建住房〔2006〕171號《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》

關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)

建住房〔2006〕171號

各省、自治區、直轄市人民政府；國務(wù)院各部委、各直屬機關(guān)：

今年以來(lái)，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長(cháng)較快，境外機構和個(gè)人在境內購買(mǎi)房地產(chǎn)也比較活躍、為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，現就規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理提出以下意見(jiàn)：

一、規范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準入

(一)境外機構和個(gè)人在境內投資購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，應當追循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規定，申請設立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準并辦理有關(guān)登記后方可按照核準的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

(二)外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元(含1000萬(wàn)美元)的，注冊資本不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬(wàn)美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。

(三)設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有商務(wù)主管部門(mén)和工商銀行管理機關(guān)依法批準設立和辦理注冊登記手續，公頁(yè)發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執照》，到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記。

(四)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項目轉讓?zhuān)约熬惩馔顿Y者并購內房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門(mén)嚴格按照有關(guān)法律法規和政策規定進(jìn)行審批。投資者應提交履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等的保證函，《國有土地許可證》，建設(房地產(chǎn))主管部門(mén)的變更備案證明，以及稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。

(五)境外投資者通過(guò)股權轉讓其他方式并購的境內房地產(chǎn)企業(yè)，收購合資企業(yè)中方股權的，需妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進(jìn)行上述活動(dòng)。

二、加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理

(六)對投資房地產(chǎn)未取得《外商投資企業(yè)批準證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執照》的境外投資者，不得進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(七)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金來(lái)全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項目資本金來(lái)達到項目投資總額的35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門(mén)不予批準該企業(yè)的外匯借款結匯。

(八)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

(九)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應當遵守房地產(chǎn)有關(guān)法律法規和政策規定，嚴格執行土地出讓合同約定規劃許可批準的期限和條件。有關(guān)部門(mén)要加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)放、銷(xiāo)售等連續活動(dòng)的監管，發(fā)現囤積土地和房源，哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為的，要根據國辦發(fā)｛2006｝37號文件及其他有關(guān)規定嚴肅查處。

三、境外機構和個(gè)人購房管理

(十)境外機構在境內設立的分支、代表機構(經(jīng)批準從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購買(mǎi)非自用、非自住商品房。在境內沒(méi)有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學(xué)習時(shí)間一年一下的境外個(gè)人，不得購買(mǎi)商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。

(十一)符合規定圖行天下的境外機構和個(gè)人購買(mǎi)自用、自住商品房必須采取實(shí)名制。并持有效證明(境外機構應持我政府有關(guān)部門(mén)批準設立住境內機構的證明，境外個(gè)人應持其來(lái)境外內工作、學(xué)習，經(jīng)我方批準的證明，下同)到土地和房地產(chǎn)部門(mén)辦理相應的土地使用權及房屋產(chǎn)權登記手續。房地產(chǎn)產(chǎn)權登記部門(mén)必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個(gè)人的產(chǎn)權登記，對不符合條件的不予登記。

(十二)外匯管理部門(mén)要嚴格按照有關(guān)規定和本意見(jiàn)的要求審核外商投資企業(yè)、境外機構和個(gè)人購房的資金匯入和結匯，符合條件的允許匯入并結匯；相關(guān)房地產(chǎn)轉讓所得人民幣資金經(jīng)合規性審核并確認性規定辦理納稅等手續后，方允許購匯出。

四、進(jìn)一步規劃和落實(shí)監管責任

(十三)各地區，特別是城市人民政府要切實(shí)際負起責任，高度重視當前外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)可能引發(fā)的問(wèn)題，進(jìn)一步加強領(lǐng)導，落實(shí)監管責任。各地不得擅自出臺對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺的需要清理整理并予以糾正。建設部、商業(yè)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總部、銀監會(huì )、外匯局等有關(guān)部門(mén)要及時(shí)制定有關(guān)操作細節，加強對各地落實(shí)規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理政策的指導和監督檢查，對擅自降低企業(yè)注冊資本金和項目資本金比例。積極管理不到位出現其他違法違規行為的，要依法查處。同時(shí)要進(jìn)一步加分大對房地產(chǎn)違規跨境交易和匯兌法違規行為圖行天下的查處力度。

 (十四)完善市場(chǎng)監測分析工作機制。建設部、商務(wù)部、統計局、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、外匯局等有關(guān)部門(mén)要建立健全外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監測系統，完善外資房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò )。有關(guān)部門(mén)要加強協(xié)調配合，強化對跨境資本流動(dòng)的監測，盡快實(shí)現外資房地產(chǎn)統計數據的信息共享。

建設部
商務(wù)部
國家發(fā)展和改革委員會(huì )
中國人民銀行
國家工商行政管理總局
國家外匯管理局
二○○六年七月十一日

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