贛建字〔2024〕3號《江西省住房和城鄉建設廳關(guān)于修訂印發(fā)〈江西省業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則（試行）〉的通知》

《江西省住房和城鄉建設廳關(guān)于修訂印發(fā)〈江西省業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則（試行）〉的通知》






贛建字〔2024〕3號

各市、縣（區）住房和城鄉建設局，贛江新區城鄉建設和交通局，新余市城市管理局，贛州市城市住房服務(wù)中心：

為進(jìn)一步規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)，我廳組織修訂了《江西省業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則（試行）》，現印發(fā)給你們，請遵照執行。



 

江西省住房和城鄉建設廳

2024年1月10日








 

江西省業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則（試行）






第一章  總則

第一條為了規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《江西省物業(yè)管理條例》等法律法規的規定，結合江西省實(shí)際，制定本規則。

第二條  本省行政區域內業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的成立、選舉、換屆和日?；顒?dòng)等適用本規則。

第三條  依法登記取得或者通過(guò)以下情形取得建筑物專(zhuān)有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主：

（一）因人民法院、仲裁機構的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓的，自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí)；

（二）因繼承取得物權的，自繼承開(kāi)始時(shí)；

（三）因合法建造房屋等事實(shí)行為設立物權的，自事實(shí)行為成就時(shí)。

基于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買(mǎi)受人交付的專(zhuān)有部分，建設單位為業(yè)主。

業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)，不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。

第四條  業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。一個(gè)物業(yè)服務(wù)區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

業(yè)主大會(huì )由物業(yè)服務(wù)區域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)服務(wù)區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益，履行相應的義務(wù)。

業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì )賦予的職責，執行業(yè)主大會(huì )決定的事項。

業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

第五條  業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，接受物業(yè)所在地的縣（市、區）物業(yè)管理主管部門(mén)和街道（鄉鎮）、社區（村）黨組織的指導，接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會(huì )指導、協(xié)助和監督，接受業(yè)主的監督。

第六條  街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當落實(shí)屬地管理責任，會(huì )同市、縣（區）人民政府有關(guān)部門(mén)對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，建立健全黨建引領(lǐng)下的居（村）民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調運行機制。

居（村）民委員會(huì )應當依法做好或者依法協(xié)助街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )有關(guān)工作。

市、縣（區）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應當加強對街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會(huì )有關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)培訓，加強對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的業(yè)務(wù)指導。


 

第二章  業(yè)主大會(huì )籌備

第七條  一個(gè)物業(yè)服務(wù)區域內，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的書(shū)面報告，并按規定提供物業(yè)服務(wù)區域登記證明、建筑規劃總平面圖、物業(yè)建筑面積清冊、業(yè)主名冊、交付使用的共用設施設備證明和物業(yè)管理用房配置證明等資料。

建設單位未及時(shí)書(shū)面報告的，以及未成立業(yè)主大會(huì )的原有住宅項目，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的書(shū)面報告。街道辦事處（鄉鎮人民政府）也可以根據物業(yè)服務(wù)區域實(shí)際情況指導居（村）民委員會(huì )主動(dòng)發(fā)起成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

第八條　劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區域分期開(kāi)發(fā)的建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )成員的辦法。

第九條  街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面報告或者書(shū)面申請后十日內，向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)、建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)是否符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的情形。符合的，應當在收到書(shū)面報告或者書(shū)面申請后六十日內組織、協(xié)調成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。不符合的，應當告知原因，并及時(shí)在該物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公示。

第十條  籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、物業(yè)所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會(huì )代表組成?；I備組人數應當為七至十一人單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當書(shū)面通知建設單位參與籌備組，如建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

第十一條  籌備組中業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份，由業(yè)主自薦或者推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者推薦時(shí)，應當說(shuō)明進(jìn)入籌備組中業(yè)主代表的姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、聯(lián)系方式、不動(dòng)產(chǎn)登記信息等。街道、社區黨組織應當加強對籌備組中業(yè)主代表人選的審核把關(guān)。

鼓勵自薦或者推薦業(yè)主中中共黨代表、人大代表、政協(xié)委員和中共黨員參加籌備組。

籌備組組長(cháng)由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表?yè)巍?br />
第十二條  街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將初步確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示七日以上。

