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滬府辦〔2015〕30號
上海市人民政府辦公廳轉發(fā)市規劃國土資源局制訂的《關(guān)于加強本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規定（試行）》的通知
各區、縣人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局：
市規劃國土資源局制訂的《關(guān)于加強本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規定（試行）》已經(jīng)市政府同意，現轉發(fā)給你們，請認真按照執行。
上海市人民政府辦公廳
2015年3月24日
關(guān)于加強本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規定
（試行）
第一條（目的和依據）
為充分發(fā)揮土地資源市場(chǎng)配置作用，加強經(jīng)營(yíng)性用地出讓全生命周期管理，提升城市功能和品質(zhì)，提高土地利用質(zhì)量和效益，促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展，根據《中華人民共和國土地管理法》《上海市土地使用權出讓辦法》《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見(jiàn)》（滬府發(fā)〔2014〕14號）等有關(guān)規定，制定本規定。
第二條（定義）
本規定所指的經(jīng)營(yíng)性用地，是指商業(yè)、辦公、商品住宅等用地，商業(yè)、辦公用地涵蓋金融、娛樂(lè )、旅游、會(huì )展和服務(wù)業(yè)等用途。
本規定所稱(chēng)的經(jīng)營(yíng)性用地出讓全生命周期管理，是指以提高土地利用質(zhì)量和效益為目標，以土地出讓合同為平臺，通過(guò)健全經(jīng)營(yíng)性用地的用途管制、功能設置、業(yè)態(tài)布局、土地使用權退出等機制，將項目建設、功能實(shí)現、運營(yíng)管理、節能環(huán)保等經(jīng)濟、社會(huì )、環(huán)境各要素納入合同管理，實(shí)現土地利用管理系統化、精細化、動(dòng)態(tài)化。
第三條（適用范圍）
本市新增的經(jīng)營(yíng)性用地，以及營(yíng)利性教育、科研、醫療衛生、社會(huì )福利、體育設施等基礎設施、社會(huì )事業(yè)項目用地，按照本規定執行。歷史違法用地處置、存量補地價(jià)項目、原劃撥土地轉出讓等情形，參照本規定執行。
第四條（基本原則）
（一）堅持市場(chǎng)配置資源的原則，公平、公正、公開(kāi)出讓土地；嚴格限定劃撥用地范圍，營(yíng)利性教育、科研、醫療衛生、社會(huì )福利、體育設施等基礎設施、社會(huì )事業(yè)項目用地實(shí)行有償使用制度。
（二）堅持遵循經(jīng)營(yíng)性用地全要素管理的原則，將經(jīng)營(yíng)性用地項目建設、功能業(yè)態(tài)、運營(yíng)管理、節能環(huán)保等要素與其他出讓條件納入土地出讓合同管理，注重經(jīng)濟效益向注重經(jīng)濟、社會(huì )、環(huán)境綜合效益轉變。
（三）堅持實(shí)施土地利用全過(guò)程管理的原則，以土地出讓合同為平臺，實(shí)現建設用地開(kāi)竣工、運營(yíng)管理、公益性責任和建設用地使用權退出的全過(guò)程管理。
第五條（管理職責）
市和區縣規劃土地部門(mén)是本市土地出讓工作的主管部門(mén)，負責經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理，是經(jīng)營(yíng)性用地的出讓人。
經(jīng)營(yíng)性用地出讓前，出讓人應征詢(xún)相關(guān)職能部門(mén)意見(jiàn)，在對征詢(xún)意見(jiàn)進(jìn)行綜合匯總的基礎上，在出讓文件中明確出讓地塊的各類(lèi)建設管理要求。
