榕政辦〔2015〕189號《福州市人民政府辦公廳關(guān)于轉發(fā)市房管局〈福州市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法〉的通知》

各縣（市）區人民政府，市直各有關(guān)單位：

市房管局制定的《福州市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》已經(jīng)市十四屆政府2015年第17次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，現轉發(fā)給你們，請遵照執行。

福州市人民政府辦公廳

2015年10月8日

福州市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法

福州市住房保障與房產(chǎn)管理局

第一章總　則

第一條　為了加強住宅專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）的管理，維護維修資金所有者的合法權益，實(shí)現維修資金的高效、安全、合理使用，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》、《福州市物業(yè)管理若干規定》及《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》等法律、法規、規章規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本市城區范圍內商品住宅（含征遷安置房）的維修資金的交存、使用和管理，適用本辦法。

第三條市房屋行政主管部門(mén)會(huì )同市財政部門(mén)負責本市維修資金管理的指導和監督工作。市住宅專(zhuān)項維修資金管理機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市維修資金管理機構）具體負責本市維修資金的交存和日常管理工作。

各區房屋行政主管部門(mén)具體負責本行政區域內維修資金使用審核工作。

各鄉鎮人民政府、街道辦事處按照有關(guān)規定與職責分工，負責維修資金的相關(guān)工作。

　　第二章交　存

第四條　住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)及住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法的規定交存維修資金。

第五條　住宅或非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，具體交存標準由市房屋行政主管部門(mén)會(huì )同市城鄉建設主管部門(mén)、市財政主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)依照有關(guān)規定確定，報經(jīng)市政府審定后公布執行。

第六條　維修資金在辦理房屋交付入住手續前，由業(yè)主按照規定的交存標準存入維修資金專(zhuān)戶(hù)。在辦理房屋登記手續時(shí)（包含開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)權保留登記），申請人應提交維修資金的交款憑證。

第七條　已成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，維修資金續交方案由業(yè)主大會(huì )決定，并由業(yè)主委員會(huì )組織業(yè)主按續交方案存儲到原專(zhuān)戶(hù)管理銀行的資金專(zhuān)戶(hù)；未成立業(yè)主大會(huì )的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會(huì )同村（居）民委員會(huì )組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，確定續交方案。

第八條　本辦法實(shí)施前，依法應由開(kāi)發(fā)建設單位交存但未交存或未足額交存的，由開(kāi)發(fā)建設單位按原交存規定進(jìn)行補交。

第九條實(shí)行由業(yè)主大會(huì )管理維修資金的，資金劃轉應具備下列條件：

（一）召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議就維修資金由房屋行政主管部門(mén)統一管理劃轉至業(yè)主大會(huì )自主管理事項，以及本物業(yè)管理區域的維修資金管理制度、緊急使用制度、續交方案進(jìn)行表決，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；

（二）能夠以市維修資金管理機構提供的業(yè)主賬戶(hù)余額信息為基礎，按房屋門(mén)戶(hù)號設立分戶(hù)賬。

第十條維修資金按照以下程序劃轉至業(yè)主大會(huì )管理：

（一）召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，就本辦法第九條第（一）款事項表決通過(guò)；業(yè)主大會(huì )的籌備、召開(kāi)應依照有關(guān)規定組織實(shí)施。業(yè)主須持本人身份證明及房屋權屬證明領(lǐng)取表決材料，街道辦事處、鄉鎮人民政府或授權村（居）委會(huì )應對業(yè)主身份進(jìn)行核實(shí)，并對業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行指導。

（二）業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)后，應就劃轉維修資金決議的有關(guān)事項及業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的情況在本物業(yè)管理區域公示，公示期7日；

（三）業(yè)主委員會(huì )向市維修資金管理機構提交劃轉申請、業(yè)主大會(huì )決議及鄉鎮人民政府、街道辦事處出具的證明函；

（四）業(yè)主委員會(huì )在市維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)設維修資金專(zhuān)戶(hù)，并與市維修資金管理機構（為監督方）、專(zhuān)戶(hù)管理銀行簽訂委托管理三方協(xié)議。

符合上述規定的，市維修資金管理機構在收到報告后，通知專(zhuān)戶(hù)管理銀行將該物業(yè)管理區域維修資金劃轉到業(yè)主委員會(huì )所設立的維修資金專(zhuān)戶(hù)。

第三章使　用

第十一條除法律、法規明確規定的使用范圍外，經(jīng)業(yè)主大會(huì )通過(guò)的用于完善住宅共用部位、共用設施設備的事項可納入維修資金使用范圍。

