魯政辦字〔2015〕151號 山東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉型升級實(shí)施方案》的通知

山東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉型升級實(shí)施方案》的通知

魯政辦字〔2015〕151號

各市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機構，各大企業(yè)，各高等院校：

《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉型升級實(shí)施方案》已經(jīng)省政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。
 

山東省人民政府辦公廳

2015年9月1日
 

山東省房地產(chǎn)業(yè)轉型升級實(shí)施方案

為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級，建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(cháng)效機制，制定本實(shí)施方案。

一、產(chǎn)業(yè)現狀

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，在省委、省政府正確領(lǐng)導下，我省房地產(chǎn)業(yè)保持平穩健康發(fā)展，取得重要階段性成果，為經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展做出了積極貢獻。

(一)產(chǎn)業(yè)規模居全國前列。2014年，全省商品房施工面積5.45億平方米，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5818億元，分別居全國第2、第4位；銷(xiāo)售商品房9180萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售額4880億元，分別居全國第3、第4位；實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)增加值2551億元，占地區生產(chǎn)總值的4.3%，居全國第4位。城鎮居民人均住房建筑面積37.3平方米。

(二)產(chǎn)業(yè)體系比較完善。2014年，我省房地產(chǎn)業(yè)共吸納從業(yè)人員73.3萬(wàn)人，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入6350億元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)8119家，竣工商品房7787萬(wàn)平方米；物業(yè)服務(wù)企業(yè)6814家，管理住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、學(xué)校、醫院等12.5億平方米；房地產(chǎn)經(jīng)紀、估價(jià)等中介企業(yè)9873家，促成居民和企業(yè)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押房產(chǎn)等交易額3000多億元。

(三)市場(chǎng)總體平穩健康。全省各地結合實(shí)際，認真落實(shí)國家各個(gè)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，基本做到了開(kāi)發(fā)規模、房?jì)r(jià)水平與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展需求、居民承受能力相適應，市場(chǎng)運行沒(méi)有大起大落，總體上保持了平穩健康的發(fā)展態(tài)勢。2014年，全省商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格每平方米5316元，比全國平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城鎮居民年人均可支配收入29222元計算，房?jì)r(jià)收入比為6.67，處于國際公認的6-8的合理區間內。

(四)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎良好。作為全國首批住宅產(chǎn)業(yè)現代化試點(diǎn)省份，我省住宅產(chǎn)業(yè)現代化工作取得一定成效。目前全省擁有1個(gè)國家級綜合試點(diǎn)城市(濟南)、8個(gè)國家級住宅產(chǎn)業(yè)化基地，183個(gè)開(kāi)發(fā)項目通過(guò)A級住宅性能認定，47個(gè)小區入選國家康居示范項目，40個(gè)項目獲全國房地產(chǎn)行業(yè)最高獎———“廣廈獎”，數量均居全國第一。500余家開(kāi)發(fā)企業(yè)參與保障性安居工程和農村新型社區建設，為改善城鎮中低收入居民和農民居住條件做出了積極貢獻。

(五)對地方財政貢獻突出。“十五”以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)提供的地稅收入年均遞增30%以上，2014年達到969億元，占全省地稅收入的27%，在服務(wù)業(yè)中居首位，還帶動(dòng)了建筑、建材、金融、商業(yè)、物流、家具、家電等幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2014年，全省房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金525億元，繳納城市基礎設施配套費221億元，有力促進(jìn)了城市建設和發(fā)展。

與促進(jìn)新型城鎮化、推動(dòng)經(jīng)濟社會(huì )協(xié)調發(fā)展、實(shí)現轉型升級新跨越的要求相比，我省房地產(chǎn)業(yè)還存在以下突出問(wèn)題和不足：一是商品房庫存偏高，截至2014年年底，全省商品房庫存1.6億平方米，去庫存化周期達到27.3個(gè)月；二是產(chǎn)業(yè)集中度偏低，龍頭企業(yè)實(shí)力弱，缺乏知名品牌企業(yè)，全國開(kāi)發(fā)、物業(yè)企業(yè)百強中均只有1家；三是產(chǎn)品結構不合理，居住地產(chǎn)比重偏大，商業(yè)地產(chǎn)供應過(guò)剩，工業(yè)、物流、養老、旅游等跨界地產(chǎn)比重偏低；四是資本運營(yíng)能力差，企業(yè)自有資金少，融資能力低，沒(méi)有一家直接發(fā)行上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

