《國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告》國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號

國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告









國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2020年第7號
 

為進(jìn)一步規范我省土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等文件精神，結合云南實(shí)際，現將土地增值稅征管有關(guān)事項公告如下：

一、土地增值稅預征

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅實(shí)行先預征后清算的征管模式。按月預征土地增值稅的納稅人，須于次月15日內向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。土地增值稅預征的計征依據為預收款減去應預繳增值稅稅款。

(一)除保障性住房實(shí)行零預征率外，各地不同類(lèi)型房地產(chǎn)預征率如下：

1.普通住房預征率為1.5%。

2.除普通住房外的其他類(lèi)型房地產(chǎn)，昆明市的五華區、盤(pán)龍區、西山區、官渡區、呈貢區、晉寧區、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區、經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、旅游度假區、陽(yáng)宗海風(fēng)景名勝區、安寧市、昆明空港經(jīng)濟區預征率為4%，其他縣(市、區)預征率為3%;大理州、西雙版納州預征率為3%;其他州(市)預征率為2.5%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當對適用不同預征率的不同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入分別核算并申報預繳;對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。

(二)對測算的土地增值稅稅負率明顯高于當地預征率水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，可以實(shí)行單項預征率。單項預征率按照對該項目測算的土地增值稅稅負率水平合理確定。

在房地產(chǎn)預售環(huán)節，依據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目取地成本、銷(xiāo)售價(jià)格、預計的開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)費用等情況，測算應納土地增值稅稅額(考慮普通住房免稅因素后)，以測算的應納稅額除以預計的轉讓收入，計算出該項目土地增值稅稅負率水平;若測算的稅負率水平，明顯高于當地預征率水平的，可以實(shí)行單項預征率預征。

確定單項預征率未超過(guò)5%的，由縣(市、區)稅務(wù)局集體審議確定;確定單項預征率超過(guò)5%(含)的，報經(jīng)州(市)稅務(wù)局集體審議確定。

各縣(市、區)稅務(wù)局應將單項預征率的執行情況于年后15日內報州(市)稅務(wù)局備案，各州(市)稅務(wù)局匯總后在年后30日內報省稅務(wù)局備案。

二、土地增值稅清算核定征收

查賬征收是土地增值稅清算的主要方式。核定征收必須嚴格依照稅收法津法規規定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴大核定征收范圍。

對符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規程》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第三十四條之規定，確需采取核定征收方式進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書(shū)后，稅務(wù)人員對項目開(kāi)展核定征收核查工作;核查結果經(jīng)集體審核合議后，通知納稅人申報辦理稅款繳納或者退稅手續。

項目清算采取核定征收方式應經(jīng)縣(市、區)稅務(wù)局集體審議決定。

(一)核定收入

對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在其轉讓房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由，或者申報不實(shí)等情形的，稅務(wù)機關(guān)可核定其收入。

(二)核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證或者資料不符合清算要求或者不實(shí)的，清算項目所在地的主管稅務(wù)機關(guān)可參照當地建設工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建筑安裝造價(jià)定額資料，或者委托具有相應評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構進(jìn)行評估，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

(三)核定征收率

符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第七條之規定，確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務(wù)機關(guān)結合當地基準地價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，參照當地當年、同類(lèi)型、同規模開(kāi)發(fā)項目稅負水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。

核定征收率應經(jīng)縣(市、區)稅務(wù)局集體審議確認后，在實(shí)施前上報州(市)稅務(wù)局備案。

三、土地增值稅清算共同成本費用計算分攤

納稅人分期分批開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項目，不同清算項目取得土地使用權所支付的金額，按照占地面積法(即轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例)進(jìn)行分攤;其他成本費用，按照建筑面積法(即轉讓的建筑面積占可轉讓總建筑面積的比例)進(jìn)行分攤。

對同一清算項目?jì)鹊某杀举M用，按照建筑面積法進(jìn)行分攤。

難以按照上述方法計算分攤共同成本費用的，也可按主管稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

四、土地增值稅清算單位確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)工許可后30日內，應當向主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理項目登記，并以《建設工程規劃許可證》確認的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為清算單位進(jìn)行土地增值稅清算。按照以上方法難以確定的，經(jīng)項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)確認后，可按實(shí)際分期項目確定清算單位。

五、土地增值稅新舊房劃分標準及征收

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造并轉讓的商品房，應按照轉讓新建房的政策規定繳納土地增值稅。其中，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已列入固定資產(chǎn)或者作為投資性房地產(chǎn)的房屋,自投入使用之日起超過(guò)5年以上轉讓的，按舊房轉讓處理。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、單位和個(gè)人自建房屋，自投入使用之日起超過(guò)3年以上轉讓的，以及企業(yè)、單位和個(gè)人購買(mǎi)房屋再轉讓的，屬轉讓舊房。

納稅人轉讓舊房及建筑物的扣除項目金額確認方式：

(一)納稅人轉讓舊房及建筑物，能夠提供房地產(chǎn)評估機構按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價(jià)格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

1.取得土地使用權所支付的金額;

2.中介機構評定的舊房及建筑物價(jià)格，須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)對評定的舊房及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認;

3.與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

4.納稅人支付的舊房及建筑物價(jià)格評估費用。

(二)納稅人轉讓舊房及建筑物，未能提供評估價(jià)格，但能提供原購房發(fā)票的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

1.按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的金額。

2.與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括納稅人購房時(shí)繳納的且能提供契稅完稅憑證的契稅)。

(三)納稅人轉讓舊房及建筑物，不能提供評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機關(guān)可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則有關(guān)規定，實(shí)行核定征收。

對非個(gè)人轉讓舊房及建筑物符合核定征收情形的，可參照本公告第二條第(一)款、第(三)款執行。

個(gè)人轉讓舊房及建筑物核定征收仍按現行規定執行。

六、本公告執行時(shí)間

本公告自發(fā)布之日起施行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自本公告發(fā)布后應預征的土地增值稅，預征率適用本公告;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本公告施行后達到應清算或者可清算條件的項目，適用本公告?！对颇鲜∝斦d 云南省地方稅務(wù)局轉發(fā)〈財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定〉的通知》(云地稅發(fā)〔1995〕203號)第一條、《云南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(云地稅發(fā)〔2005〕181號)第一條、《云南省地方稅務(wù)局轉發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(云地稅發(fā)〔2007〕180號)、《云南省地方稅務(wù)局貫徹國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知的意見(jiàn)》(2010年第3號公告發(fā)布)同時(shí)廢止。

特此公告。






 

國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局

2020年12月11日

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