本市規劃土地、投資、產(chǎn)業(yè)、建設、房屋管理、環(huán)保、綠化市容、交通、民防、衛生防疫、水務(wù)、文物等相關(guān)職能部門(mén)按照公平、公正、公開(kāi)原則，提出經(jīng)營(yíng)性用地各項建設要求、管理要素、監管考核和違約處置等要求，作為土地出讓條件納入土地出讓合同，并按照“誰(shuí)提出、誰(shuí)負責、誰(shuí)監管”的原則，對受讓人的合同履約情況進(jìn)行要素評定，依法實(shí)施監管。
第六條（規劃管理要求）
出讓人應根據控制性詳細規劃，確定出讓地塊的土地用途、混合用地建筑量比例、容積率、建筑限高、住宅套數、公共服務(wù)設施、公共空間等基礎出讓條件。
規劃確定的城市重要特定地區（如城市公共活動(dòng)中心、歷史文化風(fēng)貌保護區等），應在控制性詳細規劃的基礎上，開(kāi)展城市設計，并結合開(kāi)發(fā)機制，編制控制性詳細規劃附加圖則，經(jīng)批準后納入土地出讓合同。
第七條（土地出讓研判）
加強土地出讓前的研判工作。規劃土地部門(mén)應結合相關(guān)部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)，對擬入市出讓地塊進(jìn)行入市研判。從地塊符合本市土地利用總體規劃和城鄉總體規劃情況、控制性詳細規劃批準情況、土地儲備規劃計劃批準情況、涉及土地農轉用征收手續辦理情況、地塊前期動(dòng)拆遷實(shí)施情況等方面，分析土地出讓合規性和合理性。進(jìn)一步明確社會(huì )停車(chē)場(chǎng)、物業(yè)用房、社區公共服務(wù)設施等公建配套設施建設要求。
第八條（建設管理要求）
擬出讓土地上的建設項目應符合以下建設管理要求：
（一）加強項目開(kāi)竣工時(shí)間管理。出讓人應結合建設項目的建筑體量、規劃建筑設計、管理要素等條件，合理約定開(kāi)工、竣工時(shí)間，并可以按照土地出讓價(jià)款的一定比例，約定延期開(kāi)工、竣工的違約金金額。
出讓人應及時(shí)提示、督促受讓人按照合同約定的開(kāi)工、竣工時(shí)間進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。對逾期未開(kāi)工滿(mǎn)一年的項目，出讓人應及時(shí)開(kāi)展閑置土地調查和認定，合理界定土地閑置形成原因，依據《閑置土地處置辦法》的相關(guān)規定進(jìn)行處理。
（二）落實(shí)裝配式建筑管理要求。建設、房屋管理部門(mén)可以按照“區域統籌、相對集中”原則，分別對辦公用地、商業(yè)用地、商品住宅用地的裝配式建筑配置提出要求。裝配式建筑一般以地塊為單位整體配置，在建設、房屋管理部門(mén)對裝配式建筑施工過(guò)程可控、比例可核的前提下，根據項目大小、類(lèi)型等設定一定裝配式建筑配置比例。
（三）配建保障性住房管理要求。房屋管理部門(mén)應對商品住宅用地中配建的保障性住房比例提出意見(jiàn)，明確保障性住房的同步建設、同步配套、同步交付、建成后無(wú)償移交等要求。
（四）落實(shí)全裝修住宅管理要求。房屋管理部門(mén)可以對住宅用地中應落實(shí)全裝修住宅建設比例提出意見(jiàn)，明確全裝修住宅建設程序應按照有關(guān)規定執行。
（五）公共空間和保護建筑要求。規劃土地、文物、房屋管理等部門(mén)應對地塊內公共空間的建設、使用和保護保留建筑的使用、維護、修繕等提出要求。
（六）綠化管理要求。綠化部門(mén)應對地塊內綠化面積、綠地率等提出相關(guān)要求。對于多層建筑物業(yè)，綠化部門(mén)可以對屋頂綠化提出相關(guān)要求。
第九條（功能管理要求）
商業(yè)用地，結合區域功能、社會(huì )需求、土地用途等，商業(yè)和投資管理等部門(mén)可以就出讓地塊內實(shí)現酒店、休閑娛樂(lè )、零售等功能、業(yè)態(tài)提出要求。
辦公用地，結合區域發(fā)展、區位環(huán)境、市場(chǎng)需求等，商業(yè)和投資管理等部門(mén)可以提出引入企業(yè)的行業(yè)類(lèi)型等相關(guān)要求。
營(yíng)利性教育、科研、醫療衛生、社會(huì )福利、體育設施等基礎設施、社會(huì )事業(yè)項目用地，應結合土地用途和項目情況，由相關(guān)主管部門(mén)對項目應達到的功能提出要求。