公示期間，業(yè)主對所公示籌備組成員有異議的，可以書(shū)面向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出異議請求，并提供異議請求的有關(guān)證明材料。街道辦事處（鄉鎮人民政府）收到業(yè)主書(shū)面異議請求后，應當予以協(xié)調解決。如異議成立，籌備組成員調整后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當再次公示調整后的籌備組成員名單。公示期滿(mǎn)后，不再受理異議請求。

第十三條  籌備組成員名單公示無(wú)異議或者異議已經(jīng)協(xié)調解決的，籌備組應當發(fā)布籌備組成立公告?；I備組自公告發(fā)布之日起成立。

籌備組發(fā)布的通知或者公告，應當由街道辦事處（鄉鎮人民政府）簽署“以上內容經(jīng)全過(guò)程監督”字樣后，加蓋街道辦事處（鄉鎮人民政府）印章。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當對籌備組成員開(kāi)展籌備相關(guān)培訓。

籌備組中業(yè)主代表擬提名為業(yè)主委員會(huì )成員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當確定補充人選進(jìn)入。

第十四條  籌備組應當履行下列職責：

（一）確認并公示業(yè)主身份、人數和業(yè)主專(zhuān)有部分面積，統計業(yè)主投票權數；

（二）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人名單；

（六）擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法；

（七）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

第十五條  籌備組應當遵守以下工作規則：

（一）籌備組會(huì )議由籌備組組長(cháng)召集和主持；

（二）籌備組作出的決定應當經(jīng)籌備組過(guò)半數以上成員同意；

（三）籌備組會(huì )議要形成書(shū)面記錄，并經(jīng)會(huì )議全體參會(huì )人員簽字確認；

（四）籌備組成員是自然人的，不能委托代理人參加會(huì )議；

（五）籌備組應當自公告成立之日起九十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

第十六條  籌備組組長(cháng)履行以下職責：

（一）召集和主持籌備組會(huì )議；

（二）簽發(fā)籌備組公告；

（三）在籌備組出具的業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的書(shū)面材料上簽字；

（四）籌備組賦予籌備組組長(cháng)的其他職責。

籌備組組長(cháng)不履行或者不適當履行前款規定職責的，經(jīng)籌備組中二分之一以上成員簽字確認，可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）書(shū)面申請另行指定組長(cháng)，經(jīng)核查屬實(shí)，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時(shí)指定。

第十七條  建設單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對籌備組籌備工作和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議給予配合，不得阻擾。

籌備組需要查詢(xún)建筑物面積清冊、核實(shí)業(yè)主身份等事項的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當出具相應銜接函件，自然資源、住房城鄉建設等有關(guān)主管部門(mén)按照函件載明事項，依法予以協(xié)助。

第十八條  管理規約應當包含以下事項：

（一）物業(yè)使用、維護、管理；

（二）建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護與共同管理權的行使；

（五）業(yè)主應履行的義務(wù)；

（六）違反管理規約應當承擔的責任；

（七）其他事項。

第十九條  業(yè)主大會(huì )議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業(yè)主大會(huì )名稱(chēng)及相應的物業(yè)服務(wù)區域；

（二）業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；

（三）業(yè)主大會(huì )會(huì )議的表決形式與程序；

（四）業(yè)主委員會(huì )的職責；

（五）業(yè)主委員會(huì )議事規則；

（六）業(yè)主委員會(huì )成員的資格、人數和任期等；

（七）業(yè)主委員會(huì )換屆程序、補選辦法等；

（八）業(yè)主投票權數的確定方法；

（九）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（十）業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章的使用和管理；

（十二）業(yè)主共有資金賬戶(hù)的使用和管理。

第二十條  因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告并說(shuō)明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散。符合第七條規定的，可以重新申請召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

第二十一條  業(yè)主大會(huì )所需籌備經(jīng)費可以根據實(shí)際情況通過(guò)業(yè)主自籌、建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)出資等方式籌措，也可以由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)向同級人民政府申請協(xié)調解決。

第二十二條  首次業(yè)主大會(huì )籌備工作結束后，籌備組應當在業(yè)主委員會(huì )備案之日起十日內，將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公示，并向業(yè)主委員會(huì )移交籌備期間的全部資料后解散。

 

第三章  業(yè)主大會(huì )活動(dòng)

第二十三條  下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條前款第六項至第八項規定的事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

