財稅〔2009〕100號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展應用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節計稅價(jià)格工作的通知》

財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展應用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節計稅價(jià)格工作的通知





財稅〔2009〕100號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務(wù)局：

為深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理，規范房地產(chǎn)交易計稅價(jià)格核定辦法，決定在全國范圍內開(kāi)展應用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節計稅價(jià)格工作?，F將《應用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節計稅價(jià)格工作方案》發(fā)給你們，具體要求如下：
 
一、各省、自治區、直轄市和計劃單列市財稅部門(mén)要選定城市開(kāi)展應用評稅技術(shù)核定交易環(huán)節計稅價(jià)格工作。
 
二、各地財稅部門(mén)要高度重視此項工作，切實(shí)加強領(lǐng)導，抓好組織落實(shí)，盡快制定本地具體工作方案，明確工作范圍、工作內容、工作步驟、進(jìn)度安排、人員配置和經(jīng)費預算等。
 
三、為保障相關(guān)工作的順利進(jìn)行，各地財稅部門(mén)要成立領(lǐng)導小組和實(shí)施小組。領(lǐng)導小組負責協(xié)調部門(mén)關(guān)系、確定工作方案、建立資金保障等工作。實(shí)施小組負責配備人力資源、提出具體評稅操作方案、應用實(shí)施方案，并負責具體實(shí)施工作。
 
四、北京、山西、內蒙古、遼寧、湖北、四川、浙江?。ㄗ灾螀^、直轄市）作為試點(diǎn)地區，財稅部門(mén)要加快工作進(jìn)度，加大保障力度，抓緊將評稅技術(shù)應用到房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收征管中，選用或參照杭州版、丹東版軟件，年內完成征管軟件的本地化修改及培訓，集中力量采集數據，盡快發(fā)揮示范效應。
 
財政部、國家稅務(wù)總局將對評稅技術(shù)應用情況進(jìn)行督促和檢查，請各地在2009年10月1日前將工作方案及選定的試點(diǎn)地區上報財政部（稅政司）、國家稅務(wù)總局（財產(chǎn)和行為稅司），2009年12月1日前上報評稅技術(shù)標準的制定及通用軟件的選取情況。

 

應用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節計稅價(jià)格工作方案

一、工作內容及目標

為深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理，規范房地產(chǎn)交易環(huán)節計稅價(jià)格核定辦法，提高征管水平，各省、自治區、直轄市和計劃單列市財稅部門(mén)要開(kāi)展應用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易環(huán)節計稅價(jià)格工作。
 
應用評稅技術(shù)核定計稅價(jià)格不僅是規范交易環(huán)節稅收征管的需要，而且是評稅技術(shù)與實(shí)踐相結合，檢驗、提高評稅技術(shù)的需要。
 
二、工作流程

（一）選定試點(diǎn)地區。

原則上應選擇省會(huì )城市城區，也可以結合本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)及地方工作意愿，選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達、管理規范、征管能力強的城區。
 
（二）成立工作領(lǐng)導小組和工作實(shí)施小組。

各地財稅部門(mén)要做好相關(guān)準備工作，加強與地方政府及相關(guān)部門(mén)的溝通和交流，爭取支持。領(lǐng)導小組成員既要包括財稅部門(mén)主管領(lǐng)導，也要邀請當地國土、房產(chǎn)、建設、規劃等相關(guān)部門(mén)負責人員參加。實(shí)施小組成員主要由財稅部門(mén)業(yè)務(wù)人員組成，小組人員應熟悉房地產(chǎn)稅收征管業(yè)務(wù)，掌握房地產(chǎn)估價(jià)理論和操作實(shí)務(wù)，能熟練操作計算機。也可聘請相關(guān)部門(mén)工作人員及計算機專(zhuān)家、評估專(zhuān)家作為小組成員。
 
（三）組織人員培訓。

國家稅務(wù)總局將按照計劃分批次組織開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓，各地要組織有關(guān)財稅工作人員如期參加。
 
（四）制定工作方案。

領(lǐng)導小組負責確定當地工作方案。實(shí)施小組根據本地實(shí)際情況制定具體操作方案，包括選取應用軟件并本地化，并報財政部、國家稅務(wù)總局備案。

