您當前的位置：東府〔2018〕86號《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市軌道交通站場(chǎng)周邊土地綜合開(kāi)發(fā)及站場(chǎng)綜合體建設實(shí)施細則的通知》
東府〔2018〕86號
東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市軌道交通
站場(chǎng)周邊土地綜合開(kāi)發(fā)及站場(chǎng)綜合體
建設實(shí)施細則的通知
各鎮人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：
現將《東莞市軌道交通站場(chǎng)周邊土地綜合開(kāi)發(fā)及站場(chǎng)綜合體建設實(shí)施細則》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。
東莞市人民政府
2018年7月18日
東莞市軌道交通站場(chǎng)周邊土地綜合開(kāi)發(fā)
及站場(chǎng)綜合體建設實(shí)施細則
第一章 總則
第一條 為加快推進(jìn)軌道交通建設和站場(chǎng)周邊土地綜合開(kāi)發(fā)，建設綜合換乘系統，改善出行條件，開(kāi)展軌道交通站場(chǎng)周邊土地儲備規劃，推進(jìn)土地儲備，實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)，形成城市功能區，實(shí)現站場(chǎng)周邊土地高效集約利用，充分發(fā)揮軌道交通綜合效益，提升城市品質(zhì)，特制定本實(shí)施細則。
第二條 TOD綜合開(kāi)發(fā)是指通過(guò)軌道交通（含中運量軌道交通）系統引領(lǐng)城市發(fā)展，以站場(chǎng)為中心，根據與軌道交通站點(diǎn)距離，由近及遠劃分為核心區、控制區和協(xié)調區，建立集交通、商務(wù)、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城市功能區，優(yōu)化城市布局，實(shí)現社會(huì )效益和經(jīng)濟效益最大化。
規劃控制區為城際軌道站點(diǎn)周邊800米，城市軌道站點(diǎn)周邊500米。規劃協(xié)調區、核心區以控制區范圍為基礎根據實(shí)際劃定。具體用地范圍由市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市TOD軌道辦”）與屬地園區、鎮街協(xié)商議定。
軌道交通站場(chǎng)綜合體（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“TID”）是指與區域軌道交通同期建設的軌道交通站點(diǎn)上蓋以及與軌道交通站點(diǎn)整體相連的項目。TID開(kāi)發(fā)應采取與軌道交通站場(chǎng)融合的綜合開(kāi)發(fā)方式，推進(jìn)土地價(jià)值最大化利用。按照“零距離”換乘要求，以便利出行、便捷換乘為主要目的，以軌道交通站場(chǎng)為核心，科學(xué)組織出入口、換乘設施、步行系統與城市生活服務(wù)設施，構建軌道交通站場(chǎng)及相關(guān)設施布局協(xié)調、交通設施無(wú)縫銜接、地上地下空間充分利用、軌道運輸功能與城市綜合服務(wù)功能有機銜接的建設項目。
視實(shí)際情況可延伸至軌道交通設施的共構地塊項目，包括：
（一）軌道交通車(chē)輛基地、軌道交通控制保護及交通銜接工程等；
（二）軌道交通站點(diǎn)站前廣場(chǎng)、綠地、道路等公共設施與軌道交通站點(diǎn)直接相連的地下空間。
第三條 本市行政區域內TOD統籌與實(shí)施、TOD規劃編制、TOD規劃審查審批、TOD土地儲備和供應、TID項目管理、TOD地下空間開(kāi)發(fā)、創(chuàng )新投融資機制等工作，適用本實(shí)施細則。
第四條 市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組是全市軌道交通發(fā)展重大事項的領(lǐng)導決策機構，負責統籌協(xié)調解決全市軌道交通的投融資、規劃建設、TOD開(kāi)發(fā)等工作中的重大問(wèn)題，下設領(lǐng)導小組辦公室（即市TOD軌道辦）。
（一）市TOD軌道辦統籌協(xié)調及推進(jìn)TOD綜合開(kāi)發(fā)和TID項目建設工作，重大事項報市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組審定。
（二）市發(fā)改局負責立項審批、核準或備案管理，負責市財政投資項目投資計劃的安排。
（三）市財政局負責對軌道專(zhuān)項資金的籌集、分配、使用進(jìn)行監管；協(xié)助市TOD軌道辦審核軌道交通線(xiàn)路建設和綜合開(kāi)發(fā)資金平衡方案等。
（四）市國土局負責將用地和開(kāi)發(fā)方案納入土地利用管理、土地供應工作，配合軌道站場(chǎng)周邊土地綜合開(kāi)發(fā)項目單位完善相關(guān)用地手續。
（五）市住建局負責將TOD范圍內已納入市重大項目（綠色通道）的非商業(yè)開(kāi)發(fā)項目及TID項目參照重大項目“綠色通道”辦理建設手續；做好TOD綜合開(kāi)發(fā)及TID項目的質(zhì)量安全監管等工作。
（六）市交通局負責對城市軌道交通實(shí)施運營(yíng)監督管理，參與審核軌道交通建設工程施工期間交通疏解等。
（七）市規劃局負責組織相應TOD規劃的編制及初步審查工作，指導全市各層次法定規劃編制（調整）以及在建設項目規劃報批管理工作中落實(shí)TOD規劃要求。
（八）市國資委負責對參與TOD綜合開(kāi)發(fā)及TID項目建設的市屬?lài)衅髽I(yè)進(jìn)行監管。
（九）市房管局負責相關(guān)產(chǎn)權劃分及管理工作。
（十）市土地儲備中心統籌負責對軌道交通站點(diǎn)周邊土地實(shí)施專(zhuān)項儲備。