第二十四條  業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者線(xiàn)上業(yè)主大會(huì )表決平臺進(jìn)行。

首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的表決票選項應當明確為同意、反對和棄權三項，業(yè)主大會(huì )議事規則可以約定增加同意多數票意見(jiàn)的表決票選項。

業(yè)主大會(huì )會(huì )議采取書(shū)面方式表決的，會(huì )議召集人應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，印制好表決票，做好表決票印制數量和編號登記，制作表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表，并按照預定投票點(diǎn)的數量制作投票箱，投票箱應當放置在有攝像裝置的位置，攝像圖像資料保存不少于三十日。開(kāi)啟票箱和統票時(shí)，應當有各不少于二名的業(yè)主代表和居（村）民委員會(huì )代表參與現場(chǎng)監督。

線(xiàn)上業(yè)主大會(huì )表決平臺應當具備實(shí)名認證、表決信息存儲、核驗查票等功能。通過(guò)線(xiàn)上業(yè)主大會(huì )表決平臺召開(kāi)的業(yè)主大會(huì )會(huì )議的各類(lèi)事項表決情況應當建立電子檔案管理，并提供免費查閱服務(wù)。

對無(wú)法使用線(xiàn)上業(yè)主大會(huì )表決平臺或者書(shū)面方式進(jìn)行投票表決的老年人、殘疾人等業(yè)主，籌備組或者業(yè)主委員會(huì )等應當入戶(hù)提供幫助。

第二十五條  業(yè)主大會(huì )會(huì )議因未達到法定人數要求無(wú)法有效召開(kāi)的，組織方應當動(dòng)員缺席未表決業(yè)主在十五日內補充表決。

第二十六條  業(yè)主大會(huì )會(huì )議采取記名投票方式進(jìn)行表決，不得對未公示的議題進(jìn)行表決。

業(yè)主大會(huì )會(huì )議有多項議題，業(yè)主僅就部分議題進(jìn)行投票表決，視為進(jìn)行有效投票，納入該議題投票結果的計算。同一業(yè)主在投票期限內只能行使一次投票權，投票后不得更改。

第二十七條  業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。被委托人應當提供委托人和本人身份證明材料、委托人簽署的授權委托書(shū)、委托人不動(dòng)產(chǎn)權屬證明的復印件，按照受委托事項、權限以及時(shí)限，代表業(yè)主行使權利。

第二十八條  業(yè)主人數較多，業(yè)主可以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，具體辦法在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確。

業(yè)主以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當于參加會(huì )議前三日內，就需要業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決的事項書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn)，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書(shū)應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票表決。

第二十九條  提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決的事項，應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會(huì )公共利益。

業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬表決事項應當在表決五個(gè)工作日前書(shū)面向街道（鄉鎮）或者社區（村）黨組織報告，并在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示，公示內容應包括表決事項、表決形式、表決時(shí)間、投票權數計算規則等，公示期不少于十五日。公示期內，業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以參考，可以對擬表決事項的具體內容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢(xún)。擬表決事項經(jīng)修改后應再次進(jìn)行公告。

首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議公示期內，業(yè)主對公示內容提出異議的，籌備組應當予以復核并作出書(shū)面答復。

第三十條  首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對以下事項依次表決：

（一）表決通過(guò)業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )；

（三）表決通過(guò)需要首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議議決的其他事項。

業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約的草案經(jīng)表決未通過(guò)的，籌備組應當征求業(yè)主意見(jiàn)進(jìn)行相應修改后，重新組織表決。

第三十一條  業(yè)主大會(huì )會(huì )議因故無(wú)法按期完成投票的，組織方可以在物業(yè)服務(wù)區域內公告相關(guān)情況，并適當延長(cháng)期限，但延長(cháng)期限原則上不超過(guò)十五日。

第三十二條  業(yè)主可以幢、單元為單位，共同決定本幢或者本單元范圍內的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規、規章及管理規約，不得與業(yè)主大會(huì )的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應當在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中約定。

第三十三條  業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議每年至少召開(kāi)一次，具體內容和召開(kāi)次數由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。

業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議召開(kāi)七日前，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公告以下內容：

（一）物業(yè)管理情況報告；

（二）業(yè)主委員會(huì )工作情況報告；

（三）業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、使用和管理情況報告；

（四）利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得的收益和使用情況報告；

（五）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

第三十四條  有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起二十日內組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

