您當前的位置：市政辦發(fā)〔2017〕82號《西安市人民政府辦公廳關(guān)于轉發(fā)國有企業(yè)職工家屬區“三供一業(yè)”分離移交維修改造標準的通知》
《西安市人民政府辦公廳關(guān)于轉發(fā)國有企業(yè)職工家屬區“三供一業(yè)”分離移交維修改造標準的通知》
市政辦發(fā)〔2017〕82號
各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門(mén)、各直屬機構：
市國資委制定的《國有企業(yè)職工家屬區“三供一業(yè)”分離移交維修改造標準》已經(jīng)市政府同意，現轉發(fā)給你們，請認真遵照執行。
西安市人民政府辦公廳
2017年8月25日
國有企業(yè)職工家屬區“三供一業(yè)”分離移交維修改造標準
(市國資委)
為貫徹執行《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)國務(wù)院國資委和財政部關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)〔2016〕45號)和《省政府辦公廳轉發(fā)省國資委、省財政廳關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區“三供一業(yè)”分離移交工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》(陜政辦發(fā)〔2017〕2號)、《市政府辦公廳關(guān)于印發(fā)國有企業(yè)職工家屬區“三供一業(yè)”分離移交工作方案的通知》(市政辦發(fā)〔2017〕48號)有關(guān)要求，切實(shí)做好我市“三供一業(yè)”分離移交工作，結合相關(guān)國家標準和西安市實(shí)際，制定本標準。
一、主要依據
(一)住房和城鄉建設部、財政部《關(guān)于推進(jìn)北方采暖地區既有居住建筑供熱計量及節能改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》(建科〔2008〕95號)
(二)財政部《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于推進(jìn)北方采暖地區既有居住建筑供熱計量及節能改造獎勵資金管理暫行辦法〉的通知》(財建〔2007〕957號)
(三)住房和城鄉建設部《關(guān)于印發(fā)〈北方采暖地區既有居住建筑供熱計量及節能改造技術(shù)導則〉(試行)的通知》(建科〔2008〕126號)
(四)住房和城鄉建設部《物業(yè)承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)
(五)國家電網(wǎng)公司《關(guān)于印發(fā)國有企業(yè)職工家屬區供電設施接收工作方案的通知》(國家電網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)〔2016〕736號)
(六)《陜西省燃氣管理條例》
(七)《陜西省安全生產(chǎn)條例》
(八)《陜西省特種設備安全監察條例》
(九)《陜西省建設工程質(zhì)量管理條例》
(十)西安市城區居民用水階梯價(jià)格制度改革工作協(xié)調小組下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展西安市居民生活飲用水二次供水設施移交接收工作的安排意見(jiàn)》(市階梯水價(jià)辦發(fā)〔2016〕1號)
(十一)《關(guān)于開(kāi)展西安市自來(lái)水戶(hù)表集中改造工作的意見(jiàn)》(市階梯水價(jià)辦發(fā)〔2016〕2號)
