滬府發(fā)〔2015〕3號《上海市人民政府關(guān)于批轉市住房保障房屋管理局等制訂的〈上海市舊住房綜合改造管理辦法〉的通知》

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滬府發(fā)〔2015〕3號

上海市人民政府關(guān)于批轉市住房保障房屋管理局市規劃國土資源局制訂的《上海市舊住房綜合改造管理辦法》的通知

各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

市政府同意市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局制訂的《上海市舊住房綜合改造管理辦法》，現轉發(fā)給你們，自2015年3月1日起執行。

《上海市人民政府關(guān)于批轉市房地資源局、市規劃局制訂的上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法的通知》（滬府發(fā)〔2005〕37號）同時(shí)廢止。

上海市人民政府

2015年1月21日

上海市舊住房綜合改造管理辦法

第一章總則

第一條（目的和依據）

為推進(jìn)本市舊住房綜合改造工作，進(jìn)一步改善市民居住條件，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據有關(guān)法律、法規、規章的規定，制訂本辦法。

第二條（定義）

舊住房綜合改造，是指對城市規劃予以保留、建筑結構較好、但建筑標準較低的住房進(jìn)行綜合改造并完善配套設施的行為。

第三條(適用范圍）

本辦法適用于本市行政區域范圍內城鎮舊住房綜合改造及其管理。

本市優(yōu)秀歷史建筑和依法確定的不可移動(dòng)文物及其保護范圍、建設控制范圍內的改造，按照相關(guān)法規執行。

對拆除重建、已經(jīng)成套住房加層的舊住房改造，另行制定相關(guān)規定執行。

第四條（改造原則）

舊住房綜合改造應當遵循“業(yè)主（公房承租人）自愿、政府扶持、因地制宜、分類(lèi)改造”的原則。

第五條（改造內容）

舊住房綜合改造內容包括：

（一）將廚衛不獨用的舊住房，通過(guò)改造使其能夠獨用成套的成套率改造；

（二）涉及面積及部分承重結構變動(dòng)的成套舊住房改造。

舊住房綜合改造實(shí)施中，可以根據本辦法規定的規劃技術(shù)要求，增加居住小區停車(chē)場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理用房、小區公共配套設施等內容。

第六條（管理機構）

市住房保障房屋管理局是本市實(shí)施舊住房綜合改造的管理部門(mén)。區縣住房保障房屋管理部門(mén)負責本轄區內舊住房綜合改造項目實(shí)施的具體管理。

市規劃國土資源局是本市舊住房綜合改造的規劃管理部門(mén)。區縣規劃土地部門(mén)負責本轄區內舊住房綜合改造項目實(shí)施的規劃管理。

各區縣政府統籌協(xié)調推進(jìn)本行政區域范圍內的舊住房綜合改造工作。

第二章改造程序

第七條（計劃立項）

區縣住房保障房屋管理部門(mén)綜合公有住房產(chǎn)權單位或者業(yè)主委員會(huì )提出的改造申請后，編制本轄區內改造實(shí)施計劃，并報市住房保障房屋管理局列入全市舊住房綜合改造年度項目計劃。

第八條（征詢(xún)意見(jiàn)和委托改造）

改造實(shí)施計劃編制后，區縣住房保障房屋管理部門(mén)應當告知公有房屋產(chǎn)權單位或者業(yè)主委員會(huì )，由公房產(chǎn)權單位或者業(yè)主委員會(huì )征求全體公房承租人或者業(yè)主的意見(jiàn)。在征得三分之二以上公房承租人或者業(yè)主同意后，公房產(chǎn)權單位或者業(yè)主委員會(huì )可以委托建設單位具體實(shí)施有關(guān)改造工作。

第九條（編制改造項目規劃設計方案）

建設單位應當向區縣規劃土地部門(mén)申請核提規劃設計要求，并按照規劃設計要求和消防、環(huán)保、衛生、民防等其他有關(guān)技術(shù)標準，編制改造項目規劃設計方案。

改造項目規劃設計方案應當明確改造項目的范圍、建筑改造和環(huán)境改造內容、相關(guān)技術(shù)指標等。

第十條（編制改造實(shí)施方案）

建設單位應當依據綜合改造項目計劃、改造項目規劃設計方案，編制該項目的綜合改造實(shí)施方案。

實(shí)施方案應當包括主要改造內容、改造資金的承擔方式等。

第十一條（聽(tīng)取意見(jiàn)和簽訂協(xié)議）

建設單位應當將改造項目規劃設計方案和綜合改造實(shí)施方案在改造項目范圍內進(jìn)行公示，聽(tīng)取意見(jiàn)。

改造項目規劃設計方案和綜合改造實(shí)施方案征得改造范圍內業(yè)主以及三分之二以上公房承租人同意后，建設單位應當與相關(guān)的業(yè)主簽訂改造協(xié)議；改造協(xié)議的房屋屬公有住房的，公房產(chǎn)權單位應當與公房承租人簽訂改造協(xié)議。改造協(xié)議可以依照本市房地產(chǎn)登記有關(guān)規定，辦理相關(guān)文件登記手續。

