閩政辦〔2020〕49號《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)實(shí)施方案的通知》

《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)實(shí)施方案的通知》










閩政辦〔2020〕49號

各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省人民政府各部門(mén)、各直屬機構，各大企業(yè)，各高等院校：

《關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施方案》已經(jīng)省委全面深化改革委員會(huì )第十二次會(huì )議審議通過(guò)，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

福建省人民政府辦公廳

2020年9月21日

（此件主動(dòng)公開(kāi)）

關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施方案

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號），進(jìn)一步健全完善全省土地二級市場(chǎng)，加強全方位推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展超越的用地保障，結合我省實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一、總體要求

以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會(huì )精神，認真落實(shí)“放管服”改革總體要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，按照“把握正確方向、規范市場(chǎng)運行、維護合法權益、提高服務(wù)效能”原則，以建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點(diǎn)，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動(dòng)產(chǎn)統一登記為基礎，與國土空間規劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規劃相銜接，著(zhù)力完善交易規則、創(chuàng )新運行模式、健全服務(wù)監管，力爭到2022年底前，建立產(chǎn)權明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場(chǎng)，基本形成一、二級市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場(chǎng)體系。

二、適用范圍

土地二級市場(chǎng)交易對象是國有建設用地使用權（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建設用地使用權），重點(diǎn)針對土地交易及土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物等整宗地一并交易的情況。涉及房地產(chǎn)交易的，應遵守房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規規定。

已依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本實(shí)施方案執行。

三、主要任務(wù)

（一）完善交易規則，健全市場(chǎng)機制

1.明確建設用地使用權轉讓形式。將各類(lèi)導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附屬物所有權應一并轉移。涉及房地產(chǎn)轉讓的，按照房地產(chǎn)轉讓相關(guān)法律法規規定，辦理房地產(chǎn)轉讓相關(guān)手續。

責任單位：各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實(shí)驗區管委會(huì )，省自然資源廳、司法廳、住建廳，省法院。以下均需各地落實(shí)，不再重復列出

2.明晰不同權能建設用地使用權轉讓條件。擬轉讓的建設用地使用權，應取得不動(dòng)產(chǎn)權（土地使用權）證。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)杞?jīng)市、縣（區）人民政府依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可保留劃撥，按照轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合土地利用總體規劃或國土空間規劃的前提下，按照規定辦理劃撥用地補辦出讓用地手續，由受讓方依法依規補繳土地出讓價(jià)款，簽訂國有建設用地使用權出讓合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓合同）。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)瑧显鲎尯贤?、監管協(xié)議約定的轉讓條件。以作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)瑓⒄找猿鲎尫绞饺〉玫慕ㄔO用地使用權轉讓有關(guān)規定，不再報原批準建設用地使用權作價(jià)出資或入股的機關(guān)批準；轉讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。以授權經(jīng)營(yíng)方式取得的建設用地使用權在使用年期內可依法在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉讓?zhuān)蚣瘓F公司以外的單位或個(gè)人轉讓時(shí)，應經(jīng)依法批準，并補繳土地出讓價(jià)款。

責任單位：省自然資源廳、財政廳、國資委、機關(guān)管理局，福建省稅務(wù)局、廈門(mén)市稅務(wù)局

3.完善土地分割、合并轉讓政策。建設用地使用權分割、合并應符合原出讓合同或國有建設用地劃撥決定書(shū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)劃撥決定書(shū)）相關(guān)約定和相關(guān)法律法規、政策規定。分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，屬于權屬界限封閉的獨立權屬地塊，具有明確權利界限。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。分割轉讓的，由市、縣（區）自然資源部門(mén)根據原出讓合同或劃撥決定書(shū)，重新出具分割后的規劃條件。擬分割宗地存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人書(shū)面同意。

責任單位：省自然資源廳、住建廳

4.規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應滿(mǎn)足劃撥決定書(shū)規定的出租條件，并按照有關(guān)規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。實(shí)行劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。各市、縣（區）人民政府應制定土地收益金標準及征收的具體辦法。

責任單位：省自然資源廳、財政廳、住建廳、機關(guān)管理局，福建省稅務(wù)局、廈門(mén)市稅務(wù)局

5.明確不同權能建設用地使用權抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)應優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資、入股或租賃等方式取得的建設用地使用權可設定抵押權，但不得違反相關(guān)法律法規規定和出讓合同、租賃合同等相關(guān)約定。