(十二)《西安市城市集中供熱管理條例》
(十三)《西安市物業(yè)管理條例》
(十四)西安市人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)西安市老舊住宅小區更新完善工程實(shí)施方案的通知》(市政辦函〔2015〕59號)
二、指導原則
(一)堅持維修為主、改造為輔，做到技術(shù)合理、經(jīng)濟合算、運行可靠，按不低于我市基礎設施的平均水平實(shí)施維修改造，保證維修改造后的設備設施符合現行標準、正常運行。
(二)維修改造基本結束后，埋鋪管道路基應當全面恢復，垃圾外運完畢，切實(shí)達到工完料盡場(chǎng)地清，不得出現爛尾工程。
(三)維修改造要與我市“四改兩拆”、“拆墻透綠”、棚戶(hù)區改造以及老舊小區提升改造等工作相結合，參照《市建委市財政局關(guān)于進(jìn)一步加強和深化老舊住宅小區綜合提升改造工作的通知》(市建發(fā)〔2016〕7號)實(shí)施，達到和諧、宜居、安全、物業(yè)服務(wù)規范的基礎設施標準。
三、維修改造標準
(一)供水維修改造標準。
1.改造原則
認真貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于“三供一業(yè)”分離移交改造工作的方針和政策，符合國家的有關(guān)法律、法規、規范、標準。
維修改造應參照《西安市國有企業(yè)職工家屬區“三供一業(yè)”供水設施設備維修改造技術(shù)標準》執行。
2.改造范圍
由市政供水管道的接入點(diǎn)起，到居民每戶(hù)供水計量表。
由自備井供水的家屬區，可接入市政供水系統的，自市政供水接入點(diǎn)起，至居民每戶(hù)供水計量表。
3.維修改造目標及內容
目標：供水水質(zhì)安全、做到一戶(hù)一表，分戶(hù)計量，查表收費。
維修改造內容：泵站維修改造、庭院管網(wǎng)維修改造、樓內立管維修改造、入戶(hù)支管維修改造、水表維修改造、完善自控、安防和水質(zhì)監控系統。
4.維修改造費用
一戶(hù)一表、供水管網(wǎng)、泵站等維修改造費用根據不同家屬區狀況，維修改造內容差異較大，最終費用以實(shí)際工作量編制施工結算為準。
5.供水管線(xiàn)
(1)供水管網(wǎng)管材應優(yōu)先選用球墨鑄鐵給水管;立管應優(yōu)先選用鋼塑復合管，樓內與用戶(hù)連接采用PPR管材。
(2)根據水表改造要求，單元進(jìn)戶(hù)管分為原位換管和樓梯間、外墻立管改造三種安裝方式。
(3)外墻立管、樓梯間立管，需增設防凍措施。
(4)給水管道安裝在便于日常管理和維修且不妨礙建筑物正常使用的位置。
(5)給水管道不得穿越配變電房、電梯機房等遇水會(huì )損壞設備和引發(fā)事故的房間，并避免在生產(chǎn)設備上方穿過(guò)。
(6)給水管道應避免穿越人防地下室。
6.水表
(1)對住宅建筑實(shí)現“一戶(hù)一表、分戶(hù)計量”的原則，達到精確計量、方便管理的目的，水表選擇智能水表。
(2)水表安裝應考慮其便于抄表和維護維修。水表出戶(hù)后安置位置如存在冰凍隱患，應有防凍措施。
(3)樓內管道應設置排氣閥，在水表前應設置減壓閥，設置帶有鎖閉功能的截止閥，表后應安裝用戶(hù)操作球閥和止回閥。
7.安防及監控系統
(1)二次供水系統應設置專(zhuān)門(mén)的二次供水監控中心，監控中心應能監控所有二次供水設施運行狀態(tài)。
(2)泵房應配置水質(zhì)在線(xiàn)監測設備，監測數據應至少包括余氯、濁度、pH值等，并應實(shí)現在線(xiàn)傳送至二次供水監控中心。
