陜政辦發(fā)〔2021〕40號《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》

陜西省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)







陜政辦發(fā)〔2021〕40號

各設區市人民政府，省人民政府各工作部門(mén)、各直屬機構：

為加快發(fā)展保障性租賃住房，切實(shí)解決好大城市新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2021〕22號），結合我省實(shí)際，經(jīng)省政府同意，現制定以下實(shí)施意見(jiàn)。

一、總體要求

堅持以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中、六中全會(huì )精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構建新發(fā)展格局，堅持以人民為中心，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結構性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進(jìn)實(shí)現全體人民住有所居目標。到“十四五”末全省基本建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系。其中，人口凈流入的大城市（西安市），形成有效的保障性租賃住房供給，切實(shí)緩解新市民、青年人等群體住房困難；其他省政府確定的發(fā)展保障性租賃住房的城市，根據當地人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟活躍度、住房等情況有序推進(jìn)。

二、主要工作

（一）嚴格落實(shí)相關(guān)制度。保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)行業(yè)等市民群體。發(fā)展保障性租賃住房的城市應按照?；驹瓌t，針對不同類(lèi)型建設方式，分類(lèi)制定準入、退出條件。新開(kāi)工建設的保障性租賃住房，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主；已經(jīng)開(kāi)工或建成的住房轉為保障性租賃住房使用的，可適當放寬面積標準，適合改造成小戶(hù)型的應予以改造，具體面積由城市人民政府確定。租金應依據當地政府發(fā)布的參考價(jià)格確定，原則上低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。用于保障本單位（園區）職工的保障性租賃住房應加強輪轉，原則上優(yōu)先用于保障新入職無(wú)房職工。（各相關(guān)設區市人民政府負責）

（二）科學(xué)確定發(fā)展路徑。原則上有需求的城市均可通過(guò)一定的路徑發(fā)展保障性租賃住房，其中西安市和經(jīng)省政府確定的城市為重點(diǎn)發(fā)展城市。西安市要堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的決策部署，先行推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展，盡快形成可復制可推廣的經(jīng)驗做法。新市民、青年人等群體住房保障需求較大、現有及在建保障性住房無(wú)法滿(mǎn)足的城市，在綜合評估當地財力、實(shí)際情況的基礎上，報經(jīng)省政府批準后，確定為重點(diǎn)發(fā)展城市。產(chǎn)業(yè)發(fā)達、連續兩年人口凈流入、確有發(fā)展需求的市轄縣，應按照逐級上報的原則，報請省政府確認。暫無(wú)發(fā)展保障性租賃住房需求的城市要延續現有住房保障政策，做好城鎮戶(hù)籍住房、收入困難家庭公租房保障，對低保、低收入家庭應保盡保。（省住房城鄉建設廳、省發(fā)展改革委、省財政廳、省自然資源廳、省稅務(wù)局、省統計局、省總工會(huì )、各相關(guān)設區市人民政府按職責分工負責）

（三）合理制定建設計劃。按照“一城一策”的原則，市級相關(guān)部門(mén)要密切協(xié)作，逐區（縣）摸清保障性租賃住房需求，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式增加供給。按照供需平衡、職住平衡原則，科學(xué)制定本地區保障性租賃住房“十四五”建設規劃，并分解到各年度。優(yōu)先安排規模較大、需求較為集中的項目，有計劃有步驟地組織實(shí)施。同時(shí)，及時(shí)通過(guò)當地政府網(wǎng)站向社會(huì )公布項目計劃及實(shí)施情況。（各相關(guān)設區市人民政府負責）

（四）積極引導多方參與。由政府提供土地、財稅、金融等相關(guān)政策支持，積極引導各類(lèi)市場(chǎng)主體參與投資建設保障性租賃住房。發(fā)展保障性租賃住房的城市要主動(dòng)對接，廣泛聽(tīng)取當地集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區等各類(lèi)主體的意見(jiàn)訴求，引導本地有需求的各類(lèi)主體參與投資建設，堅持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配置商業(yè)服務(wù)設施。支持專(zhuān)業(yè)化規?；》孔赓U企業(yè)建設和運營(yíng)管理保障性租賃住房，形成多元化的保障性租賃住房供給體系。（各相關(guān)設區市人民政府負責）