責任單位：省自然資源廳、財政廳、金融監管局、機關(guān)管理局，人行福州中心支行、福建銀保監局、廈門(mén)銀保監局

6.放寬對抵押權人和抵押物的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人，依法申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續，涉及企業(yè)間債權債務(wù)合同的須符合相關(guān)法律法規規定。允許營(yíng)利性的養老、教育、醫療等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)依法進(jìn)行抵押融資。各市、縣（區）要進(jìn)一步完善抵押權實(shí)現后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定的配套措施，可采取告知承諾制，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。探索建立建設用地使用權抵押風(fēng)險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場(chǎng)風(fēng)險。

責任單位：省自然資源廳、教育廳、民政廳、住建廳、衛健委、市場(chǎng)監管局、金融監管局，人行福州中心支行、福建銀保監局、廈門(mén)銀保監局

（二）創(chuàng )新運行模式，規范市場(chǎng)秩序

1.優(yōu)化交易平臺。各市、縣（區）要充分運用全國土地二級市場(chǎng)交易服務(wù)平臺，完善電子競價(jià)交易系統，提供土地二級市場(chǎng)交易場(chǎng)所，方便辦理土地二級市場(chǎng)的交易信息發(fā)布、交易合同簽訂、權屬登記、政策咨詢(xún)等交易事務(wù)。已搭建土地二級市場(chǎng)交易服務(wù)平臺的，要與全國土地二級市場(chǎng)交易服務(wù)平臺做好銜接，實(shí)現數據互通共享。

責任單位：省自然資源廳、市場(chǎng)監管局，福建省稅務(wù)局、廈門(mén)市稅務(wù)局

2.規范交易流程。各市、縣（區）要明確建設用地使用權轉讓、出租、抵押的條件、程序等各項規定。建立完善“信息發(fā)布-達成意向-簽訂合同-交易監管”的交易流程，交易雙方可通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易服務(wù)平臺等渠道發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場(chǎng)交易服務(wù)平臺公開(kāi)交易；達成交易后簽訂合同，依法申報交易價(jià)格，申報價(jià)格比標定地價(jià)低20%以上的，市、縣（區）人民政府可行使優(yōu)先購買(mǎi)權。各市、縣（區）要加強事中事后監管，對違反相關(guān)法律法規規定或不符合出讓合同約定、劃撥決定書(shū)規定的，不予辦理相關(guān)手續。達成交易后，新受讓人應按照原出讓合同約定，繼續履行相關(guān)責任義務(wù)，涉及設定不動(dòng)產(chǎn)權利限制或提示事項等信息的，可在不動(dòng)產(chǎn)權證附記欄予以記載。

責任單位：省自然資源廳、財政廳、國資委、機關(guān)管理局

3.加強信息互通共享。加強涉地司法處置工作銜接，建立法院、自然資源部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)協(xié)調處置機制。涉及建設用地使用權轉移的案件，法院應及時(shí)與自然資源部門(mén)共享信息；法院辦理案件，確需查詢(xún)所涉不動(dòng)產(chǎn)權利狀況、原出讓合同約定的權利義務(wù)情況的，自然資源部門(mén)應予提供。對劃撥用地處置的，應核實(shí)劃撥轉為出讓需補繳的土地出讓價(jià)款。建立健全執行聯(lián)動(dòng)機制，司法機關(guān)依法處置的土地可進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易服務(wù)平臺交易。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府部門(mén)、事業(yè)單位處置國有資產(chǎn)時(shí)涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。自然資源、住房城鄉建設、稅務(wù)、市場(chǎng)監管等部門(mén)應加強對涉地股權轉讓的聯(lián)合監管。加強建設用地使用權與房地產(chǎn)交易管理銜接，建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉讓、出租、抵押的，住房城鄉建設、自然資源部門(mén)應加強信息共享。

責任單位：省自然資源廳、住建廳、國資委、市場(chǎng)監管局、機關(guān)管理局，省法院，福建省稅務(wù)局、廈門(mén)市稅務(wù)局

（三）健全服務(wù)體系，加強監測監管

1.提供便捷高效政務(wù)服務(wù)。各市、縣（區）要全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記、交易和繳稅“一體化服務(wù)”，匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門(mén)，優(yōu)化辦事流程，加強隊伍建設，提升服務(wù)水平，建立集成統一的“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”平臺，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記、申報納稅等網(wǎng)上受理審核，杜絕“進(jìn)多站、跑多網(wǎng)”。推動(dòng)信息共享集成，不動(dòng)產(chǎn)登記機構可通過(guò)共享獲取的，不再要求重復提供。大力推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，通過(guò)網(wǎng)上“一窗受理”平臺、手機APP等，推進(jìn)網(wǎng)上便捷辦理，逐步實(shí)現全城通辦、異地可辦。