（十一）屬地園區、鎮街負責協(xié)助市TOD軌道辦、市規劃局開(kāi)展轄區內TOD規劃編制工作；根據TOD規劃成果要求，落實(shí)各層次法定規劃編制（調整）；協(xié)助市TOD軌道辦編制、落實(shí)TID概念方案；負責涉及本轄區內軌道交通站點(diǎn)周邊土地專(zhuān)項收儲具體工作。
（十二）軌道交通建設運營(yíng)單位參與TOD規劃的編制和TID項目開(kāi)發(fā)建設等工作。
（十三）其他部門(mén)按職責開(kāi)展相關(guān)工作。
第二章 TOD統籌與實(shí)施
第五條 政府主導的TOD綜合開(kāi)發(fā)要充分調動(dòng)屬地園區、鎮街、社會(huì )資本參與TOD開(kāi)發(fā)建設的積極性。TOD統籌與實(shí)施主要工作包括：明確TOD綜合開(kāi)發(fā)統籌主體單位分類(lèi)、開(kāi)發(fā)實(shí)施模式、收儲補償標準。
第六條 根據TOD總體策略研究，視軌道交通站點(diǎn)功能定位及周邊土地資源情況，TOD綜合開(kāi)發(fā)統籌主體單位分為市統籌、市鎮聯(lián)合統籌、鎮統籌。
（一）市統籌：樞紐型站點(diǎn)、市域級城市型站點(diǎn)、特殊型站點(diǎn)、具備整體開(kāi)發(fā)條件的片區級城市型站點(diǎn)由市統籌。
（二）市鎮聯(lián)合統籌：不具備整體開(kāi)發(fā)條件的片區級城市型站點(diǎn)、鎮區級城市型站點(diǎn)和社區型站點(diǎn)由市鎮聯(lián)合統籌。其中片區級和鎮區級城市型站點(diǎn)的核心區由市統籌，其余地塊由屬地園區、鎮街統籌；具備TID開(kāi)發(fā)條件的社區型站點(diǎn)，其中TID地塊由市統籌，其他地塊由屬地園區、鎮街統籌。
（三）鎮統籌：不具備TID開(kāi)發(fā)條件的社區型站點(diǎn)由屬地園區、鎮街統籌。
第七條 TOD開(kāi)發(fā)實(shí)施模式根據軌道交通站點(diǎn)周邊業(yè)態(tài)、區域交通、土地利用等要素可采取整體開(kāi)發(fā)或分散開(kāi)發(fā)實(shí)施模式。
第八條 市統籌的站點(diǎn)由市TOD軌道辦會(huì )同市規劃局組織編制TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃，報市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組審批。具備條件的站點(diǎn)，市TOD軌道辦可引進(jìn)意向合作開(kāi)發(fā)商，由意向合作開(kāi)發(fā)商編制整體概念方案。整體概念方案經(jīng)市TOD軌道辦及相關(guān)部門(mén)進(jìn)行技術(shù)審查后，報市政府或市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組批準。市TOD軌道辦根據已通過(guò)審批的TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃和市政府批準的整體概念方案指導屬地園區、鎮街及時(shí)開(kāi)展控制性詳細規劃編制（調整）工作。市TOD軌道辦對土地進(jìn)行整體包裝，依據城鄉規劃用途分割成不同的宗地，再按宗地出讓。對不同用途但高度關(guān)聯(lián)、需要整體規劃建設、確實(shí)難以分割供應或分割宗地后不利于節約集約用地的綜合用途建設項目用地，可以按一宗土地實(shí)行整體出讓供應。住宅用地禁止“捆綁”出讓和超三年開(kāi)發(fā)周期出讓。
采取整體開(kāi)發(fā)實(shí)施模式的鎮統籌站點(diǎn)由屬地園區、鎮街參照上述模式實(shí)施。
第九條 市統籌的站點(diǎn)由市TOD軌道辦會(huì )同市規劃局組織編制TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃，報市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組審批。市TOD軌道辦根據已通過(guò)審批的TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃指導屬地園區、鎮街及時(shí)開(kāi)展控制性詳細規劃編制（調整）工作，再由相關(guān)部門(mén)按程序出讓宗地。
采取分散開(kāi)發(fā)實(shí)施模式的鎮統籌站點(diǎn)由屬地園區、鎮街參照上述模式實(shí)施。
第十條 屬于整體開(kāi)發(fā)的站點(diǎn)，軌道交通站點(diǎn)周邊土地由市主導收儲的，市土地儲備中心委托屬地園區、鎮街具體負責征收工作，并簽訂征收委托合同。征收補償標準按規劃用途分類(lèi)執行。其中，公共基礎設施項目面積原則上占40%，補償標準按《東莞市公共基礎設施建設項目土地和房屋征收補償市鎮包干結算標準規定》（東府辦〔2017〕111號）執行；經(jīng)營(yíng)性項目面積原則占60%，補償標準參照《東莞市“三舊”改造地價(jià)計收和分配辦法（試行）》（東府〔2017〕50號）中政府主導連片改造有關(guān)補償規定執行；或按照“一站一策、整體統籌、統一標準”原則，對比測算制定站點(diǎn)土地征收補償標準報市政府審核同意后執行。
由屬地園區、鎮街主導收儲的，參照上述征收補償方式執行。
第十一條 屬于分散開(kāi)發(fā)的站點(diǎn)，軌道交通站點(diǎn)周邊土地由市主導收儲的，市土地儲備中心與屬地園區、鎮街總體包干結算，收儲補償價(jià)格按以下方式擬定：
收儲土地用于建設公共基礎設施項目的，包干結算標準按《東莞市公共基礎設施建設項目土地和房屋征收補償市鎮包干結算標準規定》（東府辦〔2017〕111號）執行。
收儲集體建設用地用于建設經(jīng)營(yíng)性項目的，補償原農村集體經(jīng)濟組織可按土地出讓純收益（土地出讓收益扣除土地收儲成本、計提資金及相關(guān)稅費后，剩余部分為土地出讓純收益）不高于60%的比例計算。補償原農村集體經(jīng)濟組織后剩余的部分，由市、鎮按4:6比例分成。
