《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程〉的公告》北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號【條款廢止】

《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程〉的公告》【條款廢止】





北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號                2016-05-26

【條款廢止：廢止依據：《國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局關(guān)于部分廢止稅收規范性文件的公告》（國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局公告2019年第2號），本公告第九條、第十八條第（二）項自2019年1月31日起廢止】






為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于〈土地增值稅清算管理規程〉印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等有關(guān)規定，北京市地方稅務(wù)局制定了《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程》，現予以發(fā)布。

本公告自2016年7月1日起執行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時(shí)廢止。

特此公告。



附件：【點(diǎn)擊下載】

1.土地增值稅清算申請表

2.土地增值稅清算通知書(shū)

3.土地增值稅清算報告

4.土地增值稅清算鑒證報告

5.土地增值稅清算材料要求及清單

6.土地增值稅清算受理通知書(shū)

7.土地增值稅清算補充材料及情況通知書(shū)

8.土地增值稅清算審核意見(jiàn)書(shū)

9.土地增值稅四項成本核定通知書(shū)

10.土地增值稅核定征收通知書(shū)



 

北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程



 

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及有關(guān)文件規定，制定本規程。

第二條 本規程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規程所稱(chēng)土地增值稅清算（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算），是指納稅人依照稅收法律、法規的規定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規定的程序和時(shí)限，向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續，結清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實(shí)性、合法性、準確性、完整性負責。

第五條 稅務(wù)機關(guān)負責清算的受理和審核。
 

第二章 項目管理

第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算單位）。

對于分期開(kāi)發(fā)的項目，可以結合項目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。

第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規定執行。

第八條 納稅人應按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規定，自取得相關(guān)主管部門(mén)批復手續后，向主管稅務(wù)機關(guān)提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預（銷(xiāo)）售許可證等材料。

第九條 【條款廢止】屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門(mén)制發(fā)的相關(guān)文件。

第十條 納稅人應按照財務(wù)會(huì )計制度的要求進(jìn)行財務(wù)會(huì )計核算工作，準確歸集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的收入、成本、費用。

第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅管理應保持連續性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機關(guān)應做好項目跟蹤管理工作。
 

第三章 清算申報與受理

第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續：

（一）全部竣工并銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。

（二）整體轉讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

（四）納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。

第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已竣工，且已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)）占項目全部可轉讓建筑面積在85％以上的，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。

（二）取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)3年仍未銷(xiāo)售完畢的。

第十四條 本規程第十三條所稱(chēng)竣工，是指除土地開(kāi)發(fā)外，納稅人建造、開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，符合下列條件之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已開(kāi)始投入使用。開(kāi)發(fā)項目無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續以及會(huì )計決算手續，當納稅人開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)項目交付手續（包括入住手續）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)項目開(kāi)始投入使用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權證明。

第十五條 稅務(wù)機關(guān)應對清算項目實(shí)行分類(lèi)管理：

（一）符合本規程第十二條情形的，納稅人應在滿(mǎn)足清算條件之日起90日內向主管稅務(wù)機關(guān)提出清算申請，并據實(shí)填寫(xiě)《土地增值稅清算申請表》（見(jiàn)附件1），辦理清算手續。

（二）符合本規程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機關(guān)應出具《土地增值稅清算通知書(shū)》（見(jiàn)附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書(shū)》之日起90日內，填寫(xiě)《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務(wù)機關(guān)，辦理清算手續。

第十六條 納稅人應以滿(mǎn)足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知書(shū)之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時(shí)間（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機關(guān)。

第十七條 納稅人進(jìn)行清算時(shí)，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算報告，標準格式見(jiàn)附件3）。

納稅人委托稅務(wù)中介機構進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的有關(guān)規定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑒證報告，標準格式見(jiàn)附件4）。納稅人提交資料時(shí)，可以使用鑒證報告代替清算報告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請手續時(shí)，應按要求報送有關(guān)資料，并填寫(xiě)《土地增值稅清算材料要求及清單》（見(jiàn)附件5）：