第十二條　使用維修資金，按照以下原則分攤費用：

（一）維修和更新、改造的部位屬于整個(gè)物業(yè)管理區域全體業(yè)主的共用部位、共用設施設備的，費用由全體業(yè)主按照其所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（二）維修和更新、改造的部位屬于單幢或部分業(yè)主共用部位、共用設施設備的，費用由相關(guān)受益的業(yè)主按照其所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（三）維修和更新、改造的部位屬于單幢房屋外墻面或屋面的，費用由該幢房屋所有業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（四）業(yè)主維修資金賬戶(hù)余額不足支付維修和更新、改造費用或未交存維修資金的，不足或欠交部分由相關(guān)業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（五）維修和更新、改造涉及范圍內相關(guān)業(yè)主對維修資金的分攤另有約定的，從其約定。

第十三條　維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理前，按以下順序確定資金使用申請人：已選舉業(yè)主委員會(huì )且在任期內的，由業(yè)主委員會(huì )或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修資金使用申請；未選舉業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未換屆的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修資金使用申請；沒(méi)有選舉業(yè)主委員會(huì )且沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由村（居）委會(huì )或相關(guān)業(yè)主提出維修資金使用申請。

第十四條　維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理前，需要使用的，按照以下程序辦理：

（一）提出申請。業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或村（居）委會(huì )、相關(guān)業(yè)主（以下統稱(chēng)“申請人”）編制維修方案（包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、施工方案或合同、審價(jià)和招投標及監理材料等），并持維修方案向區房屋行政主管部門(mén)提出使用申請。

（二）業(yè)主確認。維修方案應當經(jīng)維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上（含）的業(yè)主且占總人數2/3以上（含）的業(yè)主同意，并由區房屋行政主管部門(mén)在小區顯著(zhù)位置公示7日。

（三）資金劃轉。公示期滿(mǎn)，業(yè)主無(wú)異議或異議人數未超過(guò)維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/3以上的業(yè)主或占總人數1/3以上的業(yè)主，施工前提交維修資金使用申請的，首次劃轉所申請維修資金的30%，待竣工驗收且進(jìn)行工程決算審核后依據工程決算書(shū)或工程造價(jià)審核報告劃轉余款。提交維修資金使用申請前已施工完畢通過(guò)驗收的項目，可一次性全額劃轉維修資金。

（四）竣工驗收及決算審核。項目竣工后，申請人應及時(shí)組織施工、監理單位及部分受益業(yè)主等相關(guān)人員進(jìn)行竣工驗收，業(yè)主委員會(huì )或村（居）委會(huì )負責監督。驗收合格后，申請人應向區房屋行政主管部門(mén)申請撥付余款并提交工程施工合同、工程決算書(shū)、施工發(fā)票、工程驗收合格證明等材料；決算金額超出預算金額的，需提交情況說(shuō)明，并經(jīng)列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。

（五）余款劃轉。區房屋行政主管部門(mén)將余款決算材料進(jìn)行公示，余款公示和劃轉程序參照本條款第（二）、（三）項。

第十五條　維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理后，按業(yè)主大會(huì )制定的使用流程支用，業(yè)主大會(huì )制定使用流程時(shí)可參照以下程序：

（一）制定方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或相關(guān)業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱(chēng)申請人）制定維修方案。

（二）方案審核。申請人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主代表的，持維修方案向業(yè)主委員會(huì )提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )2/3委員簽名同意的視為審核通過(guò)；申請人是業(yè)主委員會(huì )的，應經(jīng)當地村（居）委會(huì )審核同意。

（三）方案公示和業(yè)主確認。經(jīng)審核通過(guò)的維修方案，由申請人在小區顯著(zhù)位置進(jìn)行公示，并在村（居）委會(huì )的監督下組織維修資金列支范圍內的業(yè)主表決，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意后，申請人將業(yè)主簽名材料在小區內公示7日。

（四）資金劃轉。業(yè)主委員會(huì )通知專(zhuān)戶(hù)管理銀行劃轉維修資金至施工單位賬戶(hù)，并向市維修資金管理機構備案。

第十六條　申請人在收到預付款后，應及時(shí)組織施工，不得無(wú)故拖延；已施工完畢通過(guò)驗收的項目，需要申請維修資金的，應盡快申報。

第十七條　發(fā)生下列緊急情況時(shí)，可通過(guò)緊急維修程序申請維修資金：

（一）電梯發(fā)生沖頂、蹲底或其他危及人身安全的安全隱患；

（二）消防系統設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障；

（三）給水排水系統設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障，造成大面積停水或滿(mǎn)溢等；

（四）屋頂、屋面、外墻發(fā)生滲漏，地下室突發(fā)積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用；

（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患；

（六）出現其他可能會(huì )嚴重危及人身安全的情形。

發(fā)生緊急情況時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )提出申請，未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未換屆的，由村（居）委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責（以下統稱(chēng)“申請人”）。

