皖自然資規〔2019〕3號《安徽省自然資源廳等七部門(mén)關(guān)于印發(fā)完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)實(shí)施意見(jiàn)的通知》

安徽省自然資源廳等七部門(mén)關(guān)于印發(fā)完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)實(shí)施意見(jiàn)的通知






皖自然資規〔2019〕3號

各市及廣德市、宿松縣自然資源和規劃局、財政局、住房和城鄉建設局、國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )、稅務(wù)局、市場(chǎng)監督管理局、地方金融監督管理局：

現將《完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)實(shí)施意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請認真遵照執行。

 

安徽省自然資源廳

安徽省財政廳

安徽省住房和城鄉建設廳

安徽省國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )

國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局

安徽省市場(chǎng)監督管理局

安徽省地方金融監督管理局

2019年10月29日

關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)

為深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2019〕34號),加強土地二級市場(chǎng)建設,深化“放管服”改革,促進(jìn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展,現結合我省實(shí)際,提出以下實(shí)施意見(jiàn)。

一、明晰轉讓條件,保障交易自由

(一)建設用地使用權轉讓形式。將各類(lèi)導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓,包括買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的,地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移。涉及到房地產(chǎn)轉讓的,按照房地產(chǎn)轉讓相關(guān)法律法規規定,辦理房地產(chǎn)交易、繳稅、登記等相關(guān)手續。

(二)劃撥建設用地使用權轉讓。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,需經(jīng)依法批準,土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價(jià)款,按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,由受讓方依法依規補繳土地出讓價(jià)款。對不改變土地及建筑物、構筑物現狀的,補繳土地出讓價(jià)款按照評估現狀使用條件下的出讓土地使用權正常市場(chǎng)價(jià)格,減去劃撥土地使用權價(jià)格合理確定；依法變更規劃條件的,補繳土地出讓價(jià)款應按照評估變更后規劃條件下的出讓土地使用權正常市場(chǎng)價(jià)格,減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價(jià)格合理確定。

(三)出讓建設用地使用權轉讓。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下,應充分保障交易自由;原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,屬于房屋建設工程已投資額未達到總投資額25%、工業(yè)用地未達到“三通一平”的,可按照“先投入后轉讓”原則,交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同,辦理預告登記,待達到轉讓條件后,再依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記。建設項目轉讓前未實(shí)施建設行為且未辦理規劃建設手續的,可憑預告登記證明辦理項目規劃、建設等審批手續;建設項目轉讓前已辦理規劃建設手續的,建設用地使用權轉讓后,應在符合規劃的前提下,依法辦理項目規劃建設變更手續.

“已投資額”可依據持有資質(zhì)的有關(guān)機構出具的已投資情況報告認定(已投資額、總投資額均不含建設用地使用杈出讓價(jià)款向國家繳納的相關(guān)稅費),工業(yè)用地條件指開(kāi)發(fā)程度達到“三通平”(通水、通電、通路、場(chǎng)地平整)及以上條件;轉讓工業(yè)用地的,受讓方擬建項目應符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及投資強度、環(huán)保、安全、稅收等要求。

(四)作價(jià)出資或入股建設用地使用權轉讓。以作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關(guān)規定,不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價(jià)出資或入股的機關(guān)批準;轉讓后,可保留為作價(jià)出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。作價(jià)出資或者入股土地使用權實(shí)行與出讓土地使用權同權同價(jià)管理制度。

二、規范分割合并,促進(jìn)合理利用

(五)土地分割、合并轉讓。土地分割、合并應符合規劃要求,權屬和產(chǎn)杈關(guān)系清晰,具備獨立分宗條件,涉及公共配套設施建設和使用的,轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。土地分割合并轉讓由權利人申請,經(jīng)市、縣自然資源主管部門(mén)批準,依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記。

擬分割宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的,應取得相關(guān)權利人同意,不得損害權利人合法權益。分割轉讓?xiě)斢欣谕恋亻_(kāi)發(fā)利用,不得影響交通、消防、安全等控制性指標要求。土地合并所涉及的宗地應當為界線(xiàn)相鄰地塊,且土地權屬性質(zhì)、使用權類(lèi)型一致。

