京政辦發(fā)〔2022〕26號《北京市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于存量國有建設用地盤(pán)活利用的指導意見(jiàn)（試行）〉的通知》

《北京市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于存量國有建設用地盤(pán)活利用的指導意見(jiàn)（試行）〉的通知》








京政辦發(fā)〔2022〕26號

各區人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

經(jīng)市政府同意，現將《關(guān)于存量國有建設用地盤(pán)活利用的指導意見(jiàn)（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實(shí)。







 

北京市人民政府辦公廳

2022年9月22日
 

關(guān)于存量國有建設用地盤(pán)活利用的指導意見(jiàn)（試行）
 

為促進(jìn)存量國有建設用地提質(zhì)增效，依據《中華人民共和國土地管理法》《中共中央國務(wù)院關(guān)于構建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機制的意見(jiàn)》等法律法規和文件要求，結合本市實(shí)際，現提出以下意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會(huì )精神，深入貫徹習近平總書(shū)記對北京一系列重要講話(huà)精神，完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，統籌推進(jìn)存量國有建設用地盤(pán)活利用，進(jìn)一步提高節約集約用地水平，為首都高質(zhì)量發(fā)展提供有效用地保障。

（二）基本原則

1.規劃引領(lǐng)，優(yōu)化布局。認真落實(shí)《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》，緊密?chē)@“四個(gè)中心”城市戰略定位，有序疏解非首都功能，改善人居環(huán)境，優(yōu)化提升首都功能。落實(shí)“兩線(xiàn)三區”全域空間管制要求，引導生產(chǎn)、生活空間向集中建設區布局，持續推進(jìn)城鄉建設用地減量，推動(dòng)城市可持續發(fā)展。

2.政府引導，市場(chǎng)配置。強化政府在存量國有建設用地盤(pán)活過(guò)程中的引導作用，完善政策機制，促進(jìn)規劃實(shí)施。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，鼓勵產(chǎn)權主體和社會(huì )力量積極參與，激發(fā)市場(chǎng)活力。

3.補齊短板，提質(zhì)增效。合理安排生產(chǎn)、生活空間建筑規模，科學(xué)配置資源要素，充分發(fā)揮重點(diǎn)功能區的帶動(dòng)作用和軌道交通的輻射優(yōu)勢，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉型升級，促進(jìn)職住平衡，補齊城市公共服務(wù)設施短板，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

（三）適用范圍

本意見(jiàn)中所稱(chēng)存量國有建設用地是指現狀國有建設用地中規劃為建設用地的土地資源。

各區政府（以下所稱(chēng)各區，均含北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區；所稱(chēng)各區政府，均含北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )）應依據分區規劃，以土地使用效率為重點(diǎn)，突出土地集約利用度，統籌開(kāi)發(fā)強度、經(jīng)濟效益、人口環(huán)境資源等方面指標，對本區存量國有建設用地進(jìn)行綜合評價(jià)，確定需盤(pán)活利用的存量國有建設用地。

（四）實(shí)施路徑

鼓勵原土地使用權人通過(guò)自主、聯(lián)合等方式盤(pán)活利用；原土地使用權人無(wú)繼續開(kāi)發(fā)建設意愿的，可通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易監管平臺進(jìn)行轉讓或由納入自然資源部?jì)錂C構名錄的機構收儲（可帶地上建筑物）。

鼓勵國有企業(yè)探索成立專(zhuān)業(yè)平臺公司，通過(guò)騰退、整合等方式，對企業(yè)所屬土地、房屋資源進(jìn)行統籌再利用。

二、支持政策

（一）建筑規模指標

在符合分區規劃確定的規?？偭?、布局結構、管控邊界的基礎上，各區在統籌盤(pán)活利用時(shí)，結合控制性詳細規劃，鼓勵在本區范圍內或企業(yè)權屬范圍內對建筑規模指標進(jìn)行轉移和集中使用。涉及跨區項目，可實(shí)施跨區統籌。

對于符合首都城市戰略定位且有助于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的高精尖產(chǎn)業(yè)項目，或用地混合、空間共享、功能兼容的軌道微中心等立體復合開(kāi)發(fā)項目，其建筑規模指標經(jīng)區政府統籌后予以?xún)?yōu)先保障。

（二）用地功能兼容

存量國有建設用地可進(jìn)行用地功能兼容，具體要求按照本市建設用地功能混合使用相關(guān)規定執行。

鼓勵產(chǎn)業(yè)用地混合利用，單一用途產(chǎn)業(yè)用地內，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設施的比例不超過(guò)地上總建筑規模的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設施的比例不超過(guò)地上總建筑規模的15%。

（三）建筑功能轉換

對已建成投入使用且符合本市建設用地功能混合使用相關(guān)規定的存量建筑可進(jìn)行功能轉換。

重點(diǎn)功能區及現狀軌道站點(diǎn)周邊，在符合規劃、權屬不變、落實(shí)建筑規模增減掛鉤要求、滿(mǎn)足安全要求的前提下，鼓勵利用現狀建筑改建保障性租賃住房。

