津政辦規〔2021〕10號《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實(shí)施方案的通知》

《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實(shí)施方案的通知》






津政辦規〔2021〕10號

各區人民政府，市政府各委、辦、局：

經(jīng)市人民政府同意，現將《天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實(shí)施方案》印發(fā)給你們，請照此執行。



 

天津市人民政府辦公廳

2021年6月22日

天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實(shí)施方案

為深入貫徹習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想，貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的決策部署以及市委十一屆九次、十次全會(huì )精神，進(jìn)一步推進(jìn)本市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感，推動(dòng)天津高質(zhì)量發(fā)展，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2020〕23號），結合本市實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一、工作原則

（一）堅持人民城市人民建，人民城市為人民。貫徹以人民為中心的發(fā)展思想，始終做到城市發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享，更新改造結果讓群眾滿(mǎn)意，為人民創(chuàng )造更加幸福的美好生活。

（二）堅持在保護中發(fā)展，在發(fā)展中保護。妥善處理好保護與發(fā)展的關(guān)系，堅持保護優(yōu)先，注重歷史傳承，保護歷史文化和城市風(fēng)貌，延續城市歷史文脈。不搞千篇一律大拆大建，避免“千城一面、萬(wàn)樓一貌”。

（三）堅持統籌生產(chǎn)生活生態(tài)，提高城市發(fā)展宜居性。注重城市功能完善和品質(zhì)提升，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構建新發(fā)展格局，統籌城市生產(chǎn)生活生態(tài)，強弱項、補短板，不斷提高城市的宜居性、包容度和承載力。

（四）堅持守住安全底線(xiàn)，讓群眾住得安心放心。聚焦群眾改善居住安全條件的迫切需求，將涉及房屋安全的項目?jì)?yōu)先納入工作計劃，真正把人民生命安全擺在第一位。

（五）堅持需求導向，突出工作重點(diǎn)。以人民群眾最迫切的老舊房屋老舊小區改造提升需求為重點(diǎn)，因地制宜，精準施策，讓人民群眾居住條件切實(shí)得到明顯改善。

二、重點(diǎn)任務(wù)

（一）老舊房屋改造提升。針對城市建成區范圍內沒(méi)有獨用衛生間或廚房的非成套住房，以及經(jīng)鑒定確定的危險房屋，在保護歷史文化和城市風(fēng)貌的前提下，進(jìn)行成套化改造，完善功能設施，改善人居環(huán)境。老舊房屋改造提升分為保護、改建、重建三種方式。“十四五”期間，中心城區力爭基本完成保護類(lèi)老舊房屋改造提升，全面啟動(dòng)改建類(lèi)、重建類(lèi)老舊房屋改造提升，其他區參照執行。

1．保護類(lèi)。針對《中華人民共和國文物保護法》、《歷史文化名城名鎮名村保護條例》、《天津市歷史風(fēng)貌建筑保護條例》等有關(guān)法律法規確定的保護性建筑，從保護城市空間肌理角度，積極開(kāi)展整修，改善居住條件，留住城市歷史記憶。

2．改建類(lèi)。針對建筑結構具有保留價(jià)值的非保護性建筑，通過(guò)調整房屋內部空間布局或外部擴建，增加獨用廚衛設施實(shí)現成套化，并可擴大公共空間，提升建筑舒適性，保護城市肌理和建筑風(fēng)貌。

3．重建類(lèi)。針對建筑結構差、安全標準低等不具有保留價(jià)值的非保護性建筑拆除重建，通過(guò)適當提高開(kāi)發(fā)建設強度、增加居住建筑面積實(shí)現成套化，或者通過(guò)對原住戶(hù)重新安置徹底改善居住條件。

（二）老舊小區改造提升。針對全市城鎮范圍內建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善和社區服務(wù)設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）實(shí)施改造，改善居民居住條件。老舊小區改造提升內容包括基礎類(lèi)、完善類(lèi)、提升類(lèi)三類(lèi)。到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務(wù)。