收儲國有建設用地用于建設經(jīng)營(yíng)性項目的，政府可以按照“基礎補償+增值共享”方式計算支付給原土地使用權人的收儲補償費用。其中，“基礎補償”按照《東莞市土地儲備管理實(shí)施辦法》（東府〔2015〕90號）第十七條和第十八條規定計算，“增值共享”按土地出讓純收益不高于60%的比例計算。以上兩項費用合計不得超過(guò)以下限值：
（一）用地位于欠發(fā)達鎮，出讓宗地規劃容積率小于或等于2.5的，以上兩項費用合計不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款的50%；出讓宗地規劃容積率大于2.5的，以上兩項費用合計不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款容積率2.5以下部分的50%。
（二）用地位于發(fā)達鎮，出讓宗地規劃容積率小于或等于2.0的，以上兩項費用合計不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款的50%；出讓宗地規劃容積率大于2.0的，以上兩項費用合計不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款容積率2.0以下部分的50%。
由屬地園區、鎮街主導收儲的，參照上述標準執行。
第十二條 收儲補償標準報批工作按照以下流程執行：
（一）市TOD軌道辦會(huì )同屬地園區、鎮街以經(jīng)批準后的TOD總體策略研究為依據，劃定土地收儲范圍；
（二）市土地儲備中心會(huì )同屬地園區、鎮街制定收儲補償方案報市TOD軌道辦；
（三）由市TOD軌道辦就收儲補償方案征求相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)；
（四）完善后的收儲補償方案由市TOD軌道辦報市政府或市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組審核；
（五）市土地儲備中心會(huì )同屬地園區、鎮街嚴格按照經(jīng)市政府批準后的收儲補償方案實(shí)施土地收儲工作。
第十三條 TOD范圍內的建設項目在辦理報建手續前，應征求市TOD軌道辦意見(jiàn)。TOD范圍內的新建項目在辦理《建設用地規劃批準書(shū)》或《建設項目選址意見(jiàn)書(shū)》前，應征求市TOD軌道辦意見(jiàn)；TOD范圍內正在辦理報建手續的項目，未征求市TOD軌道辦意見(jiàn)的，需補充征求市TOD軌道辦意見(jiàn)。
TOD范圍內的“三舊”改造項目遵循政府主導、整體統籌、連片開(kāi)發(fā)的原則，通過(guò)其他方式進(jìn)行改造需征求市TOD軌道辦意見(jiàn)。
第三章 TOD規劃編制
第十四條 TOD規劃包括TOD綜合開(kāi)發(fā)總體策略研究、TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃、TID概念方案及根據實(shí)際需要組織開(kāi)展的專(zhuān)項規劃研究。
第十五條 由市TOD軌道辦會(huì )同市規劃局組織編制TOD綜合開(kāi)發(fā)總體策略研究，專(zhuān)項預算編制單位為市TOD軌道辦，市規劃局參與專(zhuān)項預算編制工作，經(jīng)市財政局審查后按部門(mén)預算程序執行。規劃編制經(jīng)費納入軌道交通站點(diǎn)周邊土地的開(kāi)發(fā)成本，從站點(diǎn)周邊土地出讓收入中收回。TOD綜合開(kāi)發(fā)總體策略研究應與軌道交通建設規劃同步開(kāi)展。
第十六條 市統籌的站點(diǎn)由市TOD軌道辦會(huì )同市規劃局組織編制TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃；市鎮聯(lián)合統籌的站點(diǎn)由市規劃局會(huì )同屬地園區、鎮街組織編制，鎮統籌的站點(diǎn)由屬地園區、鎮街組織編制。TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃編制應與軌道交通工程項目可行性研究報告編制同步開(kāi)展。
第十七條 TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃編制應包含以下內容：
（一）土地利用基礎調查。結合站點(diǎn)周邊規劃路網(wǎng)、自然地理界線(xiàn)、行政界線(xiàn)、地籍權屬界線(xiàn)及相關(guān)政府部門(mén)意見(jiàn)等，調查T(mén)OD開(kāi)發(fā)范圍內土地利用相關(guān)情況。主要包括土地利用現狀、地震地質(zhì)情況、建設用地現狀、土地權屬現狀、在建擬建項目情況、土地利用總體規劃、城鄉規劃、開(kāi)發(fā)意愿、“三舊”改造地塊標圖建庫等情況。
（二）軌道交通站場(chǎng)功能定位。確定TOD綜合開(kāi)發(fā)的功能定位，分析軌道交通站點(diǎn)周邊的城市功能定位和空間發(fā)展重點(diǎn)，細化與周邊環(huán)境和景觀(guān)以及教育、醫療、養老、文體等設施的配套要求，合理明確交通功能定位和軌道交通站場(chǎng)周邊片區的主要功能構成。
（三）規劃范圍。綜合考慮站點(diǎn)周邊城市特征及區域自然邊界，合理劃定協(xié)調區、控制區、核心區。
（四）土地使用性質(zhì)。按照TOD開(kāi)發(fā)模式，一般應采用圈層式的布局原則，明確規劃范圍各地塊的土地使用性質(zhì)。鼓勵保留一定比例的土地用于建設保障性住房。
（五）建設用地強度。按照TOD開(kāi)發(fā)模式，一般應采用適當的較高開(kāi)發(fā)強度，體現圈層式控制要求，結合用地布局，合理確定建設用地容積率分區，并明確毛容積率的下限控制值。
（六）道路交通規劃。根據站場(chǎng)交通功能定位，結合用地布局，對站場(chǎng)交通接駁設施、道路網(wǎng)、步行和非機動(dòng)車(chē)交通設施以及交通組織等做出規劃安排，明確道路網(wǎng)密度、交通接駁設施規模及布局要求、步行和非機動(dòng)車(chē)交通設施布局要求等強制性規定。
