建標〔1999〕48號 建設部關(guān)于發(fā)布國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的通知

建設部關(guān)于發(fā)布國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的通知

建標〔1999〕48號

國務(wù)院各有關(guān)部門(mén)，各省、自治區、直轄市建委(建設廳)、有關(guān)計委，各計劃單列市建委，新疆生產(chǎn)建設兵團：

根據建設部《一九九八年工程建設國家標準制訂、修訂計劃(第二批)》(建標(1998)244號)的要求，由建設部會(huì )同有關(guān)部門(mén)共同制訂的《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，經(jīng)有關(guān)部門(mén)會(huì )審，批準為推薦性國家標準，編號為GB／T50291一1999，自1999年6月1日起施行。

本規范由建設部負責管理，中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì )負責具體解釋工作，建設部標準定額研究所組織中國建筑工業(yè)出版社出版發(fā)行。
 

中華人民共和國建設部

1999年2月12日

 

 

1 總    則

1.0.1  為了規范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統一估價(jià)程序和方法，保證估價(jià)結果客觀(guān)、公正、合理，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》等法律、法規的有關(guān)規定，制定本規范。
1.0.2  本規范適用于各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)及其管理、科研、教學(xué)和其他相關(guān)領(lǐng)域。
1.0.3  房地產(chǎn)估價(jià)機構和房地產(chǎn)估價(jià)師必須依法獨立、客觀(guān)、公正估價(jià)。
1.0.4  房地產(chǎn)估價(jià)除應符合本規范的規定外，尚應符合《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標準》GB/T 50xxx-2012、房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)項標準和國家現行有關(guān)強制性標準的規定。
 
2 估價(jià)原則

2.0.1  評估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，應遵循下列原則：
    1  獨立、客觀(guān)、公正原則；
    2  合法原則；
    3  價(jià)值日期原則；
    4  替代原則；
    5  最高最佳利用原則。
2.0.2  遵循獨立、客觀(guān)、公正原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上評估出對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。
2.0.3  遵循合法原則，要求估價(jià)結果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。
2.0.4  遵循價(jià)值日期原則，要求估價(jià)結果是根據估價(jià)目的確定的某個(gè)特定日期的價(jià)值或價(jià)格。
2.0.5  遵循替代原則，要求估價(jià)結果與類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格的偏差在合理范圍內。
2.0.6  遵循最高最佳利用原則，要求估價(jià)結果是在估價(jià)對象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。
    當估價(jià)對象已做了某種利用，估價(jià)時(shí)應根據最高最佳利用原則對估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價(jià)報告中予以說(shuō)明：
    1  維持現狀前提：分析、判斷估價(jià)對象維持現狀、繼續利用最為有利時(shí)，應以維持現狀為前提進(jìn)行估價(jià)；
    2  改變用途前提：分析、判斷估價(jià)對象改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)；
    3  更新改造前提：分析、判斷估價(jià)對象更新改造但不改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應以更新改造為前提進(jìn)行估價(jià)；
    4  重新開(kāi)發(fā)前提：分析、判斷估價(jià)對象重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為有利時(shí)，應以重新開(kāi)發(fā)為前提進(jìn)行估價(jià)；
    5  上述情形的某種組合。
2.0.7  現狀價(jià)值、投資價(jià)值等市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值評估，可根據估價(jià)目的對估價(jià)原則進(jìn)行取舍。
 
3 估價(jià)程序

3.0.1  自接受估價(jià)委托至估價(jià)項目完成，房地產(chǎn)估價(jià)應按下列程序進(jìn)行：
    1  明確估價(jià)基本事項；
    2  制定估價(jià)作業(yè)方案；
    3  搜集估價(jià)所需資料；
    4  實(shí)地查勘估價(jià)對象；
    5  選定估價(jià)方法計算；
    6  確定估價(jià)結果；
    7  撰寫(xiě)估價(jià)報告；
    8  審核估價(jià)報告；
    9  交付估價(jià)報告；
    10  估價(jià)資料歸檔。
3.0.2  明確估價(jià)基本事項應包括下列內容：
    1  明確估價(jià)目的；
    2  明確價(jià)值日期；
    3  明確估價(jià)對象；
    4  明確價(jià)值類(lèi)型。
    注：1  估價(jià)目的應由估價(jià)委托人提出；
        2  價(jià)值日期應根據估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日；
        3  估價(jià)對象應在估價(jià)委托人指定的基礎上根據估價(jià)目的確定，估價(jià)對象范圍應全面、客觀(guān)，不得遺漏、虛構；
        4  價(jià)值類(lèi)型應根據估價(jià)目的確定，包括價(jià)值的名稱(chēng)、定義或內涵；
        5  在明確估價(jià)基本事項時(shí)應與估價(jià)委托人共同商議，最后應征得估價(jià)委托人認可。
3.0.3  在明確估價(jià)基本事項的基礎上，應對估價(jià)項目進(jìn)行初步分析，制定估價(jià)作業(yè)方案。
    估價(jià)作業(yè)方案應包括下列內容：
    1  估價(jià)工作內容，包括擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法，擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道等；
    2  估價(jià)工作質(zhì)量要求及措施；
    3  估價(jià)作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和經(jīng)費預算。
3.0.4  房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應經(jīng)常搜集估價(jià)所需的通用資料，估價(jià)時(shí)還應針對估價(jià)項目搜集估價(jià)所需的資料，并對所搜集的資料進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。
    估價(jià)所需資料應包括下列方面：
    1  反映估價(jià)對象狀況的資料。
    2  估價(jià)對象及類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；
    3  對估價(jià)對象所在地區的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；
    4  對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。
3.0.5  每個(gè)估價(jià)項目至少一名負責該項目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師必須親自到估價(jià)對象現場(chǎng)，觀(guān)察、檢查估價(jià)對象狀況，核實(shí)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權等情 況，拍攝反映估價(jià)對象狀況及周?chē)h(huán)境的影像資料，補充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對象的其他資料和類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，并做好實(shí)地查勘記錄。
    實(shí)地查勘記錄應包括查勘對象、查勘內容、查勘結果、查勘人員和查勘日期等。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及輔助查勘人員應在實(shí)地查勘記錄上簽字。
3.0.6  完成并出具估價(jià)報告后，應對有關(guān)該估價(jià)項目的一切必要資料進(jìn)行整理、分類(lèi)和妥善保存。
    歸檔的估價(jià)資料應包括下列內容：
    1  估價(jià)報告；
    2  估價(jià)委托合同；
    3  實(shí)地查勘記錄；
    4  估價(jià)報告內部審核記錄；
    5  有重要專(zhuān)業(yè)幫助的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。
    估價(jià)檔案的保存期限自估價(jià)報告出具之日起不得少于十年。
 