三、政策支持

（一）加大土地相關(guān)政策的支持。

１．集體土地。保障租賃住房重點(diǎn)發(fā)展城市，在尊重農民集體意愿的基礎上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設保障性租賃住房；支持利用城區、靠近產(chǎn)業(yè)園區或交通便利區域的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經(jīng)濟組織可通過(guò)自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。嚴禁借建設保障性租賃住房名義利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設“小產(chǎn)權”住房、商業(yè)性民宿酒店房產(chǎn)。（省自然資源廳、各相關(guān)設區市人民政府按職責分工負責）

２．企事業(yè)單位自有土地。保障性租賃住房重點(diǎn)發(fā)展城市，對企事業(yè)單位依法取得使用權的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿(mǎn)足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場(chǎng)主體合作建設運營(yíng)保障性租賃住房。城市人民政府要明確該項工作流程，并做好項目的審查審批和建設監管，嚴禁擅自進(jìn)行商品住房開(kāi)發(fā)。（省自然資源廳、各相關(guān)設區市人民政府按職責分工負責）

３．產(chǎn)業(yè)園區土地。保障性租賃住房重點(diǎn)發(fā)展城市，經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務(wù)設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7％提高到15％，建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區中各工業(yè)項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來(lái)，統一建設宿舍型保障性租賃住房。（省自然資源廳、各相關(guān)設區市人民政府按職責分工負責）

４．閑置非居住存量房屋。對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿(mǎn)足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價(jià)款。（省自然資源廳、各相關(guān)設區市人民政府按職責分工負責）

５．新供應土地。保障性租賃住房重點(diǎn)發(fā)展城市，應按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時(shí)，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設重點(diǎn)片區等區域，引導產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動(dòng)。西安市保障性租賃住房用地應不低于年度住宅用地計劃的10％。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價(jià)格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價(jià)款分期收取。新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房，以實(shí)物配建為主，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設一定比例的保障性租賃住房。（省自然資源廳、各相關(guān)設區市人民政府按職責分工負責）

（二）簡(jiǎn)化審批流程。城市人民政府應切實(shí)發(fā)揮保障性安居工程領(lǐng)導小組作用，加強和完善工作職責，統籌推進(jìn)發(fā)展保障性租賃住房工作。由城市人民政府牽頭，組織領(lǐng)導小組各成員單位，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房的項目建設方案實(shí)施聯(lián)合審查。審查通過(guò)的，由市級住建部門(mén)出具保障性租賃住房項目認定書(shū)，相關(guān)部門(mén)依據認定書(shū)辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。各城市要構建快速、嚴謹、高效的保障性租賃住房項目審批流程，提高項目審批效率。不涉及土地權屬變化的項目，可利用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個(gè)階段，并符合住房和城鄉建設部關(guān)于集中式租賃住房建設適用標準要求。（各相關(guān)設區市人民政府、省發(fā)展改革委、省自然資源廳、省住房城鄉建設廳按職責分工負責）

（三）爭取資金支持。積極爭取國家對符合規定的保障性租賃住房建設任務(wù)予以的補助資金。省級相關(guān)部門(mén)要積極指導相關(guān)市（區）做好中央預算內投資、中央財政專(zhuān)項補助資金、地方政府專(zhuān)項債券申報工作，具體執行《保障性租賃住房中央預算內投資專(zhuān)項管理暫行辦法》和財政部門(mén)相關(guān)資金管理辦法的規定。同時(shí)，省財政廳將通過(guò)現有資金渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設予以支持。（省財政廳、省發(fā)展改革委、省住房城鄉建設廳、各設區市人民政府按職責分工負責）

（四）降低稅費負擔。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。（省稅務(wù)局、各設區市人民政府按職責分工負責）

（五）執行民用水電氣價(jià)格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標準執行。（省發(fā)展改革委、各設區市人民政府按職責分工負責）