第十條（運營(yíng)管理要求）
擬出讓土地上的建設項目應符合以下運營(yíng)管理要求：
（一）商業(yè)運營(yíng)要求。投資、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等部門(mén)可以對商業(yè)用地提出統一招商、統一運營(yíng)、商業(yè)業(yè)態(tài)布局等要求，旅游管理部門(mén)可以對酒店功能的用地提出星級要求和管理標準。
（二）物業(yè)持有和銷(xiāo)售要求。為進(jìn)一步提升城市功能品質(zhì)，抑制房地產(chǎn)投機炒作，確保市場(chǎng)平穩健康運行，在土地出讓前，投資、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等部門(mén)應綜合區域配套、房地產(chǎn)市場(chǎng)、項目功能定位等因素，對擬出讓地塊進(jìn)行綜合評估，出讓人可以提出商業(yè)、辦公（包括公寓式辦公）物業(yè)的持有比例和持有年限，并載入土地出讓合同。
社區配套商業(yè)物業(yè)、商品住宅用地配套商業(yè)物業(yè)應整體持有（除按照相關(guān)規定及合同約定應當移交政府及政府有關(guān)部門(mén)的物業(yè)外）。
出讓合同中可以約定由商品住宅建設單位持有部分住宅物業(yè)，用于租賃（除按照相關(guān)規定及合同約定應移交政府及政府有關(guān)部門(mén)的保障房等物業(yè)外）。
第十一條（建筑節能和環(huán)境保護要求）
擬出讓土地上的建設項目應符合以下建筑節能和環(huán)境保護要求：
（一）建筑節能管理要求。為降低建筑能耗，提高建筑能源利用效率，商業(yè)、辦公、商品住宅等用地建筑應按照綠色建筑標準建設，并達到國家和本市有關(guān)綠色建筑管理規定要求。
（二）土壤及地下水地質(zhì)環(huán)境保護。原土地用途為工業(yè)用地以及加油站、危廢收集利用與處置、生活垃圾收集處置、污水處理廠(chǎng)等市政場(chǎng)地的，再開(kāi)發(fā)利用為經(jīng)營(yíng)性用地，應按照規定進(jìn)行土壤和地下水環(huán)境調查、評估，確定為污染場(chǎng)地的，須進(jìn)行治理修復達到環(huán)保要求后方可出讓?zhuān){查、評估及修復等相關(guān)材料作為土地出讓合同的附件。
土地出讓后，在使用過(guò)程中發(fā)生污染的，應按照“誰(shuí)污染、誰(shuí)治理”的原則，承擔土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境調查、評估及修復的相關(guān)費用。經(jīng)相關(guān)部門(mén)認定，造成嚴重環(huán)境污染的，出讓人可按照合同約定解除合同，無(wú)償收回土地使用權，并有權追繳土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境修復的有關(guān)費用。
經(jīng)檢測符合環(huán)境要求的土壤耕作層，應按照合同約定運送到相關(guān)耕地整理復墾項目區域利用；地下空間利用產(chǎn)生的渣土，應按照合同約定運輸到灘涂造地、景觀(guān)營(yíng)造等區域處置利用。
第十二條（土地出讓方式）
商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地應采取公開(kāi)招拍掛方式出讓?zhuān)粚δ軐?shí)現、運營(yíng)管理、建設條件等方面有特別要求的出讓地塊，可以通過(guò)擬供應計劃公示、預申請、招商信息發(fā)布等形式，提前入市公開(kāi)信息。
位于城市重要特定地區、具有重要功能性的商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地，可以采用附帶規劃設計方案、基礎設施要求、功能建設要求、運營(yíng)管理要求的方式實(shí)施出讓。
營(yíng)利性教育、科研、醫療衛生、社會(huì )福利、體育設施等基礎設施、社會(huì )事業(yè)項目用地，可以采取協(xié)議出讓方式供地。供地計劃公布后，同一宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，應采取公開(kāi)招拍掛方式出讓。