4 估價(jià)方法

4.1 估價(jià)方法選用

4.1.1  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師必須掌握并正確運用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法。
4.1.2  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應根據估價(jià)對象和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。
4.1.3  估價(jià)對象可同時(shí)選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應同時(shí)選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價(jià)報告中予以說(shuō)明并陳述理由。
4.1.4  同類(lèi)房地產(chǎn)有較多交易的房地產(chǎn)估價(jià)，應選用市場(chǎng)法作為其中的一種估價(jià)方法。
    收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。
    假設可重新開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)估價(jià)，應選用成本法作為其中的一種估價(jià)方法。
    具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)法、收益法等成本法以外的方法評估的房地產(chǎn)估價(jià)，應選用假設開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

4.2 市場(chǎng)法

4.2.1  運用市場(chǎng)法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集交易實(shí)例；
    2  選取可比實(shí)例；
    3  建立比較基準；
    4  進(jìn)行交易情況修正；
    5  進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整；
    6  進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調整；
    7  求取比準價(jià)值。
4.2.2  運用市場(chǎng)法估價(jià)應搜集大量、真實(shí)的交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。
    搜集的交易實(shí)例應包括下列內容：
    1  交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況；
    2  交易雙方基本情況；
    3  成交價(jià)格及付款方式；
    4  成交日期；
    5  交易目的、交易方式、交易稅費負擔等其他交易情況。
4.2.3  根據估價(jià)對象狀況、估價(jià)目的和價(jià)值日期，應從搜集的交易實(shí)例中選取至少三個(gè)可比實(shí)例。
    選取的可比實(shí)例應符合下列要求：
    1  是估價(jià)對象的類(lèi)似房地產(chǎn)，在同等條件下應選取位置較近的交易實(shí)例；
    2  交易類(lèi)型適合估價(jià)目的；
    3  成交日期接近價(jià)值日期，不宜超過(guò)一年，在同等條件下應選取時(shí)間較近的交易實(shí)例；
    4  成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
4.2.4  選取可比實(shí)例后，應對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，統一其表達方式和內涵，建立比較基準。
    換算處理應包括下列內容：
    1  統一房地產(chǎn)范圍；
    2  統一付款方式；
    3  統一價(jià)格單位。
    注：1  統一房地產(chǎn)范圍，應消除因可比實(shí)例與估價(jià)對象的范圍不同所造成的價(jià)格差異；
        2  統一付款方式，應將可比實(shí)例的付款方式調整為在成交日期一次性付清的方式；
        3  統一價(jià)格單位，包括統一價(jià)格表示單位、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位，其中不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期當日的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計算。
4.2.5  進(jìn)行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。
    有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：
    1  利害關(guān)系人之間的交易；
    2  對交易對象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；
    3  被迫出售或被迫購買(mǎi)的交易；
    4  對交易對象有特殊偏好的交易；
    5  特殊交易方式的交易；
    6  相鄰房地產(chǎn)合并的交易；
    7  交易稅費非正常負擔的交易；
    8  其他非正常的交易。
    注：1  當可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí)，應對其進(jìn)行交易情況修正；
      2  對交易稅費非正常負擔的修正，應將可比實(shí)例的成交價(jià)格調整為依照政府有關(guān)規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價(jià)格。
4.2.6  進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整，應將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調整為在價(jià)值日期的價(jià)格。
      市場(chǎng)狀況調整宜采用當地同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格指數或變動(dòng)率進(jìn)行調整，價(jià)格指數或變動(dòng)率應來(lái)源可靠。在當地無(wú)同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率的情況下，應對當地同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢進(jìn)行深入分析，作出判斷，給予調整。
4.2.7  房地產(chǎn)狀況調整包括區位狀況調整、實(shí)物狀況調整和權益狀況調整。
4.2.8  進(jìn)行區位狀況調整，應將可比實(shí)例在其區位狀況下的價(jià)格調整為在估價(jià)對象區位狀況下的價(jià)格。
      區位狀況調整的內容應包括位置、交通條件、外部配套設施、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的房地產(chǎn)區位因素。
4.2.9  進(jìn)行實(shí)物狀況調整，應將可比實(shí)例在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調整為在估價(jià)對象實(shí)物狀況下的價(jià)格。
      有關(guān)土地方面的實(shí)物狀況調整的內容應包括面積大小、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開(kāi)發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的土地實(shí)物因素；有關(guān)建筑物方面的實(shí)物狀況調整 的內容應包括建筑規模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀(guān)、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的建筑物實(shí)物因素。
4.2.10  進(jìn)行權益狀況調整，應將可比實(shí)例在其權益狀況下的價(jià)格調整為在估價(jià)對象權益狀況下的價(jià)格。
      權益狀況調整的內容應包括土地使用期限、規劃條件、出租情況、地役權設立情況、物業(yè)管理情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的房地產(chǎn)權益因素。
4.2.11  區位狀況、實(shí)物狀況和權益狀況調整的具體內容應根據估價(jià)對象的用途確定。
      進(jìn)行區位狀況、實(shí)物狀況和權益狀況調整時(shí)，應將可比實(shí)例與估價(jià)對象的區位狀況、實(shí)物狀況和權益狀況因素逐項進(jìn)行比較，找出各因素之間的差異，量化差異程度，進(jìn)行相應調整。
4.2.12  交易情況修正、市場(chǎng)狀況調整、房地產(chǎn)狀況調整，視具體情況可基于總價(jià)或單價(jià)，采用金額、百分比或回歸分析法，直接比較或間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調整。
      每項修正和調整對可比實(shí)例價(jià)格的調整幅度不得超過(guò)20％，綜合調整幅度不得超過(guò)30％，各可比實(shí)例修正和調整后的最高單價(jià)與最低單價(jià)之比的差異不得超過(guò)20％。
4.2.13  選取的多個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正和調整之后，應根據具體情況計算求出一個(gè)綜合結果，作為比準價(jià)值。
4.2.14  市場(chǎng)法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)估價(jià)參數的求取。