（六）加強金融支持。

１．加大對保障性租賃住房建設運營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(cháng)期貸款；按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。（人民銀行西安分行、陜西銀保監局、各設區市人民政府按職責分工負責）

２．支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券，用于保障性租賃住房建設運營(yíng)。企業(yè)持有運營(yíng)的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔保債券。鼓勵信用增進(jìn)企業(yè)在堅持市場(chǎng)化原則的前提下，積極為符合條件的保障性租賃住房建設運營(yíng)企業(yè)發(fā)行債券提供信用增進(jìn)服務(wù)，降低融資成本。支持商業(yè)保險資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設。（人民銀行西安分行、陜西銀保監局、陜西證監局、各設區市人民政府按職責分工負責）

３．支持保障性租賃住房建設、改造、運營(yíng)企業(yè)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITS）融資。（省發(fā)展改革委、人民銀行西安分行、陜西銀保監局、陜西證監局、各設區市人民政府按職責分工負責）

四、保障措施

（一）加強組織協(xié)調。省政府對我省發(fā)展保障性租賃住房工作負總責，各市（區）政府對本地區發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題負主體責任。省保障性安居工程協(xié)調領(lǐng)導小組負責全省保障性租賃住房統籌協(xié)調工作，研究解決工作中的問(wèn)題，及時(shí)總結推廣典型經(jīng)驗做法。省發(fā)展改革委、省財政廳、省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省統計局、省稅務(wù)局、省總工會(huì )、人民銀行西安分行、陜西銀保監局、陜西證監局等部門(mén)和單位要按照職責分工，各負其責、密切協(xié)作、形成合力。

（二）做好政策銜接。各城市要對現有已享受中央、地方各類(lèi)政策支持的租賃住房進(jìn)行全面梳理，包括中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設租賃住房試點(diǎn)等建設的租賃住房，符合規定的均可在申報取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，納入保障性租賃住房規范管理，不納入的不得享受保障性租賃住房相關(guān)支持政策。

（三）規范項目租賃。各城市人民政府要全面落實(shí)工作任務(wù)和各項政策措施，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營(yíng)管理的全過(guò)程監督，強化工程質(zhì)量安全監管。要切實(shí)提高保障性租賃住房使用效率，承租對象正在享受其他形式保障性住房的，不得申請保障性租賃住房；保障性租賃住房承租對象不得破壞其承租的保障性租賃住房設施設備，不得擅自裝修或者轉租、轉借，不得轉變租住用途。保障性租賃住房不得上市銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策，堅決防止變相福利分房。

（四）加強權屬管理。保障性租賃住房項目須整體確權，不得分割登記、分割轉讓、分割抵押。符合條件項目涉及整體轉讓的，須經(jīng)城市人民政府審核批準，轉讓后原保障性租賃住房性質(zhì)不變，土地用途和土地取得方式不變。其中，工業(yè)項目范圍內建設的保障性租賃住房須與生產(chǎn)性廠(chǎng)房一并轉讓?zhuān)坏脝为氜D讓?zhuān)还I(yè)項目企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區管委會(huì )聯(lián)合投資建設的保障性租賃住房，涉及轉讓其部分產(chǎn)權的，產(chǎn)業(yè)園區管委會(huì )可優(yōu)先購買(mǎi)。利用企事業(yè)單位自有閑置非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進(jìn)行補償。

（五）做好監測評價(jià)。省住房城鄉建設廳要會(huì )同各有關(guān)部門(mén)單位，研究出臺發(fā)展保障性租賃住房工作監測評價(jià)辦法，完善監測評價(jià)指標體系，對發(fā)展保障性租賃住房的城市實(shí)施監測評價(jià)，重點(diǎn)是城市發(fā)展保障性租賃住房對促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難的成效。堅持結果導向，相關(guān)城市人民政府應切實(shí)做好監測評價(jià)結果運用，推動(dòng)當地保障性租賃住房健康有序發(fā)展。






 

陜西省人民政府辦公廳

2021年12月23日

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