國辦發(fā)〔2005〕26號《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》

國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知

國辦發(fā)〔2005〕26號

 
各省、自治區、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構：

建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監會(huì )等七部門(mén)《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》已經(jīng)國務(wù)院同意，現轉發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。正確認識當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，及時(shí)解決存在的突出問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對于鞏固和發(fā)展宏觀(guān)調控成果，保持國民經(jīng)濟平穩較快發(fā)展，具有重要意義。各地區、各部門(mén)要把解決房地產(chǎn)投資規模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當前加強宏觀(guān)調控的一項重要任務(wù)。堅持積極穩妥、把握力度，突出重點(diǎn)、區別對待，因地制宜、分類(lèi)指導，強化法治、加強監管的原則。加強領(lǐng)導、密切配合，認真貫徹落實(shí)國務(wù)院各項調控政策措施，做好供需雙向調節，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進(jìn)住房?jì)r(jià)格的基本穩定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

 

關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)

（建設部  發(fā)展改革委  財政部  國土資源部 人民銀行  稅務(wù)總局  銀監會(huì )  2005年4月30日）

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展全局，事關(guān)全面建設小康社會(huì )目標的實(shí)現。當前一些地區存在房地產(chǎn)投資規模過(guò)大，商品住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快，供應結構不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問(wèn)題。為進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導和調控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運行中的矛盾和問(wèn)題，努力實(shí)現商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現提出以下意見(jiàn)：

一、強化規劃調控，改善住房供應結構

各地要根據本地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設規模、項目布局以及進(jìn)度安排。住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主，并明確開(kāi)工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會(huì )公布，接受社會(huì )監督 ，穩定市場(chǎng)預期。省級人民政府要加強對各市（區）、縣執行情況的監督檢查。

 各地城市規劃行政主管部門(mén)要在符合城市總體規劃的前提下，根據當地政府確定的中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設需求，加快工作進(jìn)度，優(yōu)先審查規劃項目，在項目選址上予以保證。同時(shí)，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。對中低價(jià)位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門(mén)依據控制性詳細規劃出具建筑高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)提出住房銷(xiāo)售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的規劃許可監管，對２年內未開(kāi)工的住房項目，要再次進(jìn)行規劃審查，對不符合規劃許可的項目要堅決予以撤銷(xiāo)。

二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理

各地區要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間，對居住用地和住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量。要繼續停止別墅類(lèi)用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。要進(jìn)一步完善土地收購儲備制，積極引入市場(chǎng)機制，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理，降低土地開(kāi)發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。

要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地，嚴禁轉上，依法制止“炒買(mǎi)炒賣(mài)”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)１年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權。要規范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供后監管，對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規定的，依法追究違約違規責任。

三、調整住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅政策，嚴格稅收征管

要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調節房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對投機性和投資購房等房地產(chǎn)交易行為的調控力度。自2005年6月1日起，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足2年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)2年（含2年）轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對個(gè)人購買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。各地要嚴格界定現行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門(mén)要積極配合稅務(wù)部門(mén)加強相關(guān)稅收的征管，具體辦法由稅務(wù)總局會(huì )同建設部等部門(mén)研究制定。

四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險

人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產(chǎn)貸款結構。銀監會(huì )及其派出機構要嚴格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實(shí)加強貸前調查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類(lèi)信貸業(yè)務(wù)的盡職和問(wèn)責制度。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規發(fā)放貸款行為。對市場(chǎng)結構不合理、投機炒作現象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險較大的地區，要加強風(fēng)險提示，督促商業(yè)銀行調整貸款結構和客戶(hù)結構，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險。

五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費

為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實(shí)際情況，制定本地區享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價(jià)格標準適當浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標準的20%。各直轄市和省會(huì )城市的具體標準要報建設部門(mén)、財政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

六、加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度

各地要按《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房〔2004〕77號）和當地政府的規定，落實(shí)經(jīng)濟適用住房項目招標的制度，加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實(shí)行政府指導價(jià)，控制套型面積和銷(xiāo)售對象，切實(shí)降低開(kāi)發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3%以?xún)?。有關(guān)具體要求在《國有土地劃撥決定書(shū)》中予以明確，并向社會(huì )公示。鼓勵發(fā)展并規范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

各省、自治區、直轄市要督促市（區）、縣抓緊開(kāi)展城鎮最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地區廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著(zhù)力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市（區）、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區、直轄市相關(guān)部門(mén)要加強監督檢查。

七、切實(shí)整頓和規范市場(chǎng)秩序，嚴肅查處違法違規銷(xiāo)售行為

根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規定，國務(wù)院決定，禁止商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉讓手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機不得為其辦理房屋權屬登記手續。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預銷(xiāo)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

要嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構的市場(chǎng)準入，依法嚴肅查處違法違規銷(xiāo)售行為。對虛構買(mǎi)賣(mài)合同，囤積房源；發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jì)r(jià)，誘騙消費者爭購；以及不履行開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，當地房產(chǎn)主管部門(mén)要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開(kāi)予以曝光，對一些情節嚴重、性質(zhì)惡劣，建設部會(huì )同有關(guān)部門(mén)要及時(shí)依法從嚴處罰，并向社會(huì )公布。

八、加強市場(chǎng)監測，完善市場(chǎng)信息披露制度

各地要加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運行情況的動(dòng)態(tài)監測。加強對同地段、同品質(zhì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格變動(dòng)情況的分析，準確判斷房?jì)r(jià)變動(dòng)趨勢。要建立和完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測制度，加強對建設用地供應、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監測分析，科學(xué)預測商品住房對土地的需求。各有關(guān)部門(mén)要加強信息溝通與整合。適時(shí)披露土地供應、商品住房市場(chǎng)供求，以及土地和住房?jì)r(jià)格變動(dòng)等信息。要加強輿論引導，增強政策透明度，穩定市場(chǎng)心理預期，促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。

 

中華人民共和國國務(wù)院辦公廳

二○○五年五月九日 

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