1．基礎類(lèi)。為滿(mǎn)足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要包括市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類(lèi)、移動(dòng)通信等基礎設施和光纖入戶(hù)、架空線(xiàn)規整（入地）等，以及對房屋抗震加固設施（外檐圈梁、構造柱、拉桿等）進(jìn)行維修、恢復或補強。

2．完善類(lèi)。為滿(mǎn)足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要包括環(huán)境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環(huán)境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區及周邊適老設施、無(wú)障礙設施、停車(chē)庫（場(chǎng)）、電動(dòng)自行車(chē)及汽車(chē)充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。

3．提升類(lèi)。為豐富社區服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內容，主要包括公共服務(wù)設施配套建設及其智慧化改造，具體為改造或建設小區及周邊社區綜合服務(wù)設施、衛生服務(wù)站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區專(zhuān)項服務(wù)設施。

（三）城市更新。針對城市建成區及其他市人民政府確定的城市重點(diǎn)區域內進(jìn)行的城市空間結構調整、城市生態(tài)修復和功能完善、歷史文化保護和城市風(fēng)貌塑造、城市基礎設施建設、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)融合發(fā)展等綜合整治、拆除重建或兩者兼顧的規劃建設活動(dòng)，主要包括老舊廠(chǎng)區、老舊街區（包含相應老舊房屋老舊小區改造提升）和城中村等存量片區的城市更新改造項目，以及市、區人民政府主導的補齊基礎設施短板和完善公共服務(wù)設施項目。“十四五”期間，各區人民政府要因地制宜制定城市更新項目年度實(shí)施計劃，報天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作領(lǐng)導小組審定后組織實(shí)施。

三、實(shí)施機制

（一）規劃引領(lǐng)，政府主導。規劃資源等部門(mén)依據國土空間總體規劃等，指導各區編制更新改造規劃和年度實(shí)施計劃并按程序報批后實(shí)施。各區人民政府是本區各類(lèi)更新改造工作的責任主體，負責組織實(shí)施主體會(huì )同區住房建設和規劃資源等部門(mén)，按照規劃及相關(guān)標準要求，因地制宜、量力而行，編制確定實(shí)施的更新改造規劃，并按照相關(guān)更新改造規劃，制定年度實(shí)施計劃，分類(lèi)有序組織實(shí)施。

各類(lèi)更新改造規劃涉及需要調整控制性詳細規劃上位規劃的（如專(zhuān)項規劃、永久性保護生態(tài)區域、國土空間總體規劃等），應先行履行上位規劃調整程序；涉及需要調整控規的，應報送天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作領(lǐng)導小組審查，經(jīng)審查同意的城市更新規劃作為控制性詳細規劃修改必要性論證和修改方案編制的重要依據。

（二）市場(chǎng)運作，企業(yè)實(shí)施。通過(guò)市場(chǎng)化運作方式，充分調動(dòng)社會(huì )資本參與，支持專(zhuān)業(yè)機構等社會(huì )力量投資參與各類(lèi)更新改造項目。涉及建設周期長(cháng)、投資規模大、跨區域以及市級重大城市更新項目，可通過(guò)政府授權方式，由具有實(shí)力的國有企業(yè)作為實(shí)施主體。實(shí)施主體應按照市場(chǎng)化方式實(shí)施更新改造，提高工作質(zhì)量和效率。

實(shí)施主體負責城市更新改造項目投資、建設、運營(yíng)等全生命周期管理工作。包括組織城市更新項目可行性研究，與融資機構論證融資方案，經(jīng)論證可行后形成實(shí)施方案（含更新范圍、建設內容、項目定位、資金籌措方案、補償安置方式、建設方案、經(jīng)濟測算、運營(yíng)方案等內容）；按“一事一批”原則，將實(shí)施方案報區人民政府審核同意后組織實(shí)施。城市更新項目的公共停車(chē)場(chǎng)、充電樁、能源站等配套公共服務(wù)設施可以由實(shí)施主體負責運營(yíng)。

（三）金融支持，統籌平衡。市金融主管部門(mén)會(huì )同行業(yè)主管部門(mén)和各區人民政府，組織協(xié)調金融機構加大對本市各類(lèi)更新改造工作的金融支持力度。各區人民政府要用足金融政策，充分運用市場(chǎng)手段，提高融資能力，確保本區各類(lèi)城市更新改造項目的資金平衡，可按照單個(gè)更新改造項目平衡、多個(gè)更新改造項目組合平衡、全部更新改造項目總體平衡方式，統籌實(shí)現資金平衡。

