建?！?014〕174號《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權性質(zhì)政策性商品住房的指導意見(jiàn)》

關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權性質(zhì)政策性商品住房的指導意見(jiàn)




建?！?014〕174號

江蘇、湖北、廣東、四川省住房城鄉建設廳、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳、人民銀行、銀監局，北京市住房城鄉建設委、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳、 人民銀行、 銀監局， 上海市城鄉建設管委、住房保障房屋管理局、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳、人民銀行、銀監局：

政策性商品住房是由政府引導并給予政策支持，通過(guò)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設，面向符合規定條件的住房困難群體供應的住房；具有一定保障性質(zhì)，實(shí)行共有產(chǎn)權，即由承購人與政府按份共有所有權。目前， 按照住房城鄉建設部統一部署， 北京市、上海市、廣東省深圳市、四川省成都市、江蘇省淮安市、湖北省黃石市 6 個(gè)試點(diǎn)城市，正在積極推進(jìn)發(fā)展共有產(chǎn)權性質(zhì)政策性商品住房的試點(diǎn)工作。為了規范和促進(jìn)試點(diǎn)城市發(fā)展政策性商品住房，現提出以下意見(jiàn)：

一、總體要求和基本原則

（一）總體要求。貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院全面深化改革的決策部署，各試點(diǎn)城市要立足當地實(shí)際，積極發(fā)展政策性商品住房，加快構建公共租賃住房、政策性商品住房、商品住房相結合的住房保障和供應體系，進(jìn)一步解決好廣大群眾的住房問(wèn)題，實(shí)現住有所居。

（二）基本原則。試點(diǎn)城市發(fā)展政策性商品住房，要堅持政府引導、政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機制的推動(dòng)作用；堅持因地制宜、分類(lèi)施策，滿(mǎn)足基本住房需要。

二、明確政策性商品住房基本要求

（三）供應對象。與新型城鎮化規劃相銜接，政策性商品住房主要面向住房困難的城鎮中等偏下收入家庭，以及符合規定條件的進(jìn)城落戶(hù)農民和其他群體供應。

（四）建設規模。試點(diǎn)城市應根據實(shí)際需求制定政策性商品住房建設計劃，合理安排建設規模。人口流入集中、住房供需矛盾突出、房?jì)r(jià)上漲較快的試點(diǎn)城市應當增加供應。有條件的試點(diǎn)城市，可采取新建、利用存量商品住房等多種方式增加房源供應。

（五）配售價(jià)格。政策性商品住房的配售價(jià)格應充分考慮供應對象的支付能力，以低于同地段普通商品住房的價(jià)格為原則定價(jià)。

（六）明晰產(chǎn)權。承購人的產(chǎn)權份額為承購人實(shí)際出資額占同地段、同類(lèi)型商品住房?jì)r(jià)格的比例，其余部分為政府的產(chǎn)權份額。配售時(shí)，應當明確承購人持有的產(chǎn)權份額比例，承購人持有的產(chǎn)權份額一般不低于 60%。 承購入與政府的產(chǎn)權份額，應當在購房合同和房屋產(chǎn)權證書(shū)中明確，并作為各方增購產(chǎn)權份額及劃分上市交易所得的依據。

（七）產(chǎn)權交易。允許承購人增購政策性商品住房的產(chǎn)權份額，直至取得完全產(chǎn)權。購買(mǎi)不滿(mǎn) 5年的，不得上市交易。符合上市條件的，允許承購人上市出售，同等條件下，政府享有優(yōu)先購買(mǎi)權。承購人增購、上市出售或政府回購的價(jià)格，應隨行就市，按同時(shí)期、同地段普通商品住房的價(jià)格確定。上市交易所得價(jià)款，應以承購人與政府的產(chǎn)權份額為依據公平分割。承購人增購產(chǎn)權份額或政策性商品住房上市交易時(shí)，政府所取得的收入應上繳同級國庫，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。承購人通過(guò)購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合供應條件的，應當通過(guò)增購取得完全產(chǎn)權實(shí)現退出，或由政府回購其所有的產(chǎn)權份額。

三、明確政策措施

（八）加強規劃計劃管理。試點(diǎn)城市應統籌考慮城鎮化發(fā)展態(tài)勢、住房困難狀況、房?jì)r(jià)水平及住房需求總、需求結構等因素，組織對政策性商品住房的需求情況進(jìn)行調查摸底。在編制城鎮保障性安居工程年度建設計劃時(shí)，要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，統籌考慮社會(huì )需求與供給能力，合理安排政策性商品住房的建設布局和規模，并向社會(huì )公布。