（一）項目竣工清算報表，當期財務(wù)會(huì )計報表（包括：損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（工程）銷(xiāo)售明細表、已完工開(kāi)發(fā)項目成本表）等。

（二）【條款廢止】國有土地使用權證書(shū)。

（三）取得土地使用權時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）房地產(chǎn)項目的預算、概算書(shū)、項目工程合同結算單。

（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。

（六）銷(xiāo)售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷(xiāo)合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷(xiāo)售項目棟號、房間號、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途等。

（七）清算項目的工程竣工驗收報告。

（八）清算項目的銷(xiāo)售許可證。

（九）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

（十）《鑒證報告》或《清算報告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報表（二）》。

（十二）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。

第十九條 主管稅務(wù)機關(guān)應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進(jìn)行審核。

納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)予以受理，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》（見(jiàn)附件6）轉入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規范、相關(guān)涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開(kāi)具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書(shū)》（見(jiàn)附件7），通知納稅人補全清算資料。

納稅人在限期內補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀(guān)原因造成資料難以補齊的書(shū)面說(shuō)明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補齊資料且無(wú)正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門(mén)處理。

納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務(wù)機關(guān)應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。
 

第四章 清算審核管理

第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。稅務(wù)機關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報情況的一致性、數據計算準確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀(guān)性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機關(guān)、區（分）局兩級審核管理制度。

各區（分）局可成立清算審核領(lǐng)導小組和審核小組，開(kāi)展清算審核工作。

第二十二條 主管稅務(wù)機關(guān)審核中發(fā)現疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫(xiě)《土地增值稅清算補充材料及情況通知書(shū)》要求納稅人限期進(jìn)行說(shuō)明。待納稅人說(shuō)明情況、重新補充證明資料后繼續審核。

第二十三條 主管稅務(wù)機關(guān)應在清算受理之日起90日內完成審核出具意見(jiàn)，審核時(shí)限不含納稅人應稅務(wù)機關(guān)要求說(shuō)明情況、補充資料的時(shí)間。

第二十四條 主管稅務(wù)機關(guān)完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見(jiàn)書(shū)》（見(jiàn)附件8）。

第二十五條 納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務(wù)機關(guān)負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對于成片開(kāi)發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。

第二十八條 稅務(wù)機關(guān)可聘請稅務(wù)、會(huì )計、工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等中介機構提供清算相關(guān)咨詢(xún)、評估等服務(wù)。
 

第五章 清算審核內容

第二十九條 納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機關(guān)應根據納稅人報送的清算資料，結合發(fā)票、普通住宅明細表和其他類(lèi)型房地產(chǎn)明細表、商品房預售（銷(xiāo)售）許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉讓收入。具體確認方式如下：

（一）土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時(shí)予以調整。

（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權屬轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：

1.納稅人按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。

（三）對于納稅人轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，稅務(wù)機關(guān)應要求納稅人提供書(shū)面說(shuō)明。若成交價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當理由的，稅務(wù)機關(guān)參照本條第三款規定的方法或房地產(chǎn)評估價(jià)值確定。

（四）納稅人將房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：

（一）納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；

2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤；

3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用；

4.稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方法。

（二）屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無(wú)法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方法分攤。

（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類(lèi)型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

（五）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本，無(wú)法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方法進(jìn)行分攤。

第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經(jīng)濟業(yè)務(wù)應當是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細則第七條的規定執行。本規程所稱(chēng)合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內單位或者個(gè)人的款項，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開(kāi)具的財政票據為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項，以該單位或者個(gè)人的簽收單據為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機關(guān)相關(guān)規定執行。

4.財政部、國家稅務(wù)總局規定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類(lèi)事項，應當采取相同的會(huì )計政策或處理方法。會(huì )計核算與稅務(wù)處理規定不一致的，以稅務(wù)處理規定為準。