（七）城市設計。明確規劃核心區內城市空間組織、公共空間、建筑形態(tài)、景觀(guān)環(huán)境設計的控制要求。
（八）實(shí)施措施。
1. 根據實(shí)際情況提出TOD開(kāi)發(fā)實(shí)施模式及土地儲備計劃的建議。
2. 明確控制性詳細規劃、土地利用總體規劃的編制或調整要求，提出土地利用總體規劃中需調整用地的規模。
3. 列明強制性規定、引導性規定的相關(guān)條款。屬于落實(shí)TOD開(kāi)發(fā)理念，確保低碳、緊湊開(kāi)發(fā)的規劃及工程措施，一般應列為強制性規定。
4. 土地綜合開(kāi)發(fā)計劃的建議。明確參與主體及相關(guān)的責任、權利、利益，提出項目主題策劃方案、土地處理方案和行動(dòng)運營(yíng)計劃，通過(guò)經(jīng)濟可行性分析測算，提出利益分配、資金籌措等保障機制。
第十八條 經(jīng)批準的TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃成果是片區控制性詳細規劃編制（調整）的重要依據?？刂菩栽敿氁巹潙赥OD綜合開(kāi)發(fā)規劃審批通過(guò)之日起6個(gè)月內，以已審批通過(guò)的TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃為依據，完成編制（調整）工作。依據TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃編制（調整）的控制性詳細規劃，按照控制性詳細規劃的報批程序報批，征求市TOD軌道辦意見(jiàn)后報市規委會(huì )審議。
第十九條 TID項目以軌道交通站點(diǎn)為核心，主要強調軌道交通站點(diǎn)與上蓋物業(yè)的融合，最大限度發(fā)揮軌道交通的優(yōu)勢，與TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃相互銜接形成整體。
第二十條 由市TOD軌道辦會(huì )同屬地園區、鎮街、軌道交通建設運營(yíng)單位組織編制TID概念方案。
第二十一條 TID概念方案應滿(mǎn)足軌道交通設施建設和交通銜接需求，有條件的軌道交通站場(chǎng)可整合軌道設施、周邊建筑及公共用地，充分利用地上、地下空間，達到“零換乘”的目標，促進(jìn)交通功能與城市生活服務(wù)功能的有機結合。
第二十二條 TID概念方案內容包括：
（一）劃定用地范圍。綜合考慮軌道交通設施、控制保護范圍、交通銜接工程的用地需求，結合地塊實(shí)際，合理劃定TID項目用地范圍。
（二）明確功能布局。明確用地范圍內各項功能、布局和組織形式。在優(yōu)先滿(mǎn)足交通功能的基礎上，充分挖潛地上地下空間，通過(guò)復合設計、立體開(kāi)發(fā)、功能融合的手段提升TID項目的城市綜合服務(wù)功能。
（三）開(kāi)展建筑設計。明確建筑物的功能布局、建筑規模、控制高度、退縮要求、形態(tài)風(fēng)貌，明確建筑體內部換乘設施（交通核）設計、人車(chē)動(dòng)線(xiàn)組織，選定綜合體結構體系，完成蓋上蓋下建筑主體結構銜接，以及結合軌道交通站點(diǎn)出入口及附屬設施設計。
（四）交通銜接設計。優(yōu)化站點(diǎn)交通功能定位及規模研究，整合軌道交通與公交站場(chǎng)、停車(chē)換乘停車(chē)場(chǎng)（P＋R）、出租車(chē)?？奎c(diǎn)等銜接要求，對緊鄰用地的城市道路設置提出優(yōu)化建議，完成區域交通銜接設計。
對于多種軌道交通線(xiàn)路換乘的軌道交通站場(chǎng)，可結合交通換乘功能設置廣場(chǎng)、中庭或高架平臺等空間組織視覺(jué)中心，增強交通引導、識別能力。
（五）景觀(guān)環(huán)境設計。對用地范圍內景觀(guān)環(huán)境設計提出概念性方案，通過(guò)景觀(guān)升級改造改善城市形象，加強交通引導功能。
第二十三條 由市TOD軌道辦會(huì )同市規劃局組織編制專(zhuān)項規劃研究，專(zhuān)項預算編制單位為市TOD軌道辦，市規劃局參與專(zhuān)項預算編制工作。經(jīng)市財政局審查后按部門(mén)預算程序執行。規劃編制經(jīng)費納入軌道交通站點(diǎn)周邊土地的開(kāi)發(fā)成本，從站點(diǎn)周邊土地出讓收入中收回。
第四章 TOD規劃審查審批
第二十四條 TOD規劃審查審批包括TOD綜合開(kāi)發(fā)總體策略研究、TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃、TID概念方案、專(zhuān)項規劃研究的審查審批。經(jīng)批準的TOD范圍內非商業(yè)開(kāi)發(fā)項目及TID項目視同市重大項目，參照市重大項目辦理相關(guān)手續。
第二十五條 TOD綜合開(kāi)發(fā)總體策略研究審查審批流程：
（一）市TOD軌道辦會(huì )同市規劃局召集職能部門(mén)和專(zhuān)家召開(kāi)專(zhuān)家評審會(huì )，TOD綜合開(kāi)發(fā)總體策略研究送審稿由市TOD軌道辦報市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組審批。
（二）經(jīng)批準的TOD綜合開(kāi)發(fā)總體策略研究是TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃的技術(shù)指導；經(jīng)批準的TOD開(kāi)發(fā)總體策略研究成果文件作為軌道交通建設規劃必要條件。
第二十六條 TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃審查審批流程：
