內政發(fā)〔2016〕26號《內蒙古自治區人民政府關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩步發(fā)展的意見(jiàn)》

內蒙古自治區人民政府關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩步發(fā)展的意見(jiàn)

內政發(fā)〔2016〕26號

各盟行政公署、市人民政府，各旗縣人民政府，自治區各委、辦、廳、局，各大企業(yè)、事業(yè)單位：

多年來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)為促進(jìn)全區經(jīng)濟社會(huì )快速發(fā)展、推動(dòng)新型城鎮化進(jìn)程、改善城市居民居住環(huán)境、提高人民群眾生活水平做出了重要貢獻?？傮w看，當前我區房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩，房地產(chǎn)投資占全社會(huì )投資總量的比例在合理區間，商品房屋價(jià)格泡沫風(fēng)險較低。但是，同全國的大形勢一樣，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中也積累了很多矛盾和問(wèn)題，較為突出的是房地產(chǎn)投資持續下降，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率降低；商品房屋庫存仍居高位，分地區庫存量、商業(yè)及辦公用房與商品住房、商品住房戶(hù)型等結構性矛盾明顯等。為貫徹中央、自治區經(jīng)濟工作會(huì )議精神，有效化解房地產(chǎn)高庫存面臨的風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩持續健康發(fā)展，現就全面做好房地產(chǎn)去庫存工作提出以下意見(jiàn)。

一、提高棚戶(hù)區改造貨幣化安置的比例

（一）堅持把棚戶(hù)區改造貨幣化安置作為房地產(chǎn)去庫存的重要渠道，鼓勵被征收人選擇貨幣化方式進(jìn)行安置，進(jìn)一步提高棚戶(hù)區改造貨幣化安置比例。凡市場(chǎng)上商品住房存量較大、可以滿(mǎn)足安置房源要求的地區，一般不再新審批新的商品住房開(kāi)發(fā)項目；屬于完善城市功能及存量商品住房確實(shí)不能滿(mǎn)足安置房源要求的，方可新建主要用于棚戶(hù)區改造安置的項目。

（二）住宅被征收人選擇貨幣補償的，征收部門(mén)要按照同地段、同等建筑面積、類(lèi)似新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格予以補償。各盟市、旗縣（市、區）要統籌考慮本地區棚戶(hù)區、舊城區改造回遷安置和存量商品住房供需情況，采取被征收人自主購買(mǎi)、政府搭建購房信息服務(wù)平臺、政府回購存量商品住房等方式解決棚戶(hù)區、舊城區改造回遷安置，消化商品住房庫存。

（三）個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買(mǎi)商品住房（含二手房），或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權調換并取得改造安置住房的，可享受免征該套商品住房契稅政策。

（四）對市場(chǎng)上商品住房存量中的大戶(hù)型住宅，屬于棚戶(hù)區改造被安置戶(hù)的，且對單戶(hù)中超過(guò)安置標準的部分有購買(mǎi)意愿但暫時(shí)無(wú)能力的，在5年內，可以通過(guò)政府擔保、開(kāi)發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權、享受公共租賃住房?jì)?yōu)惠政策等方式使用；屬于改善性需求的購房者，如原有住房已出售，可享受只對新購買(mǎi)商品住房超過(guò)原有面積部分征收契稅政策。

（五）各地區要加大對各類(lèi)保障性住房及其他新建住宅小區供水、供氣、供熱、供電、市政道路以及城市公共交通站點(diǎn)建設力度。通過(guò)完善新建住宅小區內外基礎設施配套建設，使其盡快具備交付居住條件，為居民購房創(chuàng )造可能和條件，為棚戶(hù)區改造貨幣化安置提供更多房源。

（六）各地區要切實(shí)做好已竣工及在建商品住房庫存情況的摸底工作，搭建好棚戶(hù)區改造貨幣化安置房源選購信息平臺，全面做好供需雙方信息服務(wù)工作。鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定對被征收人選擇購買(mǎi)棚戶(hù)區改造貨幣化安置房源選購信息平臺的商品住房的獎勵政策，加快存量商品住房的消化力度。