(3)泵房應采用遠程監控系統。
8.二次供水
(1)二次供水改造應充分利用市政供水管網(wǎng)壓力，在供水水量、壓力可以滿(mǎn)足用戶(hù)需求的條件下，撤并改造服務(wù)面積小、技術(shù)設備老舊、運行狀態(tài)較差的二次供水設施。
(2)依據市政供水管網(wǎng)條件，綜合考慮小區或建筑物類(lèi)別、高度、使用標準等因素，經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟比較后合理選擇二次供水系統。
(3)二次供水系統應具有穩定可靠的消毒措施。
(4)二次供水系統應設置穩定可靠的防倒流等防污染裝置。
(5)嚴禁二次供水管道與非飲用水管道相連接。
(6)二次供水改造系統的設計應滿(mǎn)足安全使用和節能、節地、節水、節材的要求，并應符合環(huán)保保護、施工安裝、操作管理、維修檢測等要求。
(7)泵站。合理運用現有泵站供水能力，以維修改造為主，以建設改造區域泵站為輔，能合并的合并，維修改造應滿(mǎn)足正常運行的需要。
(8)增壓設施。對設備陳舊達不到使用要求的，應進(jìn)行設備更換。
(9)室內外管線(xiàn)。管材材質(zhì)達不到水質(zhì)要求，腐蝕嚴重，附屬設施達不到使用要求的，應進(jìn)行更換。
(10)泵站用電達不到獨立計量的，應予以改造。
(二)供電維修改造標準。
1.電源接入原則
(1)電源接入應優(yōu)先考慮原有電源接入點(diǎn)，原有電源無(wú)法滿(mǎn)足時(shí)按照電網(wǎng)企業(yè)精簡(jiǎn)業(yè)擴手續提高辦電效率要求進(jìn)行接入。
(2)對于高層、小高層或裝有電梯的多層住宅，應優(yōu)先考慮雙電源接入，當現場(chǎng)無(wú)條件接入雙電源時(shí)，按照電梯、消防等重要負荷的120%配備應急發(fā)電機。
2.商業(yè)、辦公等非居民負荷分離原則
(1)用電容量在100kVA以下，可由公變供電;用電容量在100kVA及以上，應由原專(zhuān)變進(jìn)行供電。
(2)因場(chǎng)地原因必須拆除專(zhuān)變時(shí)，原專(zhuān)變負荷可由公變進(jìn)行供電，轉移后的負荷總容量應能滿(mǎn)足該臺公網(wǎng)變壓器安全、穩定、經(jīng)濟運行的要求。
3.用電改造設計標準
(1)戶(hù)型電氣設計標準：建筑面積不足90m2的，設計容量不低于4kW;建筑面積90m2—150m2的，設計容量不低于6kW;建筑面積超過(guò)150m2的，設計容量不低于8kW;公建設施、辦公用房、公用設施供電基本容量標準，參照原供電容量進(jìn)行報裝，無(wú)法參照時(shí)原則不低于40W/m2或按照設備容量進(jìn)行計算。
(2)居民小區電氣負荷同時(shí)系數：當小區內住宅戶(hù)數小于等于42戶(hù)時(shí)，同時(shí)系數應為0.51;當小區內住宅戶(hù)數在43—304戶(hù)時(shí)，同時(shí)系數應為0.38;當小區內住宅戶(hù)數大于等于305戶(hù)時(shí)，同時(shí)系數應為0.32。
(3)住宅區變壓器容量配置應按《民用建筑電氣設計規范》同時(shí)系數法及相關(guān)運行統計數據計算，并滿(mǎn)足7—10年居民生活用電發(fā)展的需求。同時(shí)為考慮發(fā)展及線(xiàn)路敷設方便的需要，其配套的導線(xiàn)、母線(xiàn)、開(kāi)關(guān)設備等按上限值并放大一級配置。
4.公變低壓配電系統
(1)低壓線(xiàn)路供電半徑應滿(mǎn)足線(xiàn)路末端電壓降≤4%，且供電半徑不應超過(guò)250m。