（四）土地利用方式及年限

對存量國有建設用地盤(pán)活利用中涉及的劃撥用地、出讓用地,根據盤(pán)活利用的不同形式和具體情況,可采取協(xié)議出讓、先租后讓、租賃、作價(jià)出資（入股）或保留劃撥方式使用土地（再利用為商品住宅的除外）。

存量國有建設用地盤(pán)活利用項目，可結合規劃情況，合理約定出讓年限，但不得超過(guò)相應用途法定最高出讓年限。

以彈性年期方式使用土地的，出讓年限不得超過(guò)20年。以長(cháng)期租賃方式使用土地的，租賃期限不得超過(guò)20年。到期后可按規定申請續期。

（五）異地置換

對騰退的流通業(yè)用地、工業(yè)用地，在收回原國有建設用地使用權后，在符合規劃及本市產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求前提下，經(jīng)批準可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權人安排產(chǎn)業(yè)用地。

符合城市副中心發(fā)展定位的國有企事業(yè)單位，在疏解至城市副中心時(shí)，允許其新建或購買(mǎi)辦公場(chǎng)所；符合劃撥條件的，可以劃撥方式供應土地；原國有土地使用權被收回的，經(jīng)批準可以協(xié)議方式按照規劃建設用地標準為原土地使用權人安排用地，所收回的土地由屬地區政府依法安排使用。

（六）過(guò)渡期政策

企業(yè)利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展本市重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)的，可享受在一定年限內不改變用地主體和用途的過(guò)渡期政策，過(guò)渡期以5年為上限。過(guò)渡期滿(mǎn)或涉及轉讓需辦理改變用地主體和規劃條件的手續時(shí)，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協(xié)議方式辦理，但法律法規、行政規定等有明確規定以及國有建設用地劃撥決定書(shū)、租賃合同等有規定或約定應當收回土地使用權重新出讓的除外。

市、區相關(guān)部門(mén)應強化對實(shí)行過(guò)渡期政策企業(yè)的事中、事后監管和服務(wù)。

（七）土地出讓價(jià)款繳納

劃撥用地補辦出讓手續，以及已出讓用地因調整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳土地價(jià)款，按照國家和本市相關(guān)規定執行。土地價(jià)款可分期繳納，最長(cháng)不超過(guò)1年，首次繳納比例不得低于50%。

在符合規劃、不改變用途的前提下，對現有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，以及對提高自有工業(yè)用地或倉儲用地利用率、容積率并用于倉儲、分撥運轉等物流設施建設的，不再增收土地價(jià)款；對企事業(yè)單位依法取得使用權的土地經(jīng)批準變更土地用途建設保障性租賃住房的，不補繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，不變更土地用途，用于建設保障性租賃住房的，不補繳土地價(jià)款。經(jīng)盤(pán)活利用發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)項目的，土地價(jià)款按本市構建高精尖經(jīng)濟結構等相關(guān)用地政策執行。

（八）用地功能保障

為保障產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展空間，“三城一區”、國家級開(kāi)發(fā)區、市級開(kāi)發(fā)區等重點(diǎn)功能區，需在產(chǎn)業(yè)用地主導功能不變的前提下，實(shí)施存量國有建設用地盤(pán)活利用。

轉型為教育、養老等公共服務(wù)類(lèi)用途的，房屋不得分割轉讓。

對經(jīng)營(yíng)性的教育、養老等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，抵押人、抵押權人應共同做出承諾，在抵押權實(shí)現后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。

三、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導

各區政府要加強組織領(lǐng)導和統籌協(xié)調，積極穩妥推進(jìn)本區內存量國有建設用地盤(pán)活工作，鼓勵結合區域實(shí)際試點(diǎn)創(chuàng )新；結合城市空間布局、各圈層重點(diǎn)任務(wù)，組織編制存量國有建設用地盤(pán)活實(shí)施計劃。市相關(guān)部門(mén)要結合工作職責，出臺相應配套政策，及時(shí)協(xié)調實(shí)施。市區兩級要密切協(xié)調配合，形成工作合力，確保各項政策措施落實(shí)。

（二）做好服務(wù)保障

各區政府要掌握本區內存量國有建設用地利用現狀和盤(pán)活潛力，統籌區域資源及規劃指標，推進(jìn)項目實(shí)施。市相關(guān)部門(mén)要統籌協(xié)調，依法下放審批權限，簡(jiǎn)化審批程序，做好指導、服務(wù)工作，提高項目落地效率。對存量再利用的產(chǎn)業(yè)用地，通過(guò)簽訂補充監管協(xié)議約定產(chǎn)業(yè)績(jì)效、環(huán)保節能等要求，并將不動(dòng)產(chǎn)轉讓、土地退出條件等內容納入土地使用權出讓合同管理。

國有資產(chǎn)監督管理部門(mén)要完善考核、激勵政策機制，推動(dòng)市屬?lài)衅髽I(yè)提高存量建設用地利用效率。

（三）做好實(shí)施評估

各區政府要做好事前謀劃、事中協(xié)調、事后監管，動(dòng)態(tài)跟蹤政策實(shí)施情況，加強項目實(shí)施效果的評估。市有關(guān)部門(mén)要及時(shí)完善配套政策和監管措施，加強宣傳引導、政策解讀、案例總結與經(jīng)驗推廣，提高精準施策水平。

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