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河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之二）
一、關(guān)于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已繳納營(yíng)業(yè)稅開(kāi)具增值稅普通發(fā)票納稅申報問(wèn)題
《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）第三條第（七）款規定：“納稅人在地稅機關(guān)已申報營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開(kāi)發(fā)票的，可于2016年12月31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規定的除外）。
根據以上規定，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在地稅機關(guān)已申報營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票的，應將繳納營(yíng)業(yè)稅的完稅憑證留存備查，并在開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票備注欄注明“已繳納營(yíng)業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”字樣。納稅申報時(shí)，可在開(kāi)具增值稅普通發(fā)票的當月，以無(wú)票收入負數沖減銷(xiāo)售收入。
例如：2016年5月，某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具一張價(jià)稅合計為100萬(wàn)元的增值稅普通發(fā)票，該筆房款已在地稅機關(guān)申報營(yíng)業(yè)稅。納稅申報時(shí)，應在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第9b“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”行、 “開(kāi)具其他發(fā)票”列，填報銷(xiāo)售額95.24萬(wàn)元，銷(xiāo)項（應納）稅額4.76萬(wàn)元；同時(shí)在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第9b“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”行、 “未開(kāi)具發(fā)票”列，填報銷(xiāo)售額-95.24萬(wàn)元，填報銷(xiāo)項（應納）稅額-4.76萬(wàn)元。
二、關(guān)于適用一般計稅方法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票開(kāi)具及申報問(wèn)題
《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）第四條第（二）款規定：“按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開(kāi)具增值稅發(fā)票的（財政部、國家稅務(wù)總局另有規定的除外），納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統中差額征稅開(kāi)票功能開(kāi)具增值稅發(fā)票。”
由此可見(jiàn)，只有財政部、國家稅務(wù)總局明確規定“適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開(kāi)具增值稅發(fā)票的”，才需要通過(guò)新系統差額征稅開(kāi)票功能開(kāi)具增值稅發(fā)票?，F行政策，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售額中扣除土地價(jià)款，未規定不得全額開(kāi)具增值稅發(fā)票。因此適用一般計稅方法的增值稅一般納稅人，可以全額開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
例如：A房地產(chǎn)公司將一棟樓價(jià)稅合計1000萬(wàn)元銷(xiāo)售給M公司，并開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，經(jīng)過(guò)計算這棟樓對應的土地成本為300萬(wàn)元。第一步，計算銷(xiāo)項稅額。銷(xiāo)項稅額等于1000÷（1+11%）×11%=99.1萬(wàn)元；第二步，計算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額等于1000-99.1=900.9萬(wàn)元；第三步，按照上述銷(xiāo)售額和銷(xiāo)項稅額的數據開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。M公司取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票后，可以抵扣進(jìn)項稅額99.1萬(wàn)元；第四步，在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第14列“銷(xiāo)項（應納）稅額”，填報（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37萬(wàn)元；第五步，A公司在《增值稅申報表》主表第1行“按適用稅率計稅銷(xiāo)售額”中，填報銷(xiāo)售額900.9萬(wàn)元，并將《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第14列“銷(xiāo)項（應納）稅額”69.37萬(wàn)元，填報在《增值稅納稅申報表》主表第11行“銷(xiāo)項稅額”欄次中。
三、關(guān)于銷(xiāo)售建筑服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和出租不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)具發(fā)票問(wèn)題
提供建筑服務(wù)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區）名稱(chēng)及項目名稱(chēng)。
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應在發(fā)票“貨物或應稅勞務(wù)、服務(wù)名稱(chēng)”欄填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)名稱(chēng)及房屋產(chǎn)權證書(shū)號碼（無(wú)房屋產(chǎn)權證書(shū)的可不填寫(xiě)），“單位”欄填寫(xiě)面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細地址。
出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細地址。
四、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預收款范圍及開(kāi)票申報問(wèn)題
預收款包括分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款。定金屬于預收款；誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預收款時(shí)，未達到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不開(kāi)具發(fā)票，應按照銷(xiāo)售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。
