房屋交易登記機構（以下稱(chēng)登記機構）承擔商品房預售管理的具體事務(wù)。

第二章預售項目管理

第五條預售商品房應當符合下列條件：

㈠已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；

㈡持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

㈢房屋建設工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已經(jīng)確定；

㈣投入開(kāi)發(fā)建設的資金已達到該項目工程建設總投資的25%以上。其中，申請預售商品房項目工程形象進(jìn)度應達到的標準為：7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程；8層以上（含8層）的，已完成主體結構工程的二分之一以上，且不得少于7層；

㈤已取得預售主管部門(mén)核發(fā)的商品房預售許可證。

預售主管部門(mén)可以根據市場(chǎng)情況，在不低于前款第四項規定的條件下，對預售商品房項目工程形象進(jìn)度進(jìn)行調整，報市人民政府批準后實(shí)施。

第六條預售人向預售主管部門(mén)申請辦理商品房預售許可證的，應當提交下列材料：

㈠商品房預售申請表；

㈡本規定第五條第一項至四項的證明材料；

㈢營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級證書(shū)；

㈣商品房預售方案。

第七條商品房預售方案包括以下內容：

㈠項目的名稱(chēng)、坐落、土地用途、規模、容積率等基本情況；

㈡項目建設周期、工程建設計劃及分期工程建設計劃等建設情況；

㈢公共部位和公共設施等公建配套的權屬歸屬、位置、面積和套數（間數）等具體情況及其平面示意圖；

㈣項目預售計劃，本次預售商品房的可售房源幢數、套數、面積,以及每套房屋的房號、面積、銷(xiāo)售單價(jià)和總價(jià)、用途等內容；

㈤規劃主管部門(mén)核定的預售商品房項目總平面圖和分層平面圖；

㈥本次申請預售商品房的預測面積報告書(shū)；

㈦車(chē)位（庫）出售或者出租的方案；

㈧商品房預售資金監管協(xié)議；

㈨商品房裝修標準；

㈩國家規定的其他內容。

第八條預售商品房項目可以分期、分幢申請預售許可，但不得分層、分單元申請。

第九條預售主管部門(mén)自受理商品房預售申請之日起10日內，依法作出同意或者不同意預售的書(shū)面決定。同意預售的，自作出決定之日起10日內向預售人核發(fā)商品房預售許可證；不同意預售的，應當書(shū)面說(shuō)明理由。

第十條商品房預售許可證應當載明以下內容：

㈠預售人的名稱(chēng)；

㈡許可證編號；

㈢預售商品房的名稱(chēng)（包括銷(xiāo)售廣告名稱(chēng)）、幢號、建筑面積、用途；

㈣商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)；

㈤國家規定應當載明的其他內容。

第十一條預售商品房項目的容積率或者戶(hù)型、結構、樓層、用途依法改變的，預售人應當委托原測繪機構對預售面積進(jìn)行重新測算，并向預售主管部門(mén)辦理商品房預售許可證內容變更手續。

第十二條預售商品房項目依法轉讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的，受讓方應當持以下材料辦理商品房預售許可證變更手續：

㈠商品房項目的轉讓合同；

㈡原商品房預售許可證；

㈢受讓方的營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級證書(shū)；

㈣重新簽訂的商品房預售資金監管協(xié)議；

㈤國家規定的其他材料。

對符合條件的，預售主管部門(mén)應當自受理之日起10日內變更商品房預售許可證。

受讓方在辦理商品房預售許可證變更手續完畢后，方可預售商品房。

第十三條預售商品房項目竣工驗收后，預售人應當向預售主管部門(mén)申請辦理商品房現售備案。對符合條件的商品房項目，預售主管部門(mén)應當予以備案，并出具商品房現售備案證明。

取得商品房現售備案證明后，原商品房預售許可證自動(dòng)失效。

第三章預售行為管理

第十四條預售人應當根據商品房預售許可證的內容進(jìn)行預售。

對已取得預售許可的商品房項目，預售人應當在取得商品房預售許可證之日起10日內一次性公開(kāi)全部預售房源及每套的價(jià)格。

預售人發(fā)布商品房預售廣告的，應當在商品房預售廣告中載明商品房預售許可證號。

第十五條預售人不得有下列行為：

㈠未取得商品房預售許可證進(jìn)行預售；

㈡未取得商品房預售許可證即以認購、預訂、排號、發(fā)放貴賓卡等方式收取或者變相收取定金、預定款等費用；

㈢以返本銷(xiāo)售、售后包租等方式預售商品房；

㈣除商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的商品房?jì)r(jià)款外，向預購人收取其他款項；

㈤法律、法規、規章禁止的其他行為。

第十六條預售人應當在商品房預售現場(chǎng)的顯著(zhù)位置公開(kāi)下列事項：

㈠商品房預售許可證；

㈡預售人的營(yíng)業(yè)執照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級證書(shū)、土地出讓合同、土地房屋權證、建設工程規劃許可證和施工許可證；