4.3 收益法

4.3.1  運用收益法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集有關(guān)收入和費用的資料；
    2  估計未來(lái)收益期限或持有期；
    3  預測未來(lái)凈收益或期末轉售收益；
    4  求取報酬率或資本化率；
    5  選用收益法公式計算收益價(jià)值。
4.3.2  收益期限應根據建筑物剩余經(jīng)濟壽命和建設用地使用權剩余期限來(lái)估計。建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設用地使用權剩余期限不同時(shí)結束的，收益期限應選取其中較短者。
    收益期限較長(cháng)，難以準確預測該期限內各期凈收益的，應估計持有期。持有期應根據市場(chǎng)上投資者對同類(lèi)房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間，以及能較準確預測期間收益的一般期限來(lái)確定，宜為5至10年。
    評估承租人權益價(jià)值的，收益期限應為剩余租賃期限。
4.3.3  凈收益應根據估價(jià)對象的具體情況，按下列規定求?。?br />     1  出租型房地產(chǎn)，應根據租賃合同和租賃市場(chǎng)資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除運營(yíng)費用后的余額。
    租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金或押金利息等其他收入。有效毛租金收入為潛在毛收入扣除空置和收租損失后的余額。
    運營(yíng)費用包括建筑物維護成本、管理費、保險費和稅金等，應根據租賃合同約定的租金涵義決定取舍。運營(yíng)費用中由承租人負擔的部分，應作相應扣除。
    2  商服經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，可根據經(jīng)營(yíng)資料計算凈收益，凈收益為經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商服利潤。
    3  生產(chǎn)型房地產(chǎn)，可根據產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠(chǎng)商利潤。
    4  尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。
4.3.4  估價(jià)中采用的租金等收入和運營(yíng)費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^(guān)的數據。
    有租約限制的，評估出租人權益價(jià)值時(shí)，租賃期內的租金應采用租賃合同約定的租金，租賃期間屆滿(mǎn)后的租金應采用市場(chǎng)租金。但在合同租金明顯低于或高于市場(chǎng)租 金的情況下，應關(guān)注合同租金的真實(shí)性，并考慮租賃合同中對提前解除租賃合同違約責任的約定，在維持租賃合同和解除租賃合同兩種方式中確定出租人或承租人獲 益最大的方式。
    利用估價(jià)對象本身的資料直接推算出的租金等收入和運營(yíng)費用或凈收益，應與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的租金等收入和運營(yíng)費用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^(guān)的情況不符，應進(jìn)行適當的修正或調整，使其成為正?？陀^(guān)的數據。
4.3.5  在求取凈收益時(shí)，應根據凈收益過(guò)去、現在、未來(lái)的變動(dòng)情況確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類(lèi)型：
    1  每年基本上固定不變；
    2  每年基本上按某個(gè)固定的數額遞增或遞減；
    3  每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；
    4  其他變動(dòng)情形。
4.3.6  報酬率或資本化率應選用下列方法求?。?br />     1  市場(chǎng)提取法：應搜集市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益、收益期限等資料，選用相應的收益法計算公式，求出報酬率或資本化率。
    2  安全利率加風(fēng)險調整值法：以安全利率加上風(fēng)險調整值作為報酬率。安全利率可選用同一時(shí)期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率或一年期國債年利率；風(fēng)險調整值應根據估價(jià)對象所在地區現時(shí)及未來(lái)的經(jīng)濟狀況以及估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。
    3  復合投資收益率法：將購買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：
    R＝M•RM＋（1－M）RE                                ………………（4.3.6）
式中：R ─ 資本化率（％）；
      M ─ 貸款價(jià)值比率（％），抵押貸款額與房地產(chǎn)價(jià)值的百分比；
      RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比；
      RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。
    4  投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類(lèi)型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價(jià)對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定報酬率或資本化率。
4.3.7  資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應按下式確定：
    RO＝L•RL＋B•RB                                     ………………（4.3.7）
式中：RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；
      RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價(jià)；
      RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價(jià)；
      L ─ 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％）；
      B ─ 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％），L＋B＝100％。
4.3.8  收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。
    報酬資本化法的基本公式如下：
          n       Ai
    V ＝ ∑  --------------                              ………………（4.3.8）
         i=1  （1＋Y）i
式中：V ─ 收益價(jià)值（元，元/m2）；
      Ai ─ 未來(lái)第i年的凈收益（元，元/m2）；
      Y ─ 報酬率（％）；
      n ─ 收益期限（年）。
    計算收益價(jià)值時(shí)應根據未來(lái)凈收益流量的類(lèi)型，選用對應的收益法公式。
4.3.9  對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當建筑物剩余經(jīng)濟壽命長(cháng)于建設用地使用權剩余期限的，收益價(jià)值為按收益期限計算的價(jià)值與收益期限結束時(shí)建筑物殘余價(jià)值在價(jià)值日期的折現值之和。
    對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當建筑物剩余經(jīng)濟壽命短于建設用地使用權剩余期限的，收益價(jià)值為按收益期限計算的價(jià)值與收益期限結束時(shí)剩余期限建設用地 使用權在價(jià)值日期的價(jià)值之和。收益期限結束時(shí)剩余期限建設用地使用權在價(jià)值日期的價(jià)值，宜為整個(gè)剩余期限的建設用地使用權在價(jià)值日期的價(jià)值減去以收益期限 為使用期限的建設用地使用權在價(jià)值日期的價(jià)值。
4.3.10  當利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無(wú)限期的情況下，應采用下式：
           AO－VB•RB
    VL ＝ -------------------                        ………………（4.3.10－1）
                 RL
    當利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無(wú)限期的情況下，應采用下式：
           AO－VL•RL
    VB ＝ -------------------                        ………………（4.3.10－2）
                RB
式中：AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；
      VL ─ 土地價(jià)值（元，元/m2）；
      VB ─ 建筑物價(jià)值（元，元/m2）。
4.3.11  直接資本化法的基本公式如下:
          NOI
    V ＝ -----                        …              ……………（4.3.11－1）
           R
式中  V ─ 收益價(jià)值（元，元/m2）；
     NOI─ 未來(lái)第一年的凈收益（元，元/m2）；
      R─ 資本化率（％）。

