渝評協(xié)〔2022〕4號《重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )2021年度評估機構執業(yè)質(zhì)量檢查通報》

重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )2021年度評估機構執業(yè)質(zhì)量檢查通報






渝評協(xié)〔2022〕4號

各評估機構、外地在渝分支機構：

根據財政部、中評協(xié)的要求，重慶市評協(xié)于2021年7月至12月開(kāi)展了全市評估機構執業(yè)質(zhì)量檢查工作，目前已全面結束?，F將評估機構執業(yè)質(zhì)量檢查情況通報如下：

一、檢查的基本情況

2021年評協(xié)共對18家評估機構（含1家外地評估機構在渝分公司）進(jìn)行了檢查，檢查面約20%。檢查范圍以2020年1月至2021年6月開(kāi)展的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)及出具的資產(chǎn)評估報告為主，檢查內容主要為評估機構的質(zhì)量控制體系、業(yè)務(wù)項目質(zhì)量、職業(yè)道德三個(gè)方面。

從本次檢查情況看，評估機構建立了人事、財務(wù)、執業(yè)質(zhì)量控制、評估業(yè)務(wù)管理、后續教育及培訓等基本制度，但仍有部分機構在后續教育、業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)執行、質(zhì)量復核等方面制度制定或運行上存在問(wèn)題，個(gè)別機構部分制度未及時(shí)按照新的資產(chǎn)評估準則進(jìn)行修訂。部分評估機構評估程序執行不到位，導致工作底稿不完整，對評估結論支持依據不足，評估報告表述不規范，重要事項披露不充分。

納入本次檢查范圍的18家機構大部分為中小評估機構，規模小，業(yè)務(wù)類(lèi)型較為單一。抽查的75份資產(chǎn)評估報告中，企業(yè)價(jià)值（或凈資產(chǎn)）評估報告31份，其中有7份報告采用了兩種評估方法評估，其余均采用一種評估方法評估;無(wú)形資產(chǎn)評估報告2份，均采用收益法評估;以財務(wù)報告為目的的評估報告2份，根據評估對象的具體情況分別采用不同的方法評估;單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估報告40份。報告評分情況如下：

報告份數	60分以下	60-70分	70-80分	合計	平均分
企業(yè)價(jià)值(或凈資產(chǎn))評估	7	19	5	31	63.47
無(wú)形資產(chǎn)評估	1	2		3	59.73
以財務(wù)報告為目的評估			2	2	71.10
單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估	2	24	13	39	67.73
合計	10	45	20	75	65.74

從上表可見(jiàn)，單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估評分相對較高，企業(yè)價(jià)值評估其次，無(wú)形資產(chǎn)評估得分較低，總體得分較低。

二、資產(chǎn)評估機構存在的問(wèn)題

（一）評估報告及工作底稿

1、評估業(yè)務(wù)承接前的調查與風(fēng)險分析評價(jià)不足。如基本事項記錄不完整，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、獨立性及綜合分析、評價(jià)記錄不完整。

2、缺少資產(chǎn)評估委托合同或資產(chǎn)評估委托合同不規范。如：缺少評估機構和委托人住所，評估報告使用范圍、違約責任等;合同簽約雙方簽名、蓋章及時(shí)間等為空白;合同委托評估目的與報告描述評估目的不一致。

3、缺少資產(chǎn)評估計劃或計劃編制過(guò)于簡(jiǎn)略。評估計劃未能涵蓋現場(chǎng)調查、收集整理評估資料、評定估算等主要程序，缺少時(shí)間安排及缺少主要評估程序、評估方法、技術(shù)方案等要素，安排評估人員全部為非簽名資產(chǎn)評估師。

4、缺少必要現場(chǎng)調查、詢(xún)價(jià)記錄和調查記錄不完整：

（1）對實(shí)物資產(chǎn)的現場(chǎng)勘察記錄過(guò)于簡(jiǎn)單粗略，僅有資產(chǎn)數量記錄，無(wú)資產(chǎn)現狀描述，無(wú)勘察時(shí)間、勘察人員和領(lǐng)勘人員簽名等。

（2）企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)中沒(méi)有進(jìn)行必要的訪(fǎng)談，未根據評估項目具體情況，確定合理的現場(chǎng)調查方式，詢(xún)問(wèn)、函證、監盤(pán)、勘查等重要程序記錄不完整或出現錯誤。

（3）詢(xún)價(jià)記錄不完整或引用信息存在邏輯錯誤。如詢(xún)價(jià)記錄缺少主要信息，詢(xún)價(jià)資料來(lái)源記錄、詢(xún)價(jià)時(shí)間和詢(xún)價(jià)人員簽名記錄不完整。