第十二條（規劃審批）

改造協(xié)議簽訂后，建設單位應當將改造項目規劃設計方案報經(jīng)區縣規劃土地部門(mén)審批，并申請《建設工程規劃許可證》。涉及消防、環(huán)保、衛生、民防等其他技術(shù)標準的，應當征求有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)。

第十三條（建設工程施工許可）

改造項目施工前，建設單位應當向區縣建設管理部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)申請建設工程施工許可。

第十四條（竣工驗收）

改造項目竣工后，建設單位應當向區縣規劃土地、住房保障房屋管理等相關(guān)部門(mén)申請竣工驗收。

改造項目的工程質(zhì)量，由建設單位組織有關(guān)部門(mén)按照規定進(jìn)行驗收。

建設單位應當將改造項目的竣工檔案報送城建檔案館（辦）存檔。

第十五條（房屋權屬調查及房地產(chǎn)登記）

舊住房改造后，建筑面積發(fā)生變化的，當事人應當按照本市房屋權屬調查的相關(guān)規定，委托房屋權屬調查機構進(jìn)行房屋權屬調查（測繪）。

改造中屬加層的房屋、新增小區停車(chē)場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理用房、小區公共配套設施等，應當按照本市房地產(chǎn)登記的相關(guān)規定，辦理房地產(chǎn)初始登記。根據協(xié)議歸建設單位所有的部分，由建設單位申請登記；歸公房產(chǎn)權單位的部分，由公房產(chǎn)權單位申請登記；歸全體業(yè)主共有的部分，可以由建設單位一并提出登記申請，由登記機構在房地產(chǎn)登記中記載，不頒發(fā)房產(chǎn)證。

除第二款情況外，改造后的房屋建筑面積發(fā)生變化的，應當按照本市房地產(chǎn)登記的相關(guān)規定，申請辦理建筑面積的變更登記。整個(gè)項目變更登記后，原業(yè)主根據協(xié)議辦理相應的建筑面積變更登記。

改造中屬加層的房屋除安置原住戶(hù)外，應當用于公共租賃住房或者廉租住房使用。

第三章有關(guān)技術(shù)規定

第十六條（建筑間距）

舊住房綜合改造項目的建筑間距按照下列規定執行：

（一）改造范圍內建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應當符合《上海市城市規劃管理技術(shù)規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規劃技術(shù)規定》）的標準；改造前的建筑間距不符合《規劃技術(shù)規定》的，改造時(shí)不得再減小原建筑間距；

（二）改造范圍內建筑之間的建筑間距，按照《規劃技術(shù)規定》中有關(guān)浦西內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊貐^的規定標準折減10％執行；

（三）改造后的建筑底層改為非居住用途的，計算建筑間距時(shí)可以將底層高度扣除，但不得再按照第（二）項的規定進(jìn)行折減；

（四）改造后的建筑間距不得低于消防間距標準。

第十七條（建筑退讓?zhuān)?/p>

舊住房綜合改造項目的建筑退讓?zhuān)凑铡兑巹澕夹g(shù)規定》中有關(guān)建筑退讓的規定執行。改造前的退讓距離不符合《規劃技術(shù)規定》的，改造時(shí)不得再減小原退讓距離。

第十八條（高度控制）

舊住房成套率改造項目需要加層的，一般只能在原建筑上增加一層。確有特殊情況，經(jīng)市規劃國土資源局、市住房保障房屋管理局和項目所在地區縣政府共同審核，在符合相關(guān)技術(shù)條件及征詢(xún)相關(guān)利益關(guān)系人的前提下，可以增加兩層。加層部分的建筑層高應當與原建筑標準層層高一致。舊住房綜合改造范圍內，24米以上的建筑不得進(jìn)行加層、擴建。

第十九條（結構安全）

舊住房綜合改造項目涉及加層、擴建或者改變主體承重結構的，建設單位應當委托有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測單位進(jìn)行房屋結構和使用功能改變的檢測。檢測結果作為房屋改造設計的依據。

第二十條（房屋面積要求）

舊住房綜合改造除與住戶(hù)有約定的外，不得減少原住戶(hù)房屋居住面積。加層部分的房屋參照本市《住宅設計標準》執行。

第二十一條（廚衛基本條件）

舊住房成套改造應當按戶(hù)配置獨用的廚房間和衛生間。

廚房間可以采用封閉式或者通過(guò)式，應當具備通風(fēng)條件，并預留設置燃氣灶、水斗、熱水器的位置。

衛生間應當敷設上下水管，設置地漏，并預留坐廁、淋浴位置。衛生間不得設置在廚房上部。

第二十二條（屋頂水箱）

舊住房綜合改造中，應當對有條件的屋頂水箱進(jìn)行改造，以提高用水質(zhì)量。

第二十三條（電表）

舊住房成套率改造應當按戶(hù)設置計量電表，每戶(hù)配電標準不低于8千瓦。