4.4 成本法

4.4.1  運用成本法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集有關(guān)成本、稅費、開(kāi)發(fā)利潤等資料；
    2  估算重置成本或重建成本；
    3  估算折舊；
    4  求取積算價(jià)值。
4.4.2  重置成本或重建成本，應是在價(jià)值日期重新購置或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤之和，其構成包括下列內容：
    1  土地取得成本；
    2  建設成本；
    3  管理費用；
    4  銷(xiāo)售費用；
    5  投資利息；
    6  銷(xiāo)售稅費；
    7  開(kāi)發(fā)利潤。
    注：開(kāi)發(fā)利潤應明確計算基數，根據開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平求取。
4.4.3  具體估價(jià)中估價(jià)對象的重置成本或重建成本構成內容，應在第4.4.2條列舉的構成內容的基礎上，根據估價(jià)對象的實(shí)際情況合理確定，并應在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。
4.4.4  同一宗房地產(chǎn)，重置成本或重建成本在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。
4.4.5  求取土地的重置成本，應直接求取其在價(jià)值日期狀況的重置成本。
4.4.6  建筑物的重置成本或重建成本，可采用成本法、市場(chǎng)法求取，或通過(guò)政府確定公布的房屋重置成本扣除土地價(jià)值后的比較調整來(lái)求取。對政府公布的房屋重置價(jià)格，應了解其內涵。
    建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價(jià)。
    建筑物的重建成本，宜用于有特殊保護價(jià)值的建筑物的估價(jià)。
4.4.7  成本法估價(jià)中的建筑物折舊應是各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。
4.4.8  建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分。修復成本小于或等于修復后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復部分，反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復成本作為折舊額。
4.4.9  建筑物折舊應選用下列方法求?。?br />     1  年齡-壽命法；
    2  市場(chǎng)提取法；
    3  分配法。
    其中，采用年齡-壽命法扣除折舊后的建筑物現值可采用下列公式求?。?br /> 1 直線(xiàn)法下的建筑物現值計算公式：

                           t
    V ＝ C －（C － S）-----                         ………………（4.4.9－1）
                           N
    2  雙倍余額遞減法下的建筑物現值計算公式：
                    2
    V ＝ C（1 － -----）t                            ………………（4.4.9－2）
                    N
    3  成新折扣法下的建筑物現值計算公式：
    V ＝C q                                          ………………（4.4.9－3）
式中：V ─ 建筑物現值（元，元/m2）；
      C ─ 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；
      S ─ 建筑物預計凈殘值（元，元/m2）；
      t ─ 建筑物有效年齡（年）；
      N ─ 建筑物經(jīng)濟壽命（年）；
      q ─ 建筑物成新率（％）。
    注：無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物折舊，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師都應親自到估價(jià)對象現場(chǎng)，觀(guān)察、判斷建筑物的實(shí)際新舊程度，根據建筑物的建成時(shí)間和維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等確定應扣除的折舊額或成新率。
4.4.10  建筑物壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。估價(jià)采用的壽命應為經(jīng)濟壽命。
    經(jīng)濟壽命應根據建筑物的建筑結構、用途和維修保養情況，結合市場(chǎng)狀況、周?chē)h(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等綜合判斷。
4.4.11  估算建筑物折舊所采用的建筑物經(jīng)濟壽命，遇有下列情況時(shí)的處理應為：
    1  建筑物的建設期不計入經(jīng)濟壽命，即建筑物經(jīng)濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計；
    2  建筑物經(jīng)濟壽命短于土地使用權年限時(shí)，應按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；
    3  建筑物經(jīng)濟壽命長(cháng)于土地使用權年限時(shí)，應按土地使用權年限計算折舊；
    4  建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其經(jīng)濟壽命早于土地使用權年限而結束時(shí)，應按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；
    5  建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其經(jīng)濟壽命晚于土地使用權年限而結束時(shí)，應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。
4.4.12  積算價(jià)值應為重置成本或重建成本扣除建筑物折舊，或為土地重置成本加上建筑物的現值，必要時(shí)還應通過(guò)外部折舊的方式扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價(jià)值減損。
4.4.13  新開(kāi)發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量、規劃設計、周?chē)h(huán)境和市場(chǎng)供求狀況等因素給予適當修正。

4.5 假設開(kāi)發(fā)法

4.5.1  運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：
    1  調查、分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況；
    2  選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；
    3  估計后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；
    4  預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；
    5  估算后續必要支出及應得利潤；
    6  計算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。
4.5.2  運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)應把握估價(jià)對象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）狀況、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，以及未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。
    估價(jià)對象狀況包括可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況包括熟地和新房（含土地）等，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營(yíng)等。
4.5.3  運用假設開(kāi)發(fā)法估算的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤。
4.5.4  預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，宜采用市場(chǎng)法、收益法，并應考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢。
4.5.5  開(kāi)發(fā)利潤應明確計算基數，根據類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目相應的平均利潤率水平來(lái)求取。
4.5.6  運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用現金流量折現的方法；難以采用現金流量折現的方法時(shí)，可采用計算利息的方法。

4.6 基準地價(jià)修正法

4.6.1  運用基準地價(jià)修正法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集有關(guān)基準地價(jià)的資料；
    2  查找估價(jià)對象宗地所在位置的基準地價(jià)；
    3  進(jìn)行土地市場(chǎng)狀況調整；
    4  進(jìn)行土地狀況調整；
    5  求出估價(jià)對象宗地價(jià)格。
4.6.2  進(jìn)行土地市場(chǎng)狀況調整，應將基準地價(jià)在其基準日期的值調整為在價(jià)值日期的值。
    土地市場(chǎng)狀況調整的方法，同市場(chǎng)法中市場(chǎng)狀況調整的方法。
4.6.3  土地狀況調整的內容和方法，同市場(chǎng)法中房地產(chǎn)狀況調整的內容和方法。
4.6.4  運用基準地價(jià)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，宜按當地對基準地價(jià)的有關(guān)規定執行。
 
5 不同估價(jià)目的下的估價(jià)

5.0.1  房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類(lèi)，主要有下列類(lèi)別：
    1  建設用地使用權出讓估價(jià)；
    2  房地產(chǎn)轉讓估價(jià)；
    3  房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估；
    4  房地產(chǎn)抵押估價(jià)；
    5  房地產(chǎn)保險估價(jià)；
    6  房地產(chǎn)稅收估價(jià)；
    7  房地產(chǎn)征收估價(jià)；
    8  房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；
    9  房地產(chǎn)拍賣(mài)估價(jià)；
    10  房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；
    11  房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估；
    12  企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；
    13  房地產(chǎn)糾紛估價(jià)；
    14  其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