二、思路目標

(一)總體思路。深入學(xué)習貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中全會(huì )精神，深入學(xué)習貫徹習近平總書(shū)記系列重要講話(huà)精神，適應經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，順應新型工業(yè)化、信息化、城鎮化、綠色化、農業(yè)現代化同步發(fā)展的大趨勢，堅持以人為本，滿(mǎn)足人民群眾的居住需求，整合提升開(kāi)發(fā)行業(yè)，做大做優(yōu)物業(yè)行業(yè)，規范發(fā)展中介行業(yè)，不斷提高產(chǎn)業(yè)的綠色化、智能化、精細化水平，不斷提高產(chǎn)品的耐久期、舒適度、便利性，不斷提高企業(yè)的規?；?、專(zhuān)業(yè)化、品牌化程度，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制。

(二)基本原則。

1.堅持協(xié)調發(fā)展，致力于提高質(zhì)量效益，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對擴內需、穩增長(cháng)、調結構、改善城市環(huán)境的帶動(dòng)作用。

2.堅持和諧發(fā)展，致力于實(shí)現“住有所居”，更加注重住房保障和住宅品質(zhì)，努力滿(mǎn)足新型城鎮化發(fā)展需要，滿(mǎn)足不同區域、不同層次居民的多元化住房需求。

3.堅持配套發(fā)展，致力于改善公共服務(wù)?；A教育(中小學(xué)、幼兒園)、醫療衛生、養老服務(wù)、文化體育、社區管理等設施配套，與住房“同步規劃、同步建設、同步交付使用”。

4.堅持綠色發(fā)展，致力于推進(jìn)建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現代化，更加注重節地、節能、節水、節材和環(huán)境保護，帶動(dòng)綠色建筑發(fā)展和低碳社區、低碳城市建設。

5.堅持創(chuàng )新發(fā)展，致力于增強行業(yè)活力，更加注重體制創(chuàng )新、機制創(chuàng )新、管理創(chuàng )新，加快推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng )新、技術(shù)創(chuàng )新、商業(yè)模式創(chuàng )新，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展。

(三)發(fā)展目標。住宅品質(zhì)明顯提升，產(chǎn)業(yè)結構明顯優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)集中度明顯提高，主要經(jīng)濟指標居全國前列。2015-2020年，每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持在6000億元左右，商品房銷(xiāo)售面積保持在1億平方米左右，物業(yè)管理面積年均增長(cháng)7%左右。到2017年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區生產(chǎn)總值的比重達到4.5%左右，提供地稅收入1100億元左右；到2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區生產(chǎn)總值的比重達到5%左右，提供地稅收入1200億元左右。

三、實(shí)施路徑

(一)加快轉變房地產(chǎn)供應和消費模式，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

1.適應市場(chǎng)需求，優(yōu)化商品房供應結構。著(zhù)眼于促進(jìn)產(chǎn)城融合、繁榮發(fā)展服務(wù)業(yè)，轉變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，適度降低商品住宅供應比重，由相對單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉變，積極發(fā)展跨界地產(chǎn)。

(1)工業(yè)地產(chǎn)：主要在開(kāi)發(fā)區、工業(yè)園區內獲取工業(yè)用地，投資建設道路、管線(xiàn)、綠化等基礎設施和廠(chǎng)房、倉庫、研發(fā)基地等房屋建筑，以租賃、轉讓或合資、合作方式獲得投資回報。

(2)創(chuàng )業(yè)工場(chǎng)：適應大眾創(chuàng )業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng )新特別是“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)的需求，為小微企業(yè)、自由職業(yè)者、創(chuàng )業(yè)者開(kāi)發(fā)建設條件便利、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工作生活場(chǎng)所，如創(chuàng )客空間、SOHO(辦公居住一體化)、LOFT(靈活布局開(kāi)敞空間)、電商用房(辦公倉儲加工物流一體化)等，促進(jìn)技術(shù)創(chuàng )新、知識分享、創(chuàng )意交流、協(xié)同創(chuàng )造。其中，對有前景的創(chuàng )業(yè)團隊可以房?jì)r(jià)、房租作價(jià)折算為股權。

(3)養老地產(chǎn)：針對日益擴大的養老需求，開(kāi)發(fā)建設集居住、服務(wù)、商業(yè)、醫療護理、休憩娛樂(lè )等功能于一體的綜合性養老社區，在普通商品房小區配建“老少居”、“老人房”、養老公寓，在已建成小區中插建、改建日間照料中心等養老服務(wù)設施。