（一）百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）物業(yè)服務(wù)區域內發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)等緊急事件或發(fā)生重大事故需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的其他情形。

第三十五條  業(yè)主委員會(huì )未按照規定召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以責令業(yè)主委員會(huì )限期召開(kāi)。逾期仍不召開(kāi)的，可以由居（村）民委員會(huì )在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下組織召開(kāi)。

第三十六條  業(yè)主大會(huì )組織者應當記錄業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)間、形式、表決事項和表決結果等內容，并存檔。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定公告應當由街道辦事處（鄉鎮人民政府）簽署“以上決定經(jīng)全過(guò)程監督”字樣后加蓋街道辦事處（鄉鎮人民政府）印章。

第三十七條  業(yè)主大會(huì )決定利用共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，可以授權業(yè)主委員會(huì )管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)。

利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有部分收益應當優(yōu)先用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金。

第三十八條  業(yè)主共有部分收益應當單獨列賬。業(yè)主大會(huì )應當設立業(yè)主共有資金賬戶(hù)，共有資金賬戶(hù)由業(yè)主委員會(huì )管理，共有部分收益應當及時(shí)轉入共有資金賬戶(hù)。

物業(yè)服務(wù)區域專(zhuān)有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數占比百分之二十以上的業(yè)主對共有部分收益收支情況提出書(shū)面異議的、業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主大會(huì )議事規則作出約定的，業(yè)主委員會(huì )應當委托第三方機構對共有部分收益等共有資金進(jìn)行審計，審計費用在共有部分收益中列支。

第三十九條  業(yè)主大會(huì )組織者應當以書(shū)面形式及時(shí)在物業(yè)服務(wù)區域內公告業(yè)主大會(huì )的決定，公告應當加蓋業(yè)主大會(huì )印章，公告期不少于十日。

業(yè)主對公告表決結果有異議的，應當在公告期內向業(yè)主大會(huì )組織者提出核查請求，并提交有效線(xiàn)索、相關(guān)證明材料。業(yè)主大會(huì )組織者應當在十日內向業(yè)主反饋核查結果。業(yè)主對核查結果仍有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）核實(shí)處理。街道辦事處（鄉鎮人民政府）核實(shí)確有影響表決結果問(wèn)題的，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

公告期結束后十日內，業(yè)主大會(huì )組織者應當將表決情況報告以及業(yè)主的選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)等資料移交至業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )歸檔留存，保管期限不少于五年，同時(shí)復制一份抄送居（村）民委員會(huì )。采用線(xiàn)上業(yè)主大會(huì )表決平臺的，業(yè)主投票信息保存應當不少于五年。


 

第四章  業(yè)主委員會(huì )

第四十條  業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：

（一）執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議，維護業(yè)主共同權益；

（二）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況和業(yè)主委員會(huì )履職情況；

（三）制定業(yè)主委員會(huì )財務(wù)、印章、會(huì )議等管理制度，并建立相關(guān)檔案；

（四）擬定共有部分經(jīng)營(yíng)方案和共有資金使用與管理辦法并提請業(yè)主大會(huì )確定；

（五）擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續聘、解聘方案并提請業(yè)主大會(huì )確定；

（六）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續，與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續；

（七）聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）督促業(yè)主交納物業(yè)費及其他相關(guān)費用；

（九）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）監督管理規約的實(shí)施；

（十一）監督建筑物及其附屬設施維修資金的使用；

（十二）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；

（十三）按規定暫停存在負面清單的業(yè)主委員會(huì )成員履行職責；

（十四）法律、法規規定和業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法和標準由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主大會(huì )可以授權業(yè)主委員會(huì )聘請專(zhuān)職工作人員承擔日常事務(wù)，明確工作職責和薪酬標準。

第四十一條  業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，五人至十一人單數組成，每屆任期不超過(guò)五年。

業(yè)主委員會(huì )成員出缺時(shí)，設有候補成員的，由候補成員依次遞補。

業(yè)主委員會(huì )成員具體數額、具體任期和候補成員候補程序應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確。

第四十二條  業(yè)主委員會(huì )成員、候補成員應當為本物業(yè)服務(wù)區域內的自然人業(yè)主或者非自然人業(yè)主授權的代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、公正廉潔、熱心公益事業(yè)、責任心強，并提交書(shū)面承諾；