5.1 建設用地使用權出讓估價(jià)
5.1.1  建設用地使用權出讓估價(jià)應依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規定進(jìn)行。
5.1.2  建設用地使用權出讓估價(jià)，分為為出讓人確定出讓底價(jià)或補交出讓金等費用服務(wù)的估價(jià)，為有意向取得土地者確定出價(jià)或補交出讓金等費用服務(wù)的估價(jià)。
5.1.3  為出讓人服務(wù)的建設用地使用權出讓估價(jià)，應分清不同出讓方式下的價(jià)格評估，并根據出讓人的需要，明確是評估市場(chǎng)價(jià)值還是出讓底價(jià)、出讓金等。
5.1.4  為有意向取得土地者服務(wù)的建設用地使用權出讓估價(jià)，應根據估價(jià)委托人的需要，明確是評估市場(chǎng)價(jià)值還是投資價(jià)值或最高出價(jià)等。
5.1.5  建設用地使用權出讓估價(jià)可采用市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法、成本法、基準地價(jià)修正法。

5.2 房地產(chǎn)轉讓估價(jià)

5.2.1  房地產(chǎn)轉讓估價(jià)應依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》以及當地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規定進(jìn)行。
5.2.2  房地產(chǎn)轉讓估價(jià)包括建設用地使用權、在建工程、已建成的房屋等房地產(chǎn)轉讓估價(jià)，可評估市場(chǎng)價(jià)值、賣(mài)方要價(jià)、買(mǎi)方出價(jià)等。
5.2.3  房地產(chǎn)轉讓估價(jià)宜采用市場(chǎng)法和收益法，可采用成本法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應采用假設開(kāi)發(fā)法。
5.2.4  以劃撥方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)應符合國家法律、法規的規定，其轉讓價(jià)格評估應另外給出轉讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時(shí)在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。

5.3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估

5.3.1  房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估應依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》以及當地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規定進(jìn)行。
5.3.2  從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應評估市場(chǎng)租金。
    住宅的租賃價(jià)格評估，應執行國家和該類(lèi)住宅所在地城市人民政府規定的租賃政策。
5.3.3  房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估可采用市場(chǎng)法、收益法和成本法。
5.3.4  以營(yíng)利為目的出租劃撥建設用地使用權上的房屋，其租賃價(jià)格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時(shí)在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。

5.4 房地產(chǎn)抵押估價(jià)

5.4.1  房地產(chǎn)抵押估價(jià)應依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當地和其他有關(guān)規定進(jìn)行。
5.4.2  房地產(chǎn)抵押估價(jià)應評估估價(jià)對象在假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值，并應進(jìn)行估價(jià)對象變現能力分析，根據未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和短期強制處分等因素作出相關(guān)風(fēng)險提示。
5.4.3  房地產(chǎn)抵押價(jià)值為假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。法定優(yōu)先受償款是假定在價(jià)值日期實(shí)現抵押權 時(shí)，法律、行政法規規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現 抵押權而發(fā)生的訴訟費用、估價(jià)費用、拍賣(mài)費用、營(yíng)業(yè)稅及其附加等費用和稅金。
    法律、法規規定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值，不應作為抵押估價(jià)對象。
5.4.4  估價(jià)對象的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應選擇下列方式之一評估其抵押價(jià)值：
    1  直接評估在劃撥建設用地使用權狀況下的抵押價(jià)值；
    2  首先評估在假定出讓建設用地使用權狀況下的抵押價(jià)值，然后扣除預計由劃撥建設用地使用權轉變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額。此時(shí)土地使用期限設定為相應用途的法定最高年限，從價(jià)值日期起計。
    上述兩種方式均應在估價(jià)報告中注明預計由劃撥建設用地使用權轉變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額。該款額按照當地政府規定的標準測算；當地政府沒(méi)有規定的，參照類(lèi)似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。
5.4.5  以享受?chē)覂?yōu)惠政策購買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權利人可處分和收益的份額部分的抵押價(jià)值。
5.4.6  以按份共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的抵押價(jià)值。
5.4.7  以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

5.5 房地產(chǎn)保險估價(jià)

5.5.1  房地產(chǎn)保險估價(jià)應依據《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規定進(jìn)行。
5.5.2  房地產(chǎn)保險估價(jià)分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險價(jià)值評估和保險事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評估。
5.5.3  保險價(jià)值應是投保人與保險人訂立保險合同時(shí)作為確定保險金額基礎的保險標的的價(jià)值。
    保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的的實(shí)際投保金額。
5.5.4  房地產(chǎn)投保時(shí)的保險價(jià)值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)法。
5.5.5  房地產(chǎn)投保時(shí)的保險價(jià)值，根據采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。
5.5.6  保險事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評估，應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價(jià)值或損失程度。

5.6 房地產(chǎn)稅收估價(jià)

5.6.1  房地產(chǎn)稅收估價(jià)應按相應稅種為核定其計稅依據提供服務(wù)。
5.6.2  房地產(chǎn)稅收估價(jià)應按相關(guān)稅法具體執行。
5.6.3  房地產(chǎn)稅收估價(jià)宜采用市場(chǎng)價(jià)值標準，并應符合相關(guān)稅法的有關(guān)規定。

5.7 房地產(chǎn)征收估價(jià)
5.7.1  房地產(chǎn)征收估價(jià)分為國有土地上房屋征收評估（簡(jiǎn)稱(chēng)房屋征收評估）和集體所有的土地征收評估（簡(jiǎn)稱(chēng)土地征收評估）。
5.7.2  房屋征收評估應依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》以及當地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規定進(jìn)行。
5.7.3  房屋征收評估分為被征收房屋價(jià)值評估、用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估、被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的臨時(shí)安置費用評估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估。
5.7.4  被征收房屋和用于產(chǎn)權調換房屋的價(jià)值包括房屋及其占用范圍內的土地使用權和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。
    被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值由征收當事人協(xié)商確定或另行評估確定的，被征收房屋價(jià)值不應包括被征收房屋室內裝飾裝修的價(jià)值。
5.7.5  被征收房屋價(jià)值應是在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
    用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值除政府對用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)格有特別規定外，應是在房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值。
5.7.6  土地征收評估應依據《中華人民共和國土地管理法》、相關(guān)法規以及當地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規定進(jìn)行。

5.8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)

5.8.1  房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)應注意分割、合并對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價(jià)值不能簡(jiǎn)單等于各部分房地產(chǎn)價(jià)值之和。
5.8.2  房地產(chǎn)分割估價(jià)應對分割后的各部分房地產(chǎn)分別估價(jià)。
5.8.3  房地產(chǎn)合并估價(jià)應對合并后的整體房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

5.9 房地產(chǎn)拍賣(mài)估價(jià)