㈢商品房預售方案，其中項目總平面圖、土地出讓合同中規定公建配套的平面示意圖、商品房的預測面積報告書(shū)以及商品房預售資金監管協(xié)議應當單獨公開(kāi)；

㈣項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工、交付日期；

㈤商品房預售情況表，內容包括：商品房戶(hù)型、面積、公攤面積、預售狀態(tài)、權利限制狀況等；

㈥明碼標價(jià)的情況和物價(jià)部門(mén)的舉報電話(huà)；

㈦商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本；

㈧商品房的結構類(lèi)型、戶(hù)型、裝修標準；

㈨商品房交付使用時(shí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其收費標準；

㈩不利因素的提示；

（十一）國家、省、市有關(guān)商品房預售的規定。

第十七條預售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理預售商品房的，應當委托依法成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在本市從事代理預售商品房業(yè)務(wù)的，應當按照《廈門(mén)市市場(chǎng)中介機構管理辦法》的有關(guān)規定向預售主管部門(mén)備案。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進(jìn)行商品房預售時(shí)，不得向預購人收取任何費用。

第十八條代理預售商品房的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在商品房預售現場(chǎng)的顯著(zhù)位置向預購人公開(kāi)下列事項：

㈠本規定第十六條要求公開(kāi)的事項；

㈡房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的營(yíng)業(yè)執照、備案證明；

㈢預售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理的委托書(shū)；

㈣房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的地址和聯(lián)系電話(huà)。

第十九條預售商品房的，預售人和預購人應當通過(guò)登記機構網(wǎng)站簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其中有認購、預訂商品房的，預售人和預購人應當在登記機構網(wǎng)站簽訂商品房認購協(xié)議書(shū)。

預售人應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日起10日內到登記機構辦理登記備案手續。預購人也可以向登記機構辦理登記備案手續。登記機構應當自受理申請之日起5個(gè)工作日內作出書(shū)面決定，準予備案的，出具備案證明；不予備案的，應當書(shū)面說(shuō)明理由。

第二十條預售人和預購人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后可以申請預告登記。

預購人單方申請預告登記，預售人與預購人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。

第二十一條預售主管部門(mén)應當提供統一印制、統一編號的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本。預售人和預購人經(jīng)協(xié)商達成一致后，可以對商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的內容進(jìn)行選擇、修改和補充。

預購人要求將預售人發(fā)布的商品房預售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行約定的，預售人不得拒絕。

第二十二條預售商品房設定土地抵押權的，應當先取得抵押權人對該套商品房的登記放行證明，方可辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案。

設定在建工程抵押權的，應當先辦理該套商品房的抵押權注銷(xiāo)登記手續，方可辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案。

第二十三條預售人與預購人解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應當自解除合同之日起30日內到登記機構辦理注銷(xiāo)登記備案。

第二十四條商品房預售方案中除預售項目容積率及商品房戶(hù)型、結構、樓層、用途之外的其他內容發(fā)生變更的，預售人應當自變更之日起10日內向預售主管部門(mén)備案，并在商品房預售現場(chǎng)的顯著(zhù)位置予以公開(kāi)。

第四章預售資金管理

第二十五條商品房預售資金是指預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工交付前作為該商品房建設費用的款項。

商品房預售資金在商品房竣工交付前，主要用于購買(mǎi)項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進(jìn)度款及法定稅費，不得挪作他用。

第二十六條登記機構負責監督管理商品房預售資金的收存和使用。

第二十七條預售人應當在銀行設立商品房預售資金專(zhuān)用帳戶(hù)。預售人有多個(gè)預售項目的，應當分別設立商品房預售資金專(zhuān)用帳戶(hù)。

第二十八條預售人在申請商品房預售許可證前，應當與登記機構、開(kāi)戶(hù)銀行三方簽訂商品房預售資金監管協(xié)議，明確各方的權利、義務(wù)和責任。

預售人因開(kāi)發(fā)規模、按揭額度等原因，需增加開(kāi)戶(hù)銀行的，應當經(jīng)登記機構同意后增設商品房預售資金專(zhuān)用帳戶(hù)。

第二十九條預售主管部門(mén)應當建立預售人信用檔案，根據預售人的信用情況，確定免除預售資金監管的預售人名單。具體辦法由預售主管部門(mén)制定。

第三十條商品房預售資金監管協(xié)議簽訂后，由于開(kāi)戶(hù)銀行的原因，預售人可以變更開(kāi)戶(hù)銀行，重新簽訂商品房預售資金監管協(xié)議。

第三十一條預購人應當按合同約定的付款時(shí)間，將商品房預售款直接交入商品房預售資金專(zhuān)用帳戶(hù)，憑銀行出具的付款憑證向預售人換取售房發(fā)票。

預售人辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案時(shí)，應當同時(shí)附銀行出具給預購人的商品房預售款存入商品房預售資金專(zhuān)用帳戶(hù)的憑證。