(4)旅游地產(chǎn)：針對迅速升溫的旅游需求，依托或營(yíng)造獨特旅游資源，開(kāi)發(fā)建設涵蓋住宿(普通酒店、分時(shí)度假酒店、第二居所)、觀(guān)光游覽、休閑度假、會(huì )議接待等功能的綜合性地產(chǎn)項目。

(5)教育、文化、體育地產(chǎn)：針對教育、文化、體育等需求，依托或營(yíng)造中小學(xué)和高等院校、歷史文化街區和公共文化設施、體育場(chǎng)館和訓練基地，開(kāi)發(fā)建設居住與基礎教育、高等教育、文化體驗、運動(dòng)健身、旅游商貿等功能復合型地產(chǎn)項目。

(6)物流地產(chǎn)：選擇合適地點(diǎn)，投資建設物流倉庫、配送中心、分撥中心等現代物流設施，租賃、轉讓給物流企業(yè)并提供物業(yè)管理、信息服務(wù)，帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集。

(7)商務(wù)地產(chǎn)：主動(dòng)與制造業(yè)、商貿流通業(yè)、咨詢(xún)服務(wù)業(yè)等大中型企業(yè)溝通對接，定向開(kāi)發(fā)建設寫(xiě)字樓，或面向小微企業(yè)招商、招租，促進(jìn)總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟發(fā)展。

(8)城市綜合體：根據經(jīng)濟發(fā)展水平和城市規模，在合適區位開(kāi)發(fā)建設集購物、娛樂(lè )、餐飲、辦公、居住等功能為一體的城市綜合體，為服務(wù)業(yè)發(fā)展提供載體和空間。

2.實(shí)行供需雙向調節，努力消化庫存商品房。根據市場(chǎng)供求變化，實(shí)行供需雙向調節，分不同區域、不同城市、不同區位、不同類(lèi)型，因癥施治、精準調控，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，堅決防止大起大落。

(1)控制商品房供應規模?？茖W(xué)編制住房建設規劃和年度計劃，有序控制土地投放和開(kāi)發(fā)項目建設進(jìn)度，精心研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉換方案。

(2)促進(jìn)住房合理消費。落實(shí)國家金融、稅收、住房公積金等政策，適當提高公積金貸款額度，加強輿論引導，增強購房者的支付能力和信心?；钴S住房二級市場(chǎng)，促進(jìn)剛性需求和改善性需求有效釋放。

(3)打通保障房和商品房通道。提高棚戶(hù)區改造貨幣化安置比重，提高國有土地上房屋征收貨幣補償比重，引導被安置居民選購合適的商品房。提高公共租賃住房發(fā)放租賃補貼比重，政府原則上不再直接投資集中建設公共租賃住房，確實(shí)需要的，收購符合條件的中小套型商品房或在商品房小區中配建。

(4)滿(mǎn)足農村轉移人口住房需求。適應我省就地就近城鎮化發(fā)展特點(diǎn)，瞄準農村市場(chǎng)，重點(diǎn)面向已在城鎮穩定就業(yè)的農村轉移人口，提供或改造符合其需求的商品住房，突出完善教育、醫療、社區服務(wù)設施，加快中小城市及小城鎮去庫存化進(jìn)程。

(5)改善農村教師和醫護人員工作生活條件。各地可在農村中小學(xué)、鄉鎮衛生院駐地或附近，由政府收購或租用合適的商品房，用作在崗教師、支教教師、頂崗實(shí)習師范生和在崗醫護人員周轉宿舍，租金標準可參照當地公共租賃住房政策執行；鼓勵在編在崗的農村教師和鄉鎮衛生院醫護人員在縣城(縣級市、區政府駐地)購買(mǎi)商品房，可由當地教育、衛生計生部門(mén)組織，以?xún)?yōu)惠價(jià)格共同購買(mǎi)。

(6)創(chuàng )新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠(chǎng)房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)(輕加工研發(fā)型)地產(chǎn)、“創(chuàng )客空間(會(huì )議室+實(shí)驗室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，實(shí)現消化商品房庫存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏(yíng)。對長(cháng)期滯銷(xiāo)且符合條件的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓，可由政府收購或長(cháng)期租用，改造為中小學(xué)、幼兒園用房，緩解“上學(xué)難”、“入托難”問(wèn)題。允許創(chuàng )意、設計、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者，將住宅、公寓登記注冊為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