（四）居民參與，共建共享。各類(lèi)更新改造工作要與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務(wù)體系建設有機結合。深化“戰區制、主官上、權下放”黨建引領(lǐng)基層治理體制機制創(chuàng )新，充分發(fā)揮社區黨組織的領(lǐng)導作用，統籌協(xié)調社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、產(chǎn)權單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)更新改造工作。搭建溝通議事平臺，利用“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”等線(xiàn)上線(xiàn)下手段，開(kāi)展小區黨組織引領(lǐng)的多種形式基層協(xié)商，主動(dòng)了解居民訴求，促進(jìn)居民形成共識。

四、相關(guān)政策

（一）規劃政策

1．放寬規劃指標。各類(lèi)更新改造項目經(jīng)充分論證后可依法依規適當放寬容積率等規劃指標，允許建筑高度適度提高，但各類(lèi)用地容積率原則不應突破《天津市控制性詳細規劃技術(shù)規程》要求。在滿(mǎn)足安全、環(huán)保要求前提下，增加非獨立占地的公共服務(wù)設施、市政基礎設施的建筑規?？刹患{入地塊容積率計算。為保護城市風(fēng)貌肌理，老舊房屋改造提升改建類(lèi)項目經(jīng)充分論證并征得天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作領(lǐng)導小組相關(guān)成員單位同意，道路紅線(xiàn)在滿(mǎn)足消防、安全的前提下，可按照現有道路控制，綠地率按照不低于現狀水平控制，建筑密度按照不高于現狀水平控制，建筑規模增加應不大于現狀權屬建筑規模的15%。國家和本市有其他管控規定的，從其規定。

2．優(yōu)化建設管理。老舊房屋改造提升改建類(lèi)和城市更新綜合整治類(lèi)項目建筑退線(xiàn)應與周邊建筑退讓協(xié)調，日照、消防不應低于現狀水平，且應符合國家和本市規定的有關(guān)采光、通風(fēng)、防災、管線(xiàn)埋設、視覺(jué)衛生、燃氣等要求，經(jīng)充分論證，配套公共服務(wù)設施可由區人民政府按照區域統籌平衡。既有居住區內老舊房屋改造提升重建類(lèi)和城市更新拆除重建類(lèi)項目建筑退線(xiàn)應與周邊建筑退讓協(xié)調，不得占壓規劃道路等規劃公共設施用地，且應符合國家和本市規定的有關(guān)采光、通風(fēng)、防災、管線(xiàn)埋設、消防、視覺(jué)衛生、燃氣等要求，新建住宅大寒日日照時(shí)數不應低于1小時(shí)。

3．完善保護措施。對歷史文化街區內的非保護性老舊房屋，可依照相關(guān)法律法規和歷史文化街區保護規劃，在尊重街區整體格局和風(fēng)貌的前提下進(jìn)行創(chuàng )新性更新改造、持續利用。因歷史風(fēng)貌保護等原因，在老舊房屋改造提升項目地塊內難以增加容積率等規劃指標或為城市更新項目額外提供公共綠地、廣場(chǎng)的地塊，可以按照國土空間規劃實(shí)行異地補償。非保護性的老舊房屋半地下室可以調整至地坪之上，建筑高度可按地下室高度增高，但應符合國家法律法規和歷史文化街區保護規劃的相關(guān)要求。半地下室面積已登記但未在歷史文化街區保護規劃建筑面積指標中體現的，可直接調整該規劃建筑面積指標，無(wú)需履行保護規劃修改程序。鼓勵歷史文化街區內用地性質(zhì)的混合與兼容。非保護性的老舊房屋進(jìn)行改建、重建時(shí)，間距、退讓、綠地率、日照等指標按照不低于現狀水平控制，建筑密度按照不高于現狀水平控制；為滿(mǎn)足消防、市政公用等專(zhuān)業(yè)管理要求及因加裝電梯等原因需增加面積的，可適當調整建筑面積及輪廓線(xiàn)，并依法履行保護規劃修改程序。