第十三條（土地出讓價(jià)格）
出讓人應根據土地評估價(jià)格、土地市場(chǎng)情況等，在市場(chǎng)評估的基礎上，結合經(jīng)營(yíng)性用地全要素管理要求，經(jīng)集體決策，綜合確定擬出讓地塊出讓起始價(jià)或底價(jià)。
協(xié)議出讓底價(jià)不得低于擬出讓地塊所在區域同類(lèi)用地基準地價(jià)的70%。
第十四條（土地出讓年限）
商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地出讓年限不得高于法定最高出讓年限。營(yíng)利性教育、科研、醫療衛生、社會(huì )福利、體育設施等基礎設施和社會(huì )事業(yè)項目用地，可以根據項目實(shí)際情況，實(shí)行彈性出讓年限，出讓年限不得高于法定最高出讓年限。
第十五條（規劃建筑方案管理要求）
建設、規劃土地部門(mén)應嚴格按照經(jīng)批準的控制性詳細規劃及土地出讓合同規定的土地用途、建筑規模、規劃建設條件以及經(jīng)批準的規劃設計方案、建筑要求、建（構）筑物保護保留要求、建設標準、基礎設施及建筑物使用性質(zhì)等進(jìn)行管理。
第十六條（轉讓管理要求）
土地受讓人應按照土地出讓合同的約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，依法進(jìn)行預銷(xiāo)售、轉讓等行為，建設用地使用權轉讓后，受讓人應履行原出讓合同中約定的權利和義務(wù)。轉讓時(shí)應符合以下條件：
（一）屬于房屋建設工程轉讓的，應付清土地出讓價(jià)款并領(lǐng)取土地使用權證書(shū)，取得建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，并完成房屋建設開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。
（二）未達到房屋建設工程轉讓條件的，土地使用權及地上建筑物等不得整體或分割轉讓?zhuān)茏屓说某鲑Y比例、股權結構、實(shí)際控制人等均不得改變。在滿(mǎn)足土地出讓合同約定的轉讓條件后，受讓人的出資比例、股權結構、實(shí)際控制人發(fā)生改變的，應提前書(shū)面告知出讓人。
（三）商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在滿(mǎn)足預售或銷(xiāo)售條件后，受讓人在提交預售或銷(xiāo)售許可申請時(shí)，除應提交相關(guān)規定材料外，還應提交自持物業(yè)的具體位置、面積等相關(guān)材料，具體由市房屋管理部門(mén)另行制定。
（四）受讓人在完成開(kāi)發(fā)建設并領(lǐng)取房地產(chǎn)權證后，土地出讓合同中約定持有的物業(yè)，在持有年限內不得轉讓。
對營(yíng)利性教育、科研、醫療衛生、社會(huì )福利、體育設施等基礎設施和社會(huì )事業(yè)項目用地，應由受讓人整體持有，不得分割轉讓?zhuān)淮_需整體轉讓的，須經(jīng)出讓人同意，或由出讓人按照出讓合同約定的價(jià)格和方式優(yōu)先回購。
對商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，應按照出讓合同約定持有相應面積的房地產(chǎn)，不得整體、分割轉讓。對因破產(chǎn)、重組、撤銷(xiāo)等特殊情形確需轉讓約定持有房地產(chǎn)的，須經(jīng)出讓人或者相關(guān)管理部門(mén)同意，或按照約定由出讓人或其指定部門(mén)優(yōu)先回購。
商業(yè)地塊規劃為酒店用途的，應以規劃確定具有完整功能、可以獨立使用的范圍，作為房地產(chǎn)的基本單元。
第十七條（土地出讓要素評定）
出讓人作為要素評定的組織部門(mén)，應組織相關(guān)管理部門(mén)以法律、法規和土地出讓合同為依據，在建設管理、綜合驗收、土地出讓期限屆滿(mǎn)以及土地出讓合同約定的其他監管環(huán)節，對各項管理要素進(jìn)行評定。規劃土地部門(mén)應加強規劃土地執法監察，及時(shí)發(fā)現擅自改變土地用途、建設條件的情形。