（三）具備履行職責的健康條件、具有一定組織能力和相應的時(shí)間；

（四）法律、法規規定的其他條件。

第四十三條  業(yè)主委員會(huì )成員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生：

（一）業(yè)主自薦或五名以上業(yè)主聯(lián)名推薦；

（二）業(yè)主大會(huì )籌備組推薦；

（三）街道（鄉鎮）或者社區（村）黨組織推薦。

街道、社區黨組織應當加強對業(yè)主委員會(huì )的人選推薦和審核把關(guān)。鼓勵業(yè)主中中共黨代表、人大代表、政協(xié)委員和中共黨員參選業(yè)主委員會(huì )成員，提高業(yè)主委員會(huì )成員中中共黨員比例。

第四十四條  有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會(huì )成員、候補成員：

（一）被人民法院納入失信被執行人名單的；

（二）在物業(yè)管理活動(dòng)中，違反相關(guān)法律、法規受到行政處罰或者被追究刑事責任的；

（三）本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業(yè)服務(wù)區域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；

（四）拒不遵守管理規約、臨時(shí)管理規約，或者拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）法律、法規規定或者業(yè)主大會(huì )議事規則約定其他不得擔任業(yè)主委員會(huì )成員、候補成員的情形。

第四十五條  業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內持以下材料，按規定向街道辦事處（鄉鎮人民政府）等有關(guān)單位備案。

（一）業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉的情況；

（二）業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)的管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

（三）業(yè)主大會(huì )決定的其他重大事項。

因管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )成員等事項內容發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內到原備案機關(guān)辦理變更備案。

第四十六條  業(yè)主委員會(huì )收到備案通知書(shū)后，業(yè)主委員會(huì )持業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案通知書(shū)向公安機關(guān)或者公安機關(guān)許可的印章刻制單位依法申請刻制相關(guān)印章。業(yè)主委員會(huì )印章應當刻制業(yè)主委員會(huì )的名稱(chēng)、屆別和任期終止日期。業(yè)主大會(huì )印章可以根據業(yè)主大會(huì )議事規則或者業(yè)主委員會(huì )的請求由物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì )代為保管。

首屆業(yè)主委員會(huì )應當在收到備案通知后十五日內持業(yè)主大會(huì )備案通知書(shū)向商業(yè)銀行申請開(kāi)設銀行賬戶(hù)。

第四十七條  業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選業(yè)主委員會(huì )主任和副主任。

業(yè)主委員會(huì )主任除應當符合第四十二條規定外，還應當符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎；

（二）具有良好的職業(yè)道德，遵紀守法；

（三）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規、規章、政策和標準。

第四十八條  業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則的約定召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。會(huì )議由主任召集和主持；主任不能履行職責或不履行職責的，由副主任召集和主持；副主任仍不能履行職責或不履行職責的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以指定業(yè)主委員會(huì )其他成員召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數成員出席，每名成員擁有一票表決權。業(yè)主委員會(huì )成員不能委托代理人參加會(huì )議。

業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )授權決定大額建筑物及其附屬設施的維修資金使用、小區公共收益支出、公共設施完善等事項前，應當主動(dòng)向街道（鄉鎮）或者社區（村）黨組織和居（村）民委員會(huì )報告。業(yè)主委員會(huì )應當于會(huì )議召開(kāi)七日前，在物業(yè)服務(wù)區域內公告業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的內容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議可以邀請街道（鄉鎮）或者社區（村）黨組織代表參加。

業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當經(jīng)全體成員過(guò)半數同意，形成書(shū)面記錄并經(jīng)參會(huì )成員書(shū)面簽字確認，并告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì )，認真聽(tīng)取居（村）民委員會(huì )的建議，自作出決定之日起三日內在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告，公告期不少于七日。

第四十九條  業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置和相關(guān)信息服務(wù)平臺上公示下列事項，并將相關(guān)資料存檔：

（一）管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

（二）物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定；

（四）物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況；

（五）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況；

（六）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（七）業(yè)主委員會(huì )成員支付物業(yè)費、交存建筑物及其附屬設施的維修資金等情況；

