京政發(fā)〔2021〕10號《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)》

北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)





京政發(fā)〔2021〕10號

各區人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

實(shí)施城市更新行動(dòng)，轉變城市開(kāi)發(fā)建設方式和經(jīng)濟增長(cháng)方式，對提升城市品質(zhì)、滿(mǎn)足人民群眾美好生活需要、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。為統籌推進(jìn)城市更新，現提出以下意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì )精神，深入貫徹習近平總書(shū)記對北京重要講話(huà)精神，堅持以人民為中心，堅持新發(fā)展理念，按照黨中央、國務(wù)院決策部署，以《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》為統領(lǐng)，落實(shí)北京市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議，統籌推進(jìn)城市更新，進(jìn)一步完善城市功能、改善人居環(huán)境、傳承歷史文化、促進(jìn)綠色低碳、激發(fā)城市活力，促進(jìn)首都經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展，努力建設國際一流的和諧宜居之都。

（二）基本原則

城市更新主要是指對城市建成區（規劃基本實(shí)現地區）城市空間形態(tài)和城市功能的持續完善和優(yōu)化調整，是小規模、漸進(jìn)式、可持續的更新。城市更新應堅持以下原則：

1.規劃引領(lǐng)，民生優(yōu)先。認真落實(shí)《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》，將城市更新納入經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展規劃、國土空間規劃統籌實(shí)施，做到嚴控總量、分區統籌、增減平衡。從人民群眾最關(guān)心最直接最現實(shí)的利益問(wèn)題出發(fā)，通過(guò)城市更新完善功能，補齊短板，保障和改善民生。

2.政府推動(dòng)，市場(chǎng)運作。強化政府主導作用，加強規劃管控，完善政策機制，做好服務(wù)保障。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，鼓勵和引導市場(chǎng)主體參與城市更新，形成多元化更新模式。

3.公眾參與，共建共享。充分調動(dòng)公眾和社會(huì )組織參與城市更新的積極性、主動(dòng)性，建立平等協(xié)商機制，共同推進(jìn)城市更新，實(shí)現決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、成果共享。

4.試點(diǎn)先行，有序推進(jìn)?？茖W(xué)制定城市更新計劃，突出重點(diǎn)，統籌安排，穩步推進(jìn)。聚焦瓶頸問(wèn)題，大膽改革創(chuàng )新，積極探索城市更新的新模式、新路徑，形成成熟經(jīng)驗逐步推廣。

二、強化規劃引領(lǐng)

（一）圈層引導

首都功能核心區以保護更新為主，中心城區以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區的新城結合城市更新承接中心城區功能疏解，生態(tài)涵養區結合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應的城市功能。

（二）街區引導

以街區為單元實(shí)施城市更新，依據街區控制性詳細規劃，科學(xué)編制更新地區規劃綜合實(shí)施方案和更新項目實(shí)施方案。開(kāi)展街區綜合評估，查找分析街區在城市功能、配套設施、空間品質(zhì)等方面存在的問(wèn)題，梳理空間資源，確定更新任務(wù)。將空間資源與更新任務(wù)相匹配，變一次性指標分配為動(dòng)態(tài)按需調配，集約節約利用空間資源。盤(pán)活街區存量建筑，聚焦老舊小區、老舊平房區、老工業(yè)區、老商業(yè)區、老舊樓宇以及重要大街兩側一定縱深區域，通過(guò)現狀權屬校核和正負面清單引導，鼓勵產(chǎn)權人自主更新、社會(huì )力量參與更新。以家園中心、社區會(huì )客廳等空間為載體，探索市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施復合利用模式，圍繞“七有”“五性”需求，提高居民生活便利性和舒適度，提升公共空間品質(zhì)。

三、主要更新方式

（一）老舊小區改造

實(shí)施老舊小區綜合整治改造，根據居民意愿可利用小區現狀房屋和公共空間補充便民商業(yè)、養老服務(wù)等公共服務(wù)設施；可利用空地、拆違騰退用地等增加停車(chē)位，或設置機械式停車(chē)設施等便民設施。鼓勵老舊住宅樓加裝電梯。

（二）危舊樓房改建

對房屋行政主管部門(mén)認定的危舊樓房，允許通過(guò)翻建、改建或適當擴建方式進(jìn)行改造，具備條件的可適當增加建筑規模，實(shí)施成套化改造或增加便民服務(wù)設施等。鼓勵社會(huì )資本參與改造，資金由政府、產(chǎn)權單位、居民、社會(huì )機構等多主體籌集。居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。

