國發(fā)〔1998〕23號《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》

國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知

國發(fā)〔1998〕23號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構：

為貫徹黨的十五大精神，進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、指導思想、目標和基本原則

（一）深化城鎮住房制度改革的指導思想是：穩步推進(jìn)住房商品化、社會(huì )化，逐步建立適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮住房新制度；加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，不斷滿(mǎn)足城鎮日益增長(cháng)的住房需求。

（二）深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規范住房交易市場(chǎng)。

（三）深化城鎮住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統一政策目標指導下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個(gè)人合理負擔；堅持“新房新制度、老房老辦法”，平穩過(guò)渡，綜合配套。

二、停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化

（四）1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，具體時(shí)間、步驟由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地實(shí)際確定。停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟適用住房原則上只售不租。職工購房資金來(lái)源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。

（五）全面推行和不斷完善住房公積金制度。到1999年底，職工個(gè)人和單位住房公積金的繳交率應不低于５％，有條件的地區可適當提高。要建立健全職工個(gè)人住房公積金帳戶(hù)，進(jìn)一步提高住房公積金的歸集率，繼續按照“房委會(huì )決策，中心運作，銀行專(zhuān)戶(hù)，財政監督”的原則，加強住房公積金管理工作。

（六）停止住房實(shí)物分配后，房?jì)r(jià)收入比（即本地區一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在４倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無(wú)房和住房面積人未達到規定標準的職工實(shí)行住房補貼。住房補貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據本地實(shí)際情況制訂，報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行。

三、建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系

（七）對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。住房供應政策具體辦法，由市（縣）人民政府制定。

（八）調整住房投資結構，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟適用住房（安居工程），加快解決城鎮住房困難居民的住房問(wèn)題。新建的經(jīng)濟適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)，按保本微利原則確定。其中經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設施和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營(yíng)業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等７項因素，利潤控制在３％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷補償費，切實(shí)降低經(jīng)濟適用住房建設成本，使經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進(jìn)居民購買(mǎi)住房。

（九）廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)。具體標準由市（縣）人民政府制定。

（十）購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

四、繼續推進(jìn)現有公有住房改革，培育和規范住房交易市場(chǎng)

（十一）按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）規定，繼續推進(jìn)租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合。租金提高后，對家庭確有困難的離退休職工、民政部門(mén)確定的社會(huì )救濟對象和非在職的優(yōu)撫對象等，各地可根據實(shí)際情況制定減、免政策。

（十二）按照《決定》規定，進(jìn)一步搞好現有公有住房出售工作，規范出售價(jià)格。從1998年下半年起，出售現有公有住房，原則上實(shí)行成本價(jià)，并與經(jīng)濟適用住房房?jì)r(jià)相銜接。要保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價(jià)租賃。

校園內不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉用房不得出售。具體辦法按教育部、建設部有關(guān)規定執行。

（十三）要在對城鎮職工家庭住房狀況進(jìn)行認真普查，清查和糾正住房制度改革過(guò)程中的違紀違規行為，建立個(gè)人住房檔案，制定辦法，先行試點(diǎn)的基礎上，并經(jīng)省、自治區、直轄市人民政府批準，穩步開(kāi)放已購有住房和經(jīng)濟適用住房的交易市場(chǎng)。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易實(shí)行準入制度，具體辦法由建設部會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定。

五、采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設

（十四）經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應。

（十五）各地可以從本地實(shí)際出發(fā)，制定對經(jīng)濟適用住房建設的扶持政策。要控制經(jīng)濟適用住房設計和建設標準，大力降低征地拆遷費用，理順城市建設配套資金來(lái)源，控制開(kāi)發(fā)建設利潤。停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設費，不再無(wú)償劃撥經(jīng)營(yíng)性公建設施。

（十六）經(jīng)濟適用住房的開(kāi)發(fā)建設應實(shí)行招標投標制度，用競爭方式確定開(kāi)發(fā)建設單位。要嚴格限制工程環(huán)節的不合理轉包，加強對開(kāi)發(fā)建設企業(yè)的成本管理和監控。

（十七）在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，可以繼續發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟適用住房建設。

（十八）完善住宅小區的竣工驗收制度，推行住房質(zhì)量保證書(shū)制度、住房和設備及部件的質(zhì)量賠償制度和質(zhì)量保險制度，提高住房工程質(zhì)量。

（十九）經(jīng)濟適用住房建設要注重節約能源，節約原材料。應加快住宅產(chǎn)業(yè)現代化的步伐，大力推廣性能好、價(jià)格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標準化、集約化、系列化的住宅部件、配件生產(chǎn)供應方式。

六、發(fā)展住房金融

（二十）擴大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對個(gè)人住房貸款的規模限制，適當放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。

（二十一）對經(jīng)濟適用住房開(kāi)發(fā)建設貸款，實(shí)行指導性計劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負債比例管理要求內，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟適用住房開(kāi)發(fā)建設貸款。

（二十二）完善住房產(chǎn)權抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險，防范貸款風(fēng)險，保證貸款安全。

（二十三）調整住房公積金貸款方向，主要用于職工個(gè)人購買(mǎi)、建造、大修理自住住房貸款。

（二十四）發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機構和商業(yè)銀行要簡(jiǎn)化手續，提高服務(wù)效率。

七、加強住房物業(yè)管理

（二十五）加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結合的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。

（二十六）加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設備和小區公共設施專(zhuān)項維修資金，并健全業(yè)主對專(zhuān)項維修資金管理和使用的監督制度。

（二十七）物業(yè)管理企業(yè)要加強內部管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向用戶(hù)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)，切實(shí)減輕住房負擔。物業(yè)管理要引入競爭機制，促進(jìn)管理水平的提高。有關(guān)主管部門(mén)要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監管。

八、加強領(lǐng)導，統籌安排，保證改革的順利實(shí)施

（二十八）各級地方人民政府要切實(shí)加強對城鎮住房制度改革工作的領(lǐng)導。各地可根據本通知精神，結合本地區實(shí)際制定具體的實(shí)施方案，報經(jīng)省、自治區、直轄市人民政府批準后實(shí)施。建設部要會(huì )同有關(guān)部門(mén)根據本通知要求抓緊制定配套政策，并加強對地方工作的指導和監督。

（二十九）加強輿論引導，做好宣傳工作，轉變城鎮居民住房觀(guān)念，保證城鎮住房制度改革的順利實(shí)施。

（三十）嚴肅紀律，加強監督檢查。對違反《決定》和本通知精神，繼續實(shí)行無(wú)償實(shí)物分配住房，低價(jià)出售公有住房，變相增加住房補貼，用成本價(jià)或低于成本價(jià)超標出售、購買(mǎi)公有住房，公房私租牟取暴利等行為，各級監察部門(mén)要認真查處，從嚴處理。國務(wù)院責成建設部會(huì )同監察部等有關(guān)部門(mén)監督檢查本通知的貫徹執行情況。

本通知自發(fā)布之日起實(shí)行。原有的有關(guān)政策和規定，凡與本通知不一致的，一律以本通知為準。
 

中華人民共和國國務(wù)院

一九九八年七月三日

【文章來(lái)源濟寧市住房和城鄉建設委員會(huì )官網(wǎng) http://www.jnzzfdc.gov.cn/Article/qssc/zcfg/guowuyuan/gwybgt/2011-09-16/20110916114841.html】

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