(2)小高層以上的住宅小區公用設施低壓線(xiàn)路，應與為住宅供電的低壓線(xiàn)路分開(kāi)敷設。如在電纜豎井內，也可采用預分支電纜及穿刺線(xiàn)夾，電纜截面應根據接入負荷進(jìn)行選型。
(3)低、多層住宅供電低壓線(xiàn)路宜采用三相五線(xiàn)及四芯等徑截面的銅芯交聯(lián)電纜。
(4)低壓配電網(wǎng)原則實(shí)行按片區分片供電的方式，低壓網(wǎng)應有明確的供電范圍，原配電室安裝有低壓母聯(lián)開(kāi)關(guān)的，低壓進(jìn)線(xiàn)柜與母聯(lián)柜之間必須有三取二閉鎖，正常運行方式時(shí)母聯(lián)開(kāi)關(guān)應在冷備用狀態(tài)，當變壓器發(fā)生故障時(shí)，可根據現場(chǎng)情況調整運行方式。
5.無(wú)功補償
無(wú)功補償遵循就地補償的原則，采用智能型免維護無(wú)功自動(dòng)補償裝置，具備自動(dòng)過(guò)零投切、分相補償以及抑制諧波等功能。電容器安裝在配(變)電站的低壓側，經(jīng)補償后cosΦ不低于0.90。當電容器回路的高次諧波含量超過(guò)規定允許值時(shí)，應在回路中設置濾波裝置，電容器額定電壓宜選0.45kV等級。
(三)供熱維修改造標準。
供熱設備設施改造內容主要包含用戶(hù)一次網(wǎng)支線(xiàn)、熱交換站、用戶(hù)二次網(wǎng)、室內采暖系統及并入市政供熱管網(wǎng)等項目，改造項目概算費用指標以建筑面積為計算基礎。
1.用戶(hù)一次網(wǎng)支線(xiàn)(從主管網(wǎng)開(kāi)口至熱交換站前)管網(wǎng)及設備存在嚴重安全隱患或達到使用壽命的予以更換或維修。
2.推進(jìn)樓宇內供熱管道單管串聯(lián)改雙管并聯(lián)，達到分戶(hù)控制，實(shí)現按戶(hù)收費：
(1)2007年以前建成的建筑進(jìn)行分戶(hù)供暖改造，主要工作是更換管道和散熱器，實(shí)現分戶(hù)控制。
(2)2007年以后建成的建筑進(jìn)行分戶(hù)供暖改造，主要工作是對管道和散熱器及地輻熱進(jìn)行維修保養，實(shí)現分戶(hù)控制。
3.完成二次網(wǎng)及樓宇內老舊供熱管道的改造，改造范圍界定如下：
(1)對于原有雙管并聯(lián)熱網(wǎng)系統的樓內立管應實(shí)地考察，結合管道實(shí)際情況確定改造范圍。
(2)管網(wǎng)改造除考慮使用年限外，還應結合現場(chǎng)踏勘情況，對于使用環(huán)境較好，管道損壞程度較小的管網(wǎng)，滿(mǎn)足設計要求的管道可予以保留。
4.已經(jīng)接入市政集中供熱用戶(hù)按照本標準改造。
(四)供氣維修改造標準。
1.編制依據
依據現行的中省市法律法規和政策及燃氣行業(yè)相關(guān)規范和標準。
2.維修改造范圍
資產(chǎn)移交單位家屬區庭院和室內燃氣設施，包含調壓站、調壓箱(器)、中低壓管道和附屬閥門(mén)(井)、室內管道、閥門(mén)、流量計、燃氣表、自閉閥等設備設施。
3.維修改造標準
(1)庭院設施維修改造標準
①原庭院管道為鑄鐵材料的必須改造為鋼管或PE管，為鋼質(zhì)材料的(埋地或架空)，管道防腐層評級為差劣的按照SY/T6151—1995《鋼質(zhì)管道管體腐蝕損傷評價(jià)方法》進(jìn)行更換。
②原庭院管道被占壓存在運行風(fēng)險隱患的必須改造，拆除占壓或遷移管線(xiàn)或架空。
③原供氣調壓設備安全間距不足，或不符合現行國家標準，或老舊無(wú)法維修的必須遷移、更新改造。
④原老舊、年久失修、易失效的閥門(mén)必須改造換新。
⑤原資產(chǎn)移交單位自建并自行管理的燃氣設施，在移交原設備設施臺賬等基礎信息資料的同時(shí)，依據上述標準及現行規范制定維修改造方案實(shí)施改造。
