您當前的位置：成辦發(fā)〔2002〕135號《成都市人民政府辦公廳轉發(fā)市建委等9部門(mén)關(guān)于成都市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作意見(jiàn)的通知》
《成都市人民政府辦公廳轉發(fā)市建委等9部門(mén)關(guān)于成都市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作意見(jiàn)的通知》
成辦發(fā)〔2002〕135號
各區(市)縣政府，市政府各部門(mén)：
市建委等9部門(mén)制定的《成都市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作的意見(jiàn)》已經(jīng)市政府同意，現轉發(fā)給你們，請遵照執行。
二○○二年十月十日
成都市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作的意見(jiàn)
為了進(jìn)一步規范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展，根據建設部等7部委局《關(guān)于整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》(建住房［2002］123號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)精神，結合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，決定在全市范圍內開(kāi)展整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，現提出如下實(shí)施意見(jiàn)：
一、指導思想、工作目標、組織機構
我市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作要按照“三個(gè)代表”重要思想的要求，服從我市改革發(fā)展大局，堅持深化改革和依法管理并舉的指導思想。近期主要依據國家法律法規，通過(guò)大力開(kāi)展專(zhuān)項整治，嚴肅查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為。使我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隊伍結構得到優(yōu)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)各種違法行為得到有效扭轉，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉。使房地產(chǎn)業(yè)為我市經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展做出更大貢獻。
我市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的工作目標是：房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員的法制意識明顯增強；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設行為、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為、房地產(chǎn)中介服務(wù)行為、物業(yè)管理行為明顯規范；行政監督到位，行政執法行為更加規范；新聞輿論監督合法有效，輿論環(huán)境更加健康；消費者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合法權益受到保護，消費者群體的行為更加成熟；房地產(chǎn)投標環(huán)境得到明顯改善；違法違規的責任單位和責任人員依法受到懲處，違法違規行為明顯減少。
為確保我市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作的有序進(jìn)行，成立市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組辦公室設在市建委(領(lǐng)導小組成員名單另行通知)。
二、整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工作
按照整頓規范市場(chǎng)經(jīng)濟秩序的總體要求，根據我市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，抓住存在的突出問(wèn)題，我市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序主要工作如下：
(一)加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理，依法查處違法違規開(kāi)發(fā)建設行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目必須按照法定建設程序開(kāi)發(fā)建設，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當遵守有關(guān)規定，申請資質(zhì)證書(shū)，辦理用地、規劃、建設、銷(xiāo)售等手續。各級有關(guān)部門(mén)應加強項目的跟蹤管理，依法查處下列違法違規行為：未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的；注冊資金、項目資本金存在弄虛作假行為或抽逃注冊資金、項目資本金的；未按規定報送《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊》(季度報表)的；擅自變更業(yè)主，擴大項目規模的；在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的；未按出讓合同約定支付土地使用權出讓金或未按合同約定的條件和期限開(kāi)發(fā)、利用土地的；未按規劃方案進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，未經(jīng)審批機關(guān)同意擅自變更規劃審批方案的；道路、綠化、公共服務(wù)設施等未按規劃要求及時(shí)完成或完成后驗收不合格的；應招標項目未依法招標或將項目肢解發(fā)包的；施工圖設計文件未經(jīng)審查或不按審查意見(jiàn)進(jìn)行修改擅自施工的；未按規定辦理工程質(zhì)量、施工安全監督備案的；未按時(shí)足額繳納建設項目報建費的；未取得施工許可證擅自開(kāi)工建設的；不按時(shí)支付工程進(jìn)度款，竣工交付后嚴重拖欠工程款影響社會(huì )穩定的；不能按時(shí)開(kāi)工且不按規定申請延期或已經(jīng)停工不報告，停工工程不按規定復工或處置的；未經(jīng)驗收或驗收不合格擅自交付使用的；工程質(zhì)量低劣或者發(fā)生重大質(zhì)量安全事故的。
