閩政〔2016〕11號《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見(jiàn)》

福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見(jiàn)

閩政〔2016〕11號

各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省人民政府各部門(mén)、各直屬機構，各大企業(yè)，各高等院校：

為貫徹落實(shí)中央和全省經(jīng)濟工作會(huì )議精神，現就化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，提出以下意見(jiàn)：

一、加大合理購房消費支持力度。

居民購買(mǎi)首套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例可按20%執行；為改善居住條件再次購房申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款，符合貸款條件的，可執行最低首付比例30%。金融機構可根據實(shí)際適當下浮個(gè)人住房貸款利率。

各市、縣（區）政府要根據本地實(shí)際制定扶持剛需購房的優(yōu)惠政策，對購買(mǎi)新建商品房可按所繳契稅給予獎勵。

各市、縣（區）政府應當搭建購房服務(wù)平臺，引導房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構發(fā)布庫存房源信息，促進(jìn)購房者與在售項目對接，并結合實(shí)際組織“團購”，由房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)主管部門(mén)簽訂“團購”優(yōu)惠框架協(xié)議，承諾“團購”價(jià)格優(yōu)惠幅度。

加大住房公積金支持力度，各地可通過(guò)“公轉商”貼息貸款和個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化等多種渠道籌措資金。進(jìn)一步做好住房公積金制度擴面工作，把符合條件的農民工、個(gè)體工商戶(hù)逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。在全省全面開(kāi)展住房公積金異地個(gè)人住房貸款，滿(mǎn)足繳存職工回戶(hù)籍地購房需求。

責任單位：各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省住建廳、財政廳、金融辦，人行福州中心支行、福建銀監局

二、支持農民進(jìn)城購房。

各市、縣（區）政府要制定鼓勵農民進(jìn)城購房的政策措施，落實(shí)戶(hù)籍改革方案和居住證制度，進(jìn)一步簡(jiǎn)化農業(yè)轉移人口購房落戶(hù)手續。

對農民工和農民進(jìn)城購買(mǎi)新建商品房的，縣級教育行政部門(mén)憑經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原則上按所在招生片區安排其子女就讀。同時(shí)，各地要做好教育資源統籌，避免“大校額”“大班額”問(wèn)題。

政府可與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合給予農民購房一定比例或一定額度的現金直補。結合造福工程、農村危舊房改造等，對搬遷戶(hù)、危改戶(hù)農民進(jìn)城購房給予財政補助。

責任單位：各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省教育廳、公安廳、財政廳、住建廳、農業(yè)廳等

三、打通庫存轉換通道。

各市、縣（區）政府原則上不再新建公租房，通過(guò)收購庫存商品房或長(cháng)期租賃住房作為公租房。各市、縣（區）政府收購庫存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建設年度計劃，所需資金可從保障性安居工程專(zhuān)項資金中列支。

棚改項目和房屋征收實(shí)行貨幣化安置比例原則上不低于70%。土地被征遷或房屋被征收的農民領(lǐng)取貨幣化安置補償款后，在貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起6個(gè)月內（含6個(gè)月）購買(mǎi)本市、縣新建商品住房的，憑商品住房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記證明、購房款支付憑證和貨幣化安置協(xié)議，由市、縣政府按照購房款（不超過(guò)貨幣化安置補償款總額）的一定比例給予一次性獎勵。

鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)將空置的商品住房改售為租，各市、縣（區）可以根據實(shí)際情況，對其租金收入的應繳已繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅予以一定獎勵。支持發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化、規?；赓U企業(yè)，對于自然人和各類(lèi)機構設立房屋租賃企業(yè)，投資買(mǎi)庫存商品住房經(jīng)營(yíng)房屋出租業(yè)務(wù)的，對企業(yè)三年內所繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅予以適當獎勵。

責任單位：各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省住建廳、財政廳、地稅局、國稅局等

四、優(yōu)化開(kāi)發(fā)用地供應。

各市、縣（區）政府要根據本地商品房庫存情況，合理調控土地供應結構和投放數量。對非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過(guò)于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應。

非住宅庫存去化周期超過(guò)36個(gè)月的市、縣，在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下，允許未開(kāi)發(fā)的非住宅商品房項目用地整體或部分轉型，房地產(chǎn)企業(yè)可向原批準供地的市、縣政府申請土地用途、規劃條件變更，經(jīng)批準后，用于其他產(chǎn)業(yè)項目或符合市場(chǎng)需求項目用途的開(kāi)發(fā)建設。其中，僅限2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉型為商品住宅用地。

商業(yè)辦公用地轉型為商品住宅用地的，應以政府批準改變土地用途的時(shí)間為基準日，根據《國有建設用地使用權出讓評估技術(shù)規范（試行）》評估新、舊用途土地使用權價(jià)格。新用途土地價(jià)格按評估價(jià)與最近一年該縣（市、區）相同土地級別公開(kāi)出讓最高成交價(jià)孰高確定，舊用途土地價(jià)格按評估價(jià)與原成交價(jià)孰低確定，并以二者差價(jià)擬定應補交的土地價(jià)款。