（八）業(yè)主委員會(huì )備案情況；

（九）法律、法規規定和管理規約約定的其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

前款第一項、第二項的事項應當持續公示；前款第三項的事項應當在作出決定之日起三日內公示，公示期不少于三十日；前款第四項至第八項的事項，應當每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

業(yè)主委員會(huì )未按照本條規定進(jìn)行公示的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促業(yè)主委員會(huì )限期公示。

第五十條  業(yè)主委員會(huì )應當將下列屬于物業(yè)服務(wù)區域內業(yè)主共同所有的檔案資料編號造冊，并指定專(zhuān)人管理：

（一）物業(yè)服務(wù)區域內的物業(yè)資料；

（二）管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

（三）物業(yè)服務(wù)合同及其他專(zhuān)項服務(wù)合同；

（四）業(yè)主大會(huì )會(huì )議、業(yè)主委員會(huì )會(huì )議記錄、作出的決定等書(shū)面材料；

（五）業(yè)主委員會(huì )備案材料和本物業(yè)服務(wù)區域內車(chē)輛停放等其他有關(guān)制度；

（六）建筑物及其附屬設施的維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益及工作經(jīng)費的收支情況清冊；

（七）業(yè)主委員會(huì )選舉工作、印章使用登記、財務(wù)會(huì )計等檔案；

（八）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見(jiàn)；

（九）相關(guān)公示、公告；

（十）業(yè)主共同決定事項的表決資料；

（十一）其他有關(guān)材料。

第五十一條  業(yè)主委員會(huì )及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業(yè)主共同支付的其他費用；

（三）索取、收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系人的不正當利益；

（四）明示、暗示物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)費；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（六）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（七）擅自使用業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章；

（八）拒不執行業(yè)主共同決定的事項；

（九）違反法律、法規規定或者侵害業(yè)主合法權益的其他行為。

有前款行為的，有關(guān)部門(mén)應當依法處理。

第五十二條  業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規或者管理規約規定的其他情形。

第五十三條  街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導和監督業(yè)主委員會(huì )建立業(yè)主委員會(huì )成員履職負面清單，并向全體業(yè)主公示。

業(yè)主委員會(huì )成員履職負面清單包括以下內容：

（一）干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì )行使職權或者不執行業(yè)主大會(huì )決定；

（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料或者擅自使用、拒不移交業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì )換屆交接工作；

（四）違反業(yè)主大會(huì )議事規則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同，擅自決定應當由業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )共同決定的事項；

（五）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)或者將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人、設定擔保；

（六）收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系的其他單位、個(gè)人提供的財物或者其他利益；

（七）違法收集、泄露業(yè)主信息；

（八）侵害業(yè)主合法權益的其他行為；

（九）其他履職負面清單的行為。

第五十四條  業(yè)主委員會(huì )成員以書(shū)面形式提出辭職請求、不履行業(yè)主委員會(huì )成員職責、拒不履行業(yè)主義務(wù)或其他情形不宜擔任業(yè)主委員會(huì )成員的，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數占比百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì )成員聯(lián)名，可以向業(yè)主委員會(huì )提出終止業(yè)主委員會(huì )部分成員的書(shū)面建議，業(yè)主委員會(huì )應當自收到終止建議之日起三十日內提請業(yè)主大會(huì )表決。業(yè)主委員會(huì )成員存在第五十三條規定負面清單情形的，由業(yè)主委員會(huì )暫停該成員履行職責，并在三十日內提請業(yè)主大會(huì )終止成員資格并公告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì )未按時(shí)提請業(yè)主大會(huì )表決的，提出終止建議的業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )成員可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議；逾期仍不召開(kāi)的，可以由居（村）民委員會(huì )在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下組織召開(kāi)。

第五十五條  業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主委員會(huì )成員資格終止之日起七日內，將有關(guān)情況在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置公示。資格終止的業(yè)主委員會(huì )成員應當在終止之日起七日內向業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的文件資料及財物。

業(yè)主大會(huì )議事規則可以對業(yè)主委員會(huì )主任、財務(wù)負責人離任審計事項作出約定。

第五十六條  業(yè)主委員會(huì )成員資格終止或者被終止后缺員的，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補后仍不足總人數的二分之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以參照本規則首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組的規定組建換屆小組，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

第五十七條  業(yè)主委員會(huì )應當在距任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面報告街道辦事處（鄉鎮人民政府），在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，按照業(yè)主大會(huì )議事規則組建換屆小組，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