(2)室內設施維修改造標準
①室內立管存在裝修包裹、銹蝕嚴重、安全間距不足、無(wú)法在原管位整改維修的必須改造為室外立管，減少室內運行安全風(fēng)險。室外爬墻立管根據銹蝕程度確定具體整改或更換措施。
②室內燃氣表具使用超過(guò)五年以上(國家規程為一般不超過(guò)十年，因考慮改造周期和改造后會(huì )很快到需更換時(shí)限)進(jìn)行改造更換。
③為確保戶(hù)內供用氣安全，按照最新國家相關(guān)規范和要求，對原室內連接灶具的自閉閥、橡膠軟管，必須徹底更新為新型絲接自閉閥和金屬軟管。
4.維修改造費用
維修改造費用中包含前期工作費、設計費、監理費、維修改造工程費(含新建和拆除廢棄設施工程)等，由于不同的小區維修改造工程內容差異較大，最終費用以實(shí)際工程量編制的工程決算為準。
(五)物業(yè)維修改造標準。
1.維修改造范圍
職工家屬區紅線(xiàn)范圍內的物業(yè)設施，列入改造范圍。
2.維修改造主體單位
接收單位作為維修改造的建設單位，在移交企業(yè)的積極配合下，依法對應進(jìn)行招投標的工程項目，按照招投標程序擇優(yōu)選擇施工方。
3.維修改造主要內容
(1)外墻保溫完好，無(wú)外墻保溫的樓房原則上需增加外墻保溫;樓梯外立面整潔、美觀(guān)且無(wú)安全隱患，無(wú)缺損現象，空調外機掛置牢固，冷凝水有序排放;散水平整、無(wú)破損;樓道和公共空間在移交前粉刷一次，有吊頂、墻面瓷磚、地面瓷磚的，對破損、空鼓處進(jìn)行維修;欄桿、扶手無(wú)破損，移交前油漆一次;樓道窗戶(hù)完好，無(wú)破損;樓梯無(wú)明顯破損，樓梯扶手、門(mén)、窗、玻璃無(wú)破損，開(kāi)啟靈活，懸挑樓梯無(wú)明顯裂縫;公共部位門(mén)窗、墻體基本完好;地下室頂棚、墻面、地面平整，粉刷層無(wú)起皮、脫落現象;各種管道井及井門(mén)無(wú)破損。
(2)屋面無(wú)滲漏現象，近三年屋面防水未整修的進(jìn)行全面防水翻修并達到相應防水設防等級要求;地下室防水完好，排水暢通。
(3)小區道路無(wú)麻面、坑洼等破損現象;道牙完好整齊;步道板有序排列，無(wú)斷裂、缺失現象，保持整潔暢通。
(4)小區內生活污水管網(wǎng)與雨水管網(wǎng)分離，雨水管網(wǎng)改造采取雨水回收利用措施，家屬區雨水污水管道暢通完好，無(wú)堵塞，無(wú)滲漏;各種溝渠封閉完好，無(wú)安全隱患;各種井蓋、水篦子無(wú)破損且與周邊路面保持平整，雨落水管完好;化糞池徹底清掏一次，對破損嚴重的化糞池進(jìn)行維修，確保其正常使用;對公廁進(jìn)行徹底清掏，公廁結構安全可靠，不漏雨，設施齊全。
(5)家屬區(小區)出入口通道人車(chē)分流，小區入口大門(mén)美觀(guān)、大方，門(mén)禁系統完備，設有24小時(shí)門(mén)崗值班，門(mén)衛室設備齊全，功能完善;小區圍墻、圍欄有安防措施，符合“拆墻透綠”政策的家屬區按要求維修改造;單元門(mén)禁系統可正常使用，窗戶(hù)防盜網(wǎng)完好，無(wú)松動(dòng)或破損現象，小區內監控設施、設備完好，監控無(wú)死角;單元入口處具備條件的設置無(wú)障礙通道。
(6)公共照明設施無(wú)缺燈、斷亮，在滿(mǎn)足使用要求的前提下還需符合節能環(huán)保要求;健身器材、長(cháng)椅、體育場(chǎng)館、活動(dòng)室等公共服務(wù)設施完好，保證其正常使用功能;對相關(guān)設施、設備進(jìn)行節能改造，達到節能標準。