（六）納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類(lèi)款項相關(guān)的稅金和因逾期開(kāi)發(fā)支付的土地閑置費等罰沒(méi)性質(zhì)款項，不允許扣除。

第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外，扣除項目金額應符合下列規定：

（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房按視同銷(xiāo)售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時(shí)將此確認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶(hù)的補差價(jià)款，計入拆遷補償費；回遷戶(hù)支付給納稅人的補差價(jià)款，應抵減本項目拆遷補償費。

2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）納稅人委托其他單位進(jìn)行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應當符合相關(guān)法律、法規的要求。

（四）建筑安裝工程費：

1.納稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2.納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

3.納稅人應確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開(kāi)票信息保持一致。

（五）納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

1.納稅人銷(xiāo)售已裝修房屋，應當在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或補充合同中明確約定。沒(méi)有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買(mǎi)的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫(huà)等）所發(fā)生的支出。

2.納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋時(shí)，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶(hù)式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對外轉讓的，且《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定裝修價(jià)值體現在轉讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

（六）公共配套設施費：

1.公共配套設施包括納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷(xiāo)售的公共設施。

2.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認：

（1）政府相關(guān)文件中明確規定屬于全體業(yè)主所有；

（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；

（3）商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設施移交給業(yè)主委員會(huì )。

3.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（1）納稅人建設的公共配套設施產(chǎn)權無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，應當提供政府、公用事業(yè)單位書(shū)面接收文件。

（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門(mén)出具書(shū)面材料證明相關(guān)設施確屬公共配套設施，且說(shuō)明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確定后，其成本、費用予以扣除。

4.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過(guò)已實(shí)際發(fā)生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應的成本、費用。

（七）開(kāi)發(fā)間接費用：

1.開(kāi)發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。行政管理部門(mén)、財務(wù)部門(mén)或銷(xiāo)售部門(mén)等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷(xiāo)售費用以及企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費用不得列入開(kāi)發(fā)間接費。

2.開(kāi)發(fā)間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業(yè)會(huì )計準則或企業(yè)會(huì )計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用扣除。

（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十四條 對開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開(kāi)發(fā)間接費用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)四項成本），按有效憑證金額據實(shí)扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：

（一）無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的。

（二）提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的。

（三）發(fā)現清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。

（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當理由的。

第三十五條 主管稅務(wù)機關(guān)對四項成本核定扣除的，應向納稅人開(kāi)具《土地增值稅四項成本核定通知書(shū)》（見(jiàn)附件9）。

第三十六條 稅務(wù)機關(guān)根據建設部門(mén)定期公布的建安指導價(jià)格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，作為第四十三條所列四項開(kāi)發(fā)成本核定的依據?！斗诸?lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。

第三十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用：

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5％計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10％計算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照本款扣除。

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）（二）項所述兩種辦法。

（四）清算時(shí)已經(jīng)計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應調整至財務(wù)費用中計算扣除。

（五）納稅人據實(shí)列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發(fā)票。

（六）納稅人向金融機構支付的財務(wù)咨詢(xún)費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。

（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項費用，如果計入房?jì)r(jià)中向購買(mǎi)方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用是在房?jì)r(jià)之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時(shí)不允許扣除代收費用。

第三十九條 稅務(wù)機關(guān)在審核時(shí)，應重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。
 

第六章 核定征收

第四十條 稅務(wù)機關(guān)發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。

第四十一條 稅務(wù)機關(guān)在清算審核中發(fā)現納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。

稅務(wù)機關(guān)在稽查工作中，認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。

第四十二條 稅務(wù)機關(guān)核定征收土地增值稅的，應開(kāi)具《土地增值稅核定征收通知書(shū)》（見(jiàn)附件10）送達納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。

第四十四條 稅務(wù)機關(guān)應加強核定征收項目的調查核實(shí)，嚴格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5％。
 

第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理

第四十六條 土地增值稅清算時(shí)未轉讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉讓的（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算后再轉讓房地產(chǎn)），按以下規定辦理：