(二)加強商品房預售(銷(xiāo)售)監管，依法查處商品房銷(xiāo)售活動(dòng)中的違法違規行為。商品房預售(銷(xiāo)售)必須辦理許可證，預售(銷(xiāo)售)許可范圍內的商品房，應將預售(銷(xiāo)售)許可文件和文本公開(kāi)，使購房人知曉。房產(chǎn)管理部門(mén)要加強監管，依法查處下列違法違規行為有商品房預售(銷(xiāo)售)許可證擅自預售(銷(xiāo)售)商品房或者超越許可范圍預售(銷(xiāo)售)商品房的；未經(jīng)抵押權人同意擅自預售(銷(xiāo)售)已抵押的房屋，或者將已訴房屋再進(jìn)行抵押的；不按規定出示預售(銷(xiāo)售)有關(guān)文件和文本，或者借用、涂改、甚至偽造預售(銷(xiāo)售)有關(guān)文件、文本，誘導消費者購房的；隱瞞事實(shí)真相，不履行告知義務(wù)，剝奪消費者知情權，誤導消費者購房的；以排號、訂購、交付定(訂)金等方式變相預售的；擅自挪用預售(銷(xiāo)售)款項，用于其他項目或其他用途的。
(三)規范商品房面積計算標準和辦法，依法查處商品房面積計算“短斤缺兩”的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》規定的商品房面積計算標準和辦法執行，已預售的商品房因規劃、設計調整導致結構、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化或出現與合同約定內容不一致時(shí)，應當及時(shí)通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權退房或要求開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。房產(chǎn)管理部門(mén)應建立健全商品房面積測量制度和面積糾紛調處機制。依法查處下列違法違規行為：開(kāi)發(fā)企業(yè)將不應公攤的面積進(jìn)行公攤的；將公攤面積另行出售或出租的；預售時(shí)違規進(jìn)行面積計算的；不按商品房銷(xiāo)售管理辦法的規定處理面積糾紛的；在面積計算和面積分攤中弄虛作假的；在合同中不按規定標明套內建筑面積與分攤面積的。
按照7部委局《通知》規定，商品房銷(xiāo)售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以?xún)鹊?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對值超過(guò)3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
(四)加強合同管理，堅決查處合同欺詐行為。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應當規范，必須包含法律法規規定的必備內容，積極推行使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》，避免合同糾紛，嚴格審核合同文本是否包含法律法規規定的必備內容，切實(shí)保護購房者的合法權益。依法查處下列違法違規行為：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)不按規定出示有關(guān)法規和示范文本的；全同中不按規定明示或故意刪減法律法規規定的保護消費者合法權益的合同條款內容的；隱瞞事實(shí)真相誤導購房者簽訂有損購房人合法權益的購房合同；不履行合同約定的義務(wù)，不按合同約定的期限、條件、質(zhì)量交房。
(五)規范物業(yè)管理服務(wù)，依法查處物業(yè)管理服務(wù)中的違法違規行為。積極引導物業(yè)管理企業(yè)向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展，規范行為制度措施，加強物業(yè)管理服務(wù)資格管理，提高隊伍素質(zhì)。規范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務(wù)，完善物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度，推行物業(yè)管理項目招投標，清理物業(yè)服務(wù)收費。對下列問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)項清理和整治：未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；不按合同規定的內容和標準提供服務(wù)的；多收費，少服務(wù)，服務(wù)與收費質(zhì)價(jià)不符，或收費標準與服務(wù)內容不按規定公開(kāi)的；
建設單位與物業(yè)管理企業(yè)互相推諉，不認真解決質(zhì)量和配套不完善等業(yè)主投訴問(wèn)題；不尊重業(yè)主意見(jiàn)建議，不及時(shí)認真處理使用人投訴，處理問(wèn)題時(shí)方法簡(jiǎn)單粗暴，態(tài)度惡劣，致使矛盾激化的。