（三）老舊廠(chǎng)房改造

明確老舊廠(chǎng)房改造利用業(yè)態(tài)準入標準，在符合規劃的前提下，優(yōu)先發(fā)展智能制造、科技創(chuàng )新、文化等產(chǎn)業(yè)。鼓勵利用老舊廠(chǎng)房發(fā)展新型基礎設施、現代服務(wù)業(yè)等國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)；鼓勵利用老舊廠(chǎng)房補充公共服務(wù)設施。鼓勵老工業(yè)廠(chǎng)區通過(guò)更新改造或用地置換的方式實(shí)施規劃，增加道路、綠地、廣場(chǎng)、應急避難場(chǎng)所等設施。五環(huán)路以?xún)群统鞘懈敝行牡睦吓f廠(chǎng)房可根據規劃和實(shí)際需要，補齊城市短板，引入符合要求的產(chǎn)業(yè)項目；五環(huán)路以外其他區域老舊廠(chǎng)房原則上用于發(fā)展高端制造業(yè)。

（四）老舊樓宇更新

鼓勵老辦公樓、老商業(yè)設施等老舊樓宇升級改造、調整功能、提升活力，發(fā)展新業(yè)態(tài)。允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設施，允許建筑功能混合、用途兼容；鼓勵對具備條件的地下空間進(jìn)行復合利用。

（五）首都功能核心區平房（院落）更新

在符合《北京歷史文化名城保護條例》有關(guān)規定及歷史街區風(fēng)貌保護要求和相關(guān)技術(shù)、標準的前提下，對首都功能核心區平房（院落）進(jìn)行申請式退租、換租及保護性修繕和恢復性修建，打造共生院，消除安全隱患，保護傳統風(fēng)貌，改善居住條件。騰退空間優(yōu)先用于保障中央政務(wù)功能、服務(wù)中央單位、完善地區公共服務(wù)設施。同時(shí)，鼓勵騰退空間用于傳統文化展示、體驗及特色服務(wù)，建設眾創(chuàng )空間或發(fā)展租賃住房。

（六）其他類(lèi)型

鼓勵對城市公共空間進(jìn)行改造提升，完善市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施，優(yōu)化提升城市功能。鼓勵特色街區、生態(tài)街區、智慧街區建設，打造安全、智能、綠色低碳的人居環(huán)境。鼓勵傳統商圈調整產(chǎn)業(yè)結構、優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)模式、激發(fā)消費潛力，有效增加服務(wù)消費供給。支持產(chǎn)業(yè)園區更新改造，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉型升級、騰籠換鳥(niǎo)，構建高精尖產(chǎn)業(yè)結構。促進(jìn)城市更新與疏解整治促提升專(zhuān)項行動(dòng)有效銜接，合理利用疏解騰退空間。加快推進(jìn)城鎮棚戶(hù)區改造收尾工作。

四、組織實(shí)施

（一）確定實(shí)施主體

城市更新項目產(chǎn)權清晰的，產(chǎn)權單位可作為實(shí)施主體，也可以協(xié)議、作價(jià)出資（入股）等方式委托專(zhuān)業(yè)機構作為實(shí)施主體；產(chǎn)權關(guān)系復雜的，由區政府（含北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，下同）依法確定實(shí)施主體。確定實(shí)施主體應充分征詢(xún)相關(guān)權利人或居民意見(jiàn)，做到公開(kāi)、公平、公正。

（二）編制實(shí)施方案

實(shí)施主體應在充分摸底調查的基礎上，編制更新項目實(shí)施方案并征求相關(guān)權利人或居民意見(jiàn)。方案中應明確更新范圍、內容、方式及建筑規模、使用功能、建設計劃、土地取得方式、資金籌措方式、運營(yíng)管理模式等內容。責任規劃師、建筑師應全程參與街區城市更新，加強業(yè)務(wù)指導，做好技術(shù)服務(wù)，并對實(shí)施方案出具書(shū)面意見(jiàn)。

（三）審查決策

更新項目實(shí)施方案由區相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)牽頭進(jìn)行審查，并經(jīng)區政府同意后實(shí)施。重點(diǎn)地區或重要項目實(shí)施更新如涉及首都規劃重大事項，要按照有關(guān)要求和程序向黨中央請示報告。

（四）手續辦理

城市更新相關(guān)審批手續原則上由區行政主管部門(mén)辦理，各區政府應結合優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境相關(guān)政策，進(jìn)一步簡(jiǎn)化審批程序，壓縮審批時(shí)間，提高審批效率。利用更新改造空間按有關(guān)要求從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，相關(guān)部門(mén)可予辦理經(jīng)營(yíng)許可。

五、配套政策

（一）規劃政策

1.對于符合規劃使用性質(zhì)正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目，可根據實(shí)際需要適當增加建筑規模。增加的建筑規模不計入街區管控總規模，由各區單獨備案統計。