（一）清算后再轉讓房地產(chǎn)的納稅人應在每季度終了后15日內進(jìn)行納稅申報（含零申報）。

（二）清算后再轉讓房地產(chǎn)應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（三）清算后再轉讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時(shí)確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。

清算時(shí)單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時(shí)扣除的與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（四）清算后再轉讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報繳納土地增值稅時(shí)予以扣除。

（五）清算后再轉讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過(guò)20％的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過(guò)20％的，應征收土地增值稅。

（六）納稅人清算后再轉讓房地產(chǎn)的，對于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。

（七）清算后再轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產(chǎn)的，按清算時(shí)核定征收率計征稅款。

第四十七條 清算審核期間轉讓房地產(chǎn)

納稅人在清算審核期間轉讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規程第四十六條第三款規定執行。

納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產(chǎn)對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。
 

第八章 稅收優(yōu)惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。

納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機關(guān)應按單套房屋銷(xiāo)售時(shí)同級別土地上適用的普通住房標準進(jìn)行審核確認。

納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機關(guān)審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規程規定辦理清算申報時(shí)，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過(guò)20％的，主管稅務(wù)機關(guān)可將減免稅事項一并審核，并在審核意見(jiàn)書(shū)中注明。
 

第九章 監督管理

第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實(shí)行統籌監督管理。

第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門(mén)作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機關(guān)應配合完成清算移交的相關(guān)工作。

第五十二條 按照本地區工作的實(shí)際情況，稽查部門(mén)可對已清算項目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源：

（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；

（二）納稅人辦理清算時(shí)，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內容不規范，退回重報仍不規范且拒不重報的；

（三）納稅人辦理清算后，根據《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；

（四）納稅人清算后，再轉讓房地產(chǎn)情況異常的。

第五十三條 稽查部門(mén)在稽查工作中發(fā)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目符合清算條件的，應及時(shí)告知納稅人到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續，同時(shí)通知主管稅務(wù)機關(guān)。

第五十四條 主管稅務(wù)機關(guān)受理清算申請后，稽查部門(mén)對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機關(guān)應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
 

第十章 稅務(wù)中介機構管理

第五十五條 稅務(wù)中介機構從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀(guān)、公正原則，在獲取充分、適當、真實(shí)證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的《鑒證報告》，并按照稅務(wù)機關(guān)要求提供鑒證工作底稿。

稅務(wù)機關(guān)認為需要就清算鑒證事項開(kāi)展調查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機構及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員應當積極配合。

稅務(wù)中介機構及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。

第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機構進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機構應當按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會(huì )相關(guān)文件規定開(kāi)展鑒證、出具鑒證意見(jiàn)，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過(guò)程、調整結論及其他應當說(shuō)明的重大事項。

第五十七條 稅務(wù)中介機構的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員開(kāi)展清算鑒證時(shí)，應當對納稅人取得票據的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據有檢查、抽查、復查的權利。

第五十八條 稅務(wù)中介機構受托對清算項目審核鑒證時(shí)，應按稅務(wù)機關(guān)規定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。

第五十九條 對稅務(wù)中介機構出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核退回后，再報送仍未達到稅務(wù)機關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機關(guān)可向上級機關(guān)反映相關(guān)情況。
 

第十一章 附則

第六十條 本規程所涉及各文書(shū)和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區（分）局可根據本規程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務(wù)局備案。

第六十二條 本規程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規定執行。

第六十三條 本規程由北京市地方稅務(wù)局解釋。

第六十四條 本規程自2016年7月1日起生效?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時(shí)廢止。本規程生效前已收到稅務(wù)機關(guān)清算受理通知書(shū)或稽查部門(mén)稅務(wù)檢查通知書(shū)的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。

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本文關(guān)鍵詞： 北京市地方稅務(wù)局, 土地增值稅, 清算, 管理, 規程, 北京市地方稅務(wù)局, 公告, 2016年, 第7號, 條款廢止