（一）市TOD軌道辦會(huì )同市規劃局召集職能部門(mén)、屬地園區、鎮街和專(zhuān)家召開(kāi)專(zhuān)家評審會(huì )，TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃送審稿由市TOD軌道辦報市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組審批。其中，城際軌道交通站點(diǎn)TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃由市TOD軌道辦報市政府同意后，報省住建廳審批。
（二）經(jīng)批準的TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃成果文件是TID概念方案、控制性詳細規劃編制（調整）的重要依據。
第二十七條 TID概念方案審查審批流程：
（一）市TOD軌道辦會(huì )同市規劃局召集職能部門(mén)和專(zhuān)家召開(kāi)專(zhuān)家評審會(huì )，TID概念方案送審稿由市TOD軌道辦報市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組審批。
（二）經(jīng)批準的TID概念方案是用地規劃條件、土地出讓條件的重要依據；TID概念方案需與控制性詳細規劃編制（調整）做好銜接。
第二十八條 專(zhuān)項規劃研究審查審批流程：
（一）市TOD軌道辦會(huì )同市規劃局召集職能部門(mén)和專(zhuān)家召開(kāi)專(zhuān)家評審會(huì )，專(zhuān)項規劃研究送審稿由市TOD軌道辦報市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組審批。
（二）經(jīng)批準的專(zhuān)項規劃研究是指導TOD范圍內特定領(lǐng)域發(fā)展以及審批的重要依據，與TOD總體策略研究、TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃相銜接。
第五章 TOD土地儲備和供應
第二十九條 由市政府委托市土地儲備中心統籌負責對軌道交通沿線(xiàn)站點(diǎn)周邊土地開(kāi)展儲備工作，屬地園區、鎮街負責土地收儲的具體工作。
第三十條 經(jīng)市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組審定的TOD綜合開(kāi)發(fā)總體策略研究作為編制年度軌道交通站場(chǎng)周邊地區土地儲備計劃的重要依據，由市TOD軌道辦根據TOD綜合開(kāi)發(fā)總體策略研究劃定土地收儲范圍，由市土地儲備中心及時(shí)開(kāi)展土地儲備工作。
第三十一條 市統籌的站點(diǎn)由市土地儲備中心實(shí)施儲備土地前期開(kāi)發(fā)工作；市鎮聯(lián)合統籌的站點(diǎn)由市土地儲備中心和屬地園區、鎮街合作實(shí)施儲備土地前期開(kāi)發(fā)工作；鎮統籌的站點(diǎn)由屬地園區、鎮街自行實(shí)施儲備土地前期開(kāi)發(fā)工作。
第三十二條 依據TOD綜合開(kāi)發(fā)規劃開(kāi)展軌道交通站點(diǎn)周邊儲備土地前期開(kāi)發(fā)，具體按照以下程序：
（一）項目提出：儲備土地前期開(kāi)發(fā)建設項目由項目提出單位提出，由其對擬建項目的必要性進(jìn)行研究和說(shuō)明，報市政府審定。經(jīng)批準后，向市發(fā)改局申請項目前期工作經(jīng)費。
（二）項目建議書(shū)審批：項目提出單位按要求自行編制或按程序選擇有相應資質(zhì)的咨詢(xún)機構編制項目建議書(shū)報市發(fā)改局，市發(fā)改局組織評估論證后報市政府審定。
（三）項目可研審批：項目提出單位按程序選擇具備相應資質(zhì)的中介咨詢(xún)機構，編制項目可行性研究報告，連同用地預審、項目規劃選址意見(jiàn)、建設資金證明、環(huán)評等批復文件報市發(fā)改局審批。
（四）項目初步設計和工程概算審批：項目提出單位按規定選擇有資質(zhì)的單位承擔初步設計和工程概算編制，按程序報相關(guān)職能部門(mén)審批。
（五）施工圖設計審批：項目提出單位按規定選擇有資質(zhì)的單位承擔施工圖設計和工程預算編制，按程序報相關(guān)職能部門(mén)審批。
（六）屬市投資項目的，納入年度投資計劃：項目建議書(shū)、可行性研究報告和初步設計已獲批準，項目總概算已核定且資金來(lái)源已落實(shí)后，可列入年度投資計劃。年度計劃由市發(fā)改局會(huì )同相關(guān)職能部門(mén)編制報市政府審批。經(jīng)批準后，市發(fā)改局及時(shí)向建設單位下達年度投資計劃，建設單位根據下達計劃組織實(shí)施。
第三十三條 TOD范圍內“三舊”改造項目遵循政府主導、整體統籌、連片開(kāi)發(fā)的原則。其中，政府主導改造項目以收回、收購、征收等方式儲備土地。
以下涉及政府收儲集體建設用地或國有建設用地情形，政府可采取貨幣、物業(yè)或兩者相結合方式對集體經(jīng)濟組織或國有建設用地使用權人進(jìn)行補償：
（一）通過(guò)征收農村集體建設用地后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的；
（二）集體經(jīng)濟組織自行收回集體建設用地使用權、完成地上建筑物及附著(zhù)物拆遷補償并申請轉為國有建設用地后，交由政府收儲后出讓的；
（三）政府收購儲備國有建設用地后以經(jīng)營(yíng)性用途出讓的。
政府主導改造項目涉及收購土地使用權、使用土地出讓收入對原土地權利人進(jìn)行補償的，應經(jīng)政府集體決策，并將決策結果在政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上公示。
第三十四條 由市國土局按程序開(kāi)展土地供應，可考慮設置競裝配式建筑、人才房、自持等條件。相關(guān)出讓用地涉及軌道交通設施的，應將交通設施的建設要求或技術(shù)接口要求作為規劃設計條件納入出讓文件。
