穗土規劃規字〔2018〕9號《廣州市國土資源和規劃委員會(huì )關(guān)于印發(fā)廣州市規劃管理容積率指標計算辦法的通知》

廣州市國土資源和規劃委員會(huì )關(guān)于印發(fā)廣州市規劃管理容積率指標計算辦法的通知

穗土規劃規字〔2018〕9號

 

 

各有關(guān)單位：

 

現將《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》（下稱(chēng)《辦法》）印發(fā)給你們，請遵照執行。執行中遇到的問(wèn)題，請徑向市國土資源和規劃委員會(huì )反映。

 

 

 

廣州市國土資源和規劃委員會(huì )

 

2018年12月1日

 

 

 

廣州市規劃管理容積率指標計算辦法

 

 

 

第一條 為規范規劃管理中容積率指標的計算，根據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）、《廣州市城鄉規劃技術(shù)規定》等國家標準及規章的規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

 

第二條 廣州市行政區域內城鄉規劃管理中的建筑工程容積率指標計算應當按照本辦法執行。

 

房屋預售及房屋產(chǎn)權登記時(shí)的建筑面積測算，不適用本規定，按照《房產(chǎn)測量規范》（GB/T17986-2000）、《房屋面積測算規范》（DBJ440100/T204-2014）及有關(guān)規定執行。

 

第三條 本市規劃管理建筑工程建筑面積的計算，應當按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）執行。建筑面積指標應分列計算容積率建筑面積和不計入容積率建筑面積。

 

第四條 在核定建筑容積率指標時(shí)，下列情形不計入容積率建筑面積：

 

（一）建筑物避難層中的避難空間、地下公共通道、地下公交站場(chǎng)、地鐵站臺層、地鐵站廳層（除商業(yè)設施外）、地下停車(chē)庫、地下非機動(dòng)車(chē)庫、非平戰結合的人防工程和地下市政公用設施及地下設備用房等地下空間。

 

（二）符合本辦法規定的建筑公共開(kāi)放空間。

 

（三）既有房屋為滿(mǎn)足安全疏散、改善垂直交通等而增設必要的消防樓梯、連廊、無(wú)障礙設施、電梯等配套設施用房。

 

（四）符合現行政策法規的規定并經(jīng)城鄉建設主管部門(mén)認定的因實(shí)施綠色建筑技術(shù)而必須增加的建筑空間。

 

（五）對于規劃條件未明確預留充電設施接口比例要求的新建項目，在建設工程設計方案中為滿(mǎn)足充電設施接口比例要求而增設的電力用房。

 

（六）其他法律、法規、規章、上級政策文件規定的情形。

 

第五條 符合規定的建筑公共開(kāi)放空間及其交通附屬設施（含專(zhuān)用樓梯、電梯及坡道）不計入容積率，其中住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)建筑的公共開(kāi)放空間應滿(mǎn)足下列技術(shù)要求，并按照下列規則計算容積率：

 

（一）住宅、辦公、商業(yè)類(lèi)建筑位于建筑物首層的建筑公共開(kāi)放空間不計入容積率；首層以外的建筑公共開(kāi)放空間，其累計建筑面積大于所在建筑規劃核定計算容積率總建筑面積3%的，超出部分應按其投影面積計算容積率建筑面積。

 

（二） 工業(yè)建筑的公共開(kāi)放空間按其水平投影面積計算容積率建筑面積。創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)建筑的的公共開(kāi)放空間，其累計建筑面積大于所在建筑規劃核定計算容積率總建筑面積3%的，超出部分應按其投影面積計算容積率建筑面積。

 

（三）住宅、辦公、商業(yè)、創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)建筑利用架空空間作為建筑公共開(kāi)放空間的, 其層高應不小于4.5米，且架空開(kāi)敞面累計長(cháng)度應不小于架空空間周長(cháng)的40%，并應符合下列要求：

 

1. 純住宅建筑首層除必要的垂直交通空間、入口大堂及設備設施用房外應整層架空；其他類(lèi)型建筑首層的單個(gè)架空空間面積應不少于150平方米，其臨開(kāi)敞面進(jìn)深應不小于4.0米；

 

2. 位于建筑物裙房與塔樓之間的架空樓層除必要的垂直交通空間及設備設施用房外應整層架空；

 

3. 辦公、商業(yè)、創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)建筑位于塔樓中間層的單個(gè)架空空間面積應不少于300平方米，其臨開(kāi)敞面進(jìn)深應不小于4.0米；

 

上述第一款第（三）項情形以外的住宅、辦公、商業(yè)、創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)建筑的公共開(kāi)放空間，按其投影面積的一半計算容積率建筑面積，折算后的建筑面積應納入上述第一款第（一）、（二）項建筑公共開(kāi)放空間的比例控制要求。