業(yè)主委員會(huì )未按期報告并組建換屆小組的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當發(fā)出換屆通知書(shū)，督促其履行職責。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)仍未組建換屆小組的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以參照本規則首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組的規定組建換屆小組。

第五十八條  新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）監督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令移交。有侵占公共財物、隱匿會(huì )計賬簿等違法行為的，由公安機關(guān)依法調查、處理。

業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，換屆未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的，或者其他原因導致業(yè)主委員會(huì )解散且六個(gè)月內未組織換屆的，原業(yè)主委員會(huì )可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定單位移交前款資料，由指定單位代為保管。

業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)或者業(yè)主大會(huì )議事規則有明確授權約定的，可以以業(yè)主委員會(huì )身份在物業(yè)服務(wù)區域內發(fā)布公示公告。

第五十九條  住宅項目有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織成立物業(yè)管理委員會(huì )臨時(shí)代行本指導規則第四十條規定的業(yè)主委員會(huì )職責：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì )條件但確有困難一年內未成立的；

（三）業(yè)主大會(huì )成立后，未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的。

第六十條  物業(yè)管理委員會(huì )由業(yè)主代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會(huì )代表組成，人數應為五至九人的單數，其中業(yè)主代表人數應占全體成員的半數以上。物業(yè)管理委員會(huì )主任、副主任人選由物業(yè)管理委員會(huì )成立七日內召開(kāi)會(huì )議推選產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會(huì )中業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份，并符合業(yè)主委員會(huì )成員候選人條件。街道（鄉鎮）、社區（村）黨組織應當加強對物業(yè)管理委員會(huì )中業(yè)主代表人選的審核把關(guān)。

物業(yè)管理委員會(huì )成員名單應當在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會(huì )成員資格有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協(xié)調處理。

物業(yè)管理委員會(huì )持街道辦事處（鄉鎮人民政府）出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會(huì )印章。

第六十一條  物業(yè)管理委員會(huì )履職期間應當積極推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）對能夠選舉業(yè)主委員會(huì )的，應當及時(shí)指導業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì )應當自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責，并在七日內與業(yè)主委員會(huì )辦理相關(guān)資料及財物移交手續后解散。物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)二年，期滿(mǎn)仍未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。

 

第五章  指導監督
 

第六十二條  建設單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì )相關(guān)義務(wù)的，業(yè)主、籌備組可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）報告，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）將核實(shí)情況書(shū)面抄送縣（市、區）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)，縣（市、區）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令其限期改正；逾期未改正的，縣（市、區）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應當依法依規處理，并記錄信用檔案。

第六十三條  業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律法規的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者物業(yè)所在地的縣（市、區）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令限期改正或撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十四條  業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違法活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十五條  業(yè)主大會(huì )可以設立業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事，負責監督業(yè)主委員會(huì )的工作，并履行業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事的職責、任期、成員構成、成員選舉或者終止辦法等由業(yè)主大會(huì )議事規則作出約定。


 

第六章  附則

第六十六條  業(yè)主的投票權數由專(zhuān)有部分面積和業(yè)主人數確定。

專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，按照測繪機構的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。

業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算。

第六十七條  一個(gè)專(zhuān)有部分有兩個(gè)以上所有權人的，共有人所代表的業(yè)主人數為一人，應當推選一人行使表決權，在規定期限內未推選的，表決在前的人計入有效表決。

業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

業(yè)主為法人或者其他組織的，采用書(shū)面表決的，表決票應當加蓋公章。

第六十八條  市、縣級人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)可以根據本規則制定業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)的具體細則和流程、表格等樣本。

第六十九條  本規則中所稱(chēng)的“以上”“屆滿(mǎn)”“少于”，包括本數。

第七十條  本規則自發(fā)布之日起30日后施行?！督魇?a href='http://jumpstarthappiness.com/law/6997.html' title='建房〔2009〕274號關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》的通知' target='_blank'>業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則（試行）》（贛建字〔2022〕8號）同時(shí)廢止。

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本文關(guān)鍵詞： 贛建字, 江西省住房和城鄉建設廳, 江西省, 業(yè)主大會(huì ), 業(yè)主委員會(huì ), 指導, 規則, 試行, 通知