5.10.1  房地產(chǎn)拍賣(mài)估價(jià)為確定拍賣(mài)保留價(jià)提供服務(wù)，應依據《中華人民共和國拍賣(mài)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規定進(jìn)行。
5.10.2  房地產(chǎn)拍賣(mài)估價(jià)應區分司法拍賣(mài)估價(jià)和普通拍賣(mài)估價(jià)。
5.10.3  房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)應評估市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)對象為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)并采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的，假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提應為被迫轉讓前提。
5.10.4  房地產(chǎn)普通拍賣(mài)估價(jià)可評估市場(chǎng)價(jià)值、快速變現價(jià)值?？焖僮儸F價(jià)值可在市場(chǎng)價(jià)值的基礎上考慮短期處分（快速變現）因素確定。

5.10 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

5.11.1  房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)分為被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損評估、因損害造成的搬遷費用評估、因損害造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。
5.11.2  被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損評估應把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況。
5.11.3  被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損評估應選用修復成本法、價(jià)差法、收益損失資本化法、賠償實(shí)例比較法等方法進(jìn)行評估。對于其中可修復部分，宜采用修復成本法估算其修復的必要支出及應得利潤為價(jià)值減損額。

5.11 房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估

5.12.1  房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估分為信托物業(yè)狀況評價(jià)、信托物業(yè)市場(chǎng)調研和信托物業(yè)價(jià)值評估。
5.12.2  信托物業(yè)狀況評價(jià)應對信托物業(yè)的實(shí)物狀況和權益狀況進(jìn)行調查、描述、分析和評定并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。信托物業(yè)市場(chǎng)調研應對信托物業(yè)所在地區的經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展 狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及信托物業(yè)自身有關(guān)市場(chǎng)狀況進(jìn)行調查、描述、分析和預測并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。信托物業(yè)價(jià)值評估（簡(jiǎn)稱(chēng)信托物業(yè)估價(jià)）應對信托物業(yè)的 價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

5.12 企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

5.13.1  企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括用房地產(chǎn)作價(jià)出資設立公司或企業(yè)、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量、上市公司關(guān)聯(lián)交易，以及企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、租 賃、出售、改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權轉讓、合并、分立、清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這些估價(jià)首先應了解房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉移，若發(fā)生轉移，則應按相應 的房地產(chǎn)轉讓行為進(jìn)行估價(jià)；其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據原用途是否合法改變，按“維持現狀前提”或“改變用途前提”進(jìn)行估 價(jià)。
5.13.2  企業(yè)在有關(guān)經(jīng)濟活動(dòng)中發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移的，應按房地產(chǎn)轉讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應注意破產(chǎn)清算與抵押物處置類(lèi)似，屬于強制處分、要求在短時(shí)間內變現的特殊情 況；在購買(mǎi)者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類(lèi)似，若不允許改變用途，則購買(mǎi)者的范圍受到一定限制，其評估價(jià)值宜低于市場(chǎng)價(jià)值。
5.13.3  企業(yè)聯(lián)營(yíng)一般不涉及房地產(chǎn)權屬的轉移。企業(yè)聯(lián)營(yíng)中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據具體情況采用收益法、市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法，也可采用成本法。

5.13 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

5.9.1  房地產(chǎn)糾紛估價(jià)應對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補償金額、賠償金額、費用分攤、價(jià)值分配、估價(jià)結果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀(guān)、公正、合理的意見(jiàn)，為和解、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
5.9.2  房地產(chǎn)糾紛估價(jià)應按相應類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。
5.9.3  房地產(chǎn)糾紛估價(jià)應注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據，協(xié)調當事人各方的利益。

5.14 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)

5.14.1  其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)包括辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價(jià)等。
 
6 估價(jià)結果

6.0.1  應在對不同估價(jià)方法的測算結果進(jìn)行校核和比較分析的基礎上合理確定估價(jià)結果。
當不同估價(jià)方法的測算結果之間差異較大時(shí)，應尋找導致差異的原因并消除不合理的差異。
6.0.2  對不同估價(jià)方法的測算結果應做下列檢查：
    1  估價(jià)測算過(guò)程是否有誤；
    2  估價(jià)基礎數據是否正確；
    3  估價(jià)參數選取是否合理；
    4  計算公式選用是否恰當；
    5  不同估價(jià)方法的估價(jià)對象范圍是否一致；
    6  選用的估價(jià)方法是否適用估價(jià)對象和估價(jià)目的；
    7  是否遵循了應遵循的估價(jià)原則；
    8  房地產(chǎn)市場(chǎng)是否為特殊狀況。
6.0.3  在確認所選用的估價(jià)方法的測算結果無(wú)誤之后，應根據具體情況計算求出一個(gè)綜合結果。
6.0.4  在計算求出一個(gè)綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對該結果進(jìn)行適當的調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價(jià)結果。
    當有調整時(shí)，應在估價(jià)報告中明確闡述理由。
 