（五）建立房地產(chǎn)數據信息庫。

各地可采用細分區域，實(shí)地勘測或利用納稅申報資料、國土和房管部門(mén)信息等方式，采集數據，建立數據信息庫。數據信息庫應考慮今后房地產(chǎn)稅制改革的需要。
 
（六）應用軟件實(shí)施評稅及核定計稅價(jià)格。

以本地化后的評稅軟件為依托，實(shí)施應用評稅技術(shù)核定交易環(huán)節計稅價(jià)格工作。
 
（七）建立計稅價(jià)格爭議解決機制。

在現行法律法規框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議處理機制。
 
三、評稅方法

核定房地產(chǎn)交易環(huán)節計稅價(jià)格主要采用市場(chǎng)法，對交易量較少的房地產(chǎn)也可考慮采用成本法。

市場(chǎng)法是通過(guò)收集與分析可比房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格情況，確立房地產(chǎn)的價(jià)格比較基準，調整或修正相關(guān)數據，從而確定房地產(chǎn)評稅值的方法。
 
運用市場(chǎng)比較法評稅的基本步驟是：

（一）收集和分析市場(chǎng)銷(xiāo)售數據和資料；

（二）選擇適當的比較單位；

（三）建立價(jià)格比較基準；

（四）對評稅房地產(chǎn)的相關(guān)數據做出合理的修正；

（五）計算房地產(chǎn)評稅值。
 
四、計稅價(jià)格核定效果檢驗

（一）設置檢測指標。

選擇能夠對核定軟件的評估結果進(jìn)行量化評價(jià)和分析的檢測指標，如納稅人對于核定結果的投訴量，核定結果與市場(chǎng)交易價(jià)格的偏離值等。
 
（二）采集標準數據。

采集房地產(chǎn)成交案例作為檢測的標準數據，各地區可以根據本地情況確定數據采集量。
 
（三）檢測核定結果。

根據征管人員反饋的意見(jiàn)以及納稅人對于核定結果的投訴量和個(gè)案的調整數量，確定核定模塊的適用性；根據核定結果與市場(chǎng)價(jià)格水平的偏離程度，確定基準價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數設置的合理性。檢測標準：納稅人的正式投訴量不超過(guò)核定房地產(chǎn)總量的10%，核定價(jià)格不低于同地段、同類(lèi)別房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格（售價(jià)）的20%。
 
五、建立評稅技術(shù)標準及選取評稅軟件

（一）建立本地區評稅技術(shù)標準。

調查分析本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。具體包括：本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況；房地產(chǎn)分布的特點(diǎn)與規律；房地產(chǎn)價(jià)格在不同區域間呈現差異性的原因；土地定級情況、基準地價(jià)及修正系數等。
 
根據調查情況，分析本地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平和價(jià)格影響因素，制定本地區的評稅技術(shù)標準。
 
（二）選擇通用評稅軟件并實(shí)施本地化修改。

國家稅務(wù)總局將為各地提供通用軟件清單，各地要按照本地區的評稅技術(shù)標準，從中選擇適用的軟件系統。并根據本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)、價(jià)格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管工作情況，對通用軟件的功能設置、基準價(jià)格及指標、公式和參數等進(jìn)行本地化修改及檢驗。

六、建立評稅結果爭議處理機制

按照公平、簡(jiǎn)便、有效化解征納矛盾原則，在現行法律法規框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議處理機制。

（一）履行事前告知程序。在納稅人申報前，應向納稅人告知虛假申報應承擔的法律責任及相應處罰標準。

（二）建立爭議處理機制。因納稅人對核定價(jià)格持有異議而引發(fā)爭議的，各地應根據本地情況探索解決辦法，并形成長(cháng)期機制。如可由領(lǐng)導小組或實(shí)施小組指定具有資質(zhì)等級的評估機構進(jìn)行評估，參考評估結果，確定計稅價(jià)格；也可由征收機關(guān)成立爭議處理小組，派專(zhuān)人（兩人以上）實(shí)地勘察房產(chǎn)情況，根據查看情況參照計算機核定價(jià)格，酌情確定計稅價(jià)格；或者可以從銀行等相關(guān)部門(mén)獲取房產(chǎn)交易的資金往來(lái)記錄作為計稅依據等。

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