上述結果經(jīng)當地政府土地管理委員會(huì )等土地出讓議事協(xié)調機構研究同意，并公示無(wú)異議后，補簽土地出讓合同，補繳土地出讓金（若最終確定的新用途土地價(jià)格低于原成交價(jià)的，不予退還差價(jià)）。對土地出讓合同明確要求設置集中式商業(yè)，未具體明確商業(yè)分隔比例、形式的項目，在滿(mǎn)足消防等安全條件下，允許集中式商業(yè)用房分割銷(xiāo)售和辦理產(chǎn)權。具體辦法由各地結合實(shí)際制定。

責任單位：各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省國土廳、住建廳、財政廳

五、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級。

支持房地產(chǎn)企業(yè)適應市場(chǎng)需求，調整產(chǎn)品結構，將庫存商品房轉為企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)、眾創(chuàng )空間和旅游、養老、文化地產(chǎn)，并享受?chē)液捅臼∮嘘P(guān)政策優(yōu)惠。

作為旅游設施的產(chǎn)權式（公寓式）酒店在不改變規劃用途和統一經(jīng)營(yíng)管理的情況下，可以分割出售，對于房地產(chǎn)企業(yè)申請預售的，預售許可部門(mén)應當予以辦理預售許可手續；土地、房屋登記機構應當予以辦理土地使用權和房屋產(chǎn)權登記，并在權屬證書(shū)注明：酒店產(chǎn)權為房地產(chǎn)企業(yè)與購買(mǎi)者共有，用途為酒店、不得改變用途。鼓勵開(kāi)發(fā)建設和購買(mǎi)綠色建筑住宅及精裝修商品房項目，具體獎勵辦法由各市、縣政府根據實(shí)際制定。

責任單位：各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省國土廳、住建廳

六、適時(shí)掌握庫存動(dòng)態(tài)。

建立房地產(chǎn)庫存情況月報制度，各縣（市、區）房地產(chǎn)主管部門(mén)向設區市房地產(chǎn)主管部門(mén)報送本縣（市、區）房地產(chǎn)庫存情況及去化周期，各設區市匯總后報省住建廳和國土廳，由省住建廳匯總通報上月全省庫存情況及去化周期排名。

建立全省房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和庫存監測平臺，各級政府要加大財政資金投入，推動(dòng)全省范圍房地產(chǎn)市場(chǎng)管理信息系統在2016年內實(shí)現省、市、縣三級聯(lián)網(wǎng)，并實(shí)現與福建省工程項目建設監管信息系統、土地市場(chǎng)監管信息系統縱橫對接、信息共享。房地產(chǎn)企業(yè)應當按規定時(shí)間和內容要求，在該交易和庫存監測平臺及時(shí)填報房地產(chǎn)項目建設、銷(xiāo)售和庫存情況。

責任單位：各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省住建廳、國土廳、財政廳

七、注意防控市場(chǎng)風(fēng)險。

稅務(wù)部門(mén)應根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，及時(shí)開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)稅負情況調研，對房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率、土地增值稅預征率進(jìn)行調整。

各市、縣（區）要建立政府、房企、銀行、承建商共同參與的風(fēng)險處置合作協(xié)調機制，明確風(fēng)險項目評判標準，排查風(fēng)險項目清單。對已排查出的風(fēng)險項目要按照“分類(lèi)處置”原則，一盤(pán)一策，引導品牌好、實(shí)力強的房地產(chǎn)企業(yè)“接盤(pán)”，采取兼并重組等手段，促進(jìn)風(fēng)險項目建成銷(xiāo)售。

通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)及其相關(guān)聯(lián)債權、債務(wù)和勞動(dòng)力等一并轉讓的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權轉讓不征收營(yíng)業(yè)稅。在合規和風(fēng)險可控的基礎上，銀行機構可對房地產(chǎn)并購項目給予貸款支持。各地要落實(shí)商品房預售資金監管制度，完善監管方式，提高開(kāi)發(fā)資金的流動(dòng)性。

責任單位：各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省住建廳、國土廳、財政廳、地稅局，人行福州中心支行、省國稅局、福建銀監局

八、完善工作協(xié)調機制。

各市、縣（區）政府要承擔化解房地產(chǎn)庫存、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責任。省里建立化解房地產(chǎn)庫存、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)部門(mén)聯(lián)席會(huì )議制度，在省政府領(lǐng)導下，由省住建廳領(lǐng)導擔任聯(lián)席會(huì )議召集人，成員由省教育、民政、財政、國土、農業(yè)、地稅、工商、統計、人行、國稅、銀監等部門(mén)領(lǐng)導組成，定期召開(kāi)會(huì )議，協(xié)調解決問(wèn)題。各市、縣（區）政府要相應建立化解房地產(chǎn)庫存、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作聯(lián)席會(huì )議制度，加強對去庫存工作的組織協(xié)調和落實(shí)。

責任單位：各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省住建廳、教育廳、民政廳、財政廳、國土廳、農業(yè)廳、地稅局、工商局、統計局，人行福州中心支行、省國稅局、福建銀監局

各市、縣（區）政府應根據本意見(jiàn)以及我省《福建省住房和城鄉建設廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（閩八條）和《關(guān)于穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見(jiàn)》（閩建房〔2015〕4號）要求，結合本地實(shí)際一并貫徹執行，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤(pán)一策”原則，制定更具有針對性的實(shí)施意見(jiàn)，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。
 

福建省人民政府

2016年2月17日

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