7 估價(jià)報告

7.0.1  估價(jià)報告應做到下列幾點(diǎn)：
    1  全面性：應完整地反映估價(jià)中涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結論，正文內容和附件資料應齊全、配套；
    2  公正性和客觀(guān)性：應站在中立的立場(chǎng)上對影響估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的因素進(jìn)行客觀(guān)的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據；
    3  準確性和規范性：用詞用語(yǔ)應力求準確、規范，避免使用模棱兩可或易產(chǎn)生誤解的文字，應采用相應專(zhuān)業(yè)明文規定或約定俗成的術(shù)語(yǔ)，對未經(jīng)查實(shí)的事項不得輕率寫(xiě)入，對難以確定的事項應予以說(shuō)明，并描述其對估價(jià)結果可能產(chǎn)生的影響；
    4  概括性：應用簡(jiǎn)潔的文字對估價(jià)中所涉及的內容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應在科學(xué)鑒別與分析的基礎上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達觀(guān)點(diǎn)。
7.0.2  估價(jià)報告應包括下列部分：
    1  封面；
    2  目錄；
    3  致估價(jià)委托人函；
    4  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；
    5  估價(jià)假設和限制條件；
    6  估價(jià)結果報告；
    7  估價(jià)技術(shù)報告；
    8  附件。
    注：估價(jià)技術(shù)報告可不提供給估價(jià)委托人，供房地產(chǎn)估價(jià)機構存檔和有關(guān)管理部門(mén)和行業(yè)組織查閱等。
7.0.3  對于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價(jià)結果報告，均應采用文字說(shuō)明的形式。
7.0.4  估價(jià)報告應記載下列事項：
    1  估價(jià)項目名稱(chēng)；
    2  估價(jià)委托人名稱(chēng)或姓名；
    3  房地產(chǎn)估價(jià)機構名稱(chēng)和住所；
    4  估價(jià)目的；
    5  估價(jià)對象；
    6  價(jià)值日期；
    7  價(jià)值類(lèi)型；
    8  估價(jià)原則；
    9  估價(jià)依據；
    10  估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)、方法和測算過(guò)程；
    11  不同估價(jià)方法的測算結果以及估價(jià)結果及其確定的理由；
    12  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名；
    13  估價(jià)假設和限制條件；
    14  實(shí)地查勘日期；
    15  估價(jià)人員；
    16  附件，應包括估價(jià)委托書(shū)復印件，估價(jià)對象的位置示意圖、外觀(guān)和內部狀況照片、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)照片、權屬證明復印件，估價(jià)中引用的其他專(zhuān)用文件資料，房地產(chǎn)估價(jià)機構的營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)復印件，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊證書(shū)復印件。
7.0.5  估價(jià)報告中應充分描述說(shuō)明估價(jià)對象狀況，包括估價(jià)對象的區位狀況、實(shí)物狀況和權益狀況，其中：
    1  對土地的描述說(shuō)明應包括名稱(chēng)、坐落、四至、面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開(kāi)發(fā)程度、交通條件、外部配套設施、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)、利用現狀、規劃條件、權屬狀況等；
    2  對建筑物的描述說(shuō)明應包括名稱(chēng)、坐落、建筑規模、層數和高度、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀(guān)、建成年月、維護情況、利用現狀、權屬狀況等。
7.0.6  估價(jià)報告中注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應包括下列內容，并應經(jīng)所有參加估價(jià)項目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加估價(jià)項目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得在其上簽名：
    1  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報告中對事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準確的，沒(méi)有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。
    2  估價(jià)報告中的分析、意見(jiàn)和結論是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師獨立、客觀(guān)、公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受到估價(jià)報告中已說(shuō)明的估價(jià)假設和限制條件的限制。
    3  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報告中的估價(jià)對象沒(méi)有（或具體說(shuō)明的）現實(shí)或潛在的利益，也與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有（或具體說(shuō)明的）個(gè)人利益。
    4  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)報告中的估價(jià)對象或估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。
    5  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標準》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)估價(jià)報告。
    6  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)報告中的估價(jià)對象進(jìn)行了（或沒(méi)有進(jìn)行）實(shí)地查勘（若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，應清楚地說(shuō)明其中哪些對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些沒(méi)有對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘）。
    7  沒(méi)有人對估價(jià)報告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助（若有例外，應說(shuō)明提供重要專(zhuān)業(yè)幫助者的姓名或名稱(chēng)和幫助的內容）。
    8  其他需要聲明的事項。
7.0.7  估價(jià)報告應由至少兩名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機構公章才正式生效。在估價(jià)報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的房地產(chǎn)估價(jià)機構對估價(jià)報告的內容和結論依法承擔責任。
 
8 職業(yè)道德

8.0.1  估價(jià)人員和估價(jià)機構應誠實(shí)正直，依法獨立、客觀(guān)、公正估價(jià)，不得作任何虛假的估價(jià)。
8.0.2  估價(jià)人員和估價(jià)機構必須回避與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人或與估價(jià)對象有利益的估價(jià)業(yè)務(wù)。
8.0.3  估價(jià)人員和估價(jià)機構不得承接超出自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)，對于部分超出自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的工作，應聘請具有相應專(zhuān)業(yè)勝任能力的專(zhuān)業(yè)人員或專(zhuān)業(yè)機構提供幫助，并應在估價(jià)報告中披露或說(shuō)明。
8.0.4  估價(jià)人員和估價(jià)機構應勤勉盡責地做好每項估價(jià)工作，包括對估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據的資料進(jìn)行審慎檢查，努力搜集估價(jià)所需資料，對估價(jià)對象進(jìn)行認真的實(shí)地查勘。
8.0.5  估價(jià)人員和估價(jià)機構應妥善保管估價(jià)委托人的文件資料，未經(jīng)估價(jià)委托人書(shū)面同意，不得將估價(jià)委托人的文件資料擅自公開(kāi)或泄漏給他人。
8.0.6  估價(jià)人員和估價(jià)機構應維護估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)，按政府有關(guān)規定向估價(jià)委托人收取費用，不得以迎合估價(jià)委托人不當要求、對自身能力虛假宣傳、貶低同行、惡性低收費、支付回扣等不正當手段承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。
8.0.7  估價(jià)人員和估價(jià)機構不得將資格證書(shū)、資質(zhì)證書(shū)借給他人使用或允許他人以自己名義或冒用他人名義執業(yè)，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報告上簽名、蓋章。
8.0.8  估價(jià)人員和估價(jià)機構應不斷努力學(xué)習專(zhuān)業(yè)知識，積累估價(jià)經(jīng)驗，提高專(zhuān)業(yè)勝任能力。
 
附錄A 估價(jià)報告的規范格式

A.0.1  封面：
    （標題：）房地產(chǎn)估價(jià)報告
    估價(jià)項目名稱(chēng)：（說(shuō)明本估價(jià)項目的全稱(chēng)）
    估價(jià)委托人：（說(shuō)明本估價(jià)項目的委托單位的全稱(chēng)，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名）
    房地產(chǎn)估價(jià)機構：（說(shuō)明本估價(jià)項目的估價(jià)機構的全稱(chēng)）
    注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：（說(shuō)明參加本估價(jià)項目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名）
    價(jià)值日期：
    估價(jià)報告出具日期：（與致估價(jià)委托人函中致函日期一致）
    估價(jià)報告編號：（說(shuō)明本估價(jià)報告在本估價(jià)機構內的編號）

A.0.2  目錄：
    （標題：）目錄
    一、致估價(jià)委托人函
    二、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
    三、估價(jià)假設和限制條件
    四、估價(jià)結果報告
    （一）
    （二）
    …
    五、估價(jià)技術(shù)報告
    （一）
    （二）
    …
    六、附件
    （一）
    （二）
    …