5、收集的評估資料不完整，評估使用的資料核查驗證不充分：

（1）對資產(chǎn)權屬、存在性、狀態(tài)等資料收集不完整。

（2）企業(yè)價(jià)值評估中未收集企業(yè)歷史沿革、現狀、發(fā)展前景、相關(guān)宏觀(guān)、區域經(jīng)濟、公司執行的會(huì )計制度、稅收政策等資料。

（3）評估使用的資料核查驗證不充分。如重要權屬證明、利用審計成果、審計函證、重要取價(jià)參數，底稿中未體現分析說(shuō)明及確認的核查驗證過(guò)程。

6、評定估算無(wú)詳細計算、分析過(guò)程

（1）實(shí)物資產(chǎn)無(wú)測算表，或測算表中重要參數的確定無(wú)依據或說(shuō)明。

（2）采用收益法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)，收入、成本、費用、資本性支出、折舊攤銷(xiāo)等參數預測依據不足;對收益期限預測、折現率測算依據不充分;對運營(yíng)資金的分析、測算過(guò)程，盈余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負債分析不夠充分或無(wú)分析過(guò)程。

7、管理類(lèi)工作底稿不完整

部分項目缺少明確評估業(yè)務(wù)基本事項、業(yè)務(wù)承接風(fēng)險評價(jià)、客戶(hù)報告簽收等管理類(lèi)工作底稿，底稿不能反映公司質(zhì)控體系要求的相應承接流程;以報告簽發(fā)流轉表代替三級復核，底稿中無(wú)重大問(wèn)題復核、處理記錄，底稿不能反映公司已進(jìn)行內部審核的軌跡。

8、評估工作底稿不規范

企業(yè)價(jià)值評估項目底稿中無(wú)資產(chǎn)、負債清查評估程序表;工作底稿未編制索引號、沒(méi)有分類(lèi)歸檔;部分項目重要勘查記錄、詢(xún)價(jià)記錄和評定估算過(guò)程未同時(shí)形成紙質(zhì)文檔并歸檔，或者電子檔案與紙質(zhì)文檔不一致;電子檔案歸檔保存不完整、不規范。

9、評估報告中資產(chǎn)評估報告委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況介紹內容不完整。

10、評估報告中評估目的與所對應的評估對象和評估范圍不匹配

如評估目的為“股權轉讓”，而評估對象和評估范圍為“申報資產(chǎn)扣除申報負債的凈額”;評估目的為“股份制改造”，而評估對象為“股東全部權益”。

11、評估報告中評估對象與評估范圍不清晰、描述不準確

（1）評估中混淆評估對象，評估對象是“股東全部權益”還是“企業(yè)凈資產(chǎn)”界定不清楚，如評估對象為股東全部權益，評估結論為凈資產(chǎn)評估結論。

（2）企業(yè)價(jià)值評估中評估范圍的表述應為“報表內的資產(chǎn)和負債”不準確，應該為被評估單位的全部資產(chǎn)和負債。

（3）單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估中，未詳細描述評估對象法律權屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況。

12、評估報告中評估依據不正確或不完整

經(jīng)濟行為依據不完整，部分報告將資產(chǎn)評估委托合同作為唯一經(jīng)濟行為依據;有的采用的經(jīng)濟行為依據不恰當;部分報告缺少資產(chǎn)評估法等法律法規依據;部分報告取價(jià)依據不完整，特別是實(shí)物資產(chǎn)評估依據、收益法評估依據缺乏針對性。

13、評估報告中評估方法不恰當或未說(shuō)明理由

（1）抽查報告除少部分評估項目采用兩種方法評估外，大部分僅采用成本法（資產(chǎn)基礎法）評估，評估方法選擇單一，且評估報告中缺乏對評估方法適用性分析或分析理由不充分。

（2）在采用成本法、收益法或市場(chǎng)法等基本方法下，各資產(chǎn)具體評估方法重要參數思路及演算方法介紹不完整;在采用重置成本法對設備、建（構）筑物進(jìn)行評估時(shí)，部分評估項目未分析考慮是否存在功能性、經(jīng)濟性貶值因素對評估價(jià)值產(chǎn)生影響。

14、評估報告中評估假設不合理、不充分或針對性不強

部分報告對評估假設說(shuō)明較簡(jiǎn)單，特別是對于收益法評估采用的評估假設針對性不強。有的報告羅列的評估假設與評估結論無(wú)關(guān)聯(lián)性，而對一些會(huì )影響評估結論需要進(jìn)行假設的事項卻未作假設。如機器設備評估無(wú)原地使用或移地使用假設，無(wú)委估資產(chǎn)持續使用假設。