（二）土地政策

1．支持土地使用權人自主更新。不改變土地用途的，可維持原供地方式；土地用途變更為經(jīng)營(yíng)性用途或新增建筑面積用于銷(xiāo)售產(chǎn)權的，按照新土地使用條件下土地使用權市場(chǎng)價(jià)格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場(chǎng)價(jià)格的差額補繳土地收益，辦理相關(guān)用地手續，其中涉及國家支持發(fā)展的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)情形的，可適用在5年過(guò)渡期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的建設用地過(guò)渡期政策。

2．支持存量閑置用房利用。各類(lèi)更新改造中，土地使用權人單獨或以入股、出租等方式聯(lián)合其他市場(chǎng)主體，利用閑置用房等存量房屋建設各類(lèi)公共服務(wù)設施以及興辦國家支持發(fā)展的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)的，可在5年過(guò)渡期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續。

3．支持公共服務(wù)設施建設。在不違反規劃且征得居民同意的前提下，各類(lèi)更新改造項目周邊的邊角地、夾心地、插花地等存量土地可以一并納入更新改造范圍。對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類(lèi)設施的，可不增收土地價(jià)款。

4．支持探索供地政策。研究支持城市更新項目實(shí)施主體通過(guò)公開(kāi)出讓方式取得國有建設用地使用權的具體措施。

（三）金融財稅政策

1．老舊房屋改造提升項目。補繳的土地收益，在計提國家和本市有關(guān)專(zhuān)項資金后，剩余部分可用于補貼建設項目資金。加大住房公積金對老舊房屋改造提升的支持力度，房屋產(chǎn)權人（公有房屋承租人）對更新后的房屋增加面積部分交納改造成本費的，可按本市住房公積金管理相關(guān)政策提取使用住房公積金。

2．老舊小區改造提升項目。市級財政通過(guò)中央老舊小區改造補助資金，結合市級財力情況，給予各區老舊小區改造提升項目適當補助。資金來(lái)源和稅費減免按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2020〕23號）執行。

3．城市更新項目?？啥嗲阑I集資金，多方籌措項目資本金，研究納入更新范圍的國有資產(chǎn)注入等支持措施。依法依規給予城市更新項目行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠等支持。由國家開(kāi)發(fā)銀行天津市分行等金融機構擔任金融服務(wù)總協(xié)調人、銀團總牽頭行，按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規對天津城市更新項目提供金融支持。

（四）審批政策

1．加快審批速度。結合審批制度改革，構建更新改造項目快速審批流程，提高項目審批效率。各區人民政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查各類(lèi)更新改造方案，通過(guò)后由相關(guān)部門(mén)直接辦理立項、用地、規劃審批。對需要保留的老舊房屋，按照現狀消防技術(shù)標準進(jìn)行修繕并達到消防安全要求，更新后應達到二步節能標準。涉及規劃指標調整的，按照法定程序調整控制性詳細規劃。各區（濱海新區除外）控制性詳細規劃修改必要性論證的專(zhuān)題報告可與實(shí)施方案一并按程序報市人民政府審批?？刂菩栽敿氁巹澬薷谋匾哉撟C的專(zhuān)題報告經(jīng)市人民政府同意后，區人民政府應盡快會(huì )同市規劃資源局履行控制性詳細規劃修改方案報審程序。

2．減少審批環(huán)節。精簡(jiǎn)各類(lèi)更新改造項目審批事項和環(huán)節。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，無(wú)需再辦理用地手續?？蓪⒐こ探ㄔO許可和施工許可合并辦理，簡(jiǎn)化相關(guān)審批手續。不涉及建筑主體結構變動(dòng)的低風(fēng)險項目，實(shí)行項目建設單位告知承諾制的，可不進(jìn)行施工圖審查，相關(guān)各方進(jìn)行聯(lián)合驗收。建設項目不增加建筑規模、不改變規劃性質(zhì)、不過(guò)大調整建筑風(fēng)格形式的，以及涉及既有住宅加裝電梯的，免于辦理建設工程規劃許可證。