第三十二條預售人使用商品房預售資金時(shí)，應當向登記機構提交下列文件：

㈠商品房預售資金使用申請表；

㈡用款計劃；

㈢用于支付工程款的，提供施工監理單位出具的施工進(jìn)度證明和施工單位的用款申請；用于支付購買(mǎi)項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷(xiāo)合同。

第三十三條登記機構收到預售人的用款申請后，按下列程序審查，并在5日內作出答復：

㈠審查預售人提供的資料；

㈡核定用款額度。用于支付工程款的，根據施工合同約定工程進(jìn)度和施工單位用款申請予以核準用款；用于支付購買(mǎi)建筑材料、設備的，根據其購銷(xiāo)合同約定和工程進(jìn)度予以核準用款；用于支付法定稅費的，根據繳納稅費通知予以核準用款。

同意使用商品房預售資金的，登記機構在申請表上出具核準意見(jiàn)，銀行憑核準意見(jiàn)辦理商品房預售資金撥付手續。不同意使用的，登記機構應當以書(shū)面形式說(shuō)明理由。

登記機構可以根據商品房預售資金監管協(xié)議的約定，將預售人用款申請的具體核算事項交由開(kāi)戶(hù)銀行辦理。

第三十四條除依照本規定第三十二條、第三十三條規定申請用款外，預售人可向登記機構申請一定額度的資金，作為備用金。

第三十五條預售人應當將商品房預售資金專(zhuān)用帳戶(hù)的對帳單于每月15日前提供給登記機構。

第三十六條預售人具備下列條件，可以向登記機構申請撤銷(xiāo)商品房預售資金監管：

㈠預售商品房竣工交付；

㈡未欠工程款。

經(jīng)登記機構同意后，向銀行辦理結算手續，注銷(xiāo)商品房預售資金專(zhuān)用帳戶(hù)。

第五章監督檢查

第三十七條預售主管部門(mén)應當建立商品房預售投訴處理制度，及時(shí)處理商品房預售過(guò)程中的投訴。

第三十八條預售主管部門(mén)依法對商品房預售行為進(jìn)行監督檢查時(shí)，有權采取以下措施：

㈠要求預售人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構就檢查事項涉及的問(wèn)題作出解釋和說(shuō)明，并根據需要進(jìn)入現場(chǎng)檢查；

㈡制止和糾正正在發(fā)生的商品房預售違法行為；

㈢要求有關(guān)單位和人員提供與檢查事項有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行復制；

㈣法律、法規、規章規定的其他措施。

被檢查的單位及其人員應當予以配合，不得妨礙和阻撓監督檢查活動(dòng)。

第三十九條預售主管部門(mén)應當加強對商品房預售許可實(shí)施情況的監督檢查，發(fā)現有下列情形之一的，責令改正，暫停該項目的網(wǎng)上簽約，并根據情況向公眾提示預購風(fēng)險：

㈠未按商品房預售許可證的內容進(jìn)行預售的；

㈡違反本規定第十一條、第十二條規定，未辦理預售許可證變更手續預售商品房的；

㈢違反本規定第十五條第三項、第四項規定，以返本銷(xiāo)售、售后包租等方式預售商品房，以及向預購人收取約定的商品房?jì)r(jià)款外的其他款項的；

㈣未按規定收存、使用商品房預售資金的。

預售人及時(shí)改正的，預售主管部門(mén)應當及時(shí)恢復該項目的網(wǎng)上簽約。

第六章罰則

第四十條預售人有下列情形之一的，由預售主管部門(mén)責令改正，并處10000元以上30000元以下罰款，并記入預售人信用檔案：

㈠違反本規定第十四條第二款規定，未在取得商品房預售許可證之日起10日內一次性公開(kāi)全部預售房源及每套價(jià)格的；

㈡違反本規定第十九條第一款規定，未通過(guò)登記機構網(wǎng)站簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者商品房認購協(xié)議書(shū)的。

第四十一條違反本規定第十六條、第十八條規定，預售人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未向預購人公開(kāi)規定事項的，由預售主管部門(mén)責令改正；逾期拒不改正的，處以10000元以上30000元以下罰款，并記入信用檔案。

第四十二條預售主管部門(mén)和登記機構的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第七章附則

第四十三條預售主管部門(mén)可以調整商品房預售資金的監管模式，由預售人委托商業(yè)銀行等第三方對預售資金的收存和使用進(jìn)行監管，具體辦法由預售主管部門(mén)根據國家和福建省的有關(guān)規定適時(shí)制定，報市政府批準后公布實(shí)施。

第四十四條本規定自2014年1月1日起施行。2001年9月30日廈門(mén)市人民政府令第100號公布的《廈門(mén)市商品房預售管理規定》同時(shí)廢止。

廈門(mén)市人民政府辦公廳2013年12月4日印發(fā)

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