遇本條第一款第（一）項情形的，應當提交電梯質(zhì)檢部門(mén)或電梯檢測機構的整改通知書(shū)，或當地村（居）委會(huì )出具的現場(chǎng)確認證明；遇第（二）項情形的，應當提交公安消防機構或公安派出所的整改通知書(shū)，或當地村（居）委會(huì )出具的現場(chǎng)確認證明；遇其他情形的，應當提交當地村（居）委會(huì )出具的現場(chǎng)確認證明。

第十八條　維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理前，小區共用部位、共用設施設備發(fā)生緊急情況的，申請人按以下程序申請列支維修資金：

（一）發(fā)生本辦法規定的緊急情形時(shí)，申請人立即組織專(zhuān)業(yè)人員和不少于5名受益業(yè)主進(jìn)行現場(chǎng)勘驗，編制緊急維修方案。同時(shí)，將所發(fā)生緊急情況通知業(yè)主委員會(huì )或村（居）委會(huì )，并持相關(guān)材料向所在地的區房屋行政主管部門(mén)備案。

（二）申請人立即組織實(shí)施維修、更新或改造，同時(shí)將緊急維修方案在小區顯著(zhù)位置公示7日。

（三）工程竣工后，申請人應在7日內組織驗收，驗收時(shí)應有5名以上業(yè)主委員會(huì )成員、受益業(yè)主或所在地村（居）委會(huì )人員參加。

（四）工程完工通過(guò)驗收后，申請人應及時(shí)向區房屋行政主管部門(mén)提交相關(guān)材料申請列支。符合規定的，區房屋行政主管部門(mén)將工程決算書(shū)、緊急維修業(yè)主分攤資金明細表、施工合同、工程驗收報告等材料在小區顯著(zhù)位置公示7日。

（五）公示期滿(mǎn)，業(yè)主異議人數未超過(guò)住宅專(zhuān)項維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/3以上的業(yè)主且占總人數1/3以上的業(yè)主，通知專(zhuān)戶(hù)管理銀行劃轉維修資金。

第十九條　經(jīng)小區業(yè)主委員會(huì )同意，選擇若干小區作為試點(diǎn)，建立房屋應急解危專(zhuān)項資金專(zhuān)戶(hù)，將小區增值收益轉入應急解危專(zhuān)項資金專(zhuān)戶(hù)。當項目出現緊急情形時(shí)，在應急解危專(zhuān)項資金賬戶(hù)余額內申請使用維修資金。

第二十條　申請人應與施工企業(yè)簽訂維修和更新、改造工程項目施工合同。

第二十一條　維修項目工程預（決）算總金額在2萬(wàn)元以上的，應委托中介機構進(jìn)行工程造價(jià)審核。

鼓勵申請人采取招投標方式選擇施工企業(yè)，鼓勵申請人聘請工程監理機構進(jìn)行工程監理，工程預（決）算造價(jià)審核、招標代理、工程監理、檢測鑒定相關(guān)費用可計入工程維修成本，從維修資金中列支。

第四章監督管理

第二十二條　房屋所有權轉讓時(shí)，轉讓人應當向受讓人說(shuō)明維修資金交存和結余情況并轉交維修資金繳款憑證，該房屋分戶(hù)賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。

受讓人持過(guò)戶(hù)協(xié)議、房屋權屬證書(shū)、身份證到市維修資金管理機構辦理分戶(hù)賬戶(hù)更名手續。

第二十三條　房屋滅失的，按照以下規定返還維修資金：因拆遷、自然災害或者其他原因造成房屋滅失的，由業(yè)主持身份證件、房屋所有權證注銷(xiāo)證明等到市維修資金管理機構辦理余款退回手續后到專(zhuān)戶(hù)管理銀行提取其維修資金分戶(hù)賬余額，并辦理分賬戶(hù)注銷(xiāo)手續。

第二十四條　專(zhuān)戶(hù)管理銀行應當每年至少一次向市維修資金管理機構發(fā)送維修資金對賬單；維修資金已劃轉給業(yè)主大會(huì )管理的，應同時(shí)向市維修資金管理機構及業(yè)主委員會(huì )發(fā)送維修資金對賬單。

市維修資金管理機構或業(yè)主委員會(huì )對資金賬戶(hù)變化情況有異議的，可以要求專(zhuān)戶(hù)管理銀行進(jìn)行復核。

專(zhuān)戶(hù)管理銀行應當建立維修資金查詢(xún)制度，接受業(yè)主對其分戶(hù)賬中維修資金使用和賬面余額的查詢(xún)。

第二十五條各區人民政府應設立專(zhuān)門(mén)機構，保障工作經(jīng)費，配備工作人員，負責對本行政區域內維修資金的管理和使用工作。維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門(mén)的審計監督。

　　第五章附　則

第二十六條　本辦法所稱(chēng)“日”為“自然日”。

第二十七條　本辦法自發(fā)布之日起施行。各縣（市）參照本辦法執行。

第二十八條　本辦法由市房屋行政主管部門(mén)負責解釋。

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本文關(guān)鍵詞： 福州市, 榕政辦