(六)建立健全中介服務(wù)管理制度，清理查處不規范的中介服務(wù)行為。加快實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀人資質(zhì)管理制度，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。全面清理整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機構，規范中介服務(wù)收費。依法查處下列違法違規行為：未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資質(zhì)和中介服務(wù)執業(yè)資格擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的；偽造、涂改、轉讓房地產(chǎn)經(jīng)紀人資質(zhì)或房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證書(shū)的；發(fā)布假信息或過(guò)時(shí)信息，騙取“看房費”的；假冒房主，或串通房主搞假出售、假出租，騙取中介費的；亂收費或收取委托合同之外的費用；迎合委托方要求，出具不實(shí)房地產(chǎn)評估報告的；串通一家或幾家評估機構進(jìn)行壟斷性評估的；惡意壓價(jià)進(jìn)行不正當競爭的；中介服務(wù)人員在兩個(gè)以上機構執業(yè)的。
按照7部委局《通知》規定，對于偽造、涂改、轉讓經(jīng)紀人資質(zhì)證書(shū)或房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證書(shū)的，房產(chǎn)管理部門(mén)應當依據有關(guān)規定收回其資質(zhì)(資格)證書(shū)或者公告資質(zhì)(資格)證書(shū)作廢，并處1萬(wàn)元以下的罰款；對于在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中收受委托合同以外財物、允許他人以自己的名義執業(yè)、發(fā)布虛假或不實(shí)信息、在兩個(gè)以上機構執業(yè)、與一方當事人串通損害另一方當事人利益以及違法收取傭金等違規、違法行為，房產(chǎn)管理部門(mén)應當收回資格證書(shū)或者公告資格證書(shū)作廢，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
(七)加強房地產(chǎn)廣告管理，依法查處利用虛假廣告、承諾，誤導消費者行為。房地產(chǎn)廣告內容必須符合國家有關(guān)規定，廣告內容必須有預售(銷(xiāo)售)許可證號，同時(shí)應注明“本廣告僅作參考，廣告中具體確定的內容，可作為購房合同附件”。有關(guān)管理部門(mén)應依照國家對房地產(chǎn)廣告的有關(guān)規定，核查廣告內容及證明文件的真實(shí)性、合法性，切實(shí)開(kāi)展廣告監測和違法廣告查處工作，依法查處下列違法違規行為：房地產(chǎn)廣告未按規定審批的；不具備銷(xiāo)售條件，擅自通過(guò)媒體或展銷(xiāo)會(huì )等形式變相發(fā)布房地產(chǎn)廣告的；利用其他項目的形象、環(huán)境，烘托自身項目效果，盜用其他項目銷(xiāo)售許可證進(jìn)行廣告宣傳的；廣告內容不真實(shí)、不準確，用語(yǔ)夸張模糊，廣告承諾與實(shí)際不符的；廣告中出現法律法規規定禁止的內容；廣告內容不按規定刊登預售許可證號，或刊登虛假預售許可證號、不明示價(jià)格、面積等。對違法違規發(fā)布廣告的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，工商行政管理部門(mén)要依法查處；情節嚴重的由房產(chǎn)管理部門(mén)吊銷(xiāo)其房屋預售(銷(xiāo)售)許可證。
三、工作步驟
我市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作分為三個(gè)階段。
第一階段：2002年10月15日?11月14日，宣傳發(fā)動(dòng)和自查自糾階段。
(一)召開(kāi)全市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作會(huì )議。
(二)各區(市)縣開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)自查自糾。所有開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構，都要按照七部委局通知精神和我市的要求，逐項、逐條對照，開(kāi)展自查自糾，自行改正存在的違法違規行為，并向所在地建設行政主管部門(mén)報送自查自糾的書(shū)面材料。
第二階段：2002年11月15日?2002年12月31日，檢查整改階段。
(一)全面復查。各區(市)縣政府組織當地有關(guān)部門(mén)在企業(yè)自查的基礎上進(jìn)行認真復查，企業(yè)檢查率要達到100%，近三年已售、正在銷(xiāo)售和在建建設項目要達到100%。并于10月底前完成，向市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導小組辦公室書(shū)面報送檢查企業(yè)(項目)名單、企業(yè)(項目)匯總數據、違法違規行為查處情況和本地市場(chǎng)形勢總結報告。
(二)重點(diǎn)抽查。市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導小組辦公室領(lǐng)導小組抽調有關(guān)部門(mén)、地區的干部和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員組成若干檢查組分赴各區(市)縣抽查，抽查面不低于25%。
(三)企業(yè)在自查、復查、抽查階段，根據檢查指出的問(wèn)題進(jìn)行認真整改，各區(市)縣責成相關(guān)部門(mén)負責監督，并報送整改情況。
(四)領(lǐng)導小組辦公室將全市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整體情況，自查、復查、抽查情況，違法違規處理情況向市政府報告。個(gè)別突出案例將通過(guò)新聞媒體曝光。
第三階段(2003年1月1日?2003年3月31日)整章建制階段。
整理和匯總有關(guān)材料，針對專(zhuān)項整治中發(fā)現的問(wèn)題，認真分析研究我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，深入剖析市場(chǎng)秩序方面存在的突出問(wèn)題，開(kāi)展整章建制工作，調整和完善有關(guān)政策措施。使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、建設、經(jīng)營(yíng)、消費逐步步入規范化制度化軌道，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
