建住房〔2006〕8號《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》

建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )

關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知

建住房〔2006〕8號

各省、自治區建設廳，直轄市房地局（建委），中國人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部、各省會(huì )（自治區首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監局，各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：

為了加強房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，根據有關(guān)法律法規，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、房地產(chǎn)管理部門(mén)要建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)機構、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案，完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統，為公眾提供便捷的查詢(xún)服務(wù)。

房屋權屬檔案和有關(guān)原始憑證的查閱，按照《城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法》的有關(guān)規定辦理。

二、商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應當確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當事人協(xié)商議定的，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的書(shū)面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價(jià)機構評估的，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告。

房地產(chǎn)管理部門(mén)不得要求抵押當事人委托評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機構評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

三、房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價(jià)費用由委托人承擔。

四、房地產(chǎn)估價(jià)機構的選用，由商業(yè)銀行內信貸決策以外的部門(mén)，按照公正、公開(kāi)、透明的原則，擇優(yōu)決定。

商業(yè)銀行內部對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行審核的人員，應當具備房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識和技能，不得參與信貸決策。

房地產(chǎn)估價(jià)機構的選用辦法由商業(yè)銀行制定。

五、商業(yè)銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價(jià)機構收取中間業(yè)務(wù)費、業(yè)務(wù)協(xié)作費、回扣以及具有類(lèi)似性質(zhì)的不合理或非法費用。

六、任何單位和個(gè)人不得非法干預房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結果。

七、房地產(chǎn)估價(jià)機構應當堅持獨立、客觀(guān)、公正的原則，嚴格執行房地產(chǎn)估價(jià)規范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。

八、商業(yè)銀行應當加強對已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監測，及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況?？梢晕蟹康禺a(chǎn)估價(jià)機構定期或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

處置抵押房地產(chǎn)前，應當委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估，了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

九、房地產(chǎn)管理部門(mén)要定期對房地產(chǎn)估價(jià)報告進(jìn)行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會(huì )公示。

十、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估應當按照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》的要求進(jìn)行。

十一、違反本通知規定的，由相關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規定進(jìn)行查處，并依法追究有關(guān)責任人的責任。

附：《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》
 

建設部

中國人民銀行

中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )

二○○六年一月十三日
 

房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)

第一條  為了規范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，制定本意見(jiàn)。

第二條  本意見(jiàn)適用于各類(lèi)房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)。

第三條  本意見(jiàn)所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。

第四條  房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

本意見(jiàn)所稱(chēng)抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。

法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

第五條  房地產(chǎn)抵押估價(jià)應當遵守獨立、客觀(guān)、公正、合法、謹慎的原則。

第六條  房地產(chǎn)估價(jià)機構、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當事人的，應當回避。

第七條  從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應當具備相關(guān)金融專(zhuān)業(yè)知識和相應的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。

第八條  委托人應當向房地產(chǎn)估價(jià)機構如實(shí)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負責。

房地產(chǎn)估價(jià)師應當勤勉盡責，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況；必要時(shí)，應當對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。

第九條  房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應當表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。

第十條  房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應當在“估價(jià)的假設和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報告中提醒估價(jià)報告使用者注意。

第十一條  法律、法規規定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)對象。

第十二條  房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應當全面、詳細地界定估價(jià)對象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區位、實(shí)物、權益狀況。

第十三條  房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當事人應當協(xié)助。

法定優(yōu)先受償權利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調查記錄，應當作為估價(jià)報告的附件。

第十四條  房地產(chǎn)估價(jià)師應當對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對象現狀與相關(guān)權屬證明材料上記載的內容逐一進(jìn)行對照，全面、細致地了解估價(jià)對象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀(guān)的照片。

內外部狀況照片應當作為估價(jià)報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價(jià)報告中予以披露。

實(shí)地查勘記錄應當作為估價(jià)檔案資料妥善保管。

第十五條  在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報告中作出必要的風(fēng)險提示。
在運用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應當對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。

在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價(jià)參數值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價(jià)報告中說(shuō)明理由。

第十六條  估價(jià)對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價(jià)值：

（一）直接評估在劃撥土地使用權下的市場(chǎng)價(jià)值；

（二）評估假設在出讓土地使用權下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價(jià)款。

選擇上述方式評估抵押價(jià)值，均應當在估價(jià)報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價(jià)款的數額。該數額按照當地政府規定的標準測算；當地政府沒(méi)有規定的，參照類(lèi)似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。

第十七條  評估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應當以書(shū)面形式提供拖欠的數額。

第十八條  房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對象已設定抵押權的，應當在估價(jià)報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。

第十九條  房地產(chǎn)估價(jià)師不得濫用假設和限制條件，應當針對房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的具體情況，在估價(jià)報告中合理且有依據地明確相關(guān)假設和限制條件。

已作為假設和限制條件，對估價(jià)結果有重大影響的因素，應當在估價(jià)報告中予以披露，并說(shuō)明其對估價(jià)結果可能產(chǎn)生的影響。

第二十條  房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應當包含估價(jià)的依據、原則、方法、相關(guān)數據來(lái)源與確定、相關(guān)參數選取與運用、主要計算過(guò)程等必要信息，使委托人和估價(jià)報告使用者了解估價(jià)對象的范圍，合理理解估價(jià)結果。

第二十一條  房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應當確定估價(jià)對象的抵押價(jià)值，并分別說(shuō)明假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值，以及房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項法定優(yōu)先受償款。

第二十二條  房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應當向估價(jià)報告使用者作如下提示：

（一）估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；

（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)；

（三）合理使用評估價(jià)值；

（四）定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。

第二十三條  房地產(chǎn)抵押估價(jià)應當關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說(shuō)明。

在評估續貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應當對房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說(shuō)明。

第二十四條  房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應當包括估價(jià)對象的變現能力分析。

變現能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現金的可能性。

變現能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現的價(jià)格與評估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現的時(shí)間長(cháng)短以及費用、稅金的種類(lèi)、數額和清償順序。

第二十五條  在處置房地產(chǎn)時(shí)，應當評估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現價(jià)值意見(jiàn)及其理由。

第二十六條  估價(jià)報告應用有效期從估價(jià)報告出具之日起計，不得超過(guò)一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預計估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應當縮短估價(jià)報告應用有效期。

超過(guò)估價(jià)報告應用有效期使用估價(jià)報告的，相關(guān)責任由使用者承擔。在估價(jià)報告應用有效期內使用估價(jià)報告的，相關(guān)責任由出具估價(jià)報告的估價(jià)機構承擔，但使用者不當使用的除外。

第二十七條  房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告的名稱(chēng)，應當為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告”，由房地產(chǎn)估價(jià)機構出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機構公章，并有至少二名專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

第二十八條  在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，本意見(jiàn)未作規定的事宜，應當按照《房地產(chǎn)估價(jià)規范》執行。

第二十九條  本意見(jiàn)由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )負責解釋。

第三十條  本意見(jiàn)自2006年3月1日起施行。
 

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