第三十五條 為盤(pán)活軌道交通站點(diǎn)周邊的儲備土地，可在TOD范圍內選取基礎設施完備、潛在價(jià)值較高的地塊，探索試行實(shí)施土地1.5級開(kāi)發(fā)。
第三十六條 TID項目和TOD綜合開(kāi)發(fā)用地可視情況聯(lián)動(dòng)供應，并與軌道交通線(xiàn)路同步建設、開(kāi)發(fā)，由土地使用權取得者負責軌道交通設施建設及綜合開(kāi)發(fā)。
第三十七條 根據屬地園區、鎮街實(shí)際情況，在編制TOD綜合開(kāi)發(fā)總體策略研究時(shí)，結合征地補償政策，同步提出征收補償方案。
第三十八條 利用軌道交通項目紅線(xiàn)范圍內用地進(jìn)行地上、地下空間開(kāi)發(fā)的，在符合規劃的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分層設立建設用地使用權。分層設立的建設用地使用權，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協(xié)議方式辦理有償用地手續。
第三十九條 由市國土局會(huì )同相關(guān)單位按《國土資源部關(guān)于廣東省東莞市和佛山市南海區完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)試點(diǎn)實(shí)施方案的批復》（國土資函〔2017〕261號）相關(guān)精神，擬定全市軌道交通周邊開(kāi)發(fā)區域土地使用權作價(jià)出資方案。
第四十條 國家為支持軌道交通發(fā)展，對軌道交通站點(diǎn)及其周邊儲備土地開(kāi)發(fā)供應出臺新政策的，或者批準我市承擔土地使用制度改革的試點(diǎn)，支持探索有關(guān)土地開(kāi)發(fā)利用新政策的，遵從有關(guān)政策執行。
第六章 TID項目管理
第四十一條 TID項目可結合地塊實(shí)際，探索“一體規劃、同步建設、統一供應”的思路，根據投資類(lèi)別分為三種模式：
（一）政府投資類(lèi)。土地供應原則適用于不具備綜合開(kāi)發(fā)條件的軌道交通站場(chǎng)。對于軌道交通站場(chǎng)地塊范圍內的交通銜接設施、環(huán)境建設項目或便民服務(wù)設施，可作為軌道交通項目的附屬配建工程實(shí)施，此類(lèi)設施增加的建設及其他費用納入軌道專(zhuān)項資金統籌解決，土地供應主要采用劃撥方式。
項目投資按照政府投資管理相關(guān)規定執行，相應投資納入軌道專(zhuān)項資金統籌解決。
（二）軌道交通建設運營(yíng)單位投資類(lèi)。土地供應原則適用于具備局部開(kāi)發(fā)條件的軌道交通站場(chǎng)。支持軌道交通建設運營(yíng)單位采用統一規劃、整體建設的模式，形成的國有資產(chǎn)委托軌道交通建設運營(yíng)單位代為經(jīng)營(yíng)，相應收益彌補軌道交通項目運營(yíng)虧損。土地供應采用協(xié)議出讓等方式。
項目投資可參照政府投資項目統一規劃設計、整體報建，在初步設計概算階段，明確軌道交通設施部分和綜合開(kāi)發(fā)部分的投資分攤。
（三）社會(huì )投資類(lèi)。土地供應適用于具備較好開(kāi)發(fā)條件的軌道交通站點(diǎn)或軌道交通車(chē)輛基地，采取帶TID概念方案公開(kāi)出讓方式實(shí)施土地供應。市TOD軌道辦會(huì )同市規劃局、市國土局、屬地園區、鎮街和軌道交通建設運營(yíng)單位要將社會(huì )投資類(lèi)土地綜合開(kāi)發(fā)的規劃要求和軌道交通建設要求一并納入土地供應的前提條件。項目投資可采取以下方式：
1. 在滿(mǎn)足軌道交通建設時(shí)序的條件下，由社會(huì )投資主體一并投資建設軌道交通設施，承擔投資開(kāi)發(fā)成本。
2. 由社會(huì )投資主體統一建設，在初步設計概算階段明確軌道設施部分和綜合開(kāi)發(fā)部分的投資分攤，并通過(guò)合理約定承擔部分軌道設施建設費用。
3. 鼓勵軌道交通建設運營(yíng)單位與社會(huì )投資主體合作開(kāi)發(fā)，通過(guò)合理約定收益分享方式實(shí)現其收益預期。
第四十二條 在保持地塊間規劃市政道路交通功能的前提下，允許TID項目跨道路進(jìn)行多地塊整體開(kāi)發(fā)。鼓勵功能復合多元化，包括居住、商業(yè)、交通、公共管理與服務(wù)設施、市政與公用設施、綠地和廣場(chǎng)等各類(lèi)性質(zhì)混合使用。在遵循高強度開(kāi)發(fā)、節約集約用地、公交優(yōu)先和以人為本等設計前提下，取得規劃批準機關(guān)的同意后，可對TID項目適度放開(kāi)容積率、建筑密度、建筑限高、綠地率、停車(chē)位配建指標等控制要求。
第七章 TOD地下空間開(kāi)發(fā)
第四十三條 本實(shí)施細則所稱(chēng)的TOD范圍內地下空間指本市行政區域TOD范圍內地表以下的空間，地下空間開(kāi)發(fā)利用包括結合地面建筑一并開(kāi)發(fā)建設的地下工程（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“結建地下空間”）和獨立開(kāi)發(fā)建設的地下工程（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“單建地下空間”），具體包括TOD范圍內地下交通站場(chǎng)、人防設施、公共停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)服務(wù)設施、物資倉儲、地下管線(xiàn)等。市政道路、公共綠地、公共廣場(chǎng)等已建成的公共設施的地下空間視為單建地下空間。
第四十四條 TOD地區地下空間開(kāi)發(fā)利用應遵循統一規劃、綜合開(kāi)發(fā)、合理利用的原則。