（九）確保用地供應。試點(diǎn)城市要依據城鎮保障性安居工程年度建設計劃，在充分調查摸底的情況下確定政策性商品住房用地年度供應規模，編入年度建設用地供應計劃。試點(diǎn)城市要做好政策性商品住房項目用地儲備并及早落實(shí)到具體地塊，優(yōu)先使用存量建設用地，確保足額保障和優(yōu)先供應。在土地出讓時(shí)，建設用地應采取招標拍賣(mài)掛牌方式，經(jīng)市場(chǎng)公開(kāi)定價(jià)后供應，住房建設及規劃部門(mén)確定的建成后住房銷(xiāo)售價(jià)位、套型面積等控制性要求寫(xiě)入《國有建設用地使用權出讓合同》。

（十）完善金融支持政策。鼓勵銀行業(yè)金融機構根據政策性商品住房的特點(diǎn)，在依法合規、風(fēng)險可控的前提下，依據商業(yè)可持續原則，完善信貸管理制度，改進(jìn)金融服務(wù)方式，積極支持試點(diǎn)城市政策性商品住房建設和消費，發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融作用，加大對試點(diǎn)城市政策性商品住房建設的支持力度。推進(jìn)金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng )新，支持承擔政策性商品住房建設項目的企業(yè)在資本市場(chǎng)通過(guò)發(fā)行股票、債券等金融工具融資。

四、提高規劃建設和工程質(zhì)量水平

（十一）優(yōu)化規劃布局。政策性商品住房實(shí)行分散配建與集中建設相結合，優(yōu)先在普通商品住房項目中配建。集中建設的，可以結合棚戶(hù)區改造項目，盡可能安排在交通便捷、配套設施齊全、功能完善的地段；需要配套建設市政基礎設施及公共服務(wù)設施的，應做到配套設施與住房同步規劃、同步建設、同步交付使用。以配建方式建設的，規劃部門(mén)確定的配建面積、套型結構等土地使用條件，可作為取得建設用地的前置條件，納入《國有建設用地使用權出讓合同》。

（十二）注重戶(hù)型設計。政策性商品住房應以小套型為主，除另行規定外，單套建筑面積控制在90 平方米以?xún)?。?hù)型設計要堅持戶(hù)型小、功能齊、安全可靠，同時(shí)注意突出地方特色等要求，有效滿(mǎn)足各項基本居住功能。要貫徹省地、節能、綠色、環(huán)保的原則，積極采用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)和工藝，鼓勵提供簡(jiǎn)約、環(huán)保的基本裝修，滿(mǎn)足入住條件。

（十三）落實(shí)質(zhì)量責任。政策性商品住房的建設，要嚴格履行法定的項目建設程序，規范招投標行為，落實(shí)項目法人責任制、合同管理制、工程監理制。全面推行質(zhì)量責任終身制。嚴格執行抗震設防等強制性標準。推行工程質(zhì)量責任標牌制，接受社會(huì )監督。

五、建立健全分配和運營(yíng)監管機制

（十四）規范準入審核。政策性商品住房的具體準入條件、供應對象范圍，各試點(diǎn)城市可按本意見(jiàn)自行確定。申請人應當如實(shí)申報家庭住房和經(jīng)濟條件等，并申明同意審核機關(guān)核查。嚴禁向不符合條件的家庭供應政策性商品住房。對以虛假資料騙購的，一經(jīng)查實(shí)應解除購房合同，并由承購人承擔相應的經(jīng)濟和法律責任。

（十五）健全輪候規則。各試點(diǎn)城市應結合需求及供應能力，合理確定配售政策性商品住房的輪候期，并向社會(huì )公布。經(jīng)審核符合條件的家庭，試點(diǎn)城市應當在合理的輪候期內配售。具體輪候期限由試點(diǎn)城市根據當地實(shí)際合理確定。輪候對象的配售排序，可以根據申請人的住房困難情況以及家庭財產(chǎn)、居住年限、申請時(shí)間等因素綜合評分確定，也可以通過(guò)隨機選定等方式確定。

（十六）加強使用管理。政策性商品住房應當用于承購人自住，除了符合規定情形并報請有關(guān)部門(mén)同意的， 不得擅自出租轉借、 長(cháng)期閑置、 改變用途。承購人與政府的權利義務(wù)應當在購房合同中明確，由承購人承擔住房及其附屬設施的日常維修養護、物業(yè)服務(wù)等費用。承購人要按有關(guān)規定和合同約定使用政策性商品住房，不得改變房屋結構，影響房屋質(zhì)量安全和使用功能。試點(diǎn)城市應當建立政策性商品住房檔案，加強使用監管。政策性商品住房小區原則上應實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理。

試點(diǎn)城市應對除公共租賃住房外的其他具有保障性質(zhì)的住房，逐步納入政策性商品住房管理。對推進(jìn)政策性商品住房建設中遇到的問(wèn)題，要及時(shí)總結并報住房城鄉建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、銀監會(huì )。





 

中華人民共和國住房城鄉建設部

二〇一四年十二月三十日

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