責任單位：省自然資源廳、金融監管局，人行福州中心支行、福建省稅務(wù)局、廈門(mén)市稅務(wù)局、福建銀保監局、廈門(mén)銀保監局

2.培育和規范中介組織。發(fā)揮社會(huì )中介組織在土地二級市場(chǎng)交易活動(dòng)中的橋梁作用，為交易雙方提供交易價(jià)格評估咨詢(xún)、經(jīng)紀、推介、金融、公證、委托代理等服務(wù)。各市、縣（區）要加強對中介組織、中介人員的監管，引導中介組織誠信經(jīng)營(yíng)和中介人員誠信從業(yè)，防止中介組織通過(guò)散布虛假信息等行為擾亂土地二級市場(chǎng)。

責任單位：省住建廳、自然資源廳、司法廳、市場(chǎng)監管局

3.加強市場(chǎng)監測監管和調控。健全土地二級市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測監管制度，完善監測監管信息系統。嚴格落實(shí)公示地價(jià)體系，實(shí)現城鄉基準地價(jià)和城鎮標定地價(jià)全覆蓋，定期更新和發(fā)布基準地價(jià)或標定地價(jià)，逐步形成與市場(chǎng)價(jià)格掛鉤的動(dòng)態(tài)調整機制，原則上基準地價(jià)每?jì)赡暾{整公布一次、標定地價(jià)每年度調整更新；完善土地二級市場(chǎng)的價(jià)格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價(jià)格異常波動(dòng)。土地轉讓涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)資金來(lái)源應符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規定。強化土地一、二級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，加強土地投放總量、結構、時(shí)序等銜接，適時(shí)運用財稅、金融等手段，加強對土地市場(chǎng)的整體調控，維護土地市場(chǎng)平穩運行。

責任單位：省自然資源廳、住建廳、市場(chǎng)監管局、金融監管局，人行福州中心支行、福建省稅務(wù)局、廈門(mén)市稅務(wù)局、福建銀保監局、廈門(mén)銀保監局

4.完善土地市場(chǎng)信用體系。土地轉讓后，出讓合同所載明的權利義務(wù)隨之轉移，受讓人應依法履約。要加強對交易各方的信用監管，健全以“雙隨機、一公開(kāi)”為基本手段、以重點(diǎn)監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制。各市、縣（區）要結合本地區實(shí)際，制定土地市場(chǎng)信用評價(jià)規則和約束措施，建立健全信用承諾制度，將劃撥建設用地使用權出租收益年度申報情況，養老、教育、醫療等領(lǐng)域抵押權實(shí)現后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定實(shí)行告知承諾制的當事人履約情況，以及中介機構誠信經(jīng)營(yíng)、中介人員誠信從業(yè)情況等記入信用記錄，將失信責任主體納入“信用中國（福建）”等公共信用信息平臺，給予相應的失信懲戒。

責任單位：省自然資源廳、教育廳、民政廳、財政廳、住建廳、衛健委、市場(chǎng)監管局

四、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導。各市、縣（區）人民政府要充分認識完善土地二級市場(chǎng)的重要意義，落實(shí)主體責任，建立自然資源、法院、教育、民政、司法、財政、住房城鄉建設、衛生健康、國有資產(chǎn)監管、市場(chǎng)監管、稅務(wù)、金融等部門(mén)聯(lián)動(dòng)機制，明確分工，做好組織、人員、經(jīng)費保障，有序推進(jìn)土地二級市場(chǎng)建設。

（二）完善政策措施。各市、縣（區）要準確把握目標任務(wù)，可結合本地區實(shí)際研究制定具體貫徹落實(shí)舉措，梳理交易流程，規范平臺運行，強化監督管理，確保各項工作要求和措施落實(shí)到位；可在各地權限內探索城鎮土地使用稅差別化政策，激發(fā)市場(chǎng)主體主動(dòng)性，促進(jìn)土地節約集約利用。

（三）注重宣傳引導。加大土地二級市場(chǎng)相關(guān)政策宣傳力度，及時(shí)總結推廣典型經(jīng)驗和創(chuàng )新做法，擴大土地二級市場(chǎng)的影響力、吸引力，調動(dòng)市場(chǎng)主體參與積極性。合理引導市場(chǎng)預期，及時(shí)回應公眾關(guān)切，營(yíng)造良好的土地市場(chǎng)輿論氛圍，提升市場(chǎng)主體和全社會(huì )依法規范、節約集約用地的意識，切實(shí)提高資源利用效率。

（四）嚴格監督問(wèn)責。規范權力運行，對違反土地二級市場(chǎng)交易相關(guān)規定的市、縣（區）人民政府及有關(guān)部門(mén)、單位及責任人員，依法嚴肅追究責任，堅決打擊各種腐敗行為。

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本文關(guān)鍵詞： 福建省