第四十五條 根據《東莞市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理暫行辦法》，國有土地的地下空間為國家所有；集體土地的地下空間，在國家和省正式出臺相關(guān)規定之前，統一由市政府管理。根據屬地管理原則，屬地園區、鎮街配合申報集體土地流轉等手續。TOD范圍內地下空間建設項目應經(jīng)市TOD軌道辦批準后，按程序報規劃、國土、人防等相關(guān)部門(mén)審批?！稏|莞市城市軌道交通建設管理辦法》（東府〔2018〕30號）規定，在控制保護區內相關(guān)活動(dòng)需要由市相關(guān)行政主管部門(mén)審批的，在市相關(guān)行政主管部門(mén)依法實(shí)施行政許可前，應當書(shū)面征求市TOD軌道辦的意見(jiàn)；在控制保護區內進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)不需要行政許可的，作業(yè)單位要在施工前征得市TOD軌道辦同意后，方可進(jìn)場(chǎng)作業(yè)；特別保護區內確因特殊情況需進(jìn)行其他建設活動(dòng)的，應報市TOD軌道辦審批同意。
第八章 創(chuàng )新投融資機制
第四十六條 軌道交通融資資金償付的資金來(lái)源以“以地籌資”為主，“財政投入”為輔，“接續融資”為補充。堅持“統籌軌道交通建設投資與周邊土地綜合開(kāi)發(fā)收益總體平衡”的理念，對沿線(xiàn)土地同步規劃、提前控制、及早儲備，充分發(fā)揮軌道交通建設對沿線(xiàn)土地的增值帶動(dòng)效應，以土地增值收益反哺軌道交通建設。
第四十七條 “以地籌資”的具體方式：
（一）由市土地儲備中心牽頭會(huì )同市TOD軌道辦、市規劃局、市國土局、屬地園區、鎮街共同編制《軌道交通站點(diǎn)周邊土地專(zhuān)項儲備計劃》，采取市土地儲備中心統籌、屬地園區、鎮街包干或市鎮聯(lián)合收儲等多種方式，積極爭取土地儲備專(zhuān)項債券，對軌道交通站點(diǎn)周邊土地進(jìn)行收儲。土地公開(kāi)出讓后，扣除土地收儲成本（含相關(guān)配套基礎設施費用）、相關(guān)稅費和計提資金后，土地出讓收益按如下比例分配：市主導收儲的，市、鎮按4:6比例分成；鎮主導收儲的，由市、鎮按2:8比例分成。具體按《東莞市軌道交通站點(diǎn)周邊土地專(zhuān)項儲備管理辦法》（東府〔2018〕29號）規定實(shí)施。屬市分成部分的土地出讓收益，全部劃入軌道專(zhuān)項資金賬戶(hù)。
（二）軌道站點(diǎn)周邊已建成區原則通過(guò)政府主導方式進(jìn)行“三舊”改造，通過(guò)其他方式進(jìn)行改造需征求市TOD軌道辦意見(jiàn)。東實(shí)集團等市屬?lài)衅髽I(yè)通過(guò)市場(chǎng)取得土地，參與政府主導的“三舊”改造項目，按有關(guān)規定獲取不高于60%比例的土地出讓純收益。東實(shí)集團等市屬?lài)衅髽I(yè)獲得的土地出讓純收益扣除拿地綜合成本后的可分配凈利潤（凈利潤減去法定公積金等），參照軌道專(zhuān)項資金使用管理規定用于軌道交通建設。
（三）支持東實(shí)集團等市屬?lài)衅髽I(yè)“以地籌資”，創(chuàng )造條件支持東實(shí)集團等市屬?lài)衅髽I(yè)參與TID開(kāi)發(fā)，獲取合理利潤和充實(shí)現金流，支撐軌道交通建設資金需求。
第四十八條 發(fā)行地方政府土地儲備專(zhuān)項債券（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“土地儲備專(zhuān)項債券”）優(yōu)先用于TOD范圍內土地收儲。根據《關(guān)于規范土地儲備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財綜〔2016〕4號）要求，土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務(wù)限額內通過(guò)省級政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。
第四十九條 土地儲備專(zhuān)項債券申報程序：
（一）每年8月底前，市土地儲備中心和屬地園區、鎮街根據下一年度站點(diǎn)周邊土地收儲計劃，提出下一年度土地儲備專(zhuān)項債券需求報市土地儲備中心。上報材料包括項目基本情況、項目實(shí)施方案和計劃、項目收益和融資平衡方案、資金使用方向和撥付計劃、相關(guān)評估報告等。
（二）市土地儲備中心負責匯總全市下一年度土地儲備專(zhuān)項債券需求，經(jīng)市國土局審核，報市財政局復核后，按程序要求報市政府審批。
（三）根據省下達的土地儲備專(zhuān)項債券額度，市財政局會(huì )同市國土局、市土地儲備中心提出具體項目安排建議，經(jīng)市政府批準后申報。在收到省下達的土地儲備專(zhuān)項債券資金后，按程序撥付市土地儲備中心。
（四）市土地儲備中心根據具體項目安排，將土地儲備專(zhuān)項債券資金撥付到屬地園區、鎮街。
土地儲備專(zhuān)項債券支出應當明確到具體項目。市土地儲備中心和屬地園區、鎮街按《地方政府土地儲備專(zhuān)項債券管理辦法（試行）》（財預〔2017〕62號）有關(guān)規定規范使用土地儲備專(zhuān)項債券資金。
國家和省市出臺土地儲備專(zhuān)項債券新政策的，遵從有關(guān)政策執行。
第五十條 TOD土地二級開(kāi)發(fā)的實(shí)施路徑：
（一）根據東莞市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)“1+N”政策精神，在政策允許范圍內，創(chuàng )造條件支持東實(shí)集團等市屬?lài)衅髽I(yè)參與TID項目的二級開(kāi)發(fā)。TID項目按照具體規劃用途，通過(guò)帶條件招拍掛形式實(shí)施供地。
（二）社會(huì )資本通過(guò)招拍掛方式參與TOD土地二級開(kāi)發(fā)。
第五十一條 土地出讓計提和其他收益：
（一）對全市出讓土地（含地下空間使用權、“三舊”改造項目），按規定比例提留軌道專(zhuān)項資金。