根據《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定，只有建筑企業(yè)和提供租賃服務(wù)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天，收到預收款的當天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，而此前《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》規定，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收到預收款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天?？梢?jiàn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比較營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，政策發(fā)生了重大變化。
財政部和國家稅務(wù)總局之所以這樣規定，是因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預售制度，在收到預收款時(shí)，大部分進(jìn)項稅額尚未取得，如果規定收到預收款就要全額按照11%計提銷(xiāo)項稅，可能會(huì )發(fā)生進(jìn)項和銷(xiāo)項不匹配的“錯配”問(wèn)題，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面繳納了大量稅款，另一方面大量的留抵稅額得不到抵扣。為了解決這個(gè)問(wèn)題，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》將銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間后移，收到預收款的當天不再是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。同時(shí)，為了保證財政收入的均衡入庫，又規定了對預收款按照3%預征稅款的配套政策。
例如：房地產(chǎn)公司2016年8月收到1000萬(wàn)元預收款時(shí)，不開(kāi)具增值稅發(fā)票，無(wú)需在《增值稅納稅申報表》第1行 “按適用稅率計稅銷(xiāo)售額”中填報，應按照銷(xiāo)售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。
五、關(guān)于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計稅方法是否可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票問(wèn)題
建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計稅方法的，允許開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
六、關(guān)于提供建筑服務(wù)開(kāi)具增值稅發(fā)票地點(diǎn)問(wèn)題
提供建筑服務(wù)的增值稅一般納稅人應當在機構所在地開(kāi)具增值稅發(fā)票。小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)悪C關(guān)按照其取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用申請代開(kāi)增值稅發(fā)票。
七、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預繳稅款問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預繳稅款。
例如：2016年8月，某適用一般計稅方法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得不含稅銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，應當預繳增值稅30萬(wàn)元，當月該公司留抵稅額50萬(wàn)元。此時(shí)，該公司應當繳納預繳增值稅30萬(wàn)元，50萬(wàn)元留抵稅額繼續留抵，而不允許以留抵稅額抵減預繳稅額。
在納稅申報上，當月有留抵稅額時(shí)，《增值稅納稅申報表》主表第24行“應納稅額合計”為0，第28行“分次預繳稅額”也為0，可見(jiàn)不能相互抵減。
在會(huì )計處理上，預繳的增值稅一般在“應繳稅費—未繳增值稅”科目借方記載，而增值稅留抵稅額在“應繳稅費—應繳增值稅（進(jìn)項稅額）”專(zhuān)欄記載。兩者屬于不同的會(huì )計科目，不能相互抵減。
八、關(guān)于提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預繳稅款抵減應納稅額問(wèn)題
《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號）第八條規定：“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)悪C關(guān)預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。”
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十四條規定：“一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”
因此，提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預繳稅款可以抵減應納稅款。應納稅款包括簡(jiǎn)易計稅方法和一般計稅方法形成的應納稅款。
例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有A、B、C三個(gè)項目，其中A項目適用簡(jiǎn)易計稅方法，B、C項目適用一般計稅方法。2016年8月，三個(gè)項目分別收到不含稅銷(xiāo)售價(jià)款1億元，分別預繳增值稅300萬(wàn)元，共預繳增值稅900萬(wàn)元。2017年8月，B項目達到了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，當月計算出應納稅額為1000萬(wàn)元，此時(shí)抵減全部預繳增值稅后，應當補繳增值稅100萬(wàn)元。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在《增值稅申報表》主表第19行“應納稅額”欄次，填報1000萬(wàn)元，第24行“應納稅額合計”填報1000萬(wàn)元，第28行“分次預繳稅額”填報900萬(wàn)元，第34行“本期應補（退）稅額“填報100萬(wàn)元。
九、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：“納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷(xiāo)售款項或者取得索取銷(xiāo)售款項憑據的當天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當天。”
可見(jiàn)，納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時(shí)間。
交付時(shí)間，以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準。
十、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨縣（市、區）開(kāi)發(fā)房產(chǎn)預繳稅款問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》第二條第（十一）款第2項規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，按照3%的預征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。”
可見(jiàn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)老項目適用一般計稅的預征問(wèn)題，政策是明確的。但是目前總局文件未對適用一般計稅方法的新項目，以及適用簡(jiǎn)易計稅方法的老項目的跨縣（市、區）開(kāi)發(fā)房產(chǎn)預繳稅款問(wèn)題作出規定，本著(zhù)同類(lèi)問(wèn)題同樣處理的原則，也應當按照3%的預征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