二、加大對農牧民進(jìn)城購房政策支持力度

（七）鼓勵具備條件并有進(jìn)城購房意愿的農牧民進(jìn)城購房。對進(jìn)城購房的農牧民（包括其他購房者），凡屬首次購房的，申請商業(yè)銀行貸款、住房公積金個(gè)人貸款（符合使用條件的）執行不超過(guò)20%的首付比例。

（八）對已經(jīng)進(jìn)城務(wù)工并建立穩定勞動(dòng)關(guān)系的農牧民工，所在單位要全面建立農牧民工參加住房公積金制度，同城鎮職工一樣，為農牧民工繳存住房公積金，達到規定時(shí)限的可申請使用住房公積金貸款。

（九）鼓勵其他進(jìn)城務(wù)工農牧民以靈活就業(yè)人員、個(gè)體工商戶(hù)、自由職業(yè)者身份等繳存住房公積金。具體繳存基數和繳存比例由盟市住房公積金管理委員會(huì )根據實(shí)際確定。

（十）全面深化農村牧區綜合改革，保護進(jìn)城落戶(hù)農牧民在原戶(hù)籍地的所有合法權益，允許農牧民以各項惠農（牧）補貼為抵押擔保辦理購房貸款，或由他人提供抵押擔保辦理購房貸款。

（十一）積極探索擴大以農村牧區宅基地、承包地、草牧場(chǎng)、林權地等抵押或擔保貸款試點(diǎn)范圍，增強農牧民購房資金融資能力，對于自愿退出宅基地的可參照有關(guān)政策給予一次性補助及獎勵。

（十二）結合扶貧及扶貧搬遷、生態(tài)移民搬遷、危舊房屋改造等工程，有條件的地區可以給予貨幣化補償，鼓勵農牧民進(jìn)城購房或租賃房屋，享有同城化的社會(huì )保障政策。

（十三）對進(jìn)城購買(mǎi)商品住房（含二手房）的農牧民（包括其他購房者），凡屬首次購房的，可以由當地政府通過(guò)減免或補助方式給予50%的契稅補貼。

（十四）各地區可根據本地區實(shí)際，制定農牧民及其他購房者首次購房貸款利息優(yōu)惠補貼等政策，也可制定對首次購買(mǎi)商品住房（含二手房）的給予除稅收外的一次性補貼政策。

（十五）加快我區中小城市和小城鎮市政基礎設施、交通設施、環(huán)保設施和教育、醫療、文化、體育等公共服務(wù)設施建設，進(jìn)一步改善中小城市和小城鎮居住環(huán)境，增強吸納人口的綜合能力，為農牧民就近進(jìn)城就業(yè)、子女就學(xué)、養老等購房居住提供有力保障。

（十六）全面落實(shí)購房落戶(hù)政策。在自治區行政區域內，農牧民（包括其他購房者）購買(mǎi)商品住房（含二手房），本人、配偶及其雙方父母、未成年子女均可按當地戶(hù)籍政策在購房所在城鎮落戶(hù)，進(jìn)城購房人員子女在購房地就近入園、入學(xué)，實(shí)現各類(lèi)進(jìn)城購房人員與城鎮戶(hù)籍居民同城同等政策待遇，消除農牧民等進(jìn)城人員的各種顧慮和擔憂(yōu)，實(shí)現購房預期。

三、積極培育開(kāi)拓商品房屋租賃市場(chǎng)

（十七）全面實(shí)行公共租賃住房貨幣化保障機制。從2016年起，各地區不再開(kāi)工新建公共租賃住房，普遍實(shí)施根據市場(chǎng)租金價(jià)格的一定比例，實(shí)行分類(lèi)長(cháng)期貨幣化補助政策。

（十八）支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接把新建商品住房通過(guò)“以租代售”的方式進(jìn)行零首付銷(xiāo)售或實(shí)現資產(chǎn)證券化，金融機構、住房公積金管理機構給予必要的融資和長(cháng)期租房貸款支持。

（十九）商品住宅庫存中大戶(hù)型較多的地區，可將大戶(hù)型住宅改造為適合于為企事業(yè)單位公租房配套、大學(xué)生創(chuàng )業(yè)需求的公共租賃房，列入政府補助范圍。