15、評估報告中評估報告披露不充分

（1）采用收益法或市場(chǎng)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，資產(chǎn)評估報告無(wú)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宏觀(guān)、區域經(jīng)濟因素分析或分析不充分。

（2）報告對特別事項未披露或披露不充分，未對資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權瑕疵事項進(jìn)行特別提示。

（二）內部治理和職業(yè)道德

1、評估機構內部治理和質(zhì)量控制方面

從本次檢查情況看，大部分機構管理制度基本齊備，但制度執行中存在以下一些問(wèn)題：

部分機構制訂的相關(guān)執業(yè)質(zhì)量控制制度不完善，個(gè)別機構部分制度仍未及時(shí)按照《資產(chǎn)評估法》和資產(chǎn)評估準則的規定進(jìn)行修訂和完善，個(gè)別機構質(zhì)量控制體系設計過(guò)于簡(jiǎn)單。

部分機構雖建立三級復核制度，但在實(shí)際工作中并未得到有效執行，未能發(fā)揮質(zhì)量控制作用。

部分機構雖然設首席評估師、監管部對質(zhì)量進(jìn)行控制，但人員配置過(guò)少或能力欠缺，個(gè)別機構甚至由不具備資產(chǎn)評估師資格的人員承擔審核職責;少部分機構沒(méi)有設立專(zhuān)門(mén)部門(mén)或專(zhuān)人進(jìn)行復核，由評估人員交叉復核。

部分機構在業(yè)務(wù)執行時(shí)未嚴格執行制度，例如：制度規定的1-2人專(zhuān)職或兼職管理檔案，但在檔案登記中，存在沒(méi)有交接記錄、交接時(shí)間和檔案人員簽名確認的情況，導致責任不清晰。

部分機構缺少執業(yè)人員后續教育制度，或雖建立制度，按照培訓制度、培訓計劃要求進(jìn)行培訓學(xué)習，但學(xué)習流于形式;部分機構因資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)收入不高，重視程度不足，導致對資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)學(xué)習研究力度較差，執業(yè)人員對準則學(xué)習和理解不深入，執業(yè)規范性與準則要求存在較大差距。

部分小型機構雖建立人員考核晉升制度，但對員工定期考核和晉升激勵流于形式，部分機構缺少股東進(jìn)入退出和員工激勵等方面的相關(guān)制度和規定，股東層固化嚴重，長(cháng)年沒(méi)有新的資產(chǎn)評估師進(jìn)入股東層，不利于人才、技術(shù)力量?jì)浜蜋C構持續健康發(fā)展。

2、職業(yè)道德方面

檢查發(fā)現，部分機構資產(chǎn)評估師存在掛名執業(yè)的情況，未在評估機構執業(yè)，也沒(méi)有真正參與項目，但仍在評估報告上簽字蓋章;評估機構所擁有的評估師數量已經(jīng)不能保證業(yè)務(wù)發(fā)展和質(zhì)量管理的基本需要，不符合專(zhuān)業(yè)勝任能力的要求。個(gè)別機構存在業(yè)務(wù)承接時(shí)支付傭金或回扣的現象。

三、檢查結果處理

（一）針對被檢查評估機構存在的質(zhì)量控制體系問(wèn)題和執業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，分別對2家評估機構及6名資產(chǎn)評估師進(jìn)行了行業(yè)懲戒。其中，對質(zhì)量較差的重慶道爾敦資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司及資產(chǎn)評估師陳雙虎、蘭發(fā)磊予以通報批評，對另一家評估機構予以嚴重警告，對4名資產(chǎn)評估師予以警告，對3家評估機構及8名評估師進(jìn)行了談話(huà)提醒，對3家評估機構限期3個(gè)月整改。

（二）組織專(zhuān)題培訓，開(kāi)展幫扶工作。協(xié)會(huì )于12月底對執業(yè)質(zhì)量較差的50名資產(chǎn)評估師及業(yè)務(wù)人員組織專(zhuān)題培訓，并將對部分執業(yè)水平較差的機構開(kāi)展技術(shù)幫扶工作，有針對性地提升執業(yè)質(zhì)量

請各評估機構對照上述問(wèn)題，認真檢查本機構在質(zhì)量控制體系、職業(yè)道德及業(yè)務(wù)項目質(zhì)量方面存在的不足及問(wèn)題，建立健全本機構的質(zhì)量控制制度并保障有效遵循，以切實(shí)提高執業(yè)質(zhì)量。






 

重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )

2022年1月25日

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