（二）根據軌道站點(diǎn)周邊已出讓土地業(yè)主的開(kāi)發(fā)意愿，在符合城市規劃的前提下，開(kāi)發(fā)企業(yè)可向市TOD軌道辦提出容積率調整申請。具體由市TOD軌道辦會(huì )同市國土局、市財政局、市規劃局等部門(mén)按照以下工作流程實(shí)施：
1. 提出申請。由有調整意愿的開(kāi)發(fā)企業(yè)向市TOD軌道辦提出調整容積率的申請。市TOD軌道辦向市發(fā)改局、市財政局、市規劃局、市國土局、屬地園區、鎮街征求意見(jiàn)，達成一致后，報市政府或市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組。
2. 辦理手續。開(kāi)發(fā)企業(yè)調整容積率的訴求經(jīng)市政府或市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)導小組批準后，按并聯(lián)方式辦理以下手續：
（1）屬地園區、鎮街向市規劃局提出調整容積率申請。市規劃局依據控制性詳細規劃對TOD范圍內擬調整容積率的地塊出具規劃條件。
（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)向市國土局提出申請。市國土局委托評估機構對擬調整容積率用地需補繳的地價(jià)進(jìn)行評估。
（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)與市政府指定的單位簽訂協(xié)議，約定因容積率調整所增加的計容建筑以及市規劃局所規定的配套設施由政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)按一定比例分成（如5:5）。
（三）國土審批。市國土局根據評估結果，市國土局辦公會(huì )議集體決策的調整容積率補繳出讓金額，報市建設用地供應與開(kāi)發(fā)利用監管會(huì )審工作小組審議，再由市建設用地供應與開(kāi)發(fā)利用監管會(huì )審工作小組報市人民政府批準。批準后，開(kāi)發(fā)企業(yè)憑與市國土局簽訂的《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》補繳出讓金，由財政部門(mén)出具財政票據，市國土局憑財政票據和協(xié)議出具用地批復。
（四）協(xié)商處理。市TOD軌道辦可與開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商，有權決定通過(guò)以下兩種方式處理：一是開(kāi)發(fā)企業(yè)直接回購50%的計容建筑以及市規劃局所規定的配套設施（50%比例為暫定指標），回購價(jià)格為商品房備案價(jià)的85%減去已補繳地價(jià)的差額，由市政府指定的單位收取后以國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入上繳市財政；二是市政府指定的單位以補繳地價(jià)申請財政預算，開(kāi)發(fā)企業(yè)向市政府指定的單位交樓時(shí)，市政府指定的單位向開(kāi)發(fā)企業(yè)支付購買(mǎi)款，開(kāi)發(fā)企業(yè)將50%的計容建筑以及市規劃局所規定的配套設施（50%比例為暫定指標）辦理不動(dòng)產(chǎn)權證到市政府指定的單位名下，并交付市政府指定的單位。為保證政府分成物業(yè)的質(zhì)量，如物業(yè)質(zhì)量未達到協(xié)議約定的標準，政府有權要求開(kāi)發(fā)商按照備案價(jià)的85%減去已補繳地價(jià)的差額回購該部分計容建筑以及市規劃局所規定的配套設施，開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔相關(guān)稅費。
第五十二條 TOD綜合開(kāi)發(fā)土地的出讓收益按《東莞市軌道交通建設投融資管理辦法》（東府〔2018〕27號）規定執行，土地出讓收益市分成部分，由市財政統籌安排，劃入軌道專(zhuān)項資金賬戶(hù)。軌道交通建設運營(yíng)單位參與二級開(kāi)發(fā)的項目收益，參照軌道專(zhuān)項資金使用管理規定統籌用于軌道交通建設，市TOD軌道辦、市財政局、市國資委對軌道交通建設主體參與二級開(kāi)發(fā)項目的成本、收益進(jìn)行監管。
第五十三條 TOD綜合開(kāi)發(fā)應考慮軌道交通線(xiàn)網(wǎng)投資與TOD綜合開(kāi)發(fā)收益的總體平衡，涵蓋軌道交通建設規劃投資與運營(yíng)成本。TOD前期開(kāi)發(fā)收益估算總額原則上大于或等于軌道交通線(xiàn)路投資總估算；軌道交通建設運營(yíng)單位參與的二級開(kāi)發(fā)收益估算應與投資建設和運營(yíng)虧損規模匹配。
由市TOD軌道辦牽頭組織市土地儲備中心、東實(shí)集團、市軌道公司根據綜合開(kāi)發(fā)用地規模、建設量和開(kāi)發(fā)時(shí)序結合軌道交通線(xiàn)路建設投資計劃，制定軌道交通線(xiàn)路建設和綜合開(kāi)發(fā)資金平衡方案。
第五十四條 由市TOD軌道辦會(huì )同市財政局、東實(shí)集團、市軌道公司對站點(diǎn)周邊商業(yè)兼顧公益接口和商業(yè)接口收取資源使用資金。具體按市政府批準的征收辦法和標準實(shí)施。
軌道交通與其他商業(yè)體之間的連通通道使用公共用地的，由商業(yè)主體繳納軌道站點(diǎn)接口資源使用資金；工程建設由軌道交通建設運營(yíng)單位實(shí)施或由商業(yè)主體實(shí)施后無(wú)償移交軌道交通建設運營(yíng)單位，連通通道權屬歸軌道交通建設運營(yíng)單位所有。
第九章 其他
第五十五條 由市TOD軌道辦牽頭對TOD綜合開(kāi)發(fā)和TID項目開(kāi)展項目后評價(jià)。
本實(shí)施細則自印發(fā)之日起施行，有效期5年。
附件：1. 東莞市軌道交通建設及TOD開(kāi)發(fā)流程圖
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