（二十）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未售的商品住房租賃給居民居住使用的，根據房屋租賃合同等有效證明材料，當地政府可結合租賃期限的長(cháng)短給予全部或部分城市基礎設施配套費的減免返還。

（二十一）對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅；對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、住房租賃經(jīng)營(yíng)機構經(jīng)營(yíng)公共租賃住房取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅地方分享部分；對公共租賃住房租賃雙方，免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅的政策執行期限延長(cháng)至2018年12月31日。

（二十二）鼓勵自然人和各類(lèi)機構投資者購買(mǎi)庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。對一次性購買(mǎi)庫存商品房1萬(wàn)平方米或累計達到1.5萬(wàn)平方米的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)或個(gè)人免征5年所持有房屋出租收入的各種地方性稅收。

四、高度重視非住宅商品房屋去庫存工作

（二十三）各地區可采用政府租用、貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠(chǎng)房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、“創(chuàng )客空間”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，通過(guò)促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現非住宅商品房庫存的消化。

（二十四）對符合改造條件的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓，可由投資者、政府或其他投資者收購或長(cháng)期租用，改造為教育培訓、幼兒園等用房，也可改造為酒店式公寓以及用于社會(huì )化養老、文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)等其他符合條件的經(jīng)營(yíng)性、公益類(lèi)用房。

（二十五）對于申請改變房屋用途的，在不增加容積率，不改變城市設計、不影響綠地等前提下，各地區可以根據實(shí)際和企業(yè)申請，對用地性質(zhì)、年限等相關(guān)政策進(jìn)行調整。

五、加快推進(jìn)房地產(chǎn)用地的結構調整

（二十六）實(shí)行房地產(chǎn)去庫存與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設用地掛鉤制度，房地產(chǎn)去庫存工作沒(méi)有完成的地區，從嚴控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設用地供應。具體辦法由自治區住房城鄉建設廳、國土資源廳制定。

（二十七）各地區要根據本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉換方案，通過(guò)調整土地用途、規劃內容，引導未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用，用于國家和自治區支持的新興產(chǎn)業(yè)，特別是養老、文化、旅游、科教、體育等產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)建設。

（二十八）對按照新用途或新規劃開(kāi)發(fā)建設的項目，國土資源、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門(mén)應及時(shí)重新辦理相關(guān)用地手續，并重新核定相應的土地價(jià)款。

（二十九）因商品住房庫存量較大、需要控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模的地區，對已實(shí)際供地但未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，可以由政府回購用于土地儲備，具體回購等政策由當地政府根據實(shí)際情況制定。

六、鼓勵支持房地產(chǎn)行業(yè)加快轉型發(fā)展

（三十）鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應市場(chǎng)規律調整營(yíng)銷(xiāo)策略，采取附送裝修、改進(jìn)物業(yè)服務(wù)等途徑提高商品住房品質(zhì)，加快消化存量速度，實(shí)現提質(zhì)增量。

（三十一）將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率比例在現行標準上降低1/3執行；將普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、車(chē)庫的土地增值稅預征率在現行標準上分別降低50%執行（調整后預征率低于1%的按1%執行），進(jìn)一步減輕企業(yè)運行成本，實(shí)現房地產(chǎn)降成本。

（三十二）為加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設速度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中繳納的行政事業(yè)性收費、基礎設施配套費、政府性基金可在工程竣工驗收時(shí)繳納。

（三十三）城市人民政府及其主管部門(mén)要增加房地產(chǎn)展覽交易會(huì )舉辦頻次，積極引導剛性購房需求和改善型購房需求。

（三十四）加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并、重組步伐，支持有實(shí)力、守信用、理念新的企業(yè)做大做強，鼓勵企業(yè)實(shí)行規?；_(kāi)發(fā)和集團化運作，支持企業(yè)跨區域、多元化和品牌經(jīng)營(yíng)，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

七、其他事項

（三十五）除以上條款中已明確的相關(guān)政策執行的期限外，其他相關(guān)稅費、土地等優(yōu)惠支持政策一律暫按2018年底前到期執行。
 

2016年2月15日

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