A.0.3  致估價(jià)委托人函：
    （標題：）致估價(jià)委托人函
    致函對象（為估價(jià)委托人的全稱(chēng)）
    致函正文（簡(jiǎn)要說(shuō)明估價(jià)機構接受估價(jià)委托人委托，根據何種估價(jià)目的，遵循公認的估價(jià)原則，按照嚴謹的估價(jià)程序，依據有關(guān)法規、政策和標準，在合理的假設 下，采用何種科學(xué)的估價(jià)方法，對什么估價(jià)對象（名稱(chēng)、坐落、范圍、規模、用途、權屬等）在何時(shí)的何種價(jià)值進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)分析、測算和判斷，估價(jià)結果為多少，以 及有關(guān)的特別提示等）
    致函落款（為估價(jià)機構的全稱(chēng)，并加蓋估價(jià)機構公章，法定代表人或執行合伙人簽名或蓋章）
    致函日期（為致函的年月日）

A.0.4  注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明：
    （標題：）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
    我們根據自己的良好知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：
    1  我們在本估價(jià)報告中對事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準確的，沒(méi)有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。
    2  本估價(jià)報告中的分析、意見(jiàn)和結論是我們獨立、客觀(guān)、公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受到本估價(jià)報告中已說(shuō)明的估價(jià)假設和限制條件的限制。
    3  我們與本估價(jià)報告中的估價(jià)對象沒(méi)有（或具體說(shuō)明的）現實(shí)或潛在的利益，也與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有（或具體說(shuō)明的）個(gè)人利益。
    4  我們對本估價(jià)報告中的估價(jià)對象或估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。
    5  我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標準》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本估價(jià)報告。
    6  我們對本估價(jià)報告中的估價(jià)對象進(jìn)行了（或沒(méi)有進(jìn)行）實(shí)地查勘（若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，應清楚地說(shuō)明其中哪些對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些沒(méi)有對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘）。
    7  沒(méi)有人對本估價(jià)報告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助（若有例外，應說(shuō)明提供重要專(zhuān)業(yè)幫助者的姓名或名稱(chēng)和幫助的內容）。
    8  （其他需要聲明的事項）
    參加本次估價(jià)的所有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（至少兩名）的姓名、注冊號并簽名，不得以印章代替簽名。

A.0.5  估價(jià)假設和限制條件：
    （標題：）估價(jià)假設和限制條件
    （說(shuō)明本次估價(jià)的假設前提，未經(jīng)調查確認或無(wú)法調查確認的資料數據，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報告使用的限制條件）

A.0.6  估價(jià)結果報告：
    （標題：）房地產(chǎn)估價(jià)結果報告
    （一）估價(jià)委托人（說(shuō)明本估價(jià)項目的委托單位的全稱(chēng)、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所）
    （二）房地產(chǎn)估價(jià)機構（說(shuō)明本估價(jià)項目的房地產(chǎn)估價(jià)機構的全稱(chēng)、法定代表人或執行合伙人、住所、估價(jià)資質(zhì)等級和資質(zhì)證書(shū)編號）
    （三）估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應用方向）
    （四）估價(jià)對象（概要說(shuō)明估價(jià)對象的狀況，包括名稱(chēng)、坐落、范圍、規模、用途、交通條件、外部配套設施、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)、利用現狀、權屬狀況等）
    （五）價(jià)值日期（說(shuō)明所評估的價(jià)值對應的年月日及確定的簡(jiǎn)要理由）
    （六）價(jià)值類(lèi)型（說(shuō)明所評估的價(jià)值的名稱(chēng)、定義或內涵）
    （七）估價(jià)原則（說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）
    （八）估價(jià)依據（說(shuō)明本次估價(jià)依據的本房地產(chǎn)估價(jià)規范，國家和地方的有關(guān)法規、政策和標準，估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料，房地產(chǎn)估價(jià)機構、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料）
    （九）估價(jià)方法（說(shuō)明本次估價(jià)采用的方法，包括方法的名稱(chēng)和簡(jiǎn)要定義）
    （十）估價(jià)結果（說(shuō)明本次估價(jià)的不同估價(jià)方法的測算結果和最終的估價(jià)結果，應分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示，應說(shuō)明中國人民銀行公布的價(jià)值日期的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）
    （十一）估價(jià)人員（列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、估價(jià)資格或職稱(chēng)，并由本人簽名）

A.0.7  估價(jià)技術(shù)報告：
    （標題：）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告
    （一）估價(jià)對象描述與分析（有針對性地較詳細說(shuō)明、分析估價(jià)對象的區位狀況、實(shí)物狀況和權益狀況）
    （二）市場(chǎng)背景描述與分析（有針對性地詳細說(shuō)明、分析類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現在和可預見(jiàn)的未來(lái)的市場(chǎng)狀況）
    （三）估價(jià)對象最高最佳利用分析（有針對性地詳細分析、說(shuō)明估價(jià)對象的最高最佳利用）
    （四）估價(jià)方法適用性分析（逐一分析市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法是否適用于估價(jià)對象。對于理論上不適用的，簡(jiǎn)述理由；對于理論上適用但客觀(guān)條件不具備而不能選用的，充分說(shuō)明理由。對于選用的估價(jià)方法，說(shuō)明其名稱(chēng)、簡(jiǎn)要定義和估價(jià)思路）
    （五）估價(jià)測算過(guò)程（較詳細說(shuō)明測算過(guò)程，估價(jià)參數確定等）
    （六）估價(jià)結果確定（說(shuō)明不同估價(jià)方法的測算結果和最終的估價(jià)結果，并較詳細說(shuō)明估價(jià)結果確定的方法和理由）

A.0.8  附件：
    （標題：）附件
    估價(jià)委托書(shū)復印件，估價(jià)對象位置示意圖，估價(jià)對象外觀(guān)和內部狀況照片，估價(jià)對象周?chē)h(huán)境和景觀(guān)照片，估價(jià)對象權屬證明復印件，估價(jià)中引用的其他專(zhuān)用文件資料，房地產(chǎn)估價(jià)機構營(yíng)業(yè)執照復印件，房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)證書(shū)復印件，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書(shū)復印件等。

A.0.9  制作要求：
    估價(jià)報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質(zhì)量。紙張大小應采用A4紙規格。
 
本規范用詞說(shuō)明

1  為便于在執行本規范條文時(shí)區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說(shuō)明如下：
    1）表示很?chē)栏?，非這樣做不可的：
    正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”；
    2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的：
    正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”；
    3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應這樣做的：
    正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；
    4）表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。
2  條文中指明應按其他有關(guān)標準執行時(shí)的寫(xiě)法為：“應符合……的規定”或“應按……執行”。

 

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本文關(guān)鍵詞： 建標〔1999〕48號, 建設部, 國家標準, 房地產(chǎn)估價(jià)規范, 通知