十一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價(jià)外費用問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條規定：“以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項”不屬于價(jià)外費用。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人代收轉付，并以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人名義取得票據的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用不屬于價(jià)外費用的范圍。
十二、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷(xiāo)售問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第二款規定，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的范圍是：“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì )公眾為對象的除外。”
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房，已在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經(jīng)包含在房?jì)r(jià)中，因此不屬于稅法中所稱(chēng)的無(wú)償贈送，無(wú)需視同銷(xiāo)售。房地產(chǎn)企業(yè)“買(mǎi)房贈家電”等營(yíng)銷(xiāo)方式的納稅比照本原則處理。
例如：房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售精裝修房一套，其中精裝修部分含電器、家具的購進(jìn)價(jià)格為10萬(wàn)元，銷(xiāo)售價(jià)格200萬(wàn)元，并按照200萬(wàn)元全額開(kāi)具增值稅發(fā)票，按照11%稅率申報銷(xiāo)項稅額。此時(shí)，無(wú)需對10萬(wàn)元電器部分單獨按照銷(xiāo)售貨物征收增值稅。
十三、關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)對外投資是否繳納增值稅問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條規定：“銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。”
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。”
以不動(dòng)產(chǎn)投資，是以不動(dòng)產(chǎn)為對價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權，取得了“其他經(jīng)濟利益”，應當繳納增值稅。
十四、關(guān)于股權轉讓涉及的不動(dòng)產(chǎn)是否繳納增值稅問(wèn)題
在股權轉讓中，被轉讓企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)并未發(fā)生所有權轉移，不繳納增值稅。
十五、 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍問(wèn)題
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條規定：“支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
第六條規定：“在計算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用中扣除土地價(jià)款，應當取得省級以上（含省級）財政部門(mén)監（?。┲频呢斦睋?。”
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開(kāi)發(fā)規費、契稅、城市基礎設施配套費等。
目前符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門(mén)監（?。┲频呢斦睋?。
十六、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn)后再銷(xiāo)售問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售權屬登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)，應當按照《納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）的規定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一批商鋪，銷(xiāo)售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理權屬登記時(shí)，將該10套商鋪登記在自己名下。3年后，該商區房產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時(shí)，該10套商鋪已經(jīng)登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷(xiāo)售時(shí)，屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目尚未辦理權屬登記的房產(chǎn)，因此應適用《納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）。
十七、關(guān)于適用簡(jiǎn)易計稅方法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是否允許扣除土地價(jià)款問(wèn)題
適用簡(jiǎn)易計稅方法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，不允許扣除土地價(jià)款。
十八、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房款已申報營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房款已申報營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，如果是用于已申報營(yíng)業(yè)稅的部分，其對應的建筑材料、建筑服務(wù)、設計服務(wù)不允許抵扣增值稅進(jìn)項稅額。
十九、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項目是否可以部分選擇簡(jiǎn)易計稅方法，部分選擇一般計稅方法問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項目可以部分選擇簡(jiǎn)易計稅方法，部分選擇一般計稅方法。
例如：一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有A、B兩個(gè)老項目，A項目適用簡(jiǎn)易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。
二十、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)用于出租適用簡(jiǎn)易計稅方法問(wèn)題
房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。新、老項目的界定標準，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營(yíng)行為是相同的，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進(jìn)行出租，仍按上述標準判定是否屬于新老項目。