 

第六條 建筑半開(kāi)敞空間按其投影面積的一半計算容積率建筑面積，其中住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)建筑的半開(kāi)敞空間應按照下列規則計算容積率：

 

（一）住宅建筑的半開(kāi)敞空間進(jìn)深不大于2.4米，且半開(kāi)敞空間水平投影面積之和不超過(guò)住宅套內（含半開(kāi)敞空間水平投影面積）建筑面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積；進(jìn)深或比例超出規定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。

 

（二）商業(yè)、辦公建筑每層的半開(kāi)敞空間水平投影面積之和不超過(guò)該層（含半開(kāi)敞空間水平投影面積）建筑面積5%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積；比例超出規定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。

 

（三）工業(yè)建筑的半開(kāi)敞空間按其水平投影面積計算容積率建筑面積。創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)建筑的半開(kāi)敞空間參照上述第（二）項規定執行。

 

第七條 建筑層高不超過(guò)層高基準值的，按該層水平投影面積1倍計算容積率指標，超出基準值部分以每2.2米為單位累進(jìn)增加1倍計算容積率指標。倍算的計算規則具體詳見(jiàn)本辦法附件《廣州市各類(lèi)建筑計算容積率建筑面積層高標準表》。

 

套內建筑面積超過(guò)144㎡的復式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以?xún)鹊?，水平投影面積不大于套內各層平均水平投影面積30%且不大于50㎡的按1.5倍計算容積率建筑面積，超出部分按2倍計算容積率建筑面積。當其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時(shí)，超出部分以每2.2米為單位累進(jìn)增加1倍計算容積率指標。

 

對層高有特殊要求的空間，如建筑的門(mén)廳、大堂、中庭、采光廳等公共部分和電影院、大型會(huì )議廳、宴會(huì )廳、展覽廳、指揮監控中心以及有特殊工藝需求的單、多層工業(yè)廠(chǎng)房、倉庫等，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。

 

第八條 本辦法未規定的情形，按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）需計算建筑面積的，應當按其建筑面積計算容積率面積。

 

城市規劃有特殊要求的應按照經(jīng)批準的城市設計和規劃條件執行。對公共環(huán)境品質(zhì)有提升的建筑創(chuàng )新設計，對建筑層高、公共開(kāi)放空間等有特殊要求的，可以由城鄉規劃部門(mén)組織進(jìn)行專(zhuān)題研究或者專(zhuān)家評審，根據研究或評審結果確定容積率的計算。

 

第九條  本辦法中部分術(shù)語(yǔ)解釋如下：

 

（一）計算容積率建筑面積：指建設用地內需計入容積率指標的建筑面積。

 

（二）避難空間：用于人員暫時(shí)躲避火災及煙氣危害的空間，不包含電梯間、樓梯間、電梯前室、樓梯前室等垂直交通空間以及設備用房。

 

（三）半開(kāi)敞空間：有永久性頂蓋，且至少有一邊除護欄外沒(méi)有任何圍護結構的開(kāi)敞平臺，如建筑的陽(yáng)臺、入戶(hù)花園、空中花園、設備平臺、活動(dòng)平臺、挑廊等。

 

 （四）半開(kāi)敞空間進(jìn)深：半開(kāi)敞空間上部永久性頂蓋投影線(xiàn)外緣至外墻邊緣的最大垂直距離。

 

 （五）住宅套內建筑面積：由套（單元）內的房屋使用面積、套內墻及柱體面積、套內的半開(kāi)敞空間水平投影面積組成。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。外墻(包括山墻)以及套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

 

（六）創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)建筑：是指區別于傳統產(chǎn)業(yè)建筑，供人們從事各類(lèi)創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)、創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等的建筑。

 

（七）建筑公共開(kāi)放空間：是附屬于建筑物，面向小區不特定業(yè)主或者公眾、全天候免費開(kāi)放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、建筑物內城市公共通道等，但不包括住宅建筑位于塔樓中間層的單個(gè)架空空間。建筑公共開(kāi)放空間應具備邊界開(kāi)放與便捷的公共可達條件，其中公共通道應滿(mǎn)足人流疏散要求。

 

（八）集中大型商業(yè)建筑：商業(yè)功能集中布置的，任一樓層建筑面積不小于5000平方米或總建筑面積不小于20000平方米的商業(yè)建筑。

 

第十條 本辦法自2018年12月1日起施行，有效期五年。本規定發(fā)布實(shí)施前，已取得設計條件且仍然有效的，其建設工程規劃許可、規劃驗收仍按設計條件核發(fā)時(shí)的容積率指標計算規定執行。

 

 

 

附件：

1.《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》附件相關(guān)圖示.doc

 

2.廣州市各類(lèi)建筑計算容積率建筑面積層高標準表.doc

 

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