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上海市國家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《納稅人跨區（縣）轉讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理操作辦法（試行）》的公告
上海市國家稅務(wù)局公告2016年第6號 2016-04-30
根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定了《納稅人跨區（縣）提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃服務(wù)增值稅征收管理操作辦法（試行）》，自2016年5月1日起執行。
特此公告。
上海市國家稅務(wù)局
2016年4月30日
納稅人跨區（縣）提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃服務(wù)增值稅征收管理操作辦法（試行）
納稅人在本市跨區（縣）以經(jīng)營(yíng)性租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)，應按照規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和計稅方法，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
一、適用范圍
單位和個(gè)體工商戶(hù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人）發(fā)生跨區（縣）以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租本市范圍內不動(dòng)產(chǎn)的行為，適用本辦法。
跨區（縣）是指納稅人機構所在地與不動(dòng)產(chǎn)所在地不在同一區縣，具體行為包括以下類(lèi)型：
（一）外省市納稅人在本市出租不動(dòng)產(chǎn)；
（二）本市納稅人在本市跨區（縣）出租不動(dòng)產(chǎn)。
其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，應向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，不適用本辦法。
二、預征率
納稅人預繳稅款時(shí)，應將取得的租金收入（不含收取的押金）換算成不含稅銷(xiāo)售額，按照適用的預征率預繳稅款。
（一）一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，預征率為3％。
（二）小規模納稅人和個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶(hù)出租住房），適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，預征率為5％；一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，預征率為5％。
（三）個(gè)體工商戶(hù)出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計征。
三、預繳稅款計算
（一）適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：
應預繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+11%）×3%
（二）適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：
應預繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%
（三）個(gè)體工商戶(hù)出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：
應預繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%
四、預繳申報
（一）預繳期限和地點(diǎn)
納稅人應在取得租金的次月（季度）納稅申報期限，向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)預繳稅款。
（二）納稅人預繳稅款時(shí)，應提供下列資料：
1.《增值稅預繳稅款表》（一式二份）；
2.稅務(wù)登記證或社會(huì )信用登記證（三證合一）副本復印件（首次辦理預繳需提供），個(gè)體工商戶(hù)還應提供本人身份證原件和復印件；
3.所出租不動(dòng)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權證或商品房預售合同、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同等能證明不動(dòng)產(chǎn)權屬的復印件（首次辦理預繳需提供）；
4.開(kāi)具的增值稅發(fā)票（自行開(kāi)具發(fā)票的納稅人提供）；
5.不動(dòng)產(chǎn)租賃合同復印件（首次辦理預繳需提供）；
6.納稅人委托代理人辦理的，應提供書(shū)面委托書(shū)以及代理人身份證原件和復印件。
（三）機構所在地申報
納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入應按規定向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，已預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。
五、代開(kāi)發(fā)票
不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的小規模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在預繳稅款后向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)增值稅發(fā)票。
（一）納稅人申請代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應提供下列資料：
1.《增值稅預繳稅款表》（已預繳稅款的還應提供完稅憑證）；
2.《代開(kāi)增值稅發(fā)票申請表》；
3.承租人稅務(wù)登記證或社會(huì )信用登記證（三證合一）副本復印件，承租人為其他個(gè)人的，應提供身份證復印件。
（二）下列情況不得申請代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票：
1.納稅人向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)；
2.取得的租金收入享受免征增值稅優(yōu)惠的。
六、其他事項
小規模納稅人增值稅應稅銷(xiāo)售額符合小微企業(yè)免征增值稅條件的，其取得的跨區縣不動(dòng)產(chǎn)租金收入暫不實(shí)行預繳，需代開(kāi)增值稅發(fā)票的，應向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)。
納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規定應向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預繳稅款而自應當預繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預繳稅款的，由機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規定進(jìn)行處理。
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