3.完善各類(lèi)配套設施，提高住房消費吸引力。各地要本著(zhù)均衡布局、方便群眾的原則，完善城鎮基礎教育(中小學(xué)、幼兒園)、醫療衛生、養老服務(wù)、文化體育、社區管理等公共服務(wù)設施建設規劃，將上述各類(lèi)設施的配建規模、標準落實(shí)到每個(gè)新建住宅小區和棚戶(hù)區改造項目中，在規劃條件和開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)予以載明。未按規劃條件和建設條件意見(jiàn)書(shū)要求完成配套建設、不能同步交付使用的項目，住房城鄉建設部門(mén)不予辦理竣工綜合驗收備案，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機構不予受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請。突出落實(shí)中小學(xué)配建要求，解決好城鎮中小學(xué)“大班額”問(wèn)題。已建成小區因開(kāi)發(fā)企業(yè)原因未達到配建要求的，責成開(kāi)發(fā)企業(yè)在2017年年底前完成，否則記入不良信用記錄，重新核定開(kāi)發(fā)資質(zhì)，限制或停止其承接新的開(kāi)發(fā)項目；違反規劃在中小學(xué)用地上進(jìn)行違法建設的，責令拆除，限期按規劃要求完成中小學(xué)建設。

4.轉變房屋消費模式，發(fā)展房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。引導城鎮新就業(yè)人員樹(shù)立“先租后買(mǎi)、先小后大、逐步改善”的住房觀(guān)念，促進(jìn)住房梯度消費。把房產(chǎn)租賃作為重點(diǎn)行業(yè)來(lái)培育，大力盤(pán)活閑置住房，努力降低房屋空置率，促進(jìn)勞動(dòng)力自由流動(dòng)，減輕青年人購房壓力。培育專(zhuān)業(yè)化、規?；淖》孔赓U經(jīng)營(yíng)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)，為城市流動(dòng)人口尤其是外來(lái)創(chuàng )業(yè)、務(wù)工人員提供穩定居所。支持開(kāi)發(fā)企業(yè)租售并舉，鼓勵在新建商品房項目中長(cháng)期持有部分房源對外出租，鼓勵劃撥資產(chǎn)或投資興辦住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)，鼓勵與住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)長(cháng)期戰略合作。鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)長(cháng)期持有工業(yè)、物流、商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)和養老、旅游、體育等設施，向社會(huì )提供租賃和運營(yíng)服務(wù)。積極開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，拓寬社會(huì )投資渠道，擴大開(kāi)發(fā)企業(yè)和住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資規模；鼓勵有房居民或開(kāi)發(fā)商將自有房產(chǎn)作價(jià)購買(mǎi)基金，獲得長(cháng)期穩定收益，同時(shí)多渠道增加租賃房源。允許機關(guān)事業(yè)單位以租賃方式解決辦公用房缺口。

5.提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)和諧社區建設。繼續鼓勵社會(huì )投資興辦物業(yè)企業(yè)，鼓勵大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)自營(yíng)物業(yè)企業(yè)、自管開(kāi)發(fā)項目，為購房業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)延伸服務(wù)，強化自身品牌效應。新竣工商品房項目全部實(shí)行物業(yè)管理，引導農村新型社區開(kāi)展物業(yè)管理。充分發(fā)揮行政和市場(chǎng)的作用，對1995年前建成的城鎮和工礦區老舊住宅小區全面開(kāi)展整治改造，用5年時(shí)間基本完成整治改造任務(wù)，實(shí)現物業(yè)管理全覆蓋，切實(shí)解決棄管小區居民生活環(huán)境惡化問(wèn)題。與基層組織建設、社區建設、社區管理密切結合，充分發(fā)揮街道辦事處、社區居委會(huì )對物業(yè)管理的指導監督作用，合力構建和諧社區。以城市或市轄區為單元，發(fā)展樓宇自控、公用設備、房屋修繕等專(zhuān)業(yè)服務(wù)；運用局域網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、手機客戶(hù)端(APP)等現代信息技術(shù)，提高物業(yè)服務(wù)效率；引導物業(yè)企業(yè)發(fā)展代購代辦、老人陪護、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、信息化、多元化。