建設項目竣工后，在土地核驗環(huán)節中，由出讓人依據出讓合同約定的建設管理、功能管理、運營(yíng)管理、建筑節能和環(huán)境保護等要求，組織征詢(xún)相關(guān)部門(mén)的驗收評定意見(jiàn)，經(jīng)匯總后作為土地核驗依據。
第十八條（違約責任）
受讓人在履行合同中存在違反相關(guān)法律、法規規定行為的，有關(guān)職能部門(mén)應依法予以處罰或處理。受讓人在接受處罰或按處理要求完成整改后，出讓人可視情況履行出讓合同或者變更、解除出讓合同。
受讓人未按合同約定開(kāi)發(fā)建設，出現以下情形之一的，出讓人有權解除合同，并按照合同的約定，收回土地使用權。對地上建筑物的補償，可以事先約定采取殘值補償、無(wú)償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定：
（一）受讓人因自身原因未按合同約定時(shí)間開(kāi)發(fā)建設，造成土地閑置，土地閑置滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的。
（二）擅自改變土地用途和建設條件，違法情節嚴重、拒不整改、拒不接受處罰的。
（三）違反相關(guān)法律法規規定或未能達到出讓合同約定的建設、功能、運營(yíng)、節能環(huán)保要求，拒不改正、拒不接受處罰的。
第十九條（登記管理）
土地、房屋登記部門(mén)應按照土地出讓合同約定，在受讓人申請辦理登記時(shí)，將建設用地使用權人出資比例、股權結構等作為登記的附件材料，登記機構應將登記的附件材料一并歸檔。
受讓人應按照本市房地產(chǎn)登記條例的有關(guān)規定，申請辦理房屋使用權初始登記，登記機構不得為土地出讓合同約定的自持物業(yè)單獨辦理登記。
權利人在土地出讓合同約定的物業(yè)持有期間內，簽訂房地產(chǎn)轉讓合同和辦理轉移登記，或變更房地產(chǎn)權證附記欄中注記的上述約定內容，需提供出讓人審核同意的意見(jiàn)。
第二十條（抵押管理）
經(jīng)營(yíng)性用地使用權抵押時(shí)所擔保的主債權僅限于開(kāi)發(fā)建設該出讓地塊的貸款，且不得超過(guò)合同約定的土地出讓價(jià)款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應按照《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》的有關(guān)規定辦理。
按照土地出讓合同約定的自持部分物業(yè)，應整體抵押，不得分割抵押。抵押權實(shí)現時(shí)，受讓人應執行原出讓合同中約定的權利和義務(wù)。
第二十一條（工作機制）
建立全市統一的土地全生命周期管理信息平臺，將各類(lèi)用地的建設、功能、運營(yíng)、環(huán)境等指標以及土地使用條件、利用績(jì)效等履約情況納入信息平臺，通過(guò)多部門(mén)信息共享、協(xié)同管理，建立動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)的監督管理機制，實(shí)現全程一體化管理。
各管理部門(mén)按照職責落實(shí)土地全生命周期管理要求，對出讓合同約定的相關(guān)管理要素開(kāi)展日常監管，并及時(shí)更新監管結果信息。市、區縣規劃土地部門(mén)負責土地出讓管理工作的協(xié)調和督辦，按照土地合同約定的要素管理期，限期向各歸口管理的職能部門(mén)發(fā)送監管清單，匯總監管結果。
第二十二條（誠信體系）
逐步推行企業(yè)誠信體系建設，建立企業(yè)信用檔案。由區縣政府會(huì )同相關(guān)部門(mén)在項目審批、核準、備案以及融資抵押等方面加強企業(yè)信用監管，限制或禁止誠信異常企業(yè)參與土地交易。
第二十三條（實(shí)施日期）
本規定自2015年4月1日起施行，有效期至2017年3月31日。
上海市規劃和國土資源管理局
2015年3月12日
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