2.經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意，老舊小區現狀公共服務(wù)設施配套用房可根據實(shí)際需求用于市政公用、商業(yè)、養老、文化、體育、教育等符合規劃使用性質(zhì)正面清單規定的用途。

3.在滿(mǎn)足相關(guān)規范的前提下，可在商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫療、社會(huì )福利等功能。

4.在符合規劃使用性質(zhì)正面清單，確保結構和消防安全的前提下，地下空間平時(shí)可綜合用于市政公用、交通、公共服務(wù)、商業(yè)、倉儲等用途，戰時(shí)兼顧人民防空需要。

5.在按照《北京市居住公共服務(wù)設施配置指標》等技術(shù)規范進(jìn)行核算的基礎上，滿(mǎn)足消防等安全要求并征詢(xún)相關(guān)權利人意見(jiàn)后，部分地塊的綠地率、建筑密度、建筑退界和間距、機動(dòng)車(chē)出入口等可按不低于現狀水平控制。

（二）土地政策

1.更新項目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式辦理用地手續。代建公共服務(wù)設施產(chǎn)權移交政府有關(guān)部門(mén)或單位的，以劃撥方式辦理用地手續。經(jīng)營(yíng)性設施以協(xié)議或其他有償使用方式辦理用地手續。

2.在符合規劃且不改變用地主體的條件下，更新項目發(fā)展國家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)提供證明文件，可享受按原用途、原權利類(lèi)型使用土地的過(guò)渡期政策。過(guò)渡期以5年為限，5年期滿(mǎn)或轉讓需辦理用地手續的，可按新用途、新權利類(lèi)型，以協(xié)議方式辦理用地手續。

3.用地性質(zhì)調整需補繳土地價(jià)款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長(cháng)期限不超過(guò)1年。

4.更新項目采取租賃方式辦理用地手續的，土地租金實(shí)行年租制，年租金根據有關(guān)地價(jià)評審規程核定。租賃期滿(mǎn)后，可以續租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續。

5.更新項目不動(dòng)產(chǎn)登記按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及相關(guān)規定辦理。

6.經(jīng)營(yíng)性服務(wù)設施可按所有權和經(jīng)營(yíng)權相分離的方式，經(jīng)業(yè)主同意和區政府認定后，將經(jīng)營(yíng)權讓渡給相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構。

7.在不改變更新項目實(shí)施方案確定的使用功能前提下，經(jīng)營(yíng)性服務(wù)設施建設用地使用權可依法轉讓或出租，也可以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權等進(jìn)行抵押融資。抵押權實(shí)現后，應保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。

（三）資金政策

1.城市更新所需經(jīng)費涉及政府投資的主要由區級財政承擔，各區政府應統籌市級相關(guān)補助資金支持本區更新項目。

2.對老舊小區改造、危舊樓房改建、首都功能核心區平房（院落）申請式退租和修繕等更新項目，市級財政按照有關(guān)政策給予支持。

3.對老舊小區市政管線(xiàn)改造、老舊廠(chǎng)房改造等符合條件的更新項目，市政府固定資產(chǎn)投資可按照相應比例給予支持。

4.鼓勵市場(chǎng)主體投入資金參與城市更新；鼓勵不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權人自籌資金用于更新改造；鼓勵金融機構創(chuàng )新金融產(chǎn)品，支持城市更新。

六、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導

市委城市工作委員會(huì )所屬城市更新專(zhuān)項小組負責統籌推進(jìn)城市更新工作。市有關(guān)部門(mén)要建立協(xié)同聯(lián)動(dòng)機制，加強政策創(chuàng )新，深化放管服改革，支持各區推進(jìn)城市更新工作。各區政府要強化責任落實(shí)，制定更新計劃，建立任務(wù)臺賬，組織街道（鄉鎮）將各項任務(wù)落實(shí)落地落細。建立本市與中央單位聯(lián)系機制，共同推進(jìn)城市更新。

（二）抓好業(yè)務(wù)培訓

各區政府、市有關(guān)部門(mén)和單位要采用集中培訓、專(zhuān)題培訓等方式，加強對各級各類(lèi)人員的業(yè)務(wù)培訓，重點(diǎn)對街道（鄉鎮）及實(shí)施主體人員開(kāi)展培訓，做好政策解讀和輔導，開(kāi)拓工作思路，掌握工作方法，提高業(yè)務(wù)能力和工作水平。

（三）做好宣傳引導

通過(guò)傳統媒體與新媒體相結合、政策解讀與案例剖析相結合的方式，全方位、多角度、多渠道開(kāi)展宣傳，及時(shí)回應社會(huì )關(guān)切，為順利推進(jìn)城市更新?tīng)I造良好氛圍。





 

北京市人民政府

2021年5月15日

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