6.規范房地產(chǎn)中介服務(wù)，提升行業(yè)信譽(yù)和整體實(shí)力。引進(jìn)高端人才或顧問(wèn)團隊，培育發(fā)展我省的房地產(chǎn)咨詢(xún)先進(jìn)企業(yè)，為開(kāi)發(fā)行業(yè)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)調研、開(kāi)發(fā)項目可行性研究及策劃等專(zhuān)業(yè)服務(wù)，從源頭上增強開(kāi)發(fā)項目的前瞻性、差異性、適應性。發(fā)展品牌型、規?；?、跨區域的房地產(chǎn)估價(jià)機構，加強估價(jià)師隊伍建設，通過(guò)抽查、互審等方式提高估價(jià)報告質(zhì)量，為委托人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。全面實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案制度，加強經(jīng)紀人、經(jīng)紀人協(xié)理登記和信用管理，依法嚴肅查處違規售房、“黑中介”等行為，支持實(shí)力強、信譽(yù)好的經(jīng)紀機構擴大服務(wù)規模、創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)方式，活躍商品房、二手房和房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。

(二)加快轉變住房建造模式，推進(jìn)建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現代化。

1.發(fā)展節能環(huán)保型住宅。把建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現代化作為提升住宅品質(zhì)、節約資源能源、培育新興產(chǎn)業(yè)的重要途徑，大力發(fā)展省地節能環(huán)保型住宅，發(fā)展綠色建筑。抓住標準編制、前端訂制、終端應用三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節，采用系統化組織、規?；喼?、工業(yè)化生產(chǎn)方式，打造新型住宅產(chǎn)業(yè)鏈。加強政府引導，以各類(lèi)保障性住房為突破口，充分運用“廣廈獎”、國家康居示范工程、住宅性能認定等引導機制，提高產(chǎn)業(yè)化方式建造住宅的比例。

2.推進(jìn)住宅設計標準化。針對住宅建筑層高、開(kāi)間、進(jìn)深、廚衛等，研究編制和推廣實(shí)施全省統一的設計標準，建立完善建筑結構與構件、部品協(xié)調一致的模數體系，為住宅構件和部品工廠(chǎng)化生產(chǎn)、規?；瘧玫於ɑA。針對建設公共租賃房、棚改安置房、普通商品房的需要，研究編制不同面積的住宅建筑標準圖集，提高設計和施工效率，推動(dòng)住房建設訂單化、批量化。

3.推進(jìn)住宅部品通用化。以住宅建筑設計標準特別是模數體系為依據，組織編制住宅部品地方標準并定期發(fā)布推薦目錄，引導部品生產(chǎn)企業(yè)系列開(kāi)發(fā)、規模生產(chǎn)、配套供應與多種住宅建筑銜接通用的部品。以太陽(yáng)能光熱光電、地源熱泵、節能門(mén)窗、低輻射鍍膜玻璃、輕質(zhì)建材、供熱計量溫控、節能保溫與結構一體化、整體廚衛為重點(diǎn)，以骨干企業(yè)為依托，擴大產(chǎn)能和市場(chǎng)份額，搶占全國建筑節能環(huán)保技術(shù)和產(chǎn)品制高點(diǎn)。

4.推進(jìn)住宅施工裝配化。加快推廣裝配式鋼筋混凝土、鋼結構、輕鋼結構等新型建筑結構體系。大力發(fā)展新型建筑構件生產(chǎn)企業(yè)，預制墻板、樓板、梁柱、樓梯、陽(yáng)臺等建筑構件，大幅度提高住宅施工裝配化程度，逐步將露天作業(yè)、現場(chǎng)澆筑向工廠(chǎng)化訂制、專(zhuān)業(yè)化裝配轉變。

5.推進(jìn)土建裝修一體化。引導開(kāi)發(fā)企業(yè)從委托設計入手，組織實(shí)施土建裝修一體化，建設銷(xiāo)售成品住房，避免施工過(guò)程中的拆改，避免業(yè)主購房后二次裝修造成的材料浪費、環(huán)境污染和安全隱患。研究制定地方強制性技術(shù)標準，2017年設區城市新建高層住宅實(shí)行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。對全裝修商品住宅，在銷(xiāo)售時(shí)實(shí)行毛坯房和裝修分別計價(jià)，分別開(kāi)發(fā)票，分別納稅。