（五）其他政策

1．盤(pán)活存量資源。合理疏解改造提升老舊房屋居住人口，減輕更新房屋使用強度，更好改善全體住戶(hù)居住條件，滿(mǎn)足群眾住房需求。各區人民政府要積極盤(pán)活可利用的保障房或空置商品房作為老舊房屋改造提升騰遷安置房源。棚改剩余安置地塊和安置房源可用于老舊房屋改造提升騰遷安置使用。

2．支持公有住房出售。老舊房屋改造提升后的房屋單套面積增加的，由房屋產(chǎn)權單位（產(chǎn)權人）、承租人按照改造協(xié)議的約定交納改造成本費，維持原房屋產(chǎn)權類(lèi)別不變。改造提升后的房屋為成套住房且符合公有住房出售條件的，可按照房改售房政策向承租人出售產(chǎn)權。改造提升后的增量房屋和騰空房屋，在安置回遷住戶(hù)基礎上有剩余的，符合法律法規規定的可轉讓房屋使用權或產(chǎn)權。

五、組織保障

（一）建立工作機制。成立天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作領(lǐng)導小組，相關(guān)市級部門(mén)、相關(guān)單位及各區人民政府為成員單位，領(lǐng)導小組辦公室設在市住房城鄉建設委。領(lǐng)導小組成員單位根據各自職責，指導、監督各類(lèi)更新改造工作。

國家開(kāi)發(fā)銀行天津市分行等金融機構作為全市城市更新項目融資牽頭單位，配合政府開(kāi)展城市更新項目貸款融資方案編制及評估工作，參與融資政策制定、項目規劃和計劃編制、實(shí)施方案審核等，負責對城市更新改造工作中資金測算的內容進(jìn)行評估；負責確保城市更新改造貸款資金發(fā)放依法合規，做好資金使用規范和安全管控、防范發(fā)生金融風(fēng)險等工作。

（二）壓實(shí)屬地責任。各區人民政府作為本區各類(lèi)更新改造工作的責任主體，應參照市級領(lǐng)導小組機制建立區級工作機制，負責組織編制本區各類(lèi)更新改造規劃、年度實(shí)施計劃、資金平衡方案，制定本區實(shí)施方案并組織實(shí)施；負責具體組織本行政區域內城市更新項目規劃編制、實(shí)施、產(chǎn)業(yè)準入、評估、全過(guò)程監管等工作。結合推進(jìn)各類(lèi)更新改造工作，同步開(kāi)展綠色社區創(chuàng )建行動(dòng)、城市居住社區建設補短板行動(dòng)、既有住宅加裝電梯工作。

（三）依法依規實(shí)施。各區人民政府、市有關(guān)部門(mén)要嚴格執行國家和本市相關(guān)法律法規，確保依法合規推進(jìn)各類(lèi)更新改造工作。組織實(shí)施中確保公開(kāi)透明、公平公正，并接受社會(huì )各界和群眾監督。加強制度建設，出臺符合本市實(shí)際的配套支持政策，保障各類(lèi)更新改造工作有序進(jìn)行。

（四）營(yíng)造良好氛圍。市有關(guān)部門(mén)、各區人民政府要加大對優(yōu)秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會(huì )各界對更新改造工作的認識，著(zhù)力引導群眾轉變觀(guān)念，變“要我改”為“我要改”，形成社會(huì )各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀各類(lèi)更新改造政策措施，及時(shí)回應社會(huì )關(guān)切。

（五）落實(shí)長(cháng)效管理。各區人民政府、市有關(guān)部門(mén)要根據相關(guān)規定，對更新改造并驗收合格的項目組織實(shí)施長(cháng)效管理。市有關(guān)部門(mén)要加強監督，指導各區人民政府或相關(guān)責任部門(mén)做好接管移交和長(cháng)效管理工作，鞏固項目改造和更新成果。

濱海新區依據以上要求，結合本區實(shí)際制定實(shí)施方案。














 

附件下載： 《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實(shí)施方案的通知》全文下載

本文鏈接：http://jumpstarthappiness.com/policy/219594.html

本文關(guān)鍵詞： 天津市