三、強化出租管理,提高服務(wù)水平

(六)有償方式取得的建設用地使用權出租。以出讓、租賃作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,不得違反法律法規和有償使用合同的相關(guān)約定。

(七)劃撥方式取得的建設用地使用權出租。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的,應按照有關(guān)規定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。土地收益具體標準由各地根據土地等級、用途等因素確定。宗地長(cháng)期出租,或部分用于出租且可分割的,應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度,出租人依法申報并及時(shí)繳納相關(guān)收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。

(八)建設用地使用權出租服務(wù)保障。市、縣自然資源主管部門(mén)應當提供建設用地使用權出租供需信息發(fā)布條件和場(chǎng)所,制定規范的出租合同文本,提供交易鑒證服務(wù),保障權利人的合法權益。統計分析建設用地使用杈出租情況及市場(chǎng)相關(guān)數據,定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息和指南。

國有建設用地使用權出租的,出租人應當取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)(國有建設用地使用權證書(shū)或國有建設用地使用權及房屋所有權證書(shū));出租人依法轉讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí),應當在轉讓之前合理期限內通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先受讓權。

四、完善抵押機制,保障合法權益

(九)建設用地使用權抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權,劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)應優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后,根據租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押。以劃撥建設用地使用權為標的物設定抵押,依法辦理抵押登記手續,即視同已經(jīng)具有審批權限的自然資源主管部門(mén)批準,不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。

(十)放寬對抵押權人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用杈及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續,涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規的規定。

(十一)放寬對抵押物的限制。對不以公益為目的養老、教育等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財進(jìn)行抵押融資的,各地可采取告知承諾制等措施,保障抵押權實(shí)現后原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定,確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損.

已享受產(chǎn)業(yè)扶持優(yōu)惠政策的建設用地使用權進(jìn)行抵押融資的,須經(jīng)所在地人民政府或政府派出機構同意。市、縣金融監督管理部門(mén)應加強對此類(lèi)融資資金使用情況的監管。

五、落實(shí)稅收政策,降低交易成本

(十二)落實(shí)減稅降費政策。各地可根據本地實(shí)際,在地方杈限內探索城鎮土地使用稅差別化政策,促進(jìn)土地節約集約利用。依法落實(shí)減稅降費政策,降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日,對我省增值稅小規模納稅人減按50%征收城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、印花稅和教育費附加地方教育附加。自2019年3月1日起,我省受讓建設用地使用權契稅適用稅率統一下調至3%。

六、創(chuàng )新運行模式,完善服務(wù)體系

(十三)優(yōu)化交易平臺。各地要在市、縣自然資源主管部門(mén)現有的土地交易機構或平合基礎上搭建城鄉統一的土地市場(chǎng)交易平臺,匯集土地二級市場(chǎng)交易信息,與相關(guān)部門(mén)加強信息共享集成,大力推行“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”模式。在土地交易機構或平臺內匯集交易、登記、稅務(wù)、住建、金融等部門(mén)或機構的辦事窗口,實(shí)現相關(guān)職能部門(mén)業(yè)務(wù)網(wǎng)上整合銜接,實(shí)現“一窗受理、一網(wǎng)通辦、站辦結”,精筒材料,壓縮時(shí)間,提高工作效率。

(十四)加強信息共享。各地要按照國家政務(wù)信息整合共享要求,全面對接省、市政務(wù)服務(wù)網(wǎng),積極推進(jìn)土地市場(chǎng)交易平臺與政府統一的數據共享交換平合有序銜接,大力促進(jìn)部門(mén)信息共享。土地市場(chǎng)交易相關(guān)的材料或信息能夠直接通過(guò)共享獲得的,不得要求當事人重復提交。加強涉地司法處置工作銜接,建立健全執行聯(lián)動(dòng)機制,司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易平臺交易。自然資源、住房城鄉建設、稅務(wù)、市場(chǎng)監管等主管部門(mén)應加強對涉地股權轉讓的聯(lián)合監管。

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