6.推進(jìn)技術(shù)應用集成化。指導開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合運用節地、節能、節水、節材、環(huán)保、低碳和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，充分發(fā)揮技術(shù)集成作用，建設綠色建筑、智能家居、智慧社區。積極推廣百年住宅體系，提高住宅的安全性和耐久性。增強住宅內部空間設置的靈活性和自主性，為購房者在入住前進(jìn)行個(gè)性設計、選擇菜單化裝修提供前提條件。將建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)化技術(shù)應用納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目初步設計審查內容，在施工圖設計審查階段嚴格把關(guān)。

7.推進(jìn)住宅建設標準城鄉一體化。在農村新房建設和危房改造中，落實(shí)抗震設防標準，提高防震抗震能力。堅持城鄉一體化發(fā)展理念，在住宅建設的規劃、設計、施工、管理等方面逐步做到標準基本一致，率先在農村新型社區建設中推行；按城市標準配套建設給排水、燃氣、熱力、污水和垃圾處理等設施。

8.加快信息技術(shù)推廣應用。大力開(kāi)展基于建筑信息模型(BIM)技術(shù)下的標準化建筑構件和部品數據庫建設，積極運用物聯(lián)網(wǎng)、地理信息系統(GIS)、大數據、云平臺等技術(shù)，以住宅開(kāi)發(fā)為主體，著(zhù)手構建覆蓋建筑設計、構件和部品生產(chǎn)、運輸、施工、監理、驗收、物業(yè)管理全過(guò)程的信息系統，推動(dòng)住宅建造和管理智能化。

(三)加快轉變房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式，增強市場(chǎng)競爭力。

1.加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團。按照“扶大、扶優(yōu)、扶強”的原則，以我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)50強、物業(yè)服務(wù)30強、中介服務(wù)10強企業(yè)為依托，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團，向專(zhuān)業(yè)化、規?；?、品牌化方向發(fā)展。鼓勵和支持省管?chē)衅髽I(yè)興辦的房地產(chǎn)公司，加快重組整合，培育在全國有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)集團。推動(dòng)骨干物業(yè)企業(yè)與大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)建立長(cháng)期合作關(guān)系，大型房地產(chǎn)項目、機關(guān)和學(xué)校等公共服務(wù)機構的物業(yè)管理招標向骨干物業(yè)企業(yè)傾斜。引導開(kāi)發(fā)、物業(yè)、中介骨干企業(yè)開(kāi)展技術(shù)創(chuàng )新、產(chǎn)品創(chuàng )新、管理創(chuàng )新，增強核心競爭力，積極參與全國房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭。

2.推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工企業(yè)戰略協(xié)作。鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)與省內骨干建筑企業(yè)結成戰略合作伙伴，進(jìn)行深度合作，提前介入開(kāi)發(fā)項目，對結構體系、部品選擇、技術(shù)應用等予以全面優(yōu)化，縮短工期，降低成本，更好地保證項目質(zhì)量、安全和使用功能，提高綜合效益。鼓勵省內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)50強、建筑業(yè)50強企業(yè)間強強聯(lián)合，攜手開(kāi)拓市場(chǎng)，共同做大做強。

3.積極組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。以大型骨干房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為龍頭，以建筑設計、技術(shù)研發(fā)、建筑施工、裝飾裝修、部品生產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)和科研單位為依托，組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，著(zhù)力增強技術(shù)集成和產(chǎn)品研發(fā)能力，發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)縱向一體化的集聚效應。住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟龍頭企業(yè)或部品骨干企業(yè)所在城市，應建立相應規模的住宅產(chǎn)業(yè)園區，為技術(shù)研發(fā)、構件和部品生產(chǎn)提供載體。

四、保障措施

(一)強化政府引導和市場(chǎng)監管。各市縣要組織編制《住房建設規劃(2016-2020年)》，合理確定開(kāi)發(fā)總量、用地供應量和供應結構，防止商品房階段性供應過(guò)剩。根據土地利用總體規劃和住房建設規劃，提出3-5年的開(kāi)發(fā)項目，納入開(kāi)發(fā)項目庫和年度開(kāi)發(fā)計劃，作為土地出讓的依據。全面實(shí)行房地產(chǎn)交易信息日報制度，定期研究分析房地產(chǎn)運行情況，因地制宜，因時(shí)制宜，對癥施策，精準調控。全面落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)、商品房預售許可(商品房現售備案)及預售資金監管、開(kāi)發(fā)項目竣工綜合驗收備案三項制度，健全貫穿商品房開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售全過(guò)程的監管體系。盡快實(shí)現房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽全覆蓋，全面實(shí)行商品房預售資金監管和二手房交易資金監管，保障當事人合法權益，維護社會(huì )穩定。加強監督檢查，依法查處擾亂市場(chǎng)秩序、侵害群眾利益的行為，加大對違法違規行為的處罰力度和市場(chǎng)清出力度。