四、幾點(diǎn)要求
(一)提高認識，加強領(lǐng)導，落實(shí)責任
各區(市)縣及各有關(guān)部門(mén)要從全局的高度，充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與人民日常生活、經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展、城市形象地位的密切關(guān)系，對一方改革、發(fā)展、穩定的重大影響；充分認識整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作的重要性、緊迫性、艱巨性，真正把整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作納入重要議事日程，切實(shí)加強領(lǐng)導，落實(shí)責任，把整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作分工細化、量化，分解到有關(guān)部門(mén)，落實(shí)到責任人員。各部門(mén)要密切配合，形成合力。堅決杜絕政出多門(mén)，互相推誘扯皮現象的發(fā)生，確保此項工作扎實(shí)深入地開(kāi)展下去。
(二)開(kāi)展專(zhuān)項舉報工作，認真處理消費者投訴和上級督辦事項
各區(市)縣、各部門(mén)要盡快向社會(huì )公布舉報電話(huà)和舉報投訴電子郵箱。安排專(zhuān)人負責受理舉報投訴，處理上級督辦事項，做到件件有登記、有處理、有答復。市整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導小組辦公室舉報電話(huà)為028-86632515；電子郵箱為chengdufdc@163.com。
(三)加強資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，建立完善市場(chǎng)準入和清出制度
嚴格按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規定》以及中介服務(wù)、物業(yè)管理的有關(guān)規定，建立并實(shí)行市場(chǎng)行為積分制度和業(yè)績(jì)公示制度(具體辦法另行通知)。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)機構的市場(chǎng)行為進(jìn)行登記，實(shí)行扣分和加分。并與資質(zhì)(資格)日常管理和年檢掛鉤，作為資質(zhì)等級升、降和市場(chǎng)準入清出的重要依據。加分較多和扣分達到或超過(guò)規定限度的企業(yè)，將在公眾網(wǎng)絡(luò )或新聞媒體分別公示，讓社會(huì )知曉和監督。
(四)加強宏觀(guān)調控，規范政府行政行為
要加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控和分析，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)預警報機制。通過(guò)發(fā)布市場(chǎng)分析報告等信息，一方面合理引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理性投資行為，另一方面正確引導居民的住房消費。
推廣電子政務(wù)，實(shí)行政務(wù)公開(kāi)。將企業(yè)資質(zhì)、從業(yè)人員資格、建設手續審批備案等程序、審查要件、辦事時(shí)限和收費標準等內容在互聯(lián)網(wǎng)上公示。
整頓規范中要注意加強國有資產(chǎn)管理，防止國有資產(chǎn)流失。國有企業(yè)，國有獨資公司，持有國家股權或以其他方式占有國有資產(chǎn)的企業(yè)，應當依照《國有資產(chǎn)管理登記管理辦法》的規定辦理占有產(chǎn)權登記。
堅決制止各種亂評比、排序活動(dòng)。認真貫徹建設部辦公廳《關(guān)于堅決制止各種亂評比活動(dòng)的通知》(建辦秘［2002］52號)精神，凡未經(jīng)市政府批準的各類(lèi)評比、排序活動(dòng)，要堅決制止，不得組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加，有關(guān)部門(mén)應加強監督，發(fā)現一起，制止一起，并依法沒(méi)收違法所得。
(五)持之以恒，標本兼治
整頓規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)秩序，需要長(cháng)期艱苦的努力，要在專(zhuān)項整治的基礎上，大膽探索規范化、標化管理的制度措施，在治本上下功夫。重點(diǎn)研究和建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金管理制度，防止新的停工工程產(chǎn)生；研究和建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目綜合驗收制度，讓消費者放心買(mǎi)房、放心住房；研究和建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展機制，嚴格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總量，合理調整行業(yè)結構，引導企業(yè)積極改革，把企業(yè)做精、做強，提高經(jīng)濟效益。開(kāi)展職工思想業(yè)務(wù)素質(zhì)教育培訓，提高從業(yè)人員素質(zhì)，提升行業(yè)形象；研究和建立行政行為追究制度，嚴格干部和執法人員管理，加強勤政廉政教育，開(kāi)展行業(yè)糾風(fēng)和反腐敗斗爭，有效地監督和保護干部隊伍。
市建委
市經(jīng)委
市國土資源局
市規劃局
市監督局
市計委
市財政局
市工商局
市房管局
二○○二年八月三十日
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