2015年土地增值稅清繳:由靈活收繳變重點(diǎn)清繳

《經(jīng)濟參考報》記者獨家獲悉，在國稅總局要求下，2014年多地掀起土地增值稅清算潮，清算比例高達80%至90%，清繳力度空前。而在2015年，土地增值稅清算風(fēng)暴仍將繼續。 業(yè)內人士表示，長(cháng)期以來(lái)靈活收繳的土地增值稅，現階段已成為地方重點(diǎn)清繳項目，對于資金較充足的房企影響并不大，但對于大多數需要補充現金流的中小房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。

《經(jīng)濟參考報》記者從權威渠道獲悉，自2014年起，國家稅務(wù)總局便要求各地加大土地增值稅清算力度，僅東部某省清算入庫稅額約是2013年的兩倍有余。此外，南京方面，2014年度共清算審核121個(gè)項目，清算補繳稅款2.3億元。開(kāi)封方面，2014年共清算審核37個(gè)項目，完成清算計劃的132%，清算補繳稅款7177萬(wàn)元，同比增加1703%。汕頭更是成立了48個(gè)清算小組專(zhuān)門(mén)進(jìn)行土地增值稅清算，使土地增值稅實(shí)現42.3%的增長(cháng)。新疆哈密地區，2014年土地增值稅征收入庫1.63億元，同比增長(cháng)216%。

對此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉對《經(jīng)濟參考報》記者表示，作為地方稅種的土地增值稅由于征收條件較為靈活，因此在前幾年地方財政收入較好之時(shí)，收繳工作一直處于靈活操作狀態(tài)。但近兩年來(lái)看，一方面國家加大了督查力度，另一方面，土地出讓收入下滑，地方財政收緊，地方政府加大土地增值稅清繳也是無(wú)奈之舉。

一位地市級房管局負責人表示，過(guò)去多少會(huì )根據當年財政收入水平視情況收繳，有時(shí)還能給房企開(kāi)個(gè)綠燈，但自從去年開(kāi)始，稅務(wù)部門(mén)便完全按照超額累進(jìn)稅率分級征收，甚至有的項目進(jìn)行提前清繳。

事實(shí)上，上市房企張江高科此前發(fā)布“關(guān)于會(huì )計估計變更的公告”指出，為了能提供更穩健的會(huì )計信息，公司擬對土地增值稅計提比例進(jìn)行會(huì )計估計變更，通過(guò)對歷年一手房銷(xiāo)售項目進(jìn)行土地增值稅清算稅負測算后，預計計提土地增值稅稅額在2.4億元至3.2億元區間，預計將減少2014年度當期凈利1.7億元至2.4億元區間。

值得一提的是，2011年至2013年，張江高科凈利潤分別為4.67億元、3.70億元、3.72億元。以在2014年弱市下，張江高科凈利潤仍能達到三年平均值計算，多計提土地增值稅部分將占到當期凈利潤的42%至59%。

一位上市房企副總裁在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，土地增值稅政策對大型房企而言影響相對有限，但以往用于合理避稅的手段現階段難以為繼，那些缺乏良好財務(wù)規劃、依賴(lài)土地升值獲利的中小型房企，將面臨嚴重沖擊。

張大偉也認為，加大清繳力度將使依賴(lài)該部分資金以補充現金流的中小房企在2015年日子更難過(guò)。wind數據顯示，截至目前，按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，滬深兩市已經(jīng)有27家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司公布了2014年年報，27家地產(chǎn)類(lèi)上市公司共實(shí)現經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流凈額-162億元，較2013年同期的-75億元進(jìn)一步減少了87億元。截至報告期末，上述27家上市公司現金及現金等價(jià)物凈增加額為41億元，較2013年的139億元減少了98億元。

此外，就全部上市房企來(lái)看，截至2014年第三季度，在144家上市房企中，僅45家經(jīng)營(yíng)性現金流為正，其中，萬(wàn)科一家超過(guò)100億元，金投銀泰、西藏城投超過(guò)10億，23家房企僅超1億元，剩余19家經(jīng)營(yíng)性現金流僅千萬(wàn)元甚至不足百萬(wàn)元，其余99家房企更是為負。

雖然2014年土地增值稅已開(kāi)展了部分集中清繳工作，但據記者了解，2015年各省市將進(jìn)一步加大清算力度，湖南株洲于1月底舉辦土地增值稅專(zhuān)題培訓班對地稅稽查局全體干部及各縣區業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行培訓，著(zhù)力清掃潛在工作障礙，確保土地增值稅專(zhuān)項檢查順利推進(jìn)。

除此之外，東部某市地稅局人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，該市在去年加大土地增值稅清算審核的基礎上，今年將進(jìn)一步對現有符合條件的項目開(kāi)展清算審核。嚴格要求應清算和可清算項目全部完成清算。

“針對這種形勢，我們要求各地對2014年未完成審核的項目和2015年達到清算條件的項目，要全部完成審核，在此基礎上，抽取部分項目進(jìn)行復核清算。”上述人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“此外，2014年清算審核應納稅款與實(shí)際入庫稅款之間有高達數千萬(wàn)的差額，我們要求2015年各地制定欠稅清繳計劃，彌補收入缺口。”

該人士表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本平穩，土地增值稅政策沒(méi)有變動(dòng)的情況下，考慮清算審核項目數量減少的減收因素，通過(guò)加強預征管理、提高清算審核質(zhì)效和加大欠稅清理等征管手段，2015年土地增值稅收入力爭與2014年持平。

值得注意的是，多位接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，2015年加大力度清繳土地增值稅體現了稅收應收盡收的原則。日前稅務(wù)總局制定并公布了《關(guān)于全面推進(jìn)依法治稅的指導意見(jiàn)》，土地增值稅的及時(shí)清繳也是依法治稅的體現，清繳行動(dòng)與房地產(chǎn)政策并無(wú)關(guān)聯(lián)。

本文關(guān)鍵詞： 2015年, 土地增值稅清繳, 靈活收繳, 重點(diǎn)清繳

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