二十一、關(guān)于2016年4月30日前開(kāi)工建設的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法問(wèn)題
可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法。
《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）第三條第（一）款規定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。”
此問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是對不動(dòng)產(chǎn)租賃中“取得”概念進(jìn)行解釋。16號公告允許選擇簡(jiǎn)易計稅方法的基本出發(fā)點(diǎn)，是基于取得“老不動(dòng)產(chǎn)”缺少進(jìn)項稅額這一事實(shí)，營(yíng)改增前開(kāi)工，營(yíng)改增后完工的在建工程，無(wú)法取得全部進(jìn)項稅額。本著(zhù)同類(lèi)問(wèn)題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分新老項目的標準，確定是否可以選用簡(jiǎn)易計稅方法。
二十二、關(guān)于轉租房產(chǎn)是否允許選擇簡(jiǎn)易計稅方法問(wèn)題
轉租人轉租房產(chǎn)是否允許選擇簡(jiǎn)易計稅，應區分情況確定。轉租人根據2016年4月30日前簽訂的老租賃合同收取的租金，視為在2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)對外出租，可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法。
例如：M公司2015年1月1日從A公司租入不動(dòng)產(chǎn)，同月M公司與B公司簽訂租賃合同，將該不動(dòng)產(chǎn)轉租給B公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在該老租賃合同到期前，M公司轉租該不動(dòng)產(chǎn)收取的租金，可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法。
二十三、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)老項目征收方式備案問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)老項目應當以《建設工程施工許可證》為標準劃分增值稅項目，分別選擇適用簡(jiǎn)易計稅和一般計稅方法，并在營(yíng)改增后的第一個(gè)申報期內到主管稅務(wù)機關(guān)備案。
二十四、關(guān)于無(wú)工程承包合同或合同約定開(kāi)工日期不明確的開(kāi)發(fā)項目是否可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法問(wèn)題
部分開(kāi)發(fā)項目，由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開(kāi)工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開(kāi)始施工。按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實(shí)際已開(kāi)工的確鑿證明，可以按照老項目選擇簡(jiǎn)易計稅方法。
二十五、關(guān)于建筑服務(wù)未開(kāi)始前收到的備料款等預收款征稅問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定，納稅人提供建筑服務(wù)采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。因此，建筑企業(yè)收到的備料款等預收款，應當在收到當月申報繳納增值稅。
二十六、建筑服務(wù)已在營(yíng)改增前完成，按合同規定營(yíng)改增后收取工程款征稅問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：“納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷(xiāo)售款項或者取得索取銷(xiāo)售款項憑據的當天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當天。”
取得索取銷(xiāo)售款項憑據的當天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動(dòng)產(chǎn)權屬變更的當天。“
因此，如果合同規定提供建筑服務(wù)的收款日期在營(yíng)改增之后，應當在收到當月申報繳納增值稅。
二十七、關(guān)于甲供材料是否計入建筑服務(wù)銷(xiāo)售額問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條規定：“銷(xiāo)售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規定的除外。”甲供材料不屬于納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，因此不計入建筑服務(wù)銷(xiāo)售額。
二十八、關(guān)于銷(xiāo)售建筑材料同時(shí)提供建筑服務(wù)征稅問(wèn)題
銷(xiāo)售建筑材料（例如鋼結構企業(yè)）同時(shí)提供建筑服務(wù)的，可在銷(xiāo)售合同中分別注明銷(xiāo)售材料價(jià)款和提供建筑服務(wù)價(jià)款，分別按照銷(xiāo)售貨物和提供建筑服務(wù)繳納增值稅。未分別注明的，按照混合銷(xiāo)售的原則繳納增值稅。
二十九、關(guān)于提供建筑服務(wù)預繳稅款扣除憑證問(wèn)題
《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號）第六條規定，從分包方取得的2016年4月30日前開(kāi)具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。因此，在2016年4月30日之前開(kāi)具的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，如果在營(yíng)改增前未作為營(yíng)業(yè)稅扣稅憑證扣除總包繳納的營(yíng)業(yè)稅，在2016年6月30日前可以作為提供建筑服務(wù)預繳增值稅的扣除憑證。
三十、關(guān)于建筑企業(yè)的多個(gè)老項目是否可以部分選擇簡(jiǎn)易計稅方法，部分選擇一般計稅方法問(wèn)題
建筑企業(yè)的多個(gè)老項目可以部分選擇簡(jiǎn)易計稅方法，部分選擇一般計稅方法。
例如：一個(gè)建筑企業(yè)有A、B兩個(gè)老項目，A項目適用簡(jiǎn)易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。
三十一、關(guān)于建筑分包合同老項目的判斷問(wèn)題
提供建筑服務(wù)新老項目的劃分，以總包合同為準，如果總包合同屬于老項目，分包合同也應視為老項目。
例如：一個(gè)項目甲方和乙方簽訂了合同，施工許可證上注明的開(kāi)工日期在4月30日前，5月1日后乙方又與丙方簽訂了分包合同，丙方可以按照老建筑項目選擇簡(jiǎn)易計稅方法。
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》明確，為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法。丙方提供的建筑服務(wù)從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來(lái)看，是在為甲方的建筑老項目提供建筑服務(wù)，所以按照政策規定，丙方可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法。
河北省國家稅務(wù)局
2016年4月30日
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