(二)改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應管理。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓前，由國土資源、城鄉規劃、住房城鄉建設主管部門(mén)共同制定擬供地塊出讓方案。全面落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)制度，由住房城鄉建設部門(mén)對開(kāi)發(fā)項目的建設周期、基礎和公用設施配套、保障性住房配建、住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)應用等提出明確要求，作為相應擬出讓地塊的出讓條件，并負責在后期項目建設中嚴格監督落實(shí)。

(三)提高房地產(chǎn)項目行政審批效率。結合深化行政審批制度改革，全面清理制約住房消費和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策規定。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)精簡(jiǎn)審批事項規范中介服務(wù)實(shí)行企業(yè)投資項目網(wǎng)上并聯(lián)核準制度工作方案的通知》(國辦發(fā)〔2014〕59號)等有關(guān)規定，推行并聯(lián)審批，縮短審批時(shí)限，提高工作效率。除政府和國有及國有控股企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目外，開(kāi)發(fā)企業(yè)可自主選擇符合資質(zhì)條件的施工企業(yè)，簽訂施工合同后到住房城鄉建設部門(mén)備案。研究制定合理的物業(yè)收費標準和稅收扶持政策，規范政府采購物業(yè)管理項目的招投標。

(四)扶持房地產(chǎn)骨干企業(yè)做大做強。支持開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求，對資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營(yíng)的骨干企業(yè)在授信額度、質(zhì)押融資、債券融資等方面給予支持。就建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現代化、物業(yè)管理信息化等新技術(shù)，組織開(kāi)展研討交流活動(dòng)。支持具備條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)和住宅部品企業(yè)，通過(guò)主板市場(chǎng)或“新三板”上市。開(kāi)發(fā)、物業(yè)企業(yè)在省內異地開(kāi)展業(yè)務(wù)的，可以不再新設立獨立法人資格的子公司，在項目所在地以分公司名義辦理項目審批手續、設立銀行賬號、交納有關(guān)稅費。在土地出讓金和基礎設施配套費繳納方式、商品房預售許可和資金監管等方面，對骨干企業(yè)予以?xún)A斜和扶持。

(五)發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用。協(xié)會(huì )要當好政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶，深入了解企業(yè)訴求、維護行業(yè)權益、推動(dòng)行業(yè)自律，重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)信用體系建設，組織企業(yè)之間的橫向、縱向商務(wù)和技術(shù)交流，組織產(chǎn)學(xué)研合作，開(kāi)展開(kāi)發(fā)、物業(yè)、中介行業(yè)測評，開(kāi)展先進(jìn)技術(shù)、住宅部品、示范項目、優(yōu)秀企業(yè)家等推介活動(dòng)，組織從業(yè)人員教育培訓，推動(dòng)行業(yè)整體素質(zhì)不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)轉型升級夯實(shí)基礎。

(六)優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。加大人才培養力度，積極推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與職業(yè)院校合作，培養物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才；公辦或民辦職業(yè)院校設置企業(yè)急缺專(zhuān)業(yè)的，提倡用人企業(yè)給予資金支持，政府可給予一定補助。及時(shí)清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監管資金等，無(wú)法律法規明確規定的要堅決取消，收費標準過(guò)高的要適當降低。優(yōu)化房地產(chǎn)收費征收模式，緩解企業(yè)在項目運作前期過(guò)重的資金壓力。抓緊開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評價(jià)工作，對信用等級高的企業(yè)，可以視情況緩收、減收、免收有關(guān)保證金?？陀^(guān)公正搞好輿論宣傳，在全社會(huì )大力普及房地產(chǎn)法律知識，增強契約精神，為房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展營(yíng)造良好環(huán)境。

抄送：省委各部門(mén)，省人大常委會(huì )辦公廳，省政協(xié)辦公廳，省法院，省檢察院，濟南軍區，省軍區。各民主黨派省委。
 

山東省人民政府辦公廳

2015年9月6日

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