(7)對電梯、備用電源、水泵等設備進(jìn)行必要的維修、維保，保證其正常運轉;對超過(guò)使用年限的電梯、備用電源等設備進(jìn)行更換;設備間(房)改造完成，封閉、完整。設施、設備具備正常使用功能，標識清晰、明確，原有記錄保存完整;特種設施設備安全運行許可證、消毒設備、安全監測設備配置齊全，無(wú)重大安全隱患。
(8)人防設施達到人防設計要求，防雷設施完好;消防設施、設備需要維修的進(jìn)行維修，需要更換的進(jìn)行更換，保證消防設備完好;消防器材按標準配置;有條件的小區設立微型消防站。
(9)地上、地下停車(chē)管理設施完善，停車(chē)位地面平整、畫(huà)線(xiàn)標注明確且滿(mǎn)足消防要求;小區內泊車(chē)嚴重堵塞消防通道、影響疏散安全的，可由雙方協(xié)商，根據實(shí)際情況增設智能化停車(chē)場(chǎng)或泊車(chē)位，按實(shí)際發(fā)生額測算;自行車(chē)棚結構安全可靠，封閉完好，頂棚無(wú)漏水現象，照明、充電線(xiàn)路插座分布合理且滿(mǎn)足使用要求。
(10)公共綠地、綠化帶修整完好，清潔美觀(guān)，無(wú)死株缺株，無(wú)黃土外漏，植被覆蓋完好;無(wú)花壇破損，綠化景觀(guān)、小品、亭臺修繕完整，無(wú)缺損、漆面脫落，嚴重污染;綠化實(shí)現三季有花、四季常綠;小區內古樹(shù)名木得到優(yōu)先保護，檔案資料齊全。
(11)移交小區中有違章建筑、違章設施的應拆除。占用綠地種菜或其它用途等應恢復原狀。
(12)移交和接收單位應共同對移交家屬區建筑物進(jìn)行全面查勘，對篩選出的危房，特別是有沉降、傾斜現象以及平房、棚戶(hù)房等，由移交單位聯(lián)系有關(guān)部門(mén)進(jìn)行房屋安全鑒定，根據鑒定結果該維修的須維修，該加固的須加固，并厘清責任。
(13)物業(yè)管理用房按建筑面積3‰比例配備，且物業(yè)管理用房建筑面積不低于100m2;具備條件的小區按不低于每100戶(hù)30m2配備活動(dòng)場(chǎng)所，活動(dòng)區域地面平整，不積水，健身器材齊全;標識、標牌清晰，物業(yè)宣傳欄整潔規范;垃圾桶、果皮箱設施完好，對具備條件的小區設置垃圾轉運間，對原有的垃圾轉運間維修改造。
(14)隨物業(yè)捆綁移交的供熱設施設備參照燃氣供熱設施設備維修改造標準執行。
(15)物業(yè)分離改造移交最終費用以實(shí)際工作量編制施工結算為準。
4.原單位住房維修資金必須繳納，未繳納的移交前足額繳納。遵照以下方式繳納：
(1)出售公有住房(房改房)的，多層住宅按售房款的22%、高層住宅按售房款的32%交存。
(2)拆遷安置中實(shí)行產(chǎn)權調換的房屋、危(舊、棚)改回遷房、經(jīng)濟適用住房、單位集資建房等專(zhuān)項維修資金按照商品住宅的規定執行，可按照售房?jì)r(jià)格比例收取或按照建筑面積收取。
(3)在一個(gè)物業(yè)管理區域內，凡依法登記權屬的車(chē)位、車(chē)庫等其他非住宅物業(yè)專(zhuān)項維修資金參照住宅的標準交存。
(4)交存的住房維修資金以物業(yè)管理區域建檔，明細到幢。
5.人員安置
移交單位從事后勤管理和服務(wù)的在編人員(不含社會(huì )臨聘人員)，原則上可以按小區建筑面積0.5人/萬(wàn)m2的比例轉入接收單位，無(wú)法接收的人員，由移交企業(yè)妥善安置。
6.原企業(yè)物業(yè)管理資料須齊全，包含房產(chǎn)類(lèi)型、面積、戶(hù)主信息、建筑物及管網(wǎng)圖紙、涉外合同等資料。